愛華網(wǎng)??? “通州樓盤的真實價格為1.6萬－1.7萬/平方米。目前三分之一的樓盤已經(jīng)降到位，三分之一不到位，還有三分之一的樓盤繼續(xù)死扛?！?p> ??? 開發(fā)商還在等什么？ ??? 正如上一輪房地產(chǎn)調(diào)控，由于政府的不靠譜，“豬堅強”最終等來了“解放軍”。搶先降價，以為可以借機行業(yè)整合的萬科，反而成了“很傻很天真”。這是一個活生生的教材，就發(fā)生在一年前?！昂蛶状笊鲜蟹科罂偛脗兒染粕褓?，基本上對于降價已經(jīng)沒有任何人有異議，關(guān)鍵的問題，不是該不該降，而是什么時候降、降多少的問題。”楊少鋒說。行業(yè)的普遍心理是沒有哪一家開發(fā)商愿意貿(mào)然搶先降價。 ??? 而部分開發(fā)商，寄希望于政府迫于經(jīng)濟形勢的壓力，再次放松調(diào)控，選擇觀望。 ??? 事實上，兩會前業(yè)內(nèi)幾乎所有的預(yù)測都押寶今年下半年才會出臺調(diào)控政策。因為在整個實體經(jīng)濟還沒有復(fù)蘇的情況下，最大的政治是保就業(yè)。而為了保八，2009年已經(jīng)天量放貸，而且大部分流入股市和房地產(chǎn)。如果房價跌了，政府放出去的貸款怎么收回？馬上將導(dǎo)致大量不良資產(chǎn)和銀行壞賬。政府難免投鼠忌器?？梢哉f，本輪調(diào)控提前啟動，是開發(fā)商自己給“逼”出來的。 ??? 謝國忠日前也認(rèn)為，放松現(xiàn)有調(diào)控措施的幾率很大。“部分城市的銀行已經(jīng)逐步放開信貸。地方政府靠房地產(chǎn)增加收入。如果交易量持續(xù)走低，他們將陷入財政危機。許多地方政府本已債臺高筑。地方政府負債超過收入5倍很普遍。如果收入來源枯竭，地方政府會拖欠債務(wù)。有鑒于此，中央政府可能放松調(diào)控力度?！?p> ??? 2008年房地產(chǎn)行業(yè)是行業(yè)資金鏈緊張同時社會流動性不足，而2010年則是行業(yè)資金鏈緊張但全社會流動性相對寬裕。2009年的房價飆漲讓開發(fā)商賺的盆滿缽滿，從去年到今年的信貸高峰，都導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈比較充裕，有了“扛”的底氣。 ??? 王智中也透露:“更多的開發(fā)企業(yè)和投資者想做‘豬堅強’。”他有一個朋友，2005年在北京、上海建倉數(shù)百套房產(chǎn)，當(dāng)時的建倉成本只有6000－7000元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)達到了3萬元/平方米以上，他們是真正的‘豬堅強’，無畏行情震蕩，而是安心去國外度長假。還有一些開發(fā)企業(yè)的投資規(guī)?？刂频煤?，存貨不多，有做‘豬堅強’的資本?！?p> ??? 而中央政府的組合拳，一手摁住需求的同時，一手正卡緊開發(fā)商的資金鏈。 ??? “第一個手段就是清查囤地，并限制上市房企再融資。2010年4月強力宏觀調(diào)控政策出臺，部分2009年拿地企業(yè)資金壓力陡增，其中資產(chǎn)負債率超過70％的13家50強房企未來可能陷入資金困境。第二個手段就是清繳土地增值稅。之前問題在于開發(fā)商可以通過種種合理避稅手段，將土地增值稅降到最低，所以許多地方政府干脆直接按1％預(yù)征，土地增值稅就失去暴利調(diào)控的初衷和目的了。這次國稅總局清繳土地增值稅就是要讓這個稅種發(fā)揮它真正的作用。第三個手段就是減緩銀行放貸發(fā)放速度。處于一線樓市的業(yè)界人士都知道近期銀行放貸速度極其緩慢，開發(fā)貸基本直接停了?！睏钌黉h表示，這幾個方面綜合作用的結(jié)果，房企資金狀況將一下子從“不差錢”到“很差錢”?！案＝ㄒ粋€專門從事民間貸款的朋友早兩個月聽我說今年房企會資金會很緊張后，趕緊從海外融資了數(shù)十億的資金以2分5到3分的利息給房企放高利貸，眼下已經(jīng)成交好幾單，總額超過十億?！彼J(rèn)為以開發(fā)商現(xiàn)有的資金情況，大概可以撐到年底。對開發(fā)商而言，今年的冬天會真的很寒冷。??? “流動資金貸款、銀行授信額度、非銀行間發(fā)房地產(chǎn)信托、大型企業(yè)發(fā)債，這些以往開發(fā)商可以拿到資金的渠道現(xiàn)在都被嚴(yán)格控制起來。此前因為管理不嚴(yán)，開發(fā)商還可以挪用預(yù)售款，現(xiàn)在這個漏洞也被堵上?！敝炖柰ヒ餐嘎丁?p>
??? 王智中通過他建立的“資金池模型”，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)2010年4月底的資金池達到歷史最高水平，約9173億元，但5月、6月連續(xù)2個月下降，6月單月下降幅度達到1830億元，單月資金缺口達到歷史最高水平，這說明了新政的調(diào)控效果強于2007年。他的判斷與楊少鋒基本一致:“隨著調(diào)控的進一步深化，開發(fā)企業(yè)的資金鏈將在3個月后受到嚴(yán)峻考驗，6月后進入冬天。” ??? 喉舌的力量 ??? “別迷戀調(diào)控，調(diào)控只是一個傳說?！庇辛藥锥惹败囍b，政府會不會再度“失信于民”？ ??? 朱黎庭認(rèn)為:“近期的一系列信號，顯示出除非經(jīng)濟形勢出現(xiàn)重大變化，中央政府的調(diào)控絕不會半途而廢。即使不出新政策，老政策也一定會貫徹執(zhí)行?！?p> ??? 任志強曾放言:“只要宏觀經(jīng)濟還保持11.9％的GDP增速，房價還得像去年一樣保持飛漲。要死肯定是銀行先死，房地產(chǎn)商后死?！?p> ??? 但近段時期，各銀行按照銀監(jiān)會部署，反復(fù)進行房貸壓力測試。交通銀行副行長錢文揮在交行中報發(fā)布會上表示，即使發(fā)生極端情況、房價下跌一半，交行的房地產(chǎn)不良貸款率大約僅上升1.2至1.6個百分點，總體風(fēng)險可控。這讓政府在出臺所謂“核武器”時免去了后顧之憂。 ??? 投機者相信，地方政府迫于財政壓力，不會眼睜睜看著房價回落。但中央媒體一系列痛批地方政府為高房價最大幫兇的文章，莫不是在點醒:識時務(wù)者為俊杰。 ??? 本輪調(diào)控施行至今，干擾、誤導(dǎo)之聲不絕于耳。 ??? 但就在任志強“從”了之后，中房協(xié)副會長朱中一也奇跡般地出現(xiàn)了一百八十度轉(zhuǎn)變。 ??? 此前他還在博鰲論壇上為開發(fā)商鼓勁打氣，透露中房協(xié)已經(jīng)多次“上書”國務(wù)院，建議暫緩出臺新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。但前兩天突然否認(rèn)了自己的說法，改口為“堅持調(diào)控政策不動搖”。 ??? 因住建部研究中心副主任秦虹一句話，媒體熱炒“經(jīng)濟刺激政策復(fù)出”、“三套房貸放開”，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會第一時間進行回應(yīng)，均表示堅持貫徹落實國務(wù)院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，“辟謠”效率相當(dāng)迅速。 ??? 近日還有人放出消息，稱相比6月份，7月份北京、上海等地樓市成交量“暴漲”?！度嗣袢請蟆樊?dāng)即撰文批評說，“暴漲說”明顯是一次有違事實的炒作，目的是干擾調(diào)控，誤導(dǎo)預(yù)期，獲取暴利。 ??? 甚至連國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運11日表示“要計算出準(zhǔn)確的商品房空置率很難”。都遭到了《人民日報》、新華社發(fā)文質(zhì)疑，直指管理部門不能無所作為。 ??? 也許正是這一系列不尋常的信號，讓不少開發(fā)商聽出了弦外之音，在任志強之后，也紛紛“從了”。
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