愛(ài)華網(wǎng)采訪者：英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》旗下Pensions & Investment Group歐洲大陸主編 邁克·羅德瓦爾德 被采訪者：中國(guó)人大代表、總部位于新加坡的地產(chǎn)投資公司太平星集團(tuán)大中華區(qū)執(zhí)行主席王英偉 字號(hào) 最大 較大 默認(rèn) 較小 最小 背景 ??????????????????? 收藏 電郵 打印 評(píng)論[189條] 英文 對(duì)照 中國(guó)人大代表王英偉(Wilfred Wong)曾幫助籌備1997年香港回歸的工作，是亞洲一位頗具影響力的房地產(chǎn)人物。他是總部位于新加坡的地產(chǎn)投資公司太平星集團(tuán)(Pacific Star Group)的大中華區(qū)執(zhí)行主席。采訪在香港進(jìn)行。 問(wèn)：王先生，讓我們從香港開(kāi)始吧，這是一個(gè)存在巨大房地產(chǎn)泡沫的城市。 答：這是你的說(shuō)法。 問(wèn)：我這么說(shuō)是因?yàn)樗械膱?bào)紙都在報(bào)道這個(gè)問(wèn)題。 答：確實(shí)，住宅地產(chǎn)的價(jià)格處于高位。但它們僅略超過(guò)1997年香港主權(quán)回歸前夕的水平。香港房?jī)r(jià)一直昂貴，但我不認(rèn)為這里存在泡沫。 問(wèn)：作為太平星大中華區(qū)業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人，你也負(fù)責(zé)香港業(yè)務(wù)。您仍在這里投資嗎？ 答：不。我們上一筆交易是在2007年。這里的收益率不夠具有吸引力。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，香港市場(chǎng)非常小，也非常狹窄。這里由恒基兆業(yè)(Henderson)和新鴻基(Sun Hung Kai)等一些大型參與者主宰。中國(guó)內(nèi)地更令我們感興趣。 問(wèn)：但中國(guó)內(nèi)地也在討論房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題。 答：不能一概而論。 當(dāng)然，上海和北京優(yōu)質(zhì)地段的寫(xiě)字樓數(shù)量有限，因此房?jī)r(jià)昂貴。 問(wèn)：但相對(duì)于香港，內(nèi)地房?jī)r(jià)較低。為什么呢？ 答：它們不是國(guó)際城市，人民幣不能自由兌換，為了避免人民幣面臨壓力并防范房地產(chǎn)投機(jī)，中國(guó)政府仍限制外資投資房地產(chǎn)。換句話說(shuō)，政府抑制了房?jī)r(jià)。一旦這種局面發(fā)生變化，房?jī)r(jià)將大幅上漲。 問(wèn)：你認(rèn)為最大的收益機(jī)會(huì)存在于中國(guó)內(nèi)地嗎？ 答：我不會(huì)那樣說(shuō)。我個(gè)人認(rèn)為，越南和印度等國(guó)機(jī)會(huì)最大。它們的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常不成熟，是真正的新興國(guó)家。最為穩(wěn)定的肯定是東京、香港、新加坡和首爾的房地產(chǎn)市場(chǎng)。中國(guó)和馬來(lái)西亞的發(fā)展?fàn)顩r介于兩者之間。但不要忘記：中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)僅發(fā)展了20年。那里的土地租賃體系仍不透明。土地所有權(quán)仍屬于政府。 問(wèn)：這也適用于歐洲機(jī)構(gòu)投資者嗎？ 答：對(duì)于所有與政府關(guān)系不密切的投資者都是如此。如果今天出現(xiàn)了一個(gè)有意思的項(xiàng)目，明天就會(huì)有一家國(guó)有公司奪走它。要參與這樣的項(xiàng)目非常困難。這些國(guó)有公司擁有資金，大量資金。市場(chǎng)的變化速度，加劇了透明度的相對(duì)缺乏。一切令人無(wú)法想象。對(duì)于養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者大多漫長(zhǎng)的決策程序而言，這個(gè)市場(chǎng)簡(jiǎn)直太快了。 問(wèn)：具體來(lái)說(shuō)這是什么意思？ 答：由市政府負(fù)責(zé)的許多細(xì)節(jié)、規(guī)則和規(guī)章彼此可能完全不同，而且?guī)缀趺恐芏紩?huì)變化。因此，如果你不是每日都深入第一線，而且關(guān)系不是很密切，就很難成功。各地法規(guī)差異非常大。 問(wèn)：舉個(gè)例子吧。 答：在上海，地下面積不算在容積率之內(nèi)。因此，在那里你會(huì)發(fā)現(xiàn)5層的地下室，因?yàn)檫@是免費(fèi)的。在重慶，由于它是個(gè)山城，地下面積是計(jì)算在內(nèi)的。因此你必須知道什么算，什么不算。還有，在一些城市，一旦你完成了地基工作，你就可以開(kāi)始銷(xiāo)售或者預(yù)售。但在上海等其它城市則要等到更晚些時(shí)候。這對(duì)于現(xiàn)金流有著重大影響。 問(wèn)：外國(guó)（歐洲）機(jī)構(gòu)哪里做錯(cuò)了？ 答：首先，許多人把中國(guó)內(nèi)地視為一個(gè)大市場(chǎng)；他們忽視了區(qū)域差異。其次，他們只把目光投向一線大城市，即上海、北京等。其實(shí)，天津和杭州等二線城市發(fā)展甚至更快，房?jī)r(jià)也變得幾乎一樣昂貴。這些投資者錯(cuò)失了這樣的機(jī)會(huì)。 問(wèn)：這些投資者擔(dān)心透明度缺乏的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)何時(shí)才能變得更為透明呢？ 答：與上世紀(jì)90年代初的形勢(shì)相比，已經(jīng)發(fā)生了很大變化，那時(shí)你不得不與政府官員就地塊進(jìn)行雙邊談判，沒(méi)有公開(kāi)拍賣(mài)或招標(biāo)。 我的預(yù)測(cè)是：5年后中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)將更為透明，內(nèi)部人士的本土優(yōu)勢(shì)將逐漸減弱，更多國(guó)際參與者將在中國(guó)內(nèi)地立足，就像馬來(lái)西亞、韓國(guó)和臺(tái)灣的投資者已經(jīng)在做的那樣。目前活躍在這個(gè)市場(chǎng)的主要是中國(guó)國(guó)內(nèi)的公司，包括香港公司。
問(wèn)：在注重穩(wěn)定（收益穩(wěn)定、表現(xiàn)穩(wěn)定）的西方養(yǎng)老基金圈子中，亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)仍被視為風(fēng)險(xiǎn)很大。 答：從他們的觀點(diǎn)來(lái)看，的確是有風(fēng)險(xiǎn)。而從我們的觀點(diǎn)來(lái)看，高風(fēng)險(xiǎn)必然意味著高增長(zhǎng)。舉個(gè)例子，亞洲租賃合同的期限通常都比較短。這對(duì)亞洲的投資機(jī)構(gòu)和投資者是好事。畢竟，人們預(yù)期租金會(huì)上漲。在西方人眼里，期限較長(zhǎng)的租賃合同比較穩(wěn)定，但從亞洲的視角來(lái)看，長(zhǎng)期租賃合同風(fēng)險(xiǎn)更大。 問(wèn)：西方投資者感到不安的另一點(diǎn)是，政府能夠出其不意地操縱房地產(chǎn)價(jià)格？ 答：現(xiàn)實(shí)恰好相反。 問(wèn)：你當(dāng)然會(huì)這么說(shuō)，因?yàn)槟闶侨舜蟠?，不是嗎?p> 答：是的，但這的確是我的觀點(diǎn)。事實(shí)上，政府在許多方面仍具有影響力是一個(gè)優(yōu)勢(shì)，正因如此，有很多事情比一切由市場(chǎng)決定更容易預(yù)測(cè)。在自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，泡沫會(huì)自動(dòng)破裂。在中國(guó)，政府會(huì)積極避免生成泡沫。 設(shè)想一下：中國(guó)仍是一個(gè)社會(huì)主義國(guó)家，政府是不容許房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)度偏離居民平均收入的。 正因如此，市級(jí)政府不再能想拍賣(mài)多少土地就拍賣(mài)多少，銀行不再能想發(fā)放多少按揭貸款就發(fā)放多少。 問(wèn)：歐洲投資者迄今不敢投資。他們什么時(shí)候會(huì)開(kāi)始投資呢？ 答：這只是時(shí)間問(wèn)題?？纯词澜绺鞯氐男蝿?shì)。哪個(gè)地區(qū)的增長(zhǎng)故事最有份量？是亞洲。 問(wèn)：德國(guó)已經(jīng)把綠色建筑提上了日程。亞洲呢？ 答：正處于初步階段。別忘了，綠色建筑造價(jià)高昂。但我們意識(shí)到這是環(huán)球趨勢(shì)。比如說(shuō)，上海幾年前把容積率（總建筑面積與總用地面積的比率）上限從6-8降到2.5-4，以避免市中心變成混凝土叢林。相比之下，香港市中心的容積率仍為15，也就是說(shuō)，每1平方米土地可以建15平方米。 問(wèn)：中國(guó)和新加坡正在天津建設(shè)一個(gè)“生態(tài)城”，這只是開(kāi)始嗎？ 答：政府已經(jīng)起步了，可想而知，他們會(huì)繼續(xù)沿著這條路前進(jìn)。我們將把我們自己的新城項(xiàng)目規(guī)劃得盡可能“綠色”。 問(wèn)：說(shuō)說(shuō)這些新城。 答：為推動(dòng)城市化進(jìn)程，中國(guó)政府鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商規(guī)劃和建設(shè)完整的城市。這正是我們希望做的。為此我正跟政府協(xié)商。我們計(jì)劃在離上海和北京15-20公里遠(yuǎn)的地方，在150萬(wàn)-200萬(wàn)平方米的地塊上建設(shè)一些生態(tài)友好城。 要做這樣的項(xiàng)目，你需要專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)商，因?yàn)檫@些新城將是適宜居住的城鎮(zhèn)，有醫(yī)院、購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓，這樣人們就不用經(jīng)常出遠(yuǎn)門(mén)了。 政府會(huì)提供基礎(chǔ)設(shè)施、街道、鐵路交通和路燈。我們將與另一家上市開(kāi)發(fā)公司合作，共同推進(jìn)這些項(xiàng)目。 問(wèn)：只有你們公司計(jì)劃這么做嗎？ 答：我不知道是不是還有其它公司。天津生態(tài)城是一個(gè)類(lèi)似的項(xiàng)目，但它是政府出資的。 我們是百分百私人所有的企業(yè)，盡管我的官方職能是人大代表。 問(wèn)：你要為新城項(xiàng)目尋找投資者嗎？ 答：是的。我們將成立一家合資公司，希望幾年后將其在證交所上市。 邁克8226;羅德瓦爾德(Maik Rodewald)是英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》旗下Pensions & Investment Group歐洲大陸主編 譯者/何黎
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