——對話浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華

《浙商》記者 陳率

房產(chǎn)商要有超越金錢之上的追求。賺了錢就完成任務(wù)了，這樣的人不是嚴(yán)格意義上的企業(yè)家。

月有陰晴圓缺。房地產(chǎn)市場的起起落落，在賈生華的眼里再平常不過。從金融危機(jī)后的降價(jià)風(fēng)波，到樓市“小陽春”，再到政府為了抑制房價(jià)過快上漲而出的組合拳，這位研究浙江房地產(chǎn)的專家也一路陪伴著這個行業(yè)的風(fēng)風(fēng)雨雨走來。在這個特殊而微妙的節(jié)點(diǎn)，《浙商》記者對賈生華進(jìn)行了專訪。除了房價(jià)、成交量、觀望心態(tài)等等關(guān)鍵詞之外，我們希望探討話題能延伸向更遠(yuǎn)的時空維度。

從封閉到開放

《浙商》：您能否首先談?wù)勀壑械暮贾輼鞘姓w競爭格局的變遷？

賈生華：杭州房地產(chǎn)市場在2005年以前基本以本地開發(fā)商為主，因?yàn)楹贾莘績r(jià)一直比較高，全國性的知名開發(fā)商對進(jìn)入杭州市場大都持謹(jǐn)慎態(tài)度，即使萬科也是在2006年通過收購南都才進(jìn)入的。2006年以后，全國一流的開發(fā)商才開始逐步進(jìn)入杭州。

因?yàn)槭袌霾诲e，以杭州為代表的浙商開發(fā)商發(fā)展情況是比較好的，除了布局本地以外，還有大量的開發(fā)商進(jìn)軍全國，特別是安徽、江蘇、江西等浙江周邊省份，浙江開發(fā)商的身影隨處可見，做的規(guī)模也很大。一方面是我們浙商走出去，另一方面是全國開發(fā)商走進(jìn)來。到目前浙江房地產(chǎn)基本上是一個全國性的開放的市場，這里的市場變化、產(chǎn)品創(chuàng)新、競爭動態(tài)也都反映了國內(nèi)的前沿趨勢。

《浙商》：浙江開發(fā)商與省外開發(fā)商的差距或者說差別在哪些地方？

賈生華：這四五年來，外地的開發(fā)商在經(jīng)營模式等方面帶來了一些新的做法，比如順應(yīng)市場的形勢，對價(jià)格、銷售策略做出及時的調(diào)整，特別是在市場不好的時-愛華網(wǎng)-候加速資金回籠和項(xiàng)目推進(jìn)。這是過去浙江開發(fā)商不太重視的。我們都是不斷地做“加法”，增加內(nèi)涵、做好品質(zhì)與服務(wù)。2008年萬科在杭州首先降價(jià)，2010年則是保利首先促銷，這些變化讓杭州與全國市場的脈搏更加貼近，對行業(yè)是有促進(jìn)和推動作用。在市場化經(jīng)營策略方面，我覺得他們的經(jīng)驗(yàn)做法值得浙江開發(fā)商學(xué)習(xí)。

從賺錢到企業(yè)家精神

《浙商》：現(xiàn)在“房地產(chǎn)”已經(jīng)成了一個富有爭議的名詞，在很多人眼里，房地產(chǎn)是一個暴利行業(yè)——不賺錢都難。那么像這樣的暴利行業(yè)還需要很好的經(jīng)營運(yùn)作管理嗎？

賈生華：暴利，準(zhǔn)確的說法應(yīng)該是投資回報(bào)率十分可觀。這是一個表面現(xiàn)象，不是一個企業(yè)家應(yīng)該有的想法。過去十幾年，全國的房地產(chǎn)發(fā)展速度的確超出預(yù)期，這是一個事實(shí)。應(yīng)該把高投資回報(bào)率歸結(jié)為一種歷史現(xiàn)象，歸結(jié)為我們國家從1990年代到現(xiàn)在城市化進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化帶來的機(jī)遇。|!---page split---|

能賺很多錢并不一定意味著你是一個好企業(yè)家，而是要考慮怎么樣把企業(yè)做得長、做得久，對社會更有價(jià)值。房產(chǎn)商要有超越金錢之上的追求。賺了錢就完成任務(wù)了，這樣的人不是嚴(yán)格意義上的企業(yè)家。

《浙商》：房地產(chǎn)企業(yè)的管理有什么特殊之處？是不是其他一般制造業(yè)企業(yè)的管理手段在房地產(chǎn)企業(yè)中同樣適用？

賈生華：房地產(chǎn)其實(shí)是一個服務(wù)業(yè)、是第三產(chǎn)業(yè)，這跟一般人直觀的感受不同。比如綠城、濱江造一幢房子，不是自己的人馬去造，而是交給像廣廈、中天等建筑公司去造。房地產(chǎn)企業(yè)整合了所有與造房子有關(guān)的資源，最后形成一個產(chǎn)品，而這個產(chǎn)品的本質(zhì)是住房的服務(wù)、辦公的服務(wù)等等aihuau.com，不是那些鋼筋水泥。在房地產(chǎn)企業(yè)里，經(jīng)營能力很重要的一個體現(xiàn)是整合，所以我們不能用制造業(yè)的模式來生搬硬套。

房地產(chǎn)還是一個準(zhǔn)金融行業(yè)，是一個投資與資金運(yùn)作的過程，資金運(yùn)作量很大、負(fù)債率很高、杠桿作用很大。我們國家的金融體系相對國外來說還是比較保守謹(jǐn)慎的，在國外是證券化，讓老百姓的錢通過金融工具直接進(jìn)入房地產(chǎn)。

從繁榮到平和

《浙商》：前面您談到了如今房地產(chǎn)的繁榮是一個歷史性的機(jī)遇，那么未來中國房地產(chǎn)行業(yè)會走向何方？

賈生華：房地產(chǎn)一路繁榮，是因?yàn)槲覀儑姨幵谝粋€高速城市化、國民財(cái)富快速積累的歷史階段。在日本、中國臺灣等國家與地區(qū)的現(xiàn)代化過程中都出現(xiàn)過這樣的情況。因此過去宏觀調(diào)控的政策對房地產(chǎn)的影響都是階段性的，而不是根本性的。

從目前的情況看，房地產(chǎn)業(yè)可能會產(chǎn)生分化。一種可能性是大量的中小企業(yè)退出這個行業(yè)，變成房地產(chǎn)投資者；少數(shù)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，做成基業(yè)長青的企業(yè)。

第二種分化是萬科、綠城等房地產(chǎn)企業(yè)專注于開發(fā)主流的產(chǎn)品，比如住宅、寫字樓、酒店、綜合體等；更多的中小企業(yè)成為特色的房地產(chǎn)開發(fā)商，比如學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場等，這些產(chǎn)品有特色的要求，也需要很高的專業(yè)化。

第三種分化是在區(qū)域上，主導(dǎo)的開發(fā)商會繼續(xù)扎根大中城市，而中小開發(fā)商會向三四線城市甚至城鎮(zhèn)滲透，小城市與小城鎮(zhèn)的改造提升，我認(rèn)為是城市化真正完成的一個標(biāo)志，那些地方的基礎(chǔ)建設(shè)還有比較大的挖掘潛力。

《浙商》：您認(rèn)為大概再過多少年，此前房地產(chǎn)的這種十分可觀的投資回報(bào)率會回到它應(yīng)有的合理區(qū)間，或者說房地產(chǎn)的“好日子”還有多長時間？

賈生華：不管怎么調(diào)控，我覺得房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和市場機(jī)會，還會持續(xù)十年左右，大概到2020年以后會逐漸平穩(wěn)下來。到2030年以后我們的城市化會基本完成，城市擴(kuò)張的范圍與幅度到時候不會太大了。那時，房地產(chǎn)支撐城市化與國家現(xiàn)代化進(jìn)程的歷史使命將結(jié)束，“好日子”也就到頭了。

現(xiàn)有的企業(yè)要做大做強(qiáng)的話，必須要有清晰的戰(zhàn)略、核心的能力。而對浙江來說，需要的不是一個百萬富翁、億萬富翁，而是需要一批有社會責(zé)任心、有事業(yè)心的企業(yè)家，這才是關(guān)鍵。

-賈生華-

浙江大學(xué)管理學(xué)院教授，浙大社會科學(xué)學(xué)部副主任和房地產(chǎn)研究中心主任。主要研究領(lǐng)域包括不動產(chǎn)投資、公司治理、產(chǎn)業(yè)組織與競爭。

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