愛華網(wǎng)周邊市場競爭分析 以顧客為中心的定位往往使西餐廳的形象趨于一致，而難以獲得較高的市場占有率。所以，只有躲避或打敗競爭者，西餐廳的市場占有率才會大幅度提高。 1．占據(jù)市場空穴定位 新消費需求領(lǐng)域中一定存在市場空穴，西餐廳經(jīng)營者應(yīng)著眼于市場空穴點，搶先占據(jù)有利地形，經(jīng)營與其競爭店不同類型的餐飲產(chǎn)品，并且要有獨特性。西餐廳在擴充其營業(yè)網(wǎng)點時經(jīng)常會采取此種定位方法。例如，一些位于城郊結(jié)合部的大型住宅開發(fā)區(qū)發(fā)展飛速，且有巨大的潛在顧客群，可以選擇在這樣的地區(qū)設(shè)立網(wǎng)點。 2．攻擊性競爭定位 這種競爭策略得以實施的條件是強大的競爭力。在商圈內(nèi)早已有其他西餐廳占據(jù)有利地形的情況下西餐廳公司憑借著自己強大的實力采取攻擊性的競爭策略，從而使市場占有率名列前茅。 3．借雞生蛋定位 這是一種追隨性的競爭策略，追隨商圈內(nèi)的一些競爭店，憑借他人率先打開市場的氣勢，進行競爭性搭車。這種商圈的市場容量大。西餐廳能借他人之力切入市場，費用較低，但是易受他人左右，難以得到最高市場占有率。 二、如何進行對競爭店的調(diào)查 西餐廳自己內(nèi)部做得再好，如果不能就外部的市場競爭狀況掌握最新的資料，也必將顧此失彼而削弱了競爭能力。所以競爭店調(diào)查也是必須經(jīng)常進行的。 對于商圈內(nèi)有關(guān)西餐廳的動態(tài)要隨時展開調(diào)查。至于調(diào)查的對象，可以包括競爭店與鄰近店。對競爭店更要全力分析其優(yōu)劣性，諸如是否有新的改裝設(shè)計、酒水內(nèi)容是否有了調(diào)整或是西餐廳形象是否發(fā)生了變化等，這些都是經(jīng)營上不容忽視的。對于店面、西餐面、服務(wù)面等組成的競爭店的總體調(diào)查以及與本店優(yōu)劣點的比較乃是全店從業(yè)人員要隨時展開分析的重要事項。 有關(guān)競爭店的調(diào)查表內(nèi)容主要分成三部分：第一部分為調(diào)查的項目，第二部分為競爭店與本店的優(yōu)劣勢評價，第三部分為調(diào)查事項的特別記載，以便在進行每一項調(diào)查時將所有調(diào)查結(jié)果系統(tǒng)地重點記錄下來。 首先，將調(diào)查項目劃分成店面、西餐酒水及服務(wù)來進行。 店面的調(diào)查主要是針對西餐廳占地條件的優(yōu)劣性、店內(nèi)面積的大小、店面展示力的強弱、店內(nèi)的氣氛以及店內(nèi)裝潢設(shè)備的品質(zhì)等項目。 西餐酒水的調(diào)查，是對西餐酒水種類收集的齊全性、西餐酒水品質(zhì)的好壞以及西餐酒水的流行趨勢等項目展開調(diào)查。 服務(wù)的調(diào)查，是對店面酒水說明、服務(wù)措施、銷售人員的銷售意愿及能力、店內(nèi)環(huán)境的清潔度以及接待客人的設(shè)備機能等項目展開調(diào)查。綜合這三方面的因素，可以對西餐廳形象進行評價。在實際使用時，還可以針對需要對調(diào)查項目進行調(diào)整。 其次，為了使本店的競爭店能有更明確的比較基準(zhǔn)，可將每一次調(diào)查項目依優(yōu)劣的程度分成若干個等級，以便調(diào)查人員將兩店的差異具體地在調(diào)查中列示出來。當(dāng)然，有些部分若未能立即比較或是必須特別說明，則可以列示在“特別記載”事項欄內(nèi)，使整個調(diào)查工作能夠更趨于完整與詳細。 通過對競爭西餐廳展開形象調(diào)查，店長能夠隨時掌握與競爭對手相關(guān)的資料，而且可以據(jù)此發(fā)現(xiàn)本店在經(jīng)營上的問題點，進而擬定改善的對策。因此競爭店的調(diào)查工作是經(jīng)營上不可缺少的，若是能夠持續(xù)展開，西餐廳必更能夠處于競爭的有利地位。 ? 在確定西餐廳規(guī)模和類型之前，西餐廳投資人要依照西餐廳計劃投資規(guī)模，結(jié)合自己籌集資金的能力量力而行，選擇合適的資金籌集方式。 一、資金籌集的渠道 在西餐廳開辦之初，西餐廳投資者可根據(jù)西餐廳實際情況，通過多種渠道來籌集資金。最常用的籌資渠道有以下幾種。 1．向銀行貸款 如果西餐廳投資者的自籌資金無法滿足西餐廳正常營業(yè)所需，投資者又不想和他人合伙經(jīng)營，那么就可以通過銀行貸款來籌集資金。銀行規(guī)定，凡城鎮(zhèn)個體經(jīng)營戶、合作經(jīng)營戶自籌資金遇到困難時，可向銀行申請貸款，銀行將根據(jù)具體情況給予支持。因此，如果西餐廳投資者對開辦西餐廳已有周密的計劃，對市場也進行了一定的考察，已有詳盡的可行性報告，可將這些材料報給銀行，從而實現(xiàn)貸款計劃。 2．利用商業(yè)信用籌集資金 西餐廳投資者在投資、經(jīng)營過程中如果能夠有效利用商業(yè)信用，就可以在短時間里籌集一些資金，暫時緩解資金壓力。通常，商業(yè)信用籌資主要有賒購產(chǎn)品等方式。賒購產(chǎn)品是一種最典型、最常見的利用商業(yè)信用籌集資金的形式。在此種形式下，買賣雙方發(fā)生產(chǎn)品交易，買方收到產(chǎn)品后不立即支付貨款，而是延遲到一定時期以后付款。 二、資金籌集的要點 1．降低資金籌集成本 西餐廳投資者通過多種方法籌集資金后，需要以利息、股息以及其他形式付出一定的代價，這些代價就是資金籌集成本。通常，投資者可以根據(jù)不同資金來源的成本率在時間、空間、行業(yè)上的差別選取成本較低的資金來源，從而降低資金籌集成本。 2．正確認識負債經(jīng)營 負債經(jīng)營是一種“借雞生蛋”的辦法。有眼光、有魄力的西餐廳投資者都不害怕借錢經(jīng)營，因為他有把握通過營業(yè)運作償還貸款和利息，并獲得一定的利潤。特別是在通貨膨脹率不斷提高的時期借錢經(jīng)營西餐廳，還錢時本金實際已經(jīng)貶值，只要利率不是太高，資金運轉(zhuǎn)后一般都有相當(dāng)大的利潤。當(dāng)然，這里并不是說經(jīng)營西餐廳一定要借債。借債固然有其好處，但也存在弊端。借債要本利歸還，所以在借貸前要考慮風(fēng)險，設(shè)定借貸額度。 3．善于利用融資 融資是關(guān)系到西餐廳經(jīng)營能否支撐下去的一個關(guān)鍵因素。剛開始時，西餐廳投資者就要詳細列出所需資產(chǎn)的項目，并合理進行融資。 融資有多種方式，每種方式各有其特性與優(yōu)缺點，在選擇時必須從自身狀況及西餐廳發(fā)展的角度來權(quán)衡。首先，西餐廳投資者必須考慮西餐廳的具體情況以及各種融資方式的特性，選擇出最適合西餐廳的融資方式。其次，西餐廳投資者要盡可能地延長償還期限。供應(yīng)商的融資貸款一般來說期限較短，償還期限如果太短壓力就很大，因而，西餐廳投資者一定要想辦法將期限延長。對西餐廳經(jīng)營而言，這比降低利息或是保障貸款安全還要重要。最后，西餐廳經(jīng)營者還要知道融資并非越多越好。盲目相信融資越多越好，會帶來很大的經(jīng)營風(fēng)險。對于西餐廳投資者而言，融資要遵循“需要多少，便融多少”的原則，只要能夠滿足西餐廳的投資經(jīng)營需求即可。 5．人力編制 員工具體數(shù)目由以下幾個因素決定：營業(yè)面積大小、營業(yè)時間長短、班次安排、營業(yè)額多少。保安、吧員數(shù)量將視具體情況而定。 6．招牌制作 包括餐牌外形設(shè)計，餐牌內(nèi)部產(chǎn)品確定（可根據(jù)產(chǎn)地情況和行政總廚的建議），餐牌定價（需考慮因素：西餐廳定位、產(chǎn)品成本、地理位置、內(nèi)部環(huán)境、服務(wù)水平、同行業(yè)行情），收銀臺兩聯(lián)單制作，營業(yè)報表制作，店片制作（店名、特色、電話、地址）。 7．內(nèi)部管理制度制定 具體包括員工規(guī)章制度，宿舍管理制度，收銀、出納擔(dān)保制度，薪資、待遇、工傷、假期、辭職流程等。 8．購買相關(guān)設(shè)備 大型設(shè)備：廚房設(shè)備，大廳設(shè)備，吧臺、收銀臺設(shè)備。 器具：廚房器具、大廳器具。 家電：電視（包間配）、洗衣機、冰箱、電話機（最好是子母機，方便店內(nèi)及時聯(lián)系）。 辦公用品：可根據(jù)實際情況配備。 內(nèi)部裝飾：植物、干花、壁畫等。 工衣制作：色調(diào)、款式、規(guī)格。 9．供應(yīng)商管理 供應(yīng)商包括煙酒供應(yīng)商、調(diào)料供應(yīng)商、肉類供應(yīng)商、海鮮供應(yīng)商、油類供應(yīng)商、大米供應(yīng)商、液化氣供應(yīng)商、青菜供應(yīng)商、水果供應(yīng)商、日常易耗品（抹布、拖把、垃圾袋等）供應(yīng)商等。 10．試營業(yè)準(zhǔn)備 內(nèi)部設(shè)備調(diào)試，打掃衛(wèi)生，去除異味（可用菠蘿、熏醋、固體香料），人員磨合、整訓(xùn)。 11．開業(yè)流程 確定開業(yè)日期，發(fā)邀請函，確定開業(yè)規(guī)格，準(zhǔn)備開業(yè)餐，準(zhǔn)備正常營業(yè)。 12．成本預(yù)算 工程裝潢：木工、油漆、水、電、空調(diào)、桌椅、招牌的費用，房租，人工工資，設(shè)備、器具的費用，辦理證照的費用。 13．項目協(xié)調(diào) 時間協(xié)調(diào)：整個項目需安排好先后順序。 人力安排：需確立項目小組分工合作（工程裝飾、證照辦理、人力招聘、物料供應(yīng)商、購買設(shè)備、器具、財務(wù)總監(jiān)、內(nèi)部制度建設(shè)、總協(xié)調(diào)人）。 14．相關(guān)合同 包括房屋租賃合同、人事勞動合同、工程承建合同、擔(dān)保合同等相關(guān)合同范本。 15．前期廣告宣傳 包括工程前廣告宣傳、工程中廣告宣傳、開業(yè)前廣告宣傳，具體形式有條幅、海報、DM等。（來源：中國郵電出版社） 一、商圈消費力調(diào)查 市場調(diào)研是西餐廳市場分析的基礎(chǔ)工作，它有助于西餐廳準(zhǔn)確地選擇目標(biāo)市場和西餐產(chǎn)品，是西餐經(jīng)營者進行科學(xué)決策的前提，必須引起店長的重視。 通常，市場調(diào)研包括以下程序。 1．進行市場細分 每個消費個體或不同層次的消費群體，對于需求的側(cè)重點均不一樣。西餐廳無法滿足整個餐飲市場千差萬別的需求，所以必須劃分現(xiàn)有市場，挖掘潛在市場，尋求適合西餐廳的目標(biāo)市場。也就是說，西餐廳在進行市場調(diào)研時，首先要進行市場細分，分析出從各個細分市場獲取的利潤及各細分市場需求的變化趨勢、競爭情況和西餐廳的能力，并決定取舍，選擇最有利的目標(biāo)市場。 在搞清楚西餐消費者的基本狀況以后，可以按照以下消費特征進行市場細分。 （1）地理特征，如國別、政治區(qū)域、人口密度、相隔距離、氣候條件等。 （2）人文特征，如性別、年齡、婚姻狀況、家庭大小、收入、教育程度、職業(yè)、民族血統(tǒng)和風(fēng)俗習(xí)慣等。 （3）心理特征，如個性、觀念、生活方式、意見態(tài)度、興趣等。 2．調(diào)查目標(biāo)市場的消費者狀況 包括研究西餐消費行為和劃分西餐消費類型兩個方面。 （1）研究西餐消費行為 西餐消費行為就是顧客選擇西餐廳，購買、享用以及評價西餐產(chǎn)品及服務(wù)的活動過程。它不僅僅是顧客的一次購買行為，還包括西餐消費前和消費后的一系列活動；也不僅指消費者的外部活動，還包括消費者的心理活動。 與一般性的消費活動一樣，西餐消費行為具有明顯的目的性、過程性、差異性以及復(fù)雜性。一般來說，可以通過對以下情況的調(diào)查來分析西餐消費者的消費行為。 ①地區(qū)特征。即了解所選定的商業(yè)圈是商業(yè)區(qū)還是住宅區(qū)，是高級社區(qū)還是平民社區(qū)，是企事業(yè)單位集中地還是車站附近或交通要道。 ②人口數(shù)與戶口數(shù)。 ③各年齡組的人數(shù)、男女比例。 ④各種職業(yè)人數(shù)及平均收入。 ⑤企事業(yè)單位的質(zhì)量及數(shù)量。 （2）劃分西餐消費類型 西餐消費需要是所有人的共性表現(xiàn)，但由于消費群體的社會階層、經(jīng)濟收入、職業(yè)、文化背景、生活方式、西餐消費標(biāo)準(zhǔn)不同，又形成了不同的西餐消費類型。 總體來說，西餐消費的類型可以大致分為以下幾種。 ①沖動型西餐消費。沖動型西餐消費對消費者來說是可有可無的，帶有突發(fā)性消費的特點，從心理上講，往往是請客和品味兼而有之。通常是一種臨時決定的西餐消費活動，其中的偶然因素多于規(guī)律性。對這種消費，店長必然難以預(yù)測和掌握，但是，西餐廳可以通過促銷廣告、產(chǎn)品陳列等方式來引起消費者的這種沖動，增加銷售數(shù)量。 ②習(xí)慣型西餐消費。這種西餐消費顧客以能夠吃飽為目的，屬于單一的購買和個體消費，是不由自主的自動消費。與這種消費相對應(yīng)的是一些簡單的小型西餐廳，如西式快餐廳等。 ③計劃型西餐消費。計劃型西餐消費是一種有準(zhǔn)備的西餐消費現(xiàn)象。除了習(xí)慣型和沖動型西餐消費之外，其他的一切西餐消費都可以歸納為計劃型西餐消費，如婚宴、喜慶宴席、生日宴、節(jié)日宴、商務(wù)自助餐、酒會等等。這類消費的消費者對西餐廳的布局、裝飾、用餐環(huán)境、服務(wù)優(yōu)劣、食品的品種、規(guī)格、價格等都有所選擇，體現(xiàn)了預(yù)算的計劃性，在時間上也往往有某些規(guī)律性。
3．調(diào)查目標(biāo)市場的競爭對手狀況 調(diào)查競爭對手的目的在于確認競爭對手的競爭行為，預(yù)測競爭對手的行動反應(yīng)，并以此為參照來制定本西餐廳的經(jīng)營策略，以便確保本西餐廳的市場營銷策略能夠取得預(yù)期的效果。 西餐廳的競爭對手可分為直接競爭對手和間接競爭對手兩大類，其中直接競爭對手是指在西餐廳的中心市場范圍內(nèi)與本西餐廳的經(jīng)營范圍、目標(biāo)顧客相似，并提供類似產(chǎn)品和服務(wù)的西餐廳；間接競爭對手主要表現(xiàn)為兩家西餐廳之間的西餐產(chǎn)品具有一定的差異，如一家法式西餐廳和一家供應(yīng)意大利菜的西餐廳之間就是一種間接競爭關(guān)系。 對競爭對手的調(diào)查，主要是對直接競爭者的調(diào)查。調(diào)查時，可以在西餐廳的市場范圍內(nèi)仔細搜索其他西餐廳，也可從電話簿上尋找，然后調(diào)查競爭對手的以下情況。 （1）營業(yè)情況。包括營業(yè)范圍與餐品價格、面積與座位數(shù)、座位周轉(zhuǎn)率三項。 （2）顧客情況。包括主要顧客類別、用餐時間、主要顧客的大致消費額三項。 （3）西餐廳情況。包括西餐廳門面及內(nèi)部裝潢狀況、衛(wèi)生設(shè)備、服務(wù)設(shè)施等。 （4）服務(wù)情況。包括服務(wù)特色、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)優(yōu)勢等。 （5）其他情況。包括營業(yè)年數(shù)、促銷活動、推廣活動等。 4．確定目標(biāo)顧客 通過對西餐廳市場范圍內(nèi)潛在顧客群體的狀況和競爭者狀況的調(diào)查，結(jié)合西餐廳的投資預(yù)算和財力的實際情況，店長可以確定西餐廳的目標(biāo)顧客群體。 而顧客群體按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，又可細分成以下類別。 （1）按照顧客就餐程度進行劃分 ①“嘗試者”群體。這類群體常外出就餐，經(jīng)濟水平高于一般人。他們愿意到各處新開業(yè)的西餐廳去嘗試，并判斷該西餐廳是否可接受。 ②“多數(shù)人”群體?！岸鄶?shù)人”群體只有在西餐廳經(jīng)營成功并出名后才去就餐，若滿意會再來成為?？?，甚至是固定的回頭客。 ③“次嘗試者”群體。這類群體往往是經(jīng)嘗試者推薦而前往西餐廳就餐的。 ④“稀客”群體。這類群體經(jīng)濟不甚寬裕，不常外出就餐，有的甚至一年只外出就餐一兩次，如在慶祝結(jié)婚周年、生日或一些特殊情況下才外出就餐。 （2）按照人口特點進行劃分 ①按經(jīng)濟收入將顧客分類，有助于西餐廳檔次的定位、餐牌的設(shè)定以及合理定價。 ②按職業(yè)分類，對西餐廳環(huán)境設(shè)計有決策意義。 ③按年齡分類，對就餐環(huán)境、產(chǎn)品選擇和價格設(shè)定有決策意義。 （3）按照顧客的就餐動機進行劃分 ①團體用餐。如會議和旅游團隊用餐。通常由組織機構(gòu)統(tǒng)一訂餐和付款，所以西餐廳提供的產(chǎn)品要符合大多數(shù)人的口味，同時要求制作簡單，使產(chǎn)品在較短的時間內(nèi)能夠大批量供應(yīng)。 ②簡單充饑。一般只要求環(huán)境清潔衛(wèi)生、食品可口、價格實惠，這種顧客對就餐環(huán)境和服務(wù)狀況并不過多追求。 ③享受產(chǎn)品。這類顧客外出就餐多為改善生活或款待親友，因此，這種顧客希望西餐廳提供的產(chǎn)品具有獨特風(fēng)味，要不同于并高于家庭或食堂的飯菜。 ④商業(yè)宴會。顧客進行商務(wù)活動時，需要宴請合作者，并希望借此給被請者留下良好的印象。這種宴會一般由單位付款。 二、目標(biāo)客戶群 西餐廳要想在激烈競爭中取得理想的效益，就必須進行顧客定位，明確自身的目標(biāo)市場。 當(dāng)擬定一個理想的西餐廳經(jīng)營場所時，不僅要對商圈內(nèi)的人口、收入、消費支出進行分析，還必須具體分析商圈內(nèi)顧客的消費傾向，通過面談或抽樣調(diào)查收集顧客的有關(guān)信息，從而明確西餐廳經(jīng)營的具體目標(biāo)市場。各個細分市場的需求不同，可以通過確定各個細分市場的顧客每隔多長時間外出就餐一次，進行定量分析。 1．顧客飲食消費特點 顧客的飲食消費與其他消費行為不同，有其特殊性。要進行顧客定位，首先要了解顧客飲食消費的特點。 （1）飲食消費目的的明確性。通常來說，人們飲食消費的目的非常明確，而消費的隨機性和沖動性較少。飲食消費動機的始發(fā)機能促使人產(chǎn)生飲食消費行為，選擇機能促使人尋找消費場所。而顧客選擇用餐場所一般根據(jù)個人的多種比較結(jié)果和心理感受來進行。 （2）飲食消費的直接性。到西餐廳用餐必須由消費者本人親自到場，而不能像其他產(chǎn)品那樣可以請人代為購買。餐飲產(chǎn)品由有形實物和無形勞務(wù)結(jié)合而成，顧客對餐飲產(chǎn)品的消費過程與餐飲產(chǎn)品的生產(chǎn)過程同時進行。 （3）餐飲消費的綜合性。人們對餐飲產(chǎn)品的要求早已不僅僅局限于充饑，而且也十分注重精神上的需要和精神上的滿足。 （4）飲食消費的重復(fù)性。飲食消費具有重復(fù)性和同期性。西餐廳應(yīng)充分利用消費者的動機強化機能，努力給顧客留下美好的印象和滿意的心理感受，使他們的消費行為周期地、重復(fù)地出現(xiàn)。 2．顧客餐飲消費需求分析 我們可以通過以下幾個方面去分析顧客的餐飲消費需求。 （1）按顧客年齡層次分析。 餐飲消費者的飲食需求和消費能力隨年齡增長而不斷變化。我們可以把市場細分為老年市場、中年市場、青少年市場以及兒童市場等。 （2）按顧客收入水平及職業(yè)分析。 不同收入水平的顧客需要不同檔次的產(chǎn)品：高收入顧客需要高品位、高質(zhì)量的食品，而大眾顧客則需要物美價廉的食品。不同職業(yè)的顧客對產(chǎn)品的需求也不同：高級管理人員、商人有商務(wù)宴會的需要，工薪階層則需要中低檔食品。 （3）按消費心理分析。 ①?求便利的心理。注重服務(wù)場所和服務(wù)方式便利性的顧客希望餐飲服務(wù)能方便、迅速并要求一定的質(zhì)量。這些顧客是提供速食及便餐的西餐廳的首要目標(biāo)顧客群。 ②?求新的心理。具有求新心理的顧客在消費時注重餐飲產(chǎn)品所帶來的新奇感，如果西餐廳的就餐環(huán)境或服務(wù)產(chǎn)品具有獨特性，就會吸引大批此類顧客。餐飲產(chǎn)品的獨特性是西餐廳得以順利擴展的重要條件，而西餐廳用餐環(huán)境的獨特性有時也能起到意想不到的效果。 ③?求廉心理。具有求廉心理的顧客注重飲食消費是否價廉。西餐廳要吸引大眾，其產(chǎn)品的價格不能過高。 ④?求舒適心理。每一位顧客在用餐時都希望西餐廳提供的服務(wù)設(shè)施、服務(wù)項目等能給身心帶來滿足和享受。西餐廳不僅要提供美味佳肴及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，還要注重西餐廳的設(shè)計、裝飾、設(shè)備等能否帶給顧客視覺、嗅覺、味覺上的愉悅和享受。 ? 無限な商機~便利な飲料！百方羅漢果涼茶...品牌:百方?凈重:310?配料:羅漢果?保質(zhì)期:720?原產(chǎn)...3.50/瓶 一、什么位置最合適 1．地點定位 西餐廳的正確選址，不僅是其成功的先決條件，也是實現(xiàn)連鎖經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)化、簡單化、專業(yè)化的前提條件和基礎(chǔ)。 西餐廳店址定位要明確定位標(biāo)準(zhǔn)。 （1）營業(yè)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)化。營業(yè)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)化是實現(xiàn)經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)化的前提條件。西餐廳營業(yè)環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)化包括店面的營業(yè)面積、西餐廳結(jié)構(gòu)、店面及店堂的設(shè)計和裝潢等。這些環(huán)境要素共同組合可以營造具有獨特個性的西餐廳氣氛。西餐廳為了實現(xiàn)經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)化，在進行選址時要注意西餐廳的營業(yè)面積、結(jié)構(gòu)是否利于實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化。 （2）城市商業(yè)水平。城市商業(yè)水平對西餐廳經(jīng)營非常重要。人均收入水平、產(chǎn)品供給能力、交通運輸條件、技術(shù)設(shè)施狀況和人們的消費習(xí)慣、消費觀念都影響著西餐廳的發(fā)展。所以在考慮西餐廳經(jīng)營發(fā)展的區(qū)域范圍時,?，可選擇經(jīng)濟發(fā)展水平中上等的大中城市和經(jīng)濟相對發(fā)達的沿海地區(qū)。 （3）西餐廳位置條件。在了解了城市商業(yè)水平之后，就要逐步縮小范圍，把握西餐廳所處的位置條件。場地條件除場所營業(yè)面積與結(jié)構(gòu)外，還包括：場地內(nèi)是否有必要的公共服務(wù)設(shè)施，獲得該場地所需支付的租金及其他交易成本，租用此場所的條件，包括必要的停車條件：顧客停車場地及原料進貨空間；法律條件：建筑計劃的審核情況和防火標(biāo)準(zhǔn)驗收情況是否符合城市規(guī)劃各種限制性的規(guī)定等。 2．劃定商圈范圍 商圈是西餐廳對顧客的吸引力所能達到的范圍，即來店顧客所居住的地理范圍。商圈調(diào)查可以分析出商圈范圍內(nèi)的顧客情況、競爭對手的情況，以及可能影響西餐廳經(jīng)營的其他因素，以做出正確的定位選擇。 確定商圈，首先要確定商圈的軸心點。西餐廳所在的位置就是商圈的軸心點，應(yīng)該了解軸心點所在街區(qū)的交通狀況和具體位置等情況。為了由地點定位衍生出區(qū)域定位，必須通過半徑標(biāo)志，準(zhǔn)確地劃出各層商圈。對處在不同地區(qū)的西餐廳來說，商圈的半徑距離各有不同，它受當(dāng)?shù)厝嗣芏取⒏浇偁幬鞑蛷d、西餐廳供應(yīng)的產(chǎn)品差別、交通方式、西餐廳聲譽等因素的影響。 商圈分析對于西餐廳經(jīng)營的地點定位具有十分重要的意義。通過對店址的綜合評價及對競爭對手的詳細分析，可確定合理的目標(biāo)市場。商圈分析應(yīng)考慮到消費者因素二、簽訂門店租賃合同 租賃店面需要慎重考慮，如果稍有疏忽，就可能使西餐廳蒙受損失。這中間最重要的就是簽訂房屋租賃合同，使西餐廳的經(jīng)營得到保障。經(jīng)營者在簽訂房屋租賃合同時，應(yīng)著重考慮以下問題。 1．具有齊全的手續(xù) 經(jīng)營者最好是直接與房屋產(chǎn)權(quán)所有者洽談租賃事宜，而不要通過中介。在與房屋產(chǎn)權(quán)所有者洽談租賃事宜時，要查驗房產(chǎn)證及相關(guān)的法律文件，并查看其手續(xù)是否齊全，以避免日后不必要的麻煩。如果是轉(zhuǎn)租或是接手現(xiàn)成的西餐廳，要索取原承租人與房屋產(chǎn)權(quán)所有者的租賃合同，查驗原合同的有效期限以及關(guān)于轉(zhuǎn)租的約定，并向房屋產(chǎn)權(quán)所有者確認，同時還要查驗原承租人的營業(yè)執(zhí)照，查驗無誤后再決定。必要時還應(yīng)向房產(chǎn)管理部門查詢有關(guān)文件。簽訂租房合同必要時應(yīng)進行公證備案，以防上當(dāng)受騙。 2．明確維修責(zé)任 出租承租雙方必須對建筑物和建筑物內(nèi)的附屬設(shè)施的維修責(zé)任予以確定，一般在合理期限內(nèi)由出租方負責(zé)維修或負擔(dān)維修費用。如因維修影響西餐廳經(jīng)營，應(yīng)相應(yīng)減少租金或延長租期。因承租方責(zé)任進行維修的，由承租方負責(zé)維修并承擔(dān)維修費用。 3．合同的起止日期 合同的起止日期一般由出租方確定。由于租賃合同一經(jīng)簽訂后一般不再變動，經(jīng)營者可以根據(jù)房租的高低與出租方洽談租賃期限。房租在高峰時，要簽短一些；低谷時，應(yīng)盡量多簽，如五年或者更長時間。承租方應(yīng)要求在租賃期滿后有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。 4．房租的支付 明確租金時有可能涉及附加面積和附屬設(shè)施等內(nèi)容，簽訂合同時必須編制清單，注明完好程度，以作為租賃合同的附件。最理想的是先支付一個月的租金并交納一個月的押金，以后按月支付租金，租賃期限屆滿時如不續(xù)租，由出租方退還押金或最后一個月不再支付租金。另外，也可以考慮按季支付或半年支付一次租金。最好不要按年支付租金，因為這種方式對資金的占用量非常大。 5．店面的面積 出租承租雙方首先要統(tǒng)一面積的計算標(biāo)準(zhǔn)，一般應(yīng)以使用面積為準(zhǔn)，因為只有使用面積才是真正用于經(jīng)營的面積。如果出租方出具的是建筑面積，要折算為使用面積。面積要進行實地測量，重新計算后繪出草圖，雙方簽字確認。店面的附加面積要由出租方出具有關(guān)的法律文件予以確定。 6．周邊公共設(shè)施 經(jīng)營者在租賃店面房屋時，要檢驗建筑物的公共設(shè)施，特別要檢驗水、電、暖氣、燃氣和排水設(shè)施等是否可以滿足經(jīng)營需要，還要確認公共設(shè)施供應(yīng)的計量表位、容量、收費標(biāo)準(zhǔn)、繳費方法、管理和維修，以保證西餐廳具備經(jīng)營的基本條件。 7．其他條款 合同中對違約行為要做出規(guī)定。在合同執(zhí)行過程中，如經(jīng)營者違約，出租者有權(quán)終止合同；如出租者違約，經(jīng)營者可通過仲裁或起訴要求賠償損失。有關(guān)事項議定后，依照《中華人民共和國合同法》簽訂房屋租賃合同。
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