愛華網(wǎng)★接手轉(zhuǎn)租店要謹(jǐn)慎 ? 我們經(jīng)常在一些小報(bào)中，或者商店外面，見到各類商店轉(zhuǎn)租的信息。他們大都打著"旺鋪轉(zhuǎn)租"的旗號。在選擇轉(zhuǎn)租店時(shí)，一定不要被這些吸引人的文字迷惑，仔細(xì)想想，就不難發(fā)現(xiàn)：這家商店的生意不好做，經(jīng)營者急于脫手。 小故事：有一位想開店的年輕人，經(jīng)不住廣告的誘惑，受讓了一家書店。事先幾位朋友都勸他要慎重，他卻孤注一擲。結(jié)果一敗涂地，后來才猛然醒悟，悔不該當(dāng)初。 有的商店轉(zhuǎn)讓時(shí)看上去生意紅火，其實(shí)是"虛火"。有一老板在某小區(qū)門口開辦了一家建材店，他預(yù)測該小區(qū)居民裝修已接近尾聲時(shí)，就打出了"低價(jià)轉(zhuǎn)讓"的招牌?？吹剿饽敲醇t火，一時(shí)間許多人紛紛求讓。幾位老板甚至為這個(gè)店面爭得不可開交。經(jīng)過激烈角逐，最終"名花有主"，低價(jià)轉(zhuǎn)讓實(shí)際上成了"高價(jià)賣出"，僅轉(zhuǎn)讓費(fèi)的利益，就相當(dāng)于平時(shí)開店好幾個(gè)月的利潤。毋庸置疑，吃大虧的當(dāng)然是那些受讓者。 當(dāng)然，也有一部分店面，確實(shí)是店主迫于客觀原因才轉(zhuǎn)讓的。但到底是?"虛火"還是"紅火"，就需要用你的"火眼金睛"去洞察了。如果你深諳這一行，有自己獨(dú)到的經(jīng)營思路，并有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力為后盾，那么不妨受讓商店，使瀕臨倒閉的商店起死回生，說不定還真能抱個(gè)金娃娃呢。 接手轉(zhuǎn)租店的注意事項(xiàng)： ?。?）在和轉(zhuǎn)租人談判時(shí)，不要輕易相信轉(zhuǎn)租人生意之外的理由，貿(mào)然接手轉(zhuǎn)租店是極危險(xiǎn)的。不管轉(zhuǎn)租人所說的轉(zhuǎn)租理由是什么，你都應(yīng)設(shè)想他們是因?yàn)榻?jīng)營失敗而轉(zhuǎn)讓的。 ?。?）找出導(dǎo)致他們經(jīng)營失敗的原因，是行業(yè)原因，還是經(jīng)營失策等等。 如果你對接手這家商店有興趣，就要通過實(shí)際調(diào)查分析，從中找出到底是什么因素對經(jīng)營起了抑制作用。原因肯定是存在的，通過自己的觀察，以丑走訪他原來的員工、附近居民及同行，就不難得到實(shí)質(zhì)性的答案。不查明真正導(dǎo)致轉(zhuǎn)租的因素，不加以任何改進(jìn)，以為接手就可經(jīng)營，就指望商店給你帶來利潤，多半會(huì)重蹈別人的覆轍。如果真的找不到什么原因，那就不如放棄。 （3）如果你要整體接手積壓貨物較多的店，最好核實(shí)一下存貨的具體價(jià)值。這些存貨肯定已不具有原來的價(jià)值，甚至可能是一文不值的"死貨"，不要以為轉(zhuǎn)租方大降價(jià)你就占了便宜。存貨太多，既使流動(dòng)資金減少，還有可能全部砸在你的手里。到時(shí)候極有可能因貪圖小便宜而吃大虧。
?。?）如果你確定已經(jīng)找到原因，不管你改不改變原有的經(jīng)營行業(yè)，你都必須在經(jīng)營上重新定位。 當(dāng)然，我們不能說某一行業(yè)是虧損行業(yè)，某一行業(yè)是賺錢行業(yè)。接手轉(zhuǎn)租店也不是一定會(huì)虧，只要你善于經(jīng)營，在某種程度上，還是能夠成功的。 ★租鋪談判的注意事項(xiàng) 在初步選定開店的地點(diǎn)后，還應(yīng)作進(jìn)一步的全面考察，對相關(guān)的情況做一定的調(diào)查分析后，方能決定是否最后定點(diǎn)在這里。這時(shí)，你可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考察： 1、店面情況調(diào)查 小故事：小李子想開一家書店，從別人手里買下了一個(gè)店面。這個(gè)面積達(dá)30平方米的店面在一所高校附近，每天的客流量相當(dāng)可觀，價(jià)錢相對來說還比較便宜，一共3萬元。小李子以為撿到了便宜，有點(diǎn)得意忘形。他又花了二萬多元裝修，不久就隆重開張了。一個(gè)月后，政府一紙《拆違通知書》讓他半天沒有回過神來。原來，上家通過內(nèi)部關(guān)系得知店面遲早要拆，便來了個(gè)金蟬脫殼。 所以，在租買店面之前，一定要對店面的大背景情況作一番仔細(xì)的調(diào)查了解，以免上當(dāng)受騙。 2、房東背景調(diào)查 劉仲文在廣州打了五年工，有了一點(diǎn)積蓄，很想開家店為自己打工。他叫上幾個(gè)朋友，滿大街尋找店面，后來還真的讓他們找到幾家掛著"轉(zhuǎn)讓"字樣的店面，便迫不及待地與之談判、交付定金甚至租金。其實(shí)他的這種做法是極其草率的，很容易帶來一系列的后遺癥。 為了開店成功，他們最好先從側(cè)面打聽到真正的房東（即產(chǎn)權(quán)所有者），對其背景情況基本了解，覺得可靠后再和他談判。一般最好直接與真正的房東談，如果房東表示已將承包權(quán)出租，不愿再插手時(shí)，那你再和現(xiàn)在的店主談判也不遲。還有一點(diǎn)很重要，你一旦談判成功，要注意讓房東把以前的租賃人姓名改成你的姓名。 3、房租價(jià)位談判 房租對每一個(gè)開店的人來說，是最敏感而又最現(xiàn)實(shí)的內(nèi)容。說它敏感，是因?yàn)樗湾X掛鉤，租金太高會(huì)讓你負(fù)擔(dān)不起，一分錢一分貨，太低又找不到好店面。說它現(xiàn)實(shí)，是因?yàn)檫@是我們不得不面對的問題，除非你不開店，或者自己有店面。而大多數(shù)情況下，我們都得租用店面，那么和房東討價(jià)還價(jià)就不得不擺上開店的議事日程。 在與房東侃價(jià)前，你自己心里首先要有一個(gè)譜，也就是先自定一個(gè)能夠接受的最高價(jià)，這個(gè)價(jià)位必須是：你覺得自己有實(shí)力負(fù)擔(dān)得起；在這個(gè)價(jià)位下，估計(jì)有錢可賺；向附近類似的門面打探一下，價(jià)位是否基本一致。在和房東談判時(shí)，根據(jù)你設(shè)定的最高房租，比較房東紿出的房租，權(quán)衡后進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，這樣才可以得到合理的價(jià)位。 4、?在談判中，繳付房租的方式也是一個(gè)很重要的方面。通常情況下，繳付房租有按月結(jié)算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據(jù)你的經(jīng)營狀況分享一定的利潤。如果房東提到這一點(diǎn)，而你也愿意，雙方要把它作為重點(diǎn)來談判。 因?yàn)檫@其中有許多不確定的因素，處理不當(dāng)，會(huì)引起爭議。付款的方式可以按月結(jié)算，這樣能及時(shí)結(jié)算，以免拖久了增加計(jì)算難度，而且雙方都會(huì)滿意。有的店面定下的是一年或兩年的租金，如果你要續(xù)租，往往要按一定的比率逐年遞增。這種情況下最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。 如果你有了新的店面或想停租時(shí)，就不會(huì)損失保證金。還有的店面是長期租的，一租就是十年二十年。對于這種店面，你要看清楚了，不僅要調(diào)查好政府規(guī)劃與政策，還要預(yù)計(jì)這個(gè)店面以后的發(fā)展?jié)摿?。因?yàn)閺拈L遠(yuǎn)看，門面的房租總體是呈上升趨勢的。如果你有足夠的資金，同時(shí)也看好這個(gè)店面，你可以一次性將房租付清。 5、其他條件 與房東談判，除了談租金外，還要注意有關(guān)的附加條件，這可以使你節(jié)省不少開支。有很多店面出租，都要求支付押金，你在談判時(shí)應(yīng)盡量說服房東免付押金。如一些黃金地段的店面押金通常很高，雖然這錢最終還是你的，但如果你一直經(jīng)營下去，這筆錢也就等于擱死在那兒，對于一個(gè)資金緊張的創(chuàng)業(yè)者來說，這也是一個(gè)不小的"包袱"，如果談得好，完全是有可能卸掉的。 另外，你在租房前對店面現(xiàn)有情況應(yīng)該了解清楚，如裝修狀況、設(shè)備狀況等，然后通過談判，最好要求房東在出租前對門面進(jìn)行基本的整修，如拆除原有已經(jīng)報(bào)廢無法使用的設(shè)備，對店面的房頂、地板、墻壁盡量作一些維修，添置水電設(shè)施等。 ★別讓租金成"心病" 員工開銷、水電費(fèi)、電話費(fèi)、稅收都是小開銷，惟獨(dú)房租占了大頭，讓開店創(chuàng)業(yè)者頭痛。租金往往會(huì)占去月開銷一半，所以，租金貴賤直接導(dǎo)致生意成敗。 商鋪?zhàn)饨鹪谝粋€(gè)老板心中"地位"特殊，幾乎已成為創(chuàng)業(yè)者考慮的最重要的因素，但也絕非是租金貴，生意就一定會(huì)做砸。也就是說，只要租金方面的開銷不等同于整個(gè)生意的全部支出，那么，這生意還未蓋棺定論，仍舊存在咸魚翻身的可能。 市場永遠(yuǎn)在變化，中國人盡皆知這句話，?"足球是圓的"，所以，租金的多少也只是一個(gè)相對的概念。有人每月開銷幾萬元，但卻大把大把地賺錢；有人每月只需開銷2000元的鋪面租金，卻步履維艱。生意的成敗絕非租金多少說了算，創(chuàng)業(yè)者要看的是"性能價(jià)值比"。同樣面積的鋪面，淮海路上2萬元是不是要比上海某個(gè)不起眼的地方的2000元合算？ 都說聞香識(shí)女人，好的商鋪卻不一定要通過租金的貴賤來衡量。那么，什么樣的商鋪才稱得上極晶店鋪呢？這雖然是相對的，但也可以絕對地講：能讓老板賺錢的商鋪就是好商鋪。好商鋪往往都是躲在租金后面的，商鋪的好與不好不只是由租金說了算。 一般來講，租金越高就代表該商鋪的經(jīng)營價(jià)值越高，如果創(chuàng)業(yè)者實(shí)力非凡，自然應(yīng)該以"高標(biāo)準(zhǔn)"來要求自己。那些能喊得起價(jià)的商鋪當(dāng)然不是等閑之輩，要么坐擁繁華鬧市口，要么周邊有著川流不息的消費(fèi)群。北京服飾市場的一個(gè)小攤位可以幾易其手租金卻不斷上升，有人甚至愿意每月出幾萬元來爭取一個(gè)幾平方米的小攤。這樣的高價(jià)并非事出無因：淮海路給了它氛圍，華亭服飾市場給了它口碑，即使是再小的一個(gè)攤位，它也沒有不貴的道理。 但也不是說鋪面租金越高就越值得租用，租金上也可能被人做足了文章，到底這家鋪面值不值得投資，創(chuàng)業(yè)者必須睜大眼睛看清才行。有些商鋪已經(jīng)被投資者們爆炒了一遍，一些鋪面的租金價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)離譜，就像股價(jià)浮在天上的股票，誰碰都等于抱個(gè)炸彈在懷里。 其實(shí)，衡量一家鋪面值不值主要看其性能價(jià)值比，除此之外就需要看經(jīng)營者自身是否夠聰明了。有一位老板將品牌內(nèi)衣店開在五角場，每月1.35萬元的鋪面租金絕非當(dāng)?shù)仄渌伱婵梢酝漤?xiàng)背，但周老板卻仍能從中狠狠賺了一把。 ★避免租賃合同陷阱 在承租鋪面時(shí)可能面臨許多不可預(yù)測的因素，假如出現(xiàn)這些因素而導(dǎo)致鋪面無法經(jīng)營下去時(shí)，如果租戶未在合同中約定此時(shí)的合同解除權(quán)，就得繼續(xù)支付租金，承受損失。 為避免這類陷阱，鋪面租戶應(yīng)爭取在鋪面租賃合同中載人下列條款：承租方在出現(xiàn)下列情形之一，無法繼續(xù)經(jīng)營時(shí)，有權(quán)通知出租方終止鋪面租賃合同，并不賠償出租方的損失：出現(xiàn)戰(zhàn)爭、地震、臺(tái)風(fēng)、雷暴、城市暴動(dòng)等情形；政府決定拆遷鋪面；政府在鋪面前50米內(nèi)、左右兩邊各200米內(nèi)修路、改路、擴(kuò)路、建橋、整治市容或其他政府行為；承租方因經(jīng)營不善嚴(yán)重虧損達(dá)三個(gè)月以上。當(dāng)然，要進(jìn)一步避免因上述情形造成的鋪面裝修費(fèi)用的損失，還必須預(yù)先調(diào)查清楚。 訂立商鋪?zhàn)赓U合同還須特別注意以下幾點(diǎn)法律問題： ?。?）承租人的主體資格。商鋪?zhàn)鳛椴粍?dòng)產(chǎn)，其出租人必須是商鋪的所有權(quán)或者使用權(quán)人，若是所有權(quán)人，應(yīng)依法取得房地產(chǎn)權(quán)證；若是使用權(quán)人，應(yīng)有合法的租賃憑證及允許轉(zhuǎn)租的書面證明。另外，如房屋有共有人的，還須經(jīng)過共有人書面同意。 ?。?）租賃物的用途。租賃商鋪必須確認(rèn)房）租賃物的用途。租賃商屋用途為商業(yè)用房。否則，無法辦理營業(yè)執(zhí)照。 ?。?）租賃期限。根據(jù)《合同法》214條的規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。 （4）轉(zhuǎn)租。因商鋪經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大，故在經(jīng)營狀況不佳時(shí)，可能會(huì)涉及將商鋪轉(zhuǎn)租的問題。出租人是否允許承租人轉(zhuǎn)租，應(yīng)在租賃合同中予以明確。若承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 ?。?）裝修補(bǔ)償。首先，出租人與承租人應(yīng)在租賃合同中明確出租房屋能否裝修；其次，雙方應(yīng)約定，在租賃期結(jié)束或因其他原因解除租賃合同后，對裝修如何進(jìn)行處理。在對裝修處理方式未作約定的情況下，若出租方違約，致使租賃合同解除，出租方應(yīng)賠償承租方裝修損失；若承租方違約，但裝修對承租方確有用處的，出租方亦應(yīng)對承租方適當(dāng)補(bǔ)償。 （6）租賃合同登記。在租賃合同成立后，合同當(dāng)事人應(yīng)將租賃合同送至房管部門登記備案。未經(jīng)登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具有對抗第三人的法律效力。
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