愛(ài)華網(wǎng)調(diào)控力度不斷加大，房?jī)r(jià)依舊節(jié)節(jié)上漲，這已經(jīng)成為2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題詞。剛結(jié)束不久的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，對(duì)于2011年的房地產(chǎn)政策并沒(méi)有更多著墨，只是提出加快住房保障體系的建設(shè)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部12月初向各地發(fā)出《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，通知明確提出，2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)是1000萬(wàn)套。1000萬(wàn)套保障性住房！相比2010年的580萬(wàn)套，增長(zhǎng)72.4%。這張甚為驚人的任務(wù)單，幾乎相當(dāng)于今年全國(guó)商品住宅的銷售總套數(shù)，所需的投資額更高達(dá)1.4萬(wàn)億元。如此龐大的政治任務(wù)，地方政府靠什么完成，究竟會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生多大影響？保障房任務(wù)“市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障。”從2008年宣布建立住房保障體系開(kāi)始，學(xué)習(xí)中國(guó)香港與新加坡的雙軌制已經(jīng)成為中國(guó)樓市的目標(biāo)。不管實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)后結(jié)果是否美滿，目前學(xué)習(xí)的步子正在加快。背后最根本的原因是，商品房?jī)r(jià)越來(lái)越難以控制，今年的兩次房地產(chǎn)調(diào)控堪稱歷史之最，但結(jié)果并不如意。地產(chǎn)商公布的11月當(dāng)月銷售均價(jià)顯示，調(diào)控并不能讓房?jī)r(jià)下挫，11月萬(wàn)科的銷售均價(jià)為13268元，為今年最高。其他開(kāi)發(fā)商也同樣屢創(chuàng)新高，與今年6月相比，萬(wàn)科銷售均價(jià)上漲30%，金地上漲20%，富力上漲64%。雖然這樣的簡(jiǎn)單列比并不嚴(yán)謹(jǐn)，但也頗為直觀地說(shuō)明調(diào)控之難。| http://www.aihuau.com/darticle3/list.asp?id=154872|37
1000萬(wàn)套的保障房成為明年的新任務(wù)。但保障房能對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生怎樣的作用？北京市住建委委員、新聞發(fā)言人徐志軍表示，對(duì)剛性需求予以滿足和解決，加大保障性住房實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡?！?，會(huì)降低房?jī)r(jià)上漲的推力，進(jìn)而抑制商品房的需求。但明年1000萬(wàn)套的任務(wù)并不輕松，這已相當(dāng)于每年全國(guó)商品房銷量的總和。2009年全國(guó)的商品房銷量不過(guò)9.3億平方米，如果按100平方米一套房子折算，當(dāng)年全國(guó)不過(guò)賣出了900萬(wàn)套房子。今年房地產(chǎn)遭遇連番調(diào)控，即使增長(zhǎng)依舊，全年售出的商品房預(yù)計(jì)也只在1000萬(wàn)套左右。如果明年的保障房計(jì)劃可以順利實(shí)施，商品住宅與保障房的比例幾乎達(dá)到1:1。商品房市場(chǎng)用了幾乎20年的時(shí)間才形成現(xiàn)在的規(guī)模，每年全社會(huì)的資金投入近乎7萬(wàn)億元。有人估算過(guò)，同樣體量的保障房所需的投資資金高達(dá)1.4萬(wàn)億元。如此龐大的資金需求由地方政府自己買單絕對(duì)不可能，1.4萬(wàn)億元已相當(dāng)于地方政府全年的土地出讓收入，而且前提是土地市場(chǎng)價(jià)格維持在2009年、2010年的高峰期。財(cái)政已到天花板“今年趕死趕活就已經(jīng)把老底都清空了，明年幾乎還要翻一番，財(cái)政肯定是沒(méi)錢了?！蹦戏侥呈∽〗◤d的負(fù)責(zé)人向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，在他看來(lái)1000萬(wàn)套保障房幾乎是不可能完成的任務(wù)。2010年中央財(cái)政安排的保障性住房建設(shè)資金為792億元，已為歷年之最。但是根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)推算，2010年保障房的總體投資高達(dá)8000億元，剩下的7000多億元的資金均需要地方政府投入。一開(kāi)始，地方政府的算盤打的是社會(huì)資金的參與。但對(duì)于回報(bào)遙遙無(wú)期的保障房，社會(huì)資金興趣不大，即使參與其中的開(kāi)發(fā)商也大多抱著維護(hù)政府關(guān)系的心態(tài)參與。廣州2010年新開(kāi)工建設(shè)保障房300萬(wàn)平方米，相當(dāng)于過(guò)去3年的總量，“今年21個(gè)保障房項(xiàng)目已落實(shí)19個(gè)，分布于天河、蘿崗、白云、黃埔、花都和南沙6區(qū)?！敝槿耸客嘎?，這批保障房項(xiàng)目中有12個(gè)由政府主導(dǎo)建設(shè)，7個(gè)由社會(huì)力量參與。據(jù)這位人士透露，原本廣州計(jì)劃保障房項(xiàng)目有一半以上引入社會(huì)資金，但最后動(dòng)用了各條渠道后也只能完成計(jì)劃的2/3，買單的還是地方財(cái)政。其中廉租房全部由政府財(cái)政買單；經(jīng)濟(jì)適用房則是滾動(dòng)建設(shè)，主要通過(guò)前期銷售收入來(lái)籌集后期建設(shè)資金，不足部分則由商業(yè)銀行貸款來(lái)獲得。在2011年的1000萬(wàn)套保障房中，增量最大的屬公共租賃房。這些公租房如果像廉租房一樣，壓在地方財(cái)政上，無(wú)疑是百上加斤。今年10月份，三部委在聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確，公租房和廉租房可以共享同一資金來(lái)源——土地出讓凈收益：從2010年起，在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，各地可將從土地出讓凈收益中安排不低于10%的廉租住房保障資金統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房，同時(shí)還可動(dòng)用公積金增值收益部分和廉租房補(bǔ)貼給公租房補(bǔ)貼。“這其實(shí)與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房是同樣的渠道。”業(yè)內(nèi)人士分析，這樣的安排解決不了問(wèn)題。2010年深圳市土地出讓計(jì)劃收入239.04億元，其中將安排6.94億元用于保障性住房建設(shè)，不到土地出讓金總額的3%?！耙?yàn)檎咭?guī)定是土地出讓‘凈收益’的10%，究竟地方政府的出讓凈收益是多少，這本來(lái)就是一筆糊涂賬?！睒I(yè)內(nèi)人士分析道。向商品房開(kāi)刀按照深圳的“十二五”規(guī)劃，未來(lái)5年將建設(shè)68.2萬(wàn)套住房，其中四成是保障性住房，也就是每年要建5.45萬(wàn)套保障房。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，深圳保障房拆遷建造的最低成本也要6000元/平方米（這還不包括維護(hù)、管理的成本），假設(shè)平均每套房60平方米，一年深圳保障房的總成本就高達(dá)196.2億元。以今年不到7億元的資金解決深圳保障房的問(wèn)題肯定杯水車薪。“今后在商品房開(kāi)發(fā)以及‘三舊’改造中的商品房項(xiàng)目中，也要求按一定比例配套建設(shè)公租房。”廣東省住建廳副廳長(zhǎng)陳英松向記者解釋，以后土地出讓條件中就明確配套建設(shè)的公租房，包括總建筑面積、單套建筑面積、套數(shù)、套型比例、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、房屋權(quán)屬等事項(xiàng)。并在土地出讓合同中約定。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定配套建設(shè),就要依法承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。將目標(biāo)瞄準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商的遠(yuǎn)不止廣東，今年6月，上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾公開(kāi)表示，今后凡新出讓土地、用于開(kāi)發(fā)建設(shè)商品住房的建設(shè)項(xiàng)目，均應(yīng)當(dāng)按照不低于建設(shè)項(xiàng)目住房建筑總面積5%的比例配建經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房。事實(shí)上在商品房項(xiàng)目中“配建”、“插建”，已成為多個(gè)省市為增加保障房供應(yīng)而采取的方法。比例大多在3%到5%不等。|!---page split---|即使將來(lái)全國(guó)商品房都配建保障房，2009年全國(guó)7億平方米的竣工面積計(jì)算，保障房也只有2100萬(wàn)~3500萬(wàn)平方米。距離明年1000萬(wàn)套的目標(biāo)還有一半的任務(wù)。銀行還是最大金主“政府的投融資平臺(tái)完全可以在保障房建設(shè)中擔(dān)當(dāng)大任，銀行、信托、保險(xiǎn)等資金和民營(yíng)企業(yè)資金都可通過(guò)投融資平臺(tái)參與進(jìn)來(lái)。預(yù)計(jì)未來(lái)將逐步成為我國(guó)保障房建設(shè)的主體渠道。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松以及華創(chuàng)證券研究員楊現(xiàn)領(lǐng)聯(lián)合署名的報(bào)告為此開(kāi)出藥方。各大金融機(jī)構(gòu)也紛紛宣誓支持，保險(xiǎn)資金投資保障房依舊還在“計(jì)劃“中。“還是要靠銀行。”上述住建廳的負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。12月8日，上海銀監(jiān)局表示，上海銀行以銀團(tuán)的方式向13個(gè)保障性住房項(xiàng)目發(fā)放貸款，規(guī)模達(dá)到373.8億元。12月初，工商銀行宣布貸款支持“華巖組團(tuán)公共租賃住房”項(xiàng)目。這是重慶市2010年首批開(kāi)建的3個(gè)公租房項(xiàng)目之一，工商銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行貫徹國(guó)家建立保障性住房體系的戰(zhàn)略。早在11月20日，北京銀行就分別與北京市國(guó)土資源局、北京住總簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性授信北京市國(guó)土資源局50億元、與北京市土地整理儲(chǔ)備中心簽訂10億元綜合授信合同、為北京住總提供20億元授信額度，優(yōu)先用于保障性住房建設(shè)。而就在11月19日，建設(shè)銀行北京市分行與北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，給予北京市保障性住房建設(shè)200億元人民幣意向性授信額度。越來(lái)越多跡象顯示，銀行大筆資金將進(jìn)入，保障房似乎有了“保障”。但更多的問(wèn)題也因此帶出，保障房如何分配？商業(yè)貸款資金尋求回報(bào)怎么解決？以香港經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在考慮維護(hù)、折舊以及相關(guān)人員薪資等經(jīng)常支出后，持有廉租房利潤(rùn)率為-14%左右。必須依靠物業(yè)出售及商業(yè)租賃融資補(bǔ)貼。內(nèi)地顯然還沒(méi)有這樣的長(zhǎng)效體制。日前杭州傳出建造保障性“別墅”引進(jìn)名人。而深圳的保障房也不再局限于低收入人群，而是擴(kuò)大至面廣量大的各類各層次人才。也就是按照人才的不同層次，給予了不同級(jí)別的住房?jī)?yōu)惠政策。這樣的保障房制度是否有失本意？
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