愛華網(wǎng)失之東隅，收之桑榆。用此語形容北京萬通地產(chǎn)股份有限公司（600246.SH）在資本市場上的遭遇，可謂恰如其分。然而，對于萬通來說，在股市融資失利后，不得已借助信托融資救急，到底是好事還是壞事，現(xiàn)在還難有定論。增發(fā)失敗信托救急2月25日晚間，萬通地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司對全資子公司天津萬華置業(yè)有限公司（以下簡稱“天津萬華”）發(fā)行1.3億元信托融資計劃提供擔保，該議案已通過董事會通過。然而，這筆信托融資根本無法滿足萬通地產(chǎn)對于資金的強烈渴求。2010年12月17日，萬通地產(chǎn)公告稱，在綜合考慮各方面因素，審慎分析論證之后，公司決定主動撤回非公開發(fā)行不超過 1.5 億股（含 1.5 億股）股票的申請。按照2009年12月定向增發(fā)時的計劃，萬通擬籌資25億元，用于北京天竺新新家園、運河國際生態(tài)城一期、天津萬通上北新新家園三期、天津萬通華府項目B地塊4個項目。| http://www.aihuau.com/darticle3/list.asp?id=161350 | 34不幸的是，萬通的增發(fā)計劃生不逢時。整個2010年，國家針對樓市，發(fā)布了一系列的調(diào)控政策。一年來，幾乎沒有房地產(chǎn)上市公司的再融資計劃獲批。而始于2009年8月，有近60家房地產(chǎn)上市公司提出過再融資計劃，萬通地產(chǎn)再融資計劃也在其列。顯然，與25億元的融資計劃相比，1億多元的信托融資只能是杯水車薪。而在宏觀調(diào)控越來越嚴厲的大背景下，管理層對地產(chǎn)再融資的計劃也不會輕易開綠燈。萬通放棄增發(fā)顯然是無奈之舉。在增發(fā)融資遲遲未果的情況下，萬通并沒有坐以待斃。2010年8月25日，萬通地產(chǎn)以2.7億元的交易對價將杭州萬通時尚置業(yè)有限公司51%的股權轉讓給中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司。針對外界質疑萬通地產(chǎn)喪失該項目控制權，萬通地產(chǎn)CFO卻認為，出讓股權只是實現(xiàn)美國模式管理的一種方式。在實現(xiàn)部分土地增值與開發(fā)利潤最大化后，得到了豐厚的利潤。在將股權轉讓給信托公司后，萬通仍持有49%的股權。而除了為天津萬華提供信托擔保外，萬通還為控股子公司北京萬通龍山置業(yè)有限公司、天津富銘置業(yè)有限公司及天津萬通時尚置業(yè)有限責任公司、北京萬通時尚置業(yè)有限公司、杭州萬通時尚置業(yè)有限公司、成都萬通時尚置業(yè)有限公司及香河萬通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供總計 16.4 億元的擔保。去年11月，萬通地產(chǎn)還簽署了大手筆的融資協(xié)議，與平安信托有限責任公司簽署了《房地產(chǎn)項目投資戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，并以1：1的比率與平安信托共同的目標項目進行投資，平安信托擬在5年內(nèi)完成50億元信托資金的投入。地產(chǎn)商與信托一拍即合如果沒有房地產(chǎn)調(diào)控，如此高成本的信托融資估計在房地產(chǎn)行業(yè)沒有機會。
據(jù)悉，信托融資的利率水平是：有土地質押，地產(chǎn)信托年化收益率為17%-18%，而如果股票過戶，地產(chǎn)信托的年化收益率為13%-14%。這樣的行業(yè)水準，已略高于在海外發(fā)債的利率。與此同時，房地產(chǎn)借道信托，也有著很大的風險。如果調(diào)控持續(xù)進行，宏觀環(huán)境持續(xù)惡化，房價下行，房企注入信托部分資產(chǎn)可能面臨被收回的風險。盡管信托融資成本如此之高，地產(chǎn)商還是寧愿選擇信托：一是，現(xiàn)在，地產(chǎn)商很難找到比信托成本更低、更靠譜的融資方式；二是，隨著調(diào)控政策不斷加碼，房企的現(xiàn)金流緊張，限購令對房地產(chǎn)交易量的鎖定又拉長了房企回收資金的周期，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力會越來越大。信托融資成了救急的最佳途徑。正是在這種情況下，地產(chǎn)商與信托一拍即合。然而，即使信托融資成本如此之高，房地產(chǎn)項目仍是有利可圖。業(yè)績快報顯示，萬通地產(chǎn)2010年歸屬于上市公司股東的凈利潤增長幅度不低于50%。信托青睞房地產(chǎn)，使得房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模激增：房地產(chǎn)信托占集合類信托規(guī)模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%，占據(jù)半壁江山。而這一趨勢可能因為調(diào)控的深入而有所改變。日前，坊間傳出，萬通地產(chǎn)與平安信托50億元合作意向夭折。而萬通地產(chǎn)董秘程曉晞在接受時代周報記者的采訪時用一句頗有意味的話作為答復：“一切以公告為準?！倍鴮τ谌绻c平安信托合作失利后，如何應對資金壓力加大的提問，程則未予回復
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