不久前，股市中房地產(chǎn)股漲了一波，理由很有趣，就是認(rèn)為中國的1000萬套保障房對房地產(chǎn)企業(yè)是大機(jī)遇。

房地產(chǎn)泡沫的膨脹是房產(chǎn)商大賺特賺的根本原因，而保障房的大量供應(yīng)將平抑房價，因此房產(chǎn)商如大量建設(shè)保障房，就相當(dāng)于自宮。

從表面上看，房地產(chǎn)企業(yè)對參建保障房積極性很高。不宜輕易認(rèn)為這是一種做秀。但以往房企建設(shè)保障房可謂吃盡苦頭。

一家曾參與兩限房建設(shè)的民企負(fù)責(zé)人稱，地方政府給開發(fā)商的利潤點一般鎖定在經(jīng)適房不高于3%，兩限房不高于6%－7%，且售價為固定價格。但由于此前保障房用地大多數(shù)以劃撥形式為主，劃撥的土地并非凈地，拆遷成本較大，加上鋼材、水泥等價格不斷攀升，最終導(dǎo)致無利潤甚至賠本。該負(fù)責(zé)人坦言，“我在某直轄市的一個項目3年下來虧了2億多元，聽說還有更多的，有的國企一個項目就虧12億元，國企虧了還有補(bǔ)貼，我們這些上市民企可虧不起?！饼埡瘓F(tuán)曾在北京市通州區(qū)開發(fā)了一個保障房項目，同樣是虧損，2009年公司上市前只好把這一塊放在了虧損撥備。

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綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理曹舟南透露，綠城此前在青島建設(shè)的一個保障房項目，賺了1億多元。但他透露，目前保障房的利潤只有建安成本的3%－5%，地方政府的做法也千差萬別。政府雖下達(dá)了大量保障房任務(wù)，但相關(guān)制度的設(shè)計不夠完善，例如與開發(fā)商的合作模式、付款方式、投資主體等都有待明確和細(xì)化。

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地方政府不能按與房企的約定或合同履行義務(wù)，或增加房-愛華網(wǎng)-企的負(fù)擔(dān)，恐怕比低利潤率更容易打擊房企建保障房的積極性。但即使是土地收入豐厚的北京市，也存在承諾不到位的現(xiàn)象。北京市委書記劉淇在2010年初曾公開表示北京將把一級土地出讓收入的一半以上，約300億返還到保障性住房的建設(shè)當(dāng)中。但據(jù)《華夏時報》調(diào)查，在返還保障房的土地收入情況上，去年前11個月返還的比例還不到20%，離承諾的數(shù)額相差得還很遠(yuǎn)。北京某國營房企的老總表示，建保障房是政治任務(wù)，不建不行，大部分資金都要由開發(fā)商墊付。一位多年參與保障房建設(shè)的開發(fā)商透露，“政府邀請開發(fā)商建經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房，資金都是由企業(yè)墊付的，而這兩類政策房需要經(jīng)過政府搖號和消費(fèi)者篩選的過程，相比商品房資金回籠過程很慢，而且建設(shè)單位還要承擔(dān)原材料變動的風(fēng)險?！庇袠I(yè)內(nèi)人士稱，將責(zé)任推到開發(fā)商身上并不妥，因建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房，開發(fā)商只能拿到3%以內(nèi)的管理費(fèi)和代建費(fèi)，這還沒算上開發(fā)商貸款的利息支出，“不賠本就不錯了”。

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萬科的態(tài)度最具有代表性。萬科高管表明了企業(yè)建設(shè)保障房的底線：“萬科非常愿意做保障性住房，而且賺1元錢就夠了——如果不賺錢的話對不起股東，而如果賺錢的話就沒有了‘道德的血液’。因此政府給我們地和錢，我們幫忙建，賺1元錢都行?！边@實際上就是開發(fā)商不墊資的代建模式。萬科認(rèn)為，這對于開發(fā)商是最好的方式，成本可控；但在實際操作層面，其實也有其他不可控因素。“有個地方，領(lǐng)導(dǎo)視察后給業(yè)主名單晚了6個月，因此導(dǎo)致我們積壓了6個月的庫存。公租房更可怕，誰來收租金？物業(yè)誰來管？還有可能出現(xiàn)腐敗的問題，因此萬科盡可能離得遠(yuǎn)一些?！薄笆诸^上也有保障房項目，但最終是否會接下來并運(yùn)作成功還是未知數(shù)，目前情況比較混亂。”

從媒體的一些報道的情況來看，一些地方性的房企之所以愿意承擔(dān)虧損的風(fēng)險參建保障房，是預(yù)期可以堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)，可以在土地出讓等方面獲得一些利益，打的是吃小虧占大便宜的算盤。早在清朝時，紅頂商人胡雪巖就深通此道。當(dāng)他還是一個錢莊的伙計的時候，有一次要回了一筆本來已經(jīng)成為壞賬的500兩銀子的賬。他私自挪用，借給了一個候補(bǔ)官員王雪齡。王用這筆錢買官，補(bǔ)了實缺。胡短期內(nèi)因為這個原因，被錢莊開除，失業(yè)。但王當(dāng)了官之后，胡就成為紅頂商人。王后來在太平軍攻破杭州時死亡，但胡又得到左宗棠的信任，生意進(jìn)一步做大。

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總之，房企不會做虧本生意，不甘承擔(dān)本應(yīng)由地方政府承擔(dān)的社會義務(wù)。

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