愛(ài)華網(wǎng)三十年改革開放，二十年市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡，十年房地產(chǎn)的急速膨脹，住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，購(gòu)買方式由自購(gòu)自住，到依賴銀行按揭支持，住宅投放總量和價(jià)格到了國(guó)民人均收入不能支持的地步。國(guó)民提前消費(fèi)和持有不動(dòng)產(chǎn)也會(huì)成為國(guó)家未來(lái)發(fā)展的隱患。因而，通過(guò)抑制商品房的提前、超前消費(fèi)，是調(diào)控的終極目標(biāo)。
國(guó)家投入巨資建設(shè)數(shù)量龐大的廉租房，一是對(duì)商品房市場(chǎng)的補(bǔ)缺，而是國(guó)家發(fā)展紅利向弱勢(shì)人群轉(zhuǎn)移，緩解社會(huì)矛盾，平抑商品房市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)，孕育一個(gè)健康穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)。因此動(dòng)用了大量非市場(chǎng)化的手段進(jìn)行調(diào)控。因此，以住宅開發(fā)為主的盈利模式已難以持續(xù)，房企必須加快轉(zhuǎn)型。路有兩條，一是收縮住宅業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)產(chǎn)商業(yè)或轉(zhuǎn)向三、四線城鎮(zhèn)；二是轉(zhuǎn)向旅游和休閑地產(chǎn)行業(yè)。轉(zhuǎn)向旅游和休閑地產(chǎn)行業(yè)意味著住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升時(shí)代的終結(jié)，收縮轉(zhuǎn)型已不可避免。新的消費(fèi)在哪里？旅游業(yè)會(huì)是一個(gè)選擇。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在國(guó)內(nèi)至少有27個(gè)省區(qū)市制訂的“十二五”規(guī)劃都把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)中的領(lǐng)頭產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，我國(guó)已成為世界第四大旅游消費(fèi)國(guó)，度假型置業(yè)需求更是以每年24%以上的速度增長(zhǎng)?！奥糜巍迸c“地產(chǎn)”的結(jié)合，會(huì)是一個(gè)方向。“旅游”房產(chǎn)是“人居”房產(chǎn)的升級(jí)版，具有購(gòu)買力的人群可以實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)生新需求，即以“改善”為基礎(chǔ)的同區(qū)域市場(chǎng)的“新房需求”，而不是單純投資。目前狀況下，在同一區(qū)域市場(chǎng)投資旅游地產(chǎn)，其實(shí)質(zhì)還是對(duì)沒(méi)有住房人群資源的擠占。而旅游地產(chǎn)能否成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要一極，能否通過(guò)新消費(fèi)拉動(dòng)地方的GDP？政策上的準(zhǔn)備、金融上的跟進(jìn)和市場(chǎng)的培育都還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在目前國(guó)內(nèi)消費(fèi)不振，住宅消費(fèi)受到遏制的情況下，新的有效消費(fèi)在何處？中央和地方政府都不得不考慮。調(diào)控住宅市場(chǎng)采用封堵的辦法，而旅游地產(chǎn)，以度假為主導(dǎo)的旅游房產(chǎn)則需要引導(dǎo)和鼓勵(lì)，起碼為一部分具備高消費(fèi)力人群開拓資金的去處。但不是哪一個(gè)城市、哪一個(gè)地塊都能嫁接旅游地產(chǎn)。因此，旅游地產(chǎn)也不是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的最終去向。因?yàn)槁糜味燃佼a(chǎn)品所處的地塊，往往具有較強(qiáng)的自然景觀價(jià)值或人文價(jià)值，具有較大的稀缺性，尤其是那些地處世界自然遺產(chǎn)或人文遺產(chǎn)的名山大川或沿海景區(qū)，更是彌足珍稀，不是所有區(qū)域都有升值潛力。由于目前地產(chǎn)調(diào)控的殺傷面非常大，旅游地產(chǎn)也只是一個(gè)方向，立即轉(zhuǎn)型也并非能轉(zhuǎn)危為安，轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)同樣面臨多方面的挑戰(zhàn)。目前，房地產(chǎn)應(yīng)多看少動(dòng)，否則即無(wú)藏身之地，也無(wú)葬身之地。
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