? 何為消費(fèi)心理預(yù)期？

　　通常是指消費(fèi)過(guò)程中，消費(fèi)者對(duì)所要購(gòu)買的商品，通過(guò)個(gè)人認(rèn)知所確定的心理上所期待的或能承受的商品的價(jià)格和性能的做合體。通常也包括商品的心理價(jià)位、商品的心理品質(zhì)等方面。消費(fèi)心理預(yù)期的構(gòu)成包含了很多因素：如同類型商品的市場(chǎng)價(jià)格、功能的實(shí)用性、售后服務(wù)體系是否良好、品牌的知名度等。

　　而價(jià)位（房?jī)r(jià)）是消費(fèi)者（購(gòu)房者）首要的心理預(yù)期。

　　現(xiàn)在看來(lái)，房?jī)r(jià)下降，我的說(shuō)法是房?jī)r(jià)的漲幅趨緩或者下降，并非房?jī)r(jià)真的進(jìn)入絕對(duì)值下降的大通道。

　　據(jù)指數(shù)顯示，2011年4季度，一個(gè)二線樓市的商品住房平均價(jià)格為6470.36元/平方米，環(huán)比依舊上升1.26%，同比只是毛毛雨的下降1.57%。

　　我們可想而知，1.57%的同比降幅，最多說(shuō)是漲幅趨緩，不能說(shuō)真的20%、30%甚至50%的大幅同比降價(jià)！

　　報(bào)告顯示，預(yù)期房?jī)r(jià)下跌的比例迅速增長(zhǎng)至67%，已成絕對(duì)壓倒之勢(shì)，表明購(gòu)房者的降價(jià)預(yù)期已經(jīng)形成，未來(lái)半年降價(jià)之勢(shì)已不可逆轉(zhuǎn)。從全國(guó)調(diào)查結(jié)果來(lái)看，購(gòu)房者期望降價(jià)的幅度主要集中在“30%以上”。由于不同城市具有一定的差異，東部一線城市由于當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)高，購(gòu)房者希望降價(jià)的幅度大，而西部二線和中西部三線城市購(gòu)房者希望降價(jià)的幅度明顯偏小。如果按照這一比例降價(jià)，房?jī)r(jià)將整體回歸到2009年下半年的水平。

　　如此這般，房?jī)r(jià)的同比漲幅會(huì)從前些年的15%、25%、35%以上的狂飆，抑或會(huì)把前幾年的漲幅磨平，說(shuō)實(shí)話，官方的語(yǔ)言是讓房?jī)r(jià)回歸合理，通俗的話也就是把房?jī)r(jià)擠擠水分，把前幾年吞進(jìn)去的房?jī)r(jià)狂飆漲幅再吐出來(lái)！

　　再舉上面這個(gè)二線城市的例子，現(xiàn)在的商品房庫(kù)存頗高，供銷比高的近乎2：1，這個(gè)可怕嗎？我覺得比不了降價(jià)的心理預(yù)期！倘若真的房?jī)r(jià)非跌不可（我的說(shuō)法是房?jī)r(jià)的漲幅趨緩或者下降，并非房?jī)r(jià)真的進(jìn)入絕對(duì)值下降的大通道），我認(rèn)為是糟糕的事情，民眾一般都是買漲不買跌，漲勢(shì)好做，跌勢(shì)難為。

　　誠(chéng)然，降房?jī)r(jià)的心理預(yù)期比供銷比更可怕！

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