愛華網(wǎng)???? 銀根再不放松會出問題 問：去年第四季度，市場流動性變得有些緊張，那么現(xiàn)在的流動性是不是還很緊張？ 潘石屹：確實像你說的，去年11、12月份銀根非常緊，2012年1月份的狀況沒有多少改善。2009年1月份新增貸款是1.6萬億，2010年1月份是1.4萬億，2011年1月份是1萬億，到了2012年1月份只有0.75萬億，從2009年到2010年，差不多每年都是以20％的速度在降低。所以到了今年2月份，各個方面都非常的困難，因為整個的資金比較緊，非常的困難。 問：最近大家聽到北京或上海首套房甚至二套房貸款都有放松的消息，您有沒有聽到這方面的消息？會不會覺得是中央放松房地產(chǎn)調(diào)控的信號？ 潘石屹：我們也注意到建設(shè)部表態(tài)完以后，央行馬上就表態(tài)說首套房的貸款要調(diào)整、要松動，這是情理之中的事情。如果銀根再不松動，這樣緊張下去的話一定會出問題的，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、平穩(wěn)發(fā)展還是大家追求的目標(biāo)。誰都不愿意看著把房地產(chǎn)搞死或者把中國經(jīng)濟(jì)給搞死。所以我覺得央行對首套房利率的調(diào)整可以看作銀根松動的一個信號，盡管這個信號很弱。 問：銀根如果再不放松，會出什么問題？ 潘石屹：沒錢的話，各種問題都會出。我在網(wǎng)上看到，長沙已經(jīng)有五個房地產(chǎn)開發(fā)商的老板跑了，如果一個房地產(chǎn)公司的老板跑了，會帶來債權(quán)債務(wù)的問題、客戶的問題，一系列的問題會給社會增加很多問題和負(fù)擔(dān)。如果銀根再緊下去的話，一些資金鏈比較緊張的企業(yè)、一些薄弱環(huán)節(jié)都會受不了的。 問：您覺得銀根的放松會出現(xiàn)在上半年還是下半年？
潘石屹：在全國“兩會”之后吧，在“兩會”之前出現(xiàn)這樣大的動作的可能性不大。 限購政策是最大的不確定因素 問：今年的房地產(chǎn)調(diào)控，你覺得會有什么改變？未來兩個月有沒有可能會降價？ 潘石屹：房地產(chǎn)市場現(xiàn)在非常難說。因為從去年初開始有一個限購政策，對開發(fā)商影響非常大，我們是做商業(yè)地產(chǎn)的，不在住宅限購之列，所以限購政策對SOHO中國的影響是沒有的，可對其他開發(fā)商的影響是非常大的。限購政策是一個特別不確定的政策，我記得去年各種各樣的傳言說限購政策要取消了，過了一段時間政府出來辟謠，說限購政策是一個長期的政策不會取消。所以我覺得住宅市場最大的不確定因素就是限購政策。 問：您覺得今年什么時候會取消限購令？ 潘石屹：這個真是不好說?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場不景氣，尤其是土地市場不景氣，（地方政府）土地的收益大幅下跌，地方政府還是有取消限購政策的動力。開發(fā)商是盼星星、盼月亮，巴不得什么時候能把限購政策取消了。可是這個政策不是開發(fā)商定的，也不是地方政府定的，最關(guān)鍵的還是取決于中央政府對整個宏觀形勢的看法，包括對中國房地產(chǎn)形勢的看法，他們會做出決定的。到現(xiàn)在為止我看沒有任何的跡象。 問：有評論說要是地產(chǎn)市場降價20％，中央可能會考慮取消限購令，這個可能性有多大？ 潘石屹：這都是粗略的估計，而且在國際金融形勢、歐債危機(jī)這樣惡劣的情況下，中央不會（因為）看到房價下跌一個指標(biāo)去做這樣大的一個決定，因為我們主管經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)導(dǎo)都很有智慧，絕對不會做一個小學(xué)算術(shù)一樣的東西，說你降到20％我就取消，降不到我就不取消。尤其是2012年，中國、全世界的經(jīng)濟(jì)形勢都非常復(fù)雜，他們是非常全面地去考慮。不會基于一個數(shù)字來做這樣大的決定。 我們沒必要去二、三線城市 問：你們?nèi)ツ晖瓿傻匿N售大概在100億，今年制定的銷售目標(biāo)大概在230億。您覺得今年能完成比去年銷售大概翻一倍的目標(biāo)，有什么原因？銷售隊伍的調(diào)整是否是可以促成銷售翻倍的原因呢？ 潘石屹：我覺得最重要的因素還是北京辦公樓租金在上漲，這是最重要的因素。用同樣的價格購買我們辦公樓的話，你想租金價格上漲了50％，意味著他的租金回報率就上漲了50％，這是最有吸引力的。至于我們銷售隊伍的調(diào)整，利用內(nèi)部的力量、外部的力量、網(wǎng)絡(luò)的力量，三方面的力量能利用起來，主要是我們覺得原來SOHO中國依賴的傳統(tǒng)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生變化了，需要這些銷售隊伍去開拓和挖掘新的領(lǐng)域、新的客戶。北京、上海租金價格的上漲是我們能夠完成這個銷售額最重要的因素。 問：2012年SOHO在租金這塊的收入會更高一些？ 潘石屹：我們租金收入最關(guān)鍵的是我們自己持有物業(yè)的量，現(xiàn)在我們自己持有物業(yè)的量還非常少，公司確定下來前門大街的項目、光華路SOHO2的項目，上海復(fù)興路的項目，上海外灘204地塊這四個項目要持有，可是現(xiàn)在建成的只是前門大街的一部分，去年有新交工的，量很小，所以我覺得這個數(shù)字應(yīng)該跟前年差不多。 問：SOHO未來是不是會逐漸擴(kuò)大自己持有物業(yè)的比例？ 潘石屹：盡管我們現(xiàn)在持有的比例非常小，可是以后為了讓公司能夠平穩(wěn)發(fā)展，把我們的資產(chǎn)配置均衡化一點，我們會一步一步加大持有物業(yè)的比例。 問：你們今年還是考慮在北京、上海拿土地嗎？ 潘石屹：我們開了一個投資者的會，在會上我們確定下來2012年收購的目標(biāo)是100億左右。我們排除了北京、上海以外的其他城市，市場上現(xiàn)在資金比較緊張，要購買土地和收購項目的開發(fā)商并不多，對我們來說，北京、上海一些符合戰(zhàn)略目標(biāo)的項目就比較多了，我們沒有必要到其他的二線城市、三線城市去。 有了西瓜不必去撿芝麻 問：有媒體報道，SOHO中國傾向于收購大規(guī)模的地塊和項目，還會參與一級開發(fā)，是不是媒體報道錯了？ 潘石屹：從今年開始我們收購的項目還應(yīng)該是以大宗土地為主。在2009年、2010年上半年的話，我們很少有這樣的機(jī)會，當(dāng)時市場上錢很多，央企很強(qiáng)大，招拍掛的時候舉牌子，我們老舉不過他們，在這種情況下，我們收購了一些爛尾樓，但收購的爛尾樓項目都很小。我們要把主要精力放在收購和招拍掛土地方面，放在比較大的土地收購方面去。2012年我們看到有這樣的機(jī)會，既然有這樣的機(jī)會，市場上面已經(jīng)有西瓜了，為什么去撿芝麻呢？另外，我們的原則是不做土地的一級開發(fā)，SOHO中國從來不會介入任何一個地方政府的土地一級開發(fā)。 問：您之前說今年不再收購爛尾樓以及其他在建的工程，這會不會對SOHO今年的業(yè)績產(chǎn)生影響？ 潘石屹：從去年四季度來看，市場上有很多比較好的地、規(guī)模也比較大的地。盡管我們收購了9個爛尾樓，可是每一個爛尾樓都是非常復(fù)雜的，與其把大量精力放在經(jīng)濟(jì)糾紛、官司上，不如（拿）一塊干干凈凈的地，我們?nèi)ピO(shè)計、開發(fā)，這樣能生產(chǎn)出來更符合我們SOHO中國的產(chǎn)品吧。 如果真正有一個好的爛尾樓，就是撿個便宜的事情，我們是商人，一定會干的，這樣的機(jī)會不會錯過的。我們也沒有一個條條框框說今年宣布了以土地為主，就是路上碰到個錢包、碰到個金娃娃也不撿。商人就是要敏感，只要有賺錢的機(jī)會，一定會抓住。 問：現(xiàn)在央企的資金量也都還可以，為什么您覺得您撿西瓜的時代已經(jīng)來了呢？ 潘石屹：撿西瓜的話，從去年四季度就開始了。在銀根比較緊的情況下，我想央企的出手也會比較慎重吧。我們接觸到的項目的量還是比較大的，我們還是把土地的收購放在優(yōu)先位置上。當(dāng)然，央企的競爭力還是不能忽視的。 1月份住宅開發(fā)商最困難 問：您怎么看待住宅開發(fā)商現(xiàn)在所面臨的市場環(huán)境？ 潘石屹：我們過完圣誕節(jié)又過年，回到北京的話，跟一些住宅開發(fā)商一起坐了坐，也跟他們通了通電話，他們得到的情況比較一致，就是住宅市場非常悲觀了。大家盼望的還是兩個：一是限購政策能不能松動，如果住宅在這樣的情況下，限購政策不松動的話，就是把銀根放開對住宅的影響都不是非常大，因為即使你有錢的話，有沒有資格購買還是問題。二是他們還是盼望著銀根能不能松一點，銀根松的話就會救房地產(chǎn)開發(fā)商的命，盡管銷售沒有多大的起色，可是能從開發(fā)貸款、各方面的貸款獲得一些錢。從目前住宅開發(fā)商的處境來看，從最近一個星期我得到的消息來看，他們還是非常悲觀的。 問：您覺得今年房價會有什么樣的變化？ 潘石屹：我最近和一些開發(fā)商見面，我覺得1月份應(yīng)該是中國住宅開發(fā)商最困難的日子了，過上一段時間，慢慢銀根松一點，地方政府的土地收入大幅度降低，他們會想一些辦法。從現(xiàn)在來看，首套貸款的利率都在調(diào)整，銀行紛紛推出優(yōu)惠的利率，實際上我們就是看到了這個松動。
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