愛華網(wǎng)???? 《深圳市土地管理制度改革總體方案》亮點
關于小產(chǎn)權房確權問題，深圳的土地改革總體方案沒有給出明確答案，卻有著核心指導思想，即首先明晰權益，并結合土地二次開發(fā)模式，豐富土地確權方式，探索權益實現(xiàn)的多元化。 正是由于房屋所有人確權積極性不高，深圳從2007年開始嘗試以土地二次開發(fā)的方式釋放土地，并同時解決產(chǎn)權問題。 本次《深圳市土地管理制度改革總體方案》（下稱《總體方案》）中明確，近期將以光明新區(qū)、坪山新區(qū)、前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)作為重點試驗區(qū)，在土地用途管制、土地有償使用、土地二次開發(fā)與節(jié)約集約利用、土地產(chǎn)權制度方面開展試點工作。 在關鍵的二次開發(fā)確權方式上，深圳出現(xiàn)了“土地整備”、“城市更新”、“城市發(fā)展單元”，最近又有人提出“村民自主開發(fā)”等試驗模式。 一、提出八大改革重點 《方案》提出了創(chuàng)新土地二次開發(fā)利用機制、完善國有土地產(chǎn)權制度等八大改革重點。 在加強土地節(jié)約集約利用、創(chuàng)新土地二次開發(fā)利用機制方面，《方案》要求，節(jié)約優(yōu)先，推進城市土地二次開發(fā)利用，深入探索土地節(jié)約集約利用新模式，建立節(jié)約集約用地的長效機制。 在完善國有土地產(chǎn)權制度、夯實土地管理制度改革基礎方面，應按照完善社會主義市場經(jīng)濟體制的要求，健全國有土地權利體系，完善土地登記制度，依法保護土地權利人合法權益。 在深化土地資源市場化配置、完善土地市場運行機制方面，應建立主體平等、產(chǎn)權清晰、規(guī)則一致、競爭有序的統(tǒng)一土地市場，充分發(fā)揮市場在土地資源配置中的基礎性作用，健全土地收益分配調節(jié)機制。 在創(chuàng)新土地資產(chǎn)資本運作機制、完善土地利用和管理模式方面，應以土地資本化為重點，豐富完善土地資源、資產(chǎn)、資本″三位一體″的理論體系，探索土地資產(chǎn)資本轉化途徑和方式，為創(chuàng)新土地調控和管理模式奠定基礎。 改革重點還包括嚴格耕地保護，建立補償機制；強化土地調控與監(jiān)管，促進政府職能轉變；推進區(qū)域合作，統(tǒng)籌協(xié)調區(qū)域土地利用；加強土地立法，完善土地管理法治環(huán)境。 二、確定二十個改革事項 包括：健全土地權利體系；完善土地有償使用制度；實行差別化土地供應政策和地價管理標準；健全土地節(jié)約集約利用機制；創(chuàng)新土地利用調查和規(guī)劃體系；完善土地利用計劃管理方式；改革建設用地審批方式；加強耕地和生態(tài)用地保護；完善土地登記制度；建立和完善土地權屬爭議調解和司法處理機制；深化土地收購收回制度改革；加強市場(實體)管理和服務體系建設；加強土地權益分配調節(jié)；創(chuàng)新土地金融工具；加強區(qū)域一體化土地利用和保護；開展土地資本化理論和管理研究；積極借鑒和創(chuàng)新土地管理經(jīng)驗；完善土地管理法治環(huán)境；探索建立土地審裁制度等。 三、力爭五大關鍵領域實現(xiàn)突破 深圳市規(guī)劃國土委表示，深圳在落實《方案》中，將力爭在加強土地產(chǎn)權制度改革、創(chuàng)新土地二次開發(fā)利用機制等五大關鍵領域實現(xiàn)突破。 當前，深圳城市化過程中遺留的主要問題是征、轉地歷史遺留問題導致產(chǎn)權不清，違法建筑、違法用地現(xiàn)象突出；國有儲備土地、市政基礎設施和公共基礎設施用地、山林地等尚未完全登記。改革思路是：明確產(chǎn)權、明晰權益、豐富權能，探索權益實現(xiàn)的多元化路徑；結合土地二次開發(fā)模式創(chuàng)新土地確權路徑；從原農(nóng)村集體組織內部、行政、司法三個層次完善土地權屬爭議調處機制。 針對城市更新、土地整備和城市發(fā)展單元為主的多模式存量土地二次開發(fā)亟需政策統(tǒng)籌的問題，深圳將圍繞存量土地在規(guī)劃、計劃、供應、拆遷補償安置等系列環(huán)節(jié)進行制度設計，明晰土地增值收益歸屬并公平分配，構建利益共享機制。 同時，還要在完善差別化土地供應政策，促進產(chǎn)業(yè)升級轉型；優(yōu)化土地管理審批機制，提高供地彈性和效率；多元化渠道拓展用地空間，優(yōu)化布局結構三領域實現(xiàn)突破。 四、確定光明坪山前海為重點試驗區(qū) 《方案》明確規(guī)定，有三項政策可立即實施，一是在功能片區(qū)設置方案經(jīng)省政府同意后，依據(jù)市級土地利用總體規(guī)劃，自主編制、審批和調整功能片區(qū)土地利用規(guī)劃；二是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，自主安排年度土地利用計劃；三是在省政府授權下，自主開展建設用地審批工作。 《方案》明確，仍需探索創(chuàng)新的政策主要包括四項，即圍繞土地產(chǎn)權制度改革，細化權益、豐富權能、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、審裁制度；圍繞土地二次開發(fā)利用，創(chuàng)新土地二次開發(fā)利用機制；圍繞土地市場化建設，探索建立差別化土地供應模式；圍繞多元化渠道拓寬用地空間，在圍填海土地利用、地下空間利用等方面探索創(chuàng)新。 改革分近期（2011~2015年）和中遠期（2016~2020年）兩個階段推進，共需完成20項改革任務。近期重點對改革涉及的基礎性配套制度進行全面研究和探索，以光明、坪山新區(qū)、前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)為重點試驗區(qū)，在土地用途管制、土地有償使用、土地二次開發(fā)與節(jié)約集約利用、土地產(chǎn)權制度等方面開展試點工作。 根據(jù)公開資料整理 整備確權 坪山新區(qū)的金沙社區(qū)，就嘗試著進行整村統(tǒng)籌土地整備確權。 所謂土地整備確權，更細化表述就是政府提高區(qū)域的容積率，該社區(qū)的居民搬進高層住宅，獲得了高層住宅的房產(chǎn)證，然后騰出的空間用于城市升級開發(fā)。 用金沙社區(qū)所屬坑梓街道黨工委數(shù)據(jù)巫健躍的話來說就是：“將金沙1.69平方公里零散土地統(tǒng)一打包、統(tǒng)一征收；對地面所有建筑物統(tǒng)一補償、統(tǒng)一遷換；對全體居民統(tǒng)一搬遷、統(tǒng)一安置；然后對整個金沙統(tǒng)一規(guī)劃和建設，再造一個新金沙?！?p> 由于涉及全村1400多名原居民，15000人的常住人口，如何做到利益共享是確權的難點。這種模式的關鍵是政府將部分土地增值收益打包給社區(qū)股份合作公司，由這些股份公司協(xié)調處理居民訴求、整體拆遷、合理補償、重新安置后賦予土地物業(yè)明晰產(chǎn)權。金沙股份合作公司就是實施這一難題的主體，與其他村股份合作公司一樣，金沙股份合作公司的前身是金沙村集體經(jīng)濟組織。 政府在將明確的收益給予金沙股份公司后，如何賠償就變成該公司與原居民的問題，政府就不再糾纏于確定房屋產(chǎn)權問題。如果發(fā)生新的違法搶建，不會獲得新的利益，只是搶走同村其他人的權益。在股份公司整體拆遷后，政府收回了原社區(qū)范圍內成片的國有土地，再重新規(guī)劃。按照政府的規(guī)劃，未來金沙社區(qū)將是集居住、商業(yè)、辦公、休閑、研發(fā)、產(chǎn)業(yè)園于一體的多功能社區(qū)。 根據(jù)《金沙社區(qū)特區(qū)一體化轉型發(fā)展試點工作住宅房屋遷換補償與保障方案》，金沙試點試圖探索“房地分離、同權同價及補償安置一體化”的新思路。所謂“房地分離”，指的是在對房地產(chǎn)進行貨幣補償時，依據(jù)土地和房屋的實際分別估算其補償價值，最終依照相應權屬對房地產(chǎn)的價值進行補償。 在金沙社區(qū)2456棟各類建筑物中，違法建筑信息普查申報1361棟，建筑面積108.62萬平方米。根據(jù)金沙的方案，除了規(guī)劃的宅基地，在金沙城市化以前（以2003年10月29日為準）已建住房所占的土地，可作為“祖宅地”，與規(guī)劃宅基地一樣，獲得3500元/平方米的土地補償。這相當于“默認”了2003年10月29日以前的違法建筑包括土地和房屋的合法性。至于是否屬于宅基地或“祖宅地”，則“由金沙社區(qū)確認”。 《總體方案》顯示，深圳市力爭到2015年通過土地整備釋放150平方公里的建設用地。 2012年4月份，小產(chǎn)權房初步清理整治方案已提交國務院，尚未銷售以及新建、續(xù)建的小產(chǎn)權房，有望列入清理范圍。本報資料室/圖 城市更新 5月30日，萬科宣布簽署南園新村舊改項目合作開發(fā)協(xié)議。這是除了土地整備外，另一種模式是城市更新。這種模式最大的不同就是引入開發(fā)商，在村集體股份合作公司與開發(fā)商達成協(xié)議后，政府會將土地整體協(xié)議出讓給開發(fā)商。 這一模式最大的好處是項目地塊在流轉過程中，談判雙方都有市場化的操作過程。原居民獲得了合理的補償，并有可能獲得清晰產(chǎn)權的物業(yè)，實現(xiàn)確權。開發(fā)商又獲得預期的利潤。深圳的城市更新早在2010年即展開實踐，是對已經(jīng)不適應現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)進行拆遷、改造、投資、建設，可分為重建或再開發(fā)、綜合整治以及功能改變三種。但其適用范圍一般僅包括五類用地，即國有合法用地、城中村用地、舊屋村用地、房地產(chǎn)登記歷史遺留用地和城市化歷史遺留違法建筑處理用地。 例如此次萬科參與的南園新村舊城改造項目，一期位于福田區(qū)深南大道南側，東為松嶺路，西連愛華市場，是南園片區(qū)城市更新計劃的組成部分，占地面積2.7萬多平方米。原有建筑老舊，配套設施不足，消防和治安存在隱患。按規(guī)劃部門初步方案，未來將建設住宅、商務公寓、商業(yè)配套以及其他社會公共設施，建筑面積共約20萬平方米。據(jù)深圳萬科表示，目前公司和合作的恒豪公司已經(jīng)與南園新村住宅區(qū)共計458個住戶中的368戶業(yè)主簽署了《南園新村舊城改造補償安置協(xié)議》，簽約率已達80.3％。目前，簽約工作仍在繼續(xù)推進之中。 可見，深圳中期目標是從30萬人原住民手里盤活近300平方公里非法土地。此次深圳土地改革總體方案不過是加快了這一進程?！罢嬲懈母镆饬x、全國示范效應的，放在2016年之后，而不是當前?！北本┐髮W國家發(fā)展研究院院長周其仁表示。根據(jù)該改革方案，深圳遠期將通過創(chuàng)新土地金融工具，開展土地金融政策研究，設計不同類型的土地金融產(chǎn)品，在條件成熟時推行土地資產(chǎn)證券化。深圳還將積極研究制定土地基金資產(chǎn)經(jīng)營政策、收入分配調節(jié)以及投融資等政策，同時探索不動產(chǎn)信貸基金、土地信托、土地基金等土地資本運作和管理模式，進一步豐富和完善土地資本化的相關理論。
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