愛(ài)華網(wǎng)??? 對(duì)于A股深圳板塊的上市公司來(lái)說(shuō)，被譽(yù)為“里程碑式”的深圳第二次土地改革，無(wú)疑是一次饕餮大餐。而前海新區(qū)的“先行先試”則拉開(kāi)了這場(chǎng)資本盛宴的序幕。此次土地改革以存量土地盤活為主線，不少上市公司的工業(yè)用地都被納入城市更新規(guī)劃中。 土地性質(zhì)的改變意味著巨額的收益即將體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表中，而業(yè)績(jī)的增厚則與股價(jià)正相關(guān)，只不過(guò)，屢受追捧的深圳本地股則成為資本的游戲，大幅上漲后高位跳水成了這些受益股的必然結(jié)局，股民戲稱炒作深圳城市更新概念猶如“坐過(guò)山車”一樣驚險(xiǎn)。 “老瓶裝新酒，資金炒作深圳本地股的‘二次土改’概念從2009年年底就開(kāi)始，彼時(shí)深圳剛剛公布深圳城市更新規(guī)劃，此后至今，這個(gè)概念屢次被資本利用，這一次深圳正式公布土地更新細(xì)則，導(dǎo)致受益股再次上漲。”對(duì)于深圳城市更新概念股的寬幅震蕩，深圳一位房地產(chǎn)行業(yè)研究員認(rèn)為，短期內(nèi)炒作概念太過(guò)濃厚，但從長(zhǎng)期來(lái)看以城市更新規(guī)劃為基礎(chǔ)，深圳前海實(shí)行先行先試，“算是盼來(lái)了實(shí)質(zhì)性內(nèi)容”。 政策未動(dòng) 資本先行 5月2日，星期三，剛剛結(jié)束的“五一”小長(zhǎng)假后A股迎來(lái)了5月份第一個(gè)交易日，深康佳A（000016.SZ）以4.34%的漲幅收盤。
當(dāng)晚，深康佳A公告稱，收到深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)下發(fā)的《關(guān)于<南山區(qū)康佳集團(tuán)總部廠區(qū)更新單元規(guī)劃>審批情況的復(fù)函》，《南山區(qū)康佳集團(tuán)總部廠區(qū)更新單元規(guī)劃》（下稱該規(guī)劃）已經(jīng)深圳市城市規(guī)劃委員會(huì)建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會(huì)審批并獲原則通過(guò)。 根據(jù)該規(guī)劃，深圳城市規(guī)劃委同意了深康佳A將位于深圳南山區(qū)沙河的3.7萬(wàn)平方米工業(yè)土地進(jìn)行更新變更，改變?yōu)榧邪l(fā)、辦公、商業(yè)等多元功能為一體的城市綜合體。 “其中，拆遷用地面積為37251.8平方米，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積為37251.8平方米，計(jì)容積率建筑面積為26萬(wàn)平方米?！惫娣Q，此次批復(fù)并非最終結(jié)果，還尚需報(bào)深圳市政府有關(guān)部門審批。 “從政策層面來(lái)看，深康佳A的這個(gè)利好已經(jīng)實(shí)際落實(shí)，剩下的就是將工業(yè)用地變更商業(yè)用地所需補(bǔ)交地價(jià)及其他費(fèi)用，也就是說(shuō)，這件事已經(jīng)進(jìn)入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程，而最為關(guān)鍵的土地變性問(wèn)題已經(jīng)解決?！鼻笆鲅芯繂T告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者。 “該地塊原基準(zhǔn)地價(jià)3000元/平方米，如轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)重估，預(yù)計(jì)為6000元/平方米左右，容積率為2.01。如開(kāi)發(fā)純住宅，每平方米成本為1萬(wàn)多元，售價(jià)保守估計(jì)4萬(wàn)~5萬(wàn)元（附近波托菲諾樓盤單價(jià)高達(dá)6萬(wàn)/平方米），則凈利潤(rùn)可能高達(dá)20億~30億元；如開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓，按保守月租金每平方米120元計(jì)算，每年凈利潤(rùn)高達(dá)1億元；如開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心，保守按總面積3萬(wàn)平方米、月租金每平方米300元計(jì)算，每年凈利潤(rùn)也高達(dá)1億元?！睎|海證券的研究報(bào)告指出，進(jìn)軍房地產(chǎn)的深康佳A，整個(gè)利潤(rùn)結(jié)構(gòu)都會(huì)受這一地塊的升值產(chǎn)生巨變。 根據(jù)深康佳A2011年年報(bào)，其凈利潤(rùn)僅有2400余萬(wàn)元，東海證券的盈利預(yù)測(cè)意味著深康佳A在開(kāi)發(fā)該地塊后，凈利潤(rùn)將增長(zhǎng)4倍以上。 隨后，深康佳A受資本追捧，連續(xù)上漲，至5月15日，累計(jì)漲幅為19.65%。同期上證A股指數(shù)則微跌1%左右。 不過(guò)，持續(xù)上漲半月后，深康佳A在5月下半月走向了下跌通道，至5月31日收盤，下跌7.25%。 若以深圳城市更新規(guī)劃最初公布的2009年年底算起，深康佳A這種“過(guò)山車”式走勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了數(shù)次，其中振幅最大的為2009年9月至2010年5月這個(gè)區(qū)間，振幅高達(dá)100%以上。 深康佳A的逆勢(shì)上漲與后期下滑，只是近期深圳本地股異動(dòng)的一個(gè)案例，包括沙河股份（000014.SZ）、深華發(fā)A（000020.SZ）等10余只股票在內(nèi)，都或多或少如此表現(xiàn)。而這些公司有一個(gè)共同特點(diǎn)：旗下廠房、土地被包含在深圳城市更新規(guī)劃單元之內(nèi)。 “利好消息只有配合資本動(dòng)向，才能在股票走勢(shì)上有所表現(xiàn)，深圳本地股‘你方唱罷我登場(chǎng)’的走勢(shì)長(zhǎng)達(dá)兩年，已經(jīng)成了典型的‘炒冷飯’概念?！鼻笆鲅芯繂T如是評(píng)述。 龍頭招商地產(chǎn)被指最“虛” 自2009年深圳公布城市更新規(guī)劃后，前海新區(qū)成了這個(gè)規(guī)劃中眾望所歸的先行地，也恰是自此開(kāi)始，一份前海尋寶圖開(kāi)始在資本市場(chǎng)流傳開(kāi)來(lái)。5月25日公布的深圳土地改革總體方案，將前海地區(qū)列入重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)區(qū)，讓在前海地區(qū)有土地的上市公司一下子成了香餑餑。 今年4月26日，《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》在深圳市委常委會(huì)議審議通過(guò)，根據(jù)規(guī)劃，前海將重點(diǎn)發(fā)展金融、現(xiàn)代物流、信息服務(wù)、科技服務(wù)和其他專業(yè)服務(wù)。前海深港合作區(qū)總建筑面積達(dá)2600萬(wàn)平方米，其中辦公面積為1200萬(wàn)平方米，居住面積為650萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)就業(yè)人口為80萬(wàn)人，居住人口為30萬(wàn)人。如此大體量的開(kāi)發(fā)面積使得投行機(jī)構(gòu)對(duì)前海概念一致看好。國(guó)泰君安證券報(bào)告認(rèn)為，由于前海同時(shí)貼近香港、深圳，在財(cái)力、市場(chǎng)等各種資源方面具有優(yōu)勢(shì)，發(fā)展前景也將更為廣闊。 據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，僅僅在前海新區(qū)，涉及城市更新規(guī)劃的上市公司就超過(guò)10家，其中，招商地產(chǎn)（000024.SZ）成為眾多研究報(bào)告中提及的龍頭企業(yè)。 資料顯示，招商地產(chǎn)旗下招商局集團(tuán)在前海18平方公里的土地中擁有3.9平方公里的保稅區(qū)，占比高達(dá)21%，而這些土地則大多作為港口、倉(cāng)儲(chǔ)和物流用地，拆遷成本低、臨海這兩項(xiàng)優(yōu)勢(shì)讓招商局占盡了先機(jī)。 “資本炒作招商地產(chǎn)，實(shí)際上是炒作招商局將前海土地注入招商地產(chǎn)的預(yù)期，招商地產(chǎn)本身在前?；緵](méi)有土地儲(chǔ)備。”前述研究員告訴記者。 2011年4月12日，“公司非常關(guān)注前海的規(guī)劃進(jìn)展?！闭猩叹挚偛弥?、招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌在股東大會(huì)上表示，雖然招商地產(chǎn)目前在前海沒(méi)有土地儲(chǔ)備，但大股東招商局集團(tuán)在前海擁有不少土地，招商地產(chǎn)有望在住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)方面參與其中。 不過(guò)，前海新區(qū)的定位為“曼哈頓”，也就是主打金融中心和商務(wù)中心概念，招商地產(chǎn)一直以住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主要方向，鮮有參與商業(yè)地產(chǎn)的案例，招商局是否將大片已經(jīng)升值的土地注入招商地產(chǎn)而與股民共享收益是個(gè)未知數(shù)。 不過(guò)，在此前的2011年3月份，招商地產(chǎn)宣布成立深圳招商商置投資有限公司，意欲加大商業(yè)地產(chǎn)投入，進(jìn)入“住宅開(kāi)發(fā)+商業(yè)開(kāi)發(fā)與持有”綜合服務(wù)開(kāi)發(fā)模式，利用商業(yè)地產(chǎn)來(lái)規(guī)避宏觀調(diào)控的周期波動(dòng)，2011年也被稱為招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力元年。 此舉則堅(jiān)定了股民對(duì)招商地產(chǎn)分享前海盛宴的信心，也使得招商地產(chǎn)在宏觀調(diào)控下，股價(jià)持續(xù)上揚(yáng)。 布局前海新區(qū) 將深圳前海新區(qū)打造成中國(guó)的“曼哈頓”，這是深圳市政府對(duì)于前海新區(qū)即將變身為金融功能區(qū)和商業(yè)中心的最終夢(mèng)想。 深康佳A就成了這個(gè)夢(mèng)想中首批嘗到“頭啖湯”的上市公司之一。 據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，包含世紀(jì)星源（000005.SZ）、深康佳A、深華發(fā)A、華聯(lián)控股（000036.SZ）、深紡織A（000045.SZ）在內(nèi)的第一批城市更新規(guī)劃涉及的5家深圳上市公司，目前都已經(jīng)對(duì)涉及地塊進(jìn)行了立項(xiàng)，并已獲批。 其中，世紀(jì)星源所屬南油地區(qū)福華廠區(qū)被劃入更新規(guī)劃，更新改造項(xiàng)目占地4.26萬(wàn)平方米，擬申請(qǐng)住宅12萬(wàn)平方米，商業(yè)3萬(wàn)平方米；深華發(fā)共有兩宗土地被納入更新單元計(jì)劃，分別是公明華發(fā)電子城的11.62萬(wàn)平方米，華發(fā)大廈工業(yè)用地的1.13萬(wàn)平方米；華聯(lián)控股所屬寶安區(qū)27區(qū)原惠中廠區(qū)，占地面積7.25萬(wàn)平方米；深紡織所屬深紡大廈C座占第三更新單元建設(shè)面積空間增量的14.8%，參與改造的宗地面積為4151.8平方米。 隨后，品到“頭啖湯”的深圳上市公司越來(lái)越多，而涉及地塊也早已突破前海新區(qū)這十?dāng)?shù)平方公里，向深圳其他城區(qū)擴(kuò)延開(kāi)來(lái)?，F(xiàn)階段前海已處于大規(guī)模開(kāi)發(fā)的前夜，深圳市常務(wù)副市長(zhǎng)呂銳鋒用“萬(wàn)事俱備，只欠東風(fēng)”來(lái)形容規(guī)劃。其透露，前海先行先試政策已是“看得見(jiàn)，摸得著”，有望在今年上半年公布。外界猜測(cè)前海開(kāi)發(fā)政策可能將于6月正式出臺(tái)。 “前海新區(qū)先行先試為深圳城市更新定了基調(diào)，也就是說(shuō)，不管是行政劃撥還是其他方式，土地目前歸誰(shuí)所有，就可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)性，而對(duì)于資本市場(chǎng)而言，前海新區(qū)概念已經(jīng)成了‘冷飯’，不妨將眼光放得更長(zhǎng)遠(yuǎn)一些。”一位長(zhǎng)期關(guān)注深圳土地更新的私募人士告訴記者，深圳土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度早已超警戒線，只能通過(guò)“二次土改”進(jìn)行挖掘，除了前海，深圳還有更加廣闊的城區(qū)包含在整個(gè)城市更新規(guī)劃中，同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房、村集體土地等方面也“大有可為”。
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