愛(ài)華網(wǎng)???? 深圳特區(qū)中的“特區(qū)”—前海，正處在大規(guī)模開(kāi)發(fā)的前夜，任何風(fēng)吹草動(dòng)的消息都在觸動(dòng)著各方神經(jīng)。 5月21日，一位前往前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)進(jìn)行視察的深圳市領(lǐng)導(dǎo)稱：“由于歷史原因，有4.8平方公里的土地劃給了招商局、中集集團(tuán)和西部物流三大物流企業(yè)。目前，深圳市委市政府正在與這些企業(yè)商討回收土地的具體政策，使前海開(kāi)發(fā)有足夠的空間?！?p> 上述消息不過(guò)是當(dāng)?shù)孛襟w的一篇領(lǐng)導(dǎo)視察的常規(guī)報(bào)道，“回收土地”只是在文中不顯眼地帶過(guò)一句。但卻引起媒體關(guān)注，一經(jīng)發(fā)酵便衍生出“招商局土地將被回收”、“招商局將退出前?！钡葌髀?。 針對(duì)傳聞，前海管理局官方立即作出澄清稱，“招商局將退出前?！钡膫髀劧际遣磺袑?shí)際、不屬實(shí)的，而“回收土地”一說(shuō)，實(shí)際上是前海合作區(qū)正與這些企業(yè)商談土地的整備事宜，即就已轉(zhuǎn)讓未開(kāi)發(fā)土地如何適當(dāng)回收部分，或具體如何處置正在商討，但尚未形成一致意見(jiàn)。 目前，前海深港合作區(qū)升級(jí)為國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)新區(qū)后，土地資源也隨之變得炙手可熱。在前海規(guī)劃公布的前夕，深圳市政府與企業(yè)之間的協(xié)商內(nèi)情是怎樣的？作為前海最大的“地主”，招商局位于前海的土地是否會(huì)有所生變？ 各方利益的一次平衡 前海，是由雙界河、月亮灣大道、媽灣大道和前海灣海堤岸線合圍而成的15平方公里的土地，均由填海造地而成。目前，招商局在前海擁有3.9平方公里，超過(guò)前?？偯娣e的1/4，是前海最大的地主。 前海管理局官方回應(yīng)中所提到，將“對(duì)已轉(zhuǎn)讓未開(kāi)發(fā)的土地適當(dāng)回收部分”是將會(huì)回收多少土地？政府又是以什么條件進(jìn)行回收？ 深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺則認(rèn)為，目前仍是雙方談判的敏感時(shí)期，消息所指的“土地回收”可能存在幾種操作可能。 “一是政府可能在內(nèi)部進(jìn)行大規(guī)模調(diào)整，即為了項(xiàng)目的整體規(guī)劃，會(huì)對(duì)一些企業(yè)擁有的地塊作出調(diào)整，或會(huì)與企業(yè)以土地置換的形式收回一些土地；二是，政府可能通過(guò)‘土地回收’的動(dòng)作來(lái)改變土地功能，即將原來(lái)的工業(yè)用地轉(zhuǎn)換成商住用地，然后通過(guò)招拍掛的形式，企業(yè)再舉牌拿回地塊，實(shí)際上只是在走一個(gè)程序。”鄧志旺向時(shí)代周報(bào)記者分析道。 針對(duì)各種猜測(cè)，前海管理局發(fā)展處處長(zhǎng)王錦俠向時(shí)代周報(bào)記者表示，外界所指的“回收土地”有誤解，深圳市政府對(duì)前海深港合作區(qū)是有一個(gè)整體規(guī)劃，其中涉及到了當(dāng)初出讓給招商局這幾家企業(yè)的地塊，目前為配合整體規(guī)劃需要對(duì)這些土地作出調(diào)整。“土地整備不能簡(jiǎn)單理解為收回或不收回土地?！?p> 據(jù)王錦俠介紹，當(dāng)初招商局、中集集團(tuán)和西部物流幾家企業(yè)都參與了前海的填海，都投入了資金，政府也因此出讓了部分土地給這幾家企業(yè)，而這些土地性質(zhì)大部分是工業(yè)用地。未來(lái)，前海深港合作區(qū)將以商住、寫(xiě)字樓為主，一旦規(guī)劃落實(shí)土地性質(zhì)變更為商住用地，企業(yè)擁有的土地價(jià)值立馬翻番。 按照規(guī)劃，前海合作區(qū)總建筑面積2600萬(wàn)平方米。其中，辦公面積1200萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積360萬(wàn)平方米，居住及商務(wù)公寓建筑面積650萬(wàn)平方米，其他公共設(shè)施建筑面積約390萬(wàn)平方米。 “市政府目前首先要確定這些當(dāng)初對(duì)前海建設(shè)投入的資金，土地性質(zhì)變更后的土地價(jià)值變化，要把這些賬目算清楚，才能進(jìn)一步將土地劃分權(quán)屬厘清?！蓖蹂\俠說(shuō)，“這實(shí)際上是一個(gè)各方利益在平衡的問(wèn)題?！?p> 據(jù)王錦俠透露，目前有關(guān)前海的土地問(wèn)題是由深圳市規(guī)劃和國(guó)土委員會(huì)牽頭負(fù)責(zé)，里面牽扯的細(xì)節(jié)相當(dāng)復(fù)雜，因此目前雙方還沒(méi)有達(dá)成一致意見(jiàn)。 “但無(wú)論如何，在規(guī)劃定局后的未來(lái)開(kāi)發(fā)中，這些在前海擁有土地的企業(yè)都要服從前海的整體規(guī)劃和建設(shè)的要求?！蓖蹂\俠說(shuō)道。 招商地產(chǎn)或參與前海開(kāi)發(fā) 據(jù)官方最新透露的消息，目前，前海的開(kāi)發(fā)已通過(guò)搬移西麗留仙洞的兩座山體2600萬(wàn)立方米土石方，完成前海的填海。只需再經(jīng)過(guò)一年左右的軟基處理和自然沉降，填海區(qū)就可以開(kāi)工建設(shè)。 據(jù)前海管理局局長(zhǎng)鄭宏杰對(duì)外透露的計(jì)劃，前海今年啟動(dòng)“一廊一帶兩路五單元”建設(shè)：“一廊”是指桂廟河水廊道，約2.2公里；“一帶”是指濱海岸線修復(fù)，約6公里；“兩路”是指航海路和東濱路，總長(zhǎng)約5公里；“五單元”包括綜合交通樞紐、前海地鐵車輛段上物業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)區(qū)等。 那么，招商局等企業(yè)原擁有的前海土地是否會(huì)因“為前海建設(shè)騰出空間”的調(diào)整中被削弱？以及被認(rèn)為未來(lái)在前海開(kāi)發(fā)中將受益的招商地產(chǎn)是否因此要降低期望？ 公開(kāi)信息顯示，今年以來(lái)，機(jī)構(gòu)頻頻前往招商地產(chǎn)調(diào)研。市場(chǎng)對(duì)于招商地產(chǎn)的想像力在于，母公司招商局集團(tuán)能否把位于前海和蛇口的大約440萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)土地資源，逐步注入到上市公司之中，背靠母公司的招商地產(chǎn)是否能在前海開(kāi)發(fā)中擔(dān)任重要角色？ 針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞曾對(duì)媒體表示：“前海等地的規(guī)劃還沒(méi)有最后落實(shí)，其中究竟有多少是建設(shè)工業(yè)、物流項(xiàng)目，多少是建設(shè)住宅、商業(yè)項(xiàng)目，所以現(xiàn)在還沒(méi)到談?wù)撟⑷牖虿蛔⑷雴?wèn)題的時(shí)候。在招商局集團(tuán)決定做大地產(chǎn)業(yè)、迅速提升招商地產(chǎn)規(guī)模的方針下，招商地產(chǎn)是有機(jī)會(huì)的。” 在今年的年報(bào)會(huì)上，招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌再次向媒體表態(tài)，雖然招商地產(chǎn)目前在前海沒(méi)有土地儲(chǔ)備，但大股東招商局集團(tuán)在前海擁有不少土地，招商地產(chǎn)有望在住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)方面參與其中。 從2011年開(kāi)始，招商地產(chǎn)進(jìn)行內(nèi)部一系列的高層更迭，緊接以分立形式成立商業(yè)地產(chǎn)公司。今年5月初，招商地產(chǎn)閃電收購(gòu)香港上市公司，圖謀分拆商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)在H股上市的意圖已經(jīng)明朗。市場(chǎng)更預(yù)測(cè)，未來(lái)招商局可能會(huì)將位于前海和蛇口的土地資源，注入到商業(yè)地產(chǎn)公司當(dāng)中。 “土地調(diào)整不僅不會(huì)削弱企業(yè)們的土地資源，相反一旦規(guī)劃落實(shí)，大部分工業(yè)用地變更為商住用地，土地價(jià)值不能同日而語(yǔ)，這對(duì)企業(yè)而言是好事。”王錦俠說(shuō)道。 對(duì)于雙方協(xié)商事宜，接近招商局的有關(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，對(duì)于仍未確認(rèn)的消息不方便給予置評(píng)。 明確投資意向額近800億 前海擁有獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)，深港合作區(qū)是深圳下一個(gè)十年發(fā)展的重心所在，同時(shí)亦是深圳未來(lái)發(fā)展的新引擎。 2010年，經(jīng)過(guò)多年研究籌謀，《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》正式獲得中央批復(fù)。前海將成為深港合作共建現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的示范區(qū)，定位為深港合作先導(dǎo)區(qū)與機(jī)制創(chuàng)新區(qū)，港澳及東盟服務(wù)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)合作的載體，其目標(biāo)是建成珠三角的“曼哈頓”。當(dāng)年正值深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立30周年，不少人將此看做是中央送給深圳的慶賀禮。 今年以來(lái)，這個(gè)備受關(guān)注的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)新區(qū)，已經(jīng)頻傳出多個(gè)重磅消息。援引媒體報(bào)道，中投公司董事長(zhǎng)樓繼偉已親自致信深圳市政府，提出希望參與前海深港合作區(qū)的開(kāi)發(fā)，并在前海建設(shè)999米高的全球第一高樓“中國(guó)中心”的愿望。
此后，又有消息傳出前海獲得全球頂級(jí)財(cái)團(tuán)美國(guó)洛克菲勒家族的青睞。3月，洛克菲勒家族第五代掌門人史蒂芬? 洛克菲勒二世在親臨前?？疾旌?，計(jì)劃在前海興建一座全新的“洛克菲勒中心”。位于美國(guó)紐約曼哈頓的洛克菲勒中心，是當(dāng)?shù)刈罹叩貥?biāo)性的建筑群。 此外，還有著名國(guó)際投行摩根大通，計(jì)劃在前海設(shè)立遠(yuǎn)東或亞洲區(qū)總部；央企中糧集團(tuán)也明確表示將在前海中心設(shè)立中糧集團(tuán)亞太區(qū)域總部基地，拓展國(guó)際業(yè)務(wù)和金融、物流、地產(chǎn)等業(yè)務(wù)。 前海管理局透露，在招商引資方面，前海目前已經(jīng)完成12家企業(yè)的登記注冊(cè)，目前包括匯豐銀行、高盛銀行、花旗銀行、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、摩根大通、畢馬威、普華永道、恒生銀行、中糧集團(tuán)在內(nèi)，共28家世界500強(qiáng)企業(yè)已確定將參與前海建設(shè)。目前，明確投資意向項(xiàng)目的投資額將近800億元。 目前，發(fā)展得如火如荼的其他幾個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)新區(qū)，包括天津?yàn)I海新區(qū)、上海浦東新區(qū)、重慶兩江新區(qū)，以及珠海橫琴島，均獲得了前所未有的政策扶持力度。因此，即將出臺(tái)的前海先行先試政策，讓人遐想。其中，國(guó)家的優(yōu)惠政策以及先行先試內(nèi)容，甚至被視為是影響前海成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵要素。
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