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???? 近兩個月來，接踵而至的降準(zhǔn)降息就像幾針興奮劑，使低迷了兩年的房地產(chǎn)市場重新活躍起來。先是紅五月、紅六月，進(jìn)入7月份后許多城市又出現(xiàn)了徹夜排隊的情形；先是剛需市場悄然啟動，接著是豪宅市場，隨后又快速傳導(dǎo)到土地市場，于是“地王”重現(xiàn)…… 當(dāng)下的房市就像陰霾籠罩已久的天氣，終于云開霧散、艷陽高照，可謂萬物生機(jī)，當(dāng)然也有蜀犬吠日。 筆者既不是唱衰派，也不是唱新派，而是注重事實分析的理性派。說這點(diǎn)，惟希望大家不要標(biāo)簽化。數(shù)據(jù)顯示，5、6月間，表明房地產(chǎn)市場運(yùn)營情況的多數(shù)指標(biāo)呈現(xiàn)出了“筑底昂頭”跡象，比如商品房銷售面積、銷售額、土地成交價格等，就連房地產(chǎn)貸款也出現(xiàn)了環(huán)比正增。央行數(shù)據(jù)披露，截至二季度末，我國房地產(chǎn)貸款同比增長10.3%，增速比上季度末高0.2個百分點(diǎn)。雖然只是0.2個百分點(diǎn)的微幅增長，但這卻是房地產(chǎn)貸款季度環(huán)比增長在連續(xù)八個季度回落后的首次回升。另外，國家統(tǒng)計局最新披露的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況”顯示，在連續(xù)數(shù)月增速走低后，房企資金到位增速于4月份觸底，在5、6月份開始回升。從房市主要指標(biāo)曲線圖上可以明顯看出，下行曲線大都出現(xiàn)了上行拐點(diǎn)。這意味著，房市基本可以確定已經(jīng)觸底了。 房市觸底顯然與降準(zhǔn)降息有關(guān)。其實，降準(zhǔn)降息對房地產(chǎn)企業(yè)和購房者來說影響都不大。先說降準(zhǔn)。測算表明，降準(zhǔn)0.5%約釋放4000億元左右的流動性，其中流入到房地產(chǎn)市場上的不到1000億元。這1000億元對于資金缺口數(shù)萬億的房市來說，是起不到多大作用的。降息也是如此。了解房地產(chǎn)企業(yè)的人知道，利率是6%還是7%，甚至是10%，企業(yè)都不在乎，只要能貸下款就行。對購房者來說，高幾個0.25%或低幾個0.25%也不太影響買房行為。比降準(zhǔn)降息影響大的是貸款額度！數(shù)據(jù)顯示，個人按揭貸款二季度累計同比增速從一季度的-5.5%上升至0.8%，增幅達(dá)到6.3個百分點(diǎn)，增速回升非常明顯。開發(fā)貸款增長更為明顯，增速比上季度末高出8.8個百分點(diǎn)，呈現(xiàn)出強(qiáng)勢回升態(tài)勢。貸款額度才是推動樓市“筑底昂頭”的主要力量。 這一力量改變了什么？真正改變的是房企和購房者的預(yù)期。股市有預(yù)期，房市也有預(yù)期。預(yù)期這東西很有意思，當(dāng)企業(yè)和消費(fèi)者認(rèn)為到了出手時候的時候，就意味著預(yù)期改變了。預(yù)期一旦改變，市場也就改變了。 預(yù)期這東西有意思之處還在于，當(dāng)事實未到或不充分時，預(yù)期也會改變，而當(dāng)成為事實時反而不變了。比如當(dāng)股民聽說有重組題材時，通常會買入并推動股價上漲。當(dāng)重組消息發(fā)布后，股價反而不漲了?，F(xiàn)在的房市與此很相似。按說，限購政策沒有動搖，豪宅市場不應(yīng)該火，但為什么還是火了，主要就是預(yù)期變了：認(rèn)為再不買，就可能漲價了。 但我們也應(yīng)清醒地看到，還有一些房市指標(biāo)仍在下降區(qū)間，比如房地產(chǎn)開發(fā)投資、開發(fā)企業(yè)土地購置面積等，雖然環(huán)比降速也明顯趨緩。因此可以說，雖然可以確定房市已經(jīng)觸底了，但說要反彈還為時尚早，不僅經(jīng)濟(jì)基本面不支持，而且高庫存和巨量潛在供應(yīng)更不支持。比反彈可能性更大的是，市場會反復(fù)筑底，直到經(jīng)濟(jì)基本面觸底回升。 筆者預(yù)計，下半年企業(yè)為了沖業(yè)績，不排除有新一輪降價的可能性。即使不降價，如果企業(yè)貿(mào)然漲價，很有可能陷入滯銷狀態(tài)。建議房企還是要堅定不移地遵循八字方針：現(xiàn)金為王，加快跑量。
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