愛華網(wǎng)? ? 6月6日，金融街控股股份有限公司（000402.SZ，以下簡稱為“金融街”）耗資17.5億元拿地，成為天津今年的“地王”。
在其大手筆拿地前的6月2日，金融街獲得了一筆15億元的借款。但與其今年內(nèi)到期超過250億元的巨額債務(wù)相比，簡直是杯水車薪。雖然其手握109億元的現(xiàn)金，但仍無法負(fù)擔(dān)。 與此同時(shí)，金融街存貨已高達(dá)310億元，今年仍計(jì)劃投資200億元，比去年的實(shí)際投資額多80億元。在庫存高企、銷售乏力之際，金融街啟動(dòng)全員營銷計(jì)劃，但其緣何仍堅(jiān)持逆勢擴(kuò)張？金融街又能否實(shí)現(xiàn)彎道超車？ 銷售壓力劇增下全員賣房 6月6日下午，金融街控股的融展（天津）投資有限公司以17.5億元的底價(jià)，摘得天津大沽北路東側(cè)地塊（津和大（掛）2012-041號地塊），并成為今年天津的“地王”。 該地塊位于天津市和平區(qū)，東至吉林路，南至哈爾濱道，西至大沽北路，北至長春道，占地總面積2.75萬平方米，建筑總面積21萬平方米，樓面價(jià)8314元/平方米，是2005年金融街購得“津門、津塔”地塊時(shí)樓面地價(jià)的6倍多。“津門、津塔”地塊總價(jià)7.34億元，總占地面積5.5萬平方米，總建筑面積58萬平方米，折合樓面地價(jià)僅1350元/平方米。 金融街公告顯示，天津大沽北路東側(cè)地塊土地用途為城鎮(zhèn)住宅、商服，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限為城鎮(zhèn)住宅70年、商服40年。其中土地面積為6408平方米的地塊C，土地用途為商業(yè)金融業(yè)，建筑面積9.44萬平方米。 這符合金融街逆勢擴(kuò)張的戰(zhàn)略規(guī)劃。4月9日發(fā)布的金融街2011年年報(bào)顯示，2012年計(jì)劃全年安排項(xiàng)目投資約200億元，計(jì)劃全年實(shí)現(xiàn)開復(fù)工面積約400萬平方米，竣工面積約120萬平方米。而2011年，金融街僅實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資約123億元，完成竣工面積94萬平方米。 在樓市低潮期下，金融街逆勢擴(kuò)張，源于其對后市的看好?！?012 年，隨著 GDP 穩(wěn)定增長、城鎮(zhèn)化率逐步提高、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民消費(fèi)能力提升以及城市功能升級，重點(diǎn)城市商務(wù)地產(chǎn)市場將保持成長態(tài)勢，商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)和持有面臨較好的發(fā)展機(jī)遇。”金融街在年報(bào)中稱。 但是其面臨的壓力也不小，4月26日，金融街發(fā)布的2012 年第一季度報(bào)告顯示，截至3月30日，其存貨達(dá)310億元。而且主要分布在受調(diào)控影響較大的北京和天津，此外位于重慶的金悅城、融景城和惠州巽寮灣也會在今年入市。 金融街品牌經(jīng)理付韻韻向時(shí)代周報(bào)記者透露，今年8月，天津金融街世紀(jì)中心和北京“金融街融匯”也要開盤。金融街融匯是位于北京大興區(qū)天宮院的住宅項(xiàng)目，總建筑面積約30萬平方米，一期開盤600多套房源。金融街2012 年第一季度報(bào)告顯示，今年一季度其實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)簽約額約19.8億元。 在銷售壓力劇增之下，金融街也啟動(dòng)了“全員賣房”的營銷方式。5月31日，位于北京通州的商業(yè)地產(chǎn)“金融街園中園”項(xiàng)目舉行啟封盛典，該項(xiàng)目于2010年開盤，一期共推出160多套辦公樓，但截至啟封日仍未售完。 該項(xiàng)目營銷總監(jiān)金巍對媒體表示，“在商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域全員銷售的模式很常見，像萬達(dá)、SOHO都采用過這種模式，金融街其他項(xiàng)目也有這種模式，這能夠加速銷售，快速回流現(xiàn)金?！?p> 短期負(fù)債超現(xiàn)金140多億 在啟動(dòng)全員營銷的同時(shí)，金融街卻選擇逆勢擴(kuò)張，其背后面臨的資金壓力不言而喻。 金融街2011年年報(bào)顯示，雖然去年公司的銷售達(dá)到130億元，但截至年末的現(xiàn)金凈額為-22.25億元，并且此種狀態(tài)從2008年就開始出現(xiàn)。 今年一季度，金融街實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約 21.44 億元，但其經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額仍為-3.82 億元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也為-0.07 億元。 金融街2012 年第一季度報(bào)告顯示，截至今年3月30日，其所持的貨幣資金為109億元，而一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債就達(dá)115億元，還有8億元的短期借款、12.8億元的應(yīng)交稅費(fèi)，以及15.8億元的其他應(yīng)付款。 此外，金融街還有一筆22.4億元的債券將于今年9月1日到期，同時(shí)還有83.7億元長期借款將于今年內(nèi)到期，金融街將要在今年內(nèi)歸還的債務(wù)總額已超過250億元，與其所持的109億元貨幣資金相差140多億元。 同時(shí)，金融街尚有一筆75億元的款項(xiàng)未支付。金融街全資子公司金融街（北京）置地有限公司（以下簡稱為“北京置地” ）于2011年以受讓價(jià)格100億元的高價(jià)，從北京中信房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“北京中信地產(chǎn)” ）手中獲得的北京·中信城 B、C、D 地塊，截至目前僅支付25億元的定金及預(yù)付款。 該地塊規(guī)劃建筑總面積約 50 萬平方米，原本約定于 2012 年3月底完成拆遷工作，但是截至2012 年3 月31日，該地塊僅完成項(xiàng)目獲取時(shí)應(yīng)拆遷戶數(shù)30%的拆遷工作量，金融街尚未支付后續(xù)款項(xiàng)?！拌b于中信城地塊地理位置優(yōu)越，符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求，公司將積極督促北京中信地產(chǎn)加快拆遷進(jìn)度，并按照《合作意向書》規(guī)定履行義務(wù)?！苯鹑诮址Q。 在巨額債務(wù)即將到期之際，金融街不得不四處籌措資金。今年2月23日，金融街曾公告稱，2012年公司計(jì)劃債權(quán)融資220億元，需由大股東金融街投資集團(tuán)提供擔(dān)保的債務(wù)融資總額為不超過163億元，金融街需支付母公司融資擔(dān)保費(fèi)為1.63億元。 6月2日，金融街又發(fā)布公告稱，為滿足公司經(jīng)營工作需要，公司與北京金融街資本運(yùn)營中心簽訂了委托貸款協(xié)議，從資本運(yùn)營中心借款金額總計(jì)15億元。 其中，5億元貸款期限為一年期，10億元貸款期限為兩年期，利率為固定利率7%。根據(jù)協(xié)議約定，公司應(yīng)累計(jì)向資本運(yùn)營中心支付1.75億元借款利息。 金融街稱，目前一年期銀行貸款利率為6.56%，二年期銀行貸款利率為6.65%。金融街向資本運(yùn)營中心支付的利率水平略高于同期銀行貸款利率，低于公司目前綜合融資成本，本次委托貸款利率價(jià)格公允。 其2012年一季度報(bào)告顯示，金融街的流動(dòng)負(fù)債總額達(dá)304億元，非流動(dòng)負(fù)債達(dá)129億元，總負(fù)債額高達(dá)433億元，而金融街資產(chǎn)總額為626億元，負(fù)債率近70%。 金融街在2011年年報(bào)中確立了“2012年工作的主要目標(biāo)”，其中排在首位的是“保持公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健和現(xiàn)金流安全”。 但其同時(shí)計(jì)劃全年安排項(xiàng)目投資約200億元，實(shí)現(xiàn)開復(fù)工面積約 400 萬平方米，竣工面積約120萬平方米，并且強(qiáng)化商務(wù)地產(chǎn)，提升自持物業(yè)規(guī)模。 截至目前，其持有的自持物業(yè)合計(jì)約68萬平方米，但這些位于城市中心地帶的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，并沒有為金融街帶來現(xiàn)金流的補(bǔ)償，更多的卻是財(cái)務(wù)壓力。 其2011年年報(bào)顯示，2011年金融街持有物業(yè)的租賃經(jīng)營收入為8.58億元，同比增長17.62%，在整個(gè)營業(yè)收入中占比約9%，其營業(yè)成本卻同比增長超過20%，在增幅上超過營業(yè)收入，營業(yè)利潤率更是出現(xiàn)同比下降的趨勢。 同時(shí)，截至2011年底，金融街共持有投資性房產(chǎn)90億元，約占其凈資產(chǎn)一半，每年的收益率不足5%，但金融街每年要支付7%的借款利息。 隨著投資額的增加，金融街的負(fù)債額或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)大，如何保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健和現(xiàn)金流的安全，將成為橫亙在金融街面前的一個(gè)棘手難題。對此，時(shí)代周報(bào)記者欲向金融街董秘辦提出采訪要求，其工作人員稱，“我們不接受采訪”。金融街品牌經(jīng)理付韻韻則向時(shí)代周報(bào)記者表示，“請以公司財(cái)務(wù)報(bào)告為準(zhǔn)”。??? 6月6日，金融街控股股份有限公司（000402.SZ，以下簡稱為“金融街”）耗資17.5億元拿地，成為天津今年的“地王”。 在其大手筆拿地前的6月2日，金融街獲得了一筆15億元的借款。但與其今年內(nèi)到期超過250億元的巨額債務(wù)相比，簡直是杯水車薪。雖然其手握109億元的現(xiàn)金，但仍無法負(fù)擔(dān)。 與此同時(shí)，金融街存貨已高達(dá)310億元，今年仍計(jì)劃投資200億元，比去年的實(shí)際投資額多80億元。在庫存高企、銷售乏力之際，金融街啟動(dòng)全員營銷計(jì)劃，但其緣何仍堅(jiān)持逆勢擴(kuò)張？金融街又能否實(shí)現(xiàn)彎道超車？ 銷售壓力劇增下全員賣房 6月6日下午，金融街控股的融展（天津）投資有限公司以17.5億元的底價(jià)，摘得天津大沽北路東側(cè)地塊（津和大（掛）2012-041號地塊），并成為今年天津的“地王”。 該地塊位于天津市和平區(qū)，東至吉林路，南至哈爾濱道，西至大沽北路，北至長春道，占地總面積2.75萬平方米，建筑總面積21萬平方米，樓面價(jià)8314元/平方米，是2005年金融街購得“津門、津塔”地塊時(shí)樓面地價(jià)的6倍多。“津門、津塔”地塊總價(jià)7.34億元，總占地面積5.5萬平方米，總建筑面積58萬平方米，折合樓面地價(jià)僅1350元/平方米。 金融街公告顯示，天津大沽北路東側(cè)地塊土地用途為城鎮(zhèn)住宅、商服，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限為城鎮(zhèn)住宅70年、商服40年。其中土地面積為6408平方米的地塊C，土地用途為商業(yè)金融業(yè)，建筑面積9.44萬平方米。 這符合金融街逆勢擴(kuò)張的戰(zhàn)略規(guī)劃。4月9日發(fā)布的金融街2011年年報(bào)顯示，2012年計(jì)劃全年安排項(xiàng)目投資約200億元，計(jì)劃全年實(shí)現(xiàn)開復(fù)工面積約400萬平方米，竣工面積約120萬平方米。而2011年，金融街僅實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資約123億元，完成竣工面積94萬平方米。 在樓市低潮期下，金融街逆勢擴(kuò)張，源于其對后市的看好?！?012 年，隨著 GDP 穩(wěn)定增長、城鎮(zhèn)化率逐步提高、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民消費(fèi)能力提升以及城市功能升級，重點(diǎn)城市商務(wù)地產(chǎn)市場將保持成長態(tài)勢，商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)和持有面臨較好的發(fā)展機(jī)遇?！苯鹑诮衷谀陥?bào)中稱。 但是其面臨的壓力也不小，4月26日，金融街發(fā)布的2012 年第一季度報(bào)告顯示，截至3月30日，其存貨達(dá)310億元。而且主要分布在受調(diào)控影響較大的北京和天津，此外位于重慶的金悅城、融景城和惠州巽寮灣也會在今年入市。 金融街品牌經(jīng)理付韻韻向時(shí)代周報(bào)記者透露，今年8月，天津金融街世紀(jì)中心和北京“金融街融匯”也要開盤。金融街融匯是位于北京大興區(qū)天宮院的住宅項(xiàng)目，總建筑面積約30萬平方米，一期開盤600多套房源。金融街2012 年第一季度報(bào)告顯示，今年一季度其實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)簽約額約19.8億元。 在銷售壓力劇增之下，金融街也啟動(dòng)了“全員賣房”的營銷方式。5月31日，位于北京通州的商業(yè)地產(chǎn)“金融街園中園”項(xiàng)目舉行啟封盛典，該項(xiàng)目于2010年開盤，一期共推出160多套辦公樓，但截至啟封日仍未售完。 該項(xiàng)目營銷總監(jiān)金巍對媒體表示，“在商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域全員銷售的模式很常見，像萬達(dá)、SOHO都采用過這種模式，金融街其他項(xiàng)目也有這種模式，這能夠加速銷售，快速回流現(xiàn)金?！?p> 短期負(fù)債超現(xiàn)金140多億 在啟動(dòng)全員營銷的同時(shí)，金融街卻選擇逆勢擴(kuò)張，其背后面臨的資金壓力不言而喻。 金融街2011年年報(bào)顯示，雖然去年公司的銷售達(dá)到130億元，但截至年末的現(xiàn)金凈額為-22.25億元，并且此種狀態(tài)從2008年就開始出現(xiàn)。 今年一季度，金融街實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約 21.44 億元，但其經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額仍為-3.82 億元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也為-0.07 億元。 金融街2012 年第一季度報(bào)告顯示，截至今年3月30日，其所持的貨幣資金為109億元，而一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債就達(dá)115億元，還有8億元的短期借款、12.8億元的應(yīng)交稅費(fèi)，以及15.8億元的其他應(yīng)付款。 此外，金融街還有一筆22.4億元的債券將于今年9月1日到期，同時(shí)還有83.7億元長期借款將于今年內(nèi)到期，金融街將要在今年內(nèi)歸還的債務(wù)總額已超過250億元，與其所持的109億元貨幣資金相差140多億元。 同時(shí)，金融街尚有一筆75億元的款項(xiàng)未支付。金融街全資子公司金融街（北京）置地有限公司（以下簡稱為“北京置地” ）于2011年以受讓價(jià)格100億元的高價(jià)，從北京中信房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“北京中信地產(chǎn)” ）手中獲得的北京·中信城 B、C、D 地塊，截至目前僅支付25億元的定金及預(yù)付款。 該地塊規(guī)劃建筑總面積約 50 萬平方米，原本約定于 2012 年3月底完成拆遷工作，但是截至2012 年3 月31日，該地塊僅完成項(xiàng)目獲取時(shí)應(yīng)拆遷戶數(shù)30%的拆遷工作量，金融街尚未支付后續(xù)款項(xiàng)?！拌b于中信城地塊地理位置優(yōu)越，符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求，公司將積極督促北京中信地產(chǎn)加快拆遷進(jìn)度，并按照《合作意向書》規(guī)定履行義務(wù)?！苯鹑诮址Q。 在巨額債務(wù)即將到期之際，金融街不得不四處籌措資金。今年2月23日，金融街曾公告稱，2012年公司計(jì)劃債權(quán)融資220億元，需由大股東金融街投資集團(tuán)提供擔(dān)保的債務(wù)融資總額為不超過163億元，金融街需支付母公司融資擔(dān)保費(fèi)為1.63億元。 6月2日，金融街又發(fā)布公告稱，為滿足公司經(jīng)營工作需要，公司與北京金融街資本運(yùn)營中心簽訂了委托貸款協(xié)議，從資本運(yùn)營中心借款金額總計(jì)15億元。 其中，5億元貸款期限為一年期，10億元貸款期限為兩年期，利率為固定利率7%。根據(jù)協(xié)議約定，公司應(yīng)累計(jì)向資本運(yùn)營中心支付1.75億元借款利息。 金融街稱，目前一年期銀行貸款利率為6.56%，二年期銀行貸款利率為6.65%。金融街向資本運(yùn)營中心支付的利率水平略高于同期銀行貸款利率，低于公司目前綜合融資成本，本次委托貸款利率價(jià)格公允。 其2012年一季度報(bào)告顯示，金融街的流動(dòng)負(fù)債總額達(dá)304億元，非流動(dòng)負(fù)債達(dá)129億元，總負(fù)債額高達(dá)433億元，而金融街資產(chǎn)總額為626億元，負(fù)債率近70%。 金融街在2011年年報(bào)中確立了“2012年工作的主要目標(biāo)”，其中排在首位的是“保持公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健和現(xiàn)金流安全”。 但其同時(shí)計(jì)劃全年安排項(xiàng)目投資約200億元，實(shí)現(xiàn)開復(fù)工面積約 400 萬平方米，竣工面積約120萬平方米，并且強(qiáng)化商務(wù)地產(chǎn)，提升自持物業(yè)規(guī)模。
截至目前，其持有的自持物業(yè)合計(jì)約68萬平方米，但這些位于城市中心地帶的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，并沒有為金融街帶來現(xiàn)金流的補(bǔ)償，更多的卻是財(cái)務(wù)壓力。 其2011年年報(bào)顯示，2011年金融街持有物業(yè)的租賃經(jīng)營收入為8.58億元，同比增長17.62%，在整個(gè)營業(yè)收入中占比約9%，其營業(yè)成本卻同比增長超過20%，在增幅上超過營業(yè)收入，營業(yè)利潤率更是出現(xiàn)同比下降的趨勢。 同時(shí)，截至2011年底，金融街共持有投資性房產(chǎn)90億元，約占其凈資產(chǎn)一半，每年的收益率不足5%，但金融街每年要支付7%的借款利息。 隨著投資額的增加，金融街的負(fù)債額或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)大，如何保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健和現(xiàn)金流的安全，將成為橫亙在金融街面前的一個(gè)棘手難題。對此，時(shí)代周報(bào)記者欲向金融街董秘辦提出采訪要求，其工作人員稱，“我們不接受采訪”。金融街品牌經(jīng)理付韻韻則向時(shí)代周報(bào)記者表示，“請以公司財(cái)務(wù)報(bào)告為準(zhǔn)”。
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