愛華網(wǎng)?? “莫斯科的旅館好貴，一個(gè)普普通通的單人間就要100美金?！眮?lái)莫斯科采訪的某報(bào)中國(guó)記者向記者抱怨。不過(guò)這樣的背景是，莫斯科的房?jī)r(jià)本身很高。這也是促進(jìn)賓館價(jià)位高企的因素之一。 房改20年 在蘇聯(lián)時(shí)代，住房體現(xiàn)了當(dāng)時(shí)的福利特色，不過(guò)需求大于供給。 從1957年開始，當(dāng)時(shí)的領(lǐng)導(dǎo)人赫魯曉夫打算為每個(gè)家庭分配獨(dú)立住房，標(biāo)準(zhǔn)是人均9平方米。由于這些住房幾乎是按照同一圖紙建成的，所以外表幾乎如出一轍：多為五六層，像火柴盒一樣，因此它們也被稱為“赫魯曉夫樓”。這種樓設(shè)施簡(jiǎn)單，但是建造速度快，能快速滿足民眾的基本住房需求。 “那個(gè)房間有些小，比如兩房規(guī)格的，大一點(diǎn)的房間16平方米，小一點(diǎn)的是8平方米。廚房只有5平方米，都轉(zhuǎn)不開身?！蹦箍凭用覃愡_(dá)大嬸對(duì)記者回憶道。 不過(guò)，住在這樣的房子里并不是百分之百的免費(fèi)，“每個(gè)月還要向國(guó)家交錢，電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)和房租之類”。 蘇聯(lián)解體后，俄羅斯推行私有化改革，住房成了首批私有化的對(duì)象之一，房地產(chǎn)行業(yè)逐步發(fā)展起來(lái)。1991年6月，葉利欽政府制定一系列法律法規(guī)詳細(xì)規(guī)定了公民參與住房私有化的條件、范圍、權(quán)利和義務(wù)。住房符合統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)面積的免費(fèi)歸屬居住者，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)部分則需自己購(gòu)買?！靶枰Ц兜腻X很少。”麗達(dá)說(shuō)。 私有化后，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到發(fā)展，各類房地產(chǎn)商投入建房。2004年俄羅斯人均居住面積已達(dá)到19.7平方米。 但是房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高升，一些低收入居民住房難問(wèn)題仍未得到解決。 現(xiàn)任總統(tǒng)普京為了改善居民生活條件，曾推出多項(xiàng)政策，力爭(zhēng)將人均住房面積從2004年的19.7平方米增加到40平方米。2006年，俄羅斯出臺(tái)了經(jīng)濟(jì)適用房國(guó)家專項(xiàng)計(jì)劃，國(guó)家依法保障低收入家庭，享受住房?jī)?yōu)惠階層的住房。從國(guó)家財(cái)政中撥出專項(xiàng)對(duì)年輕人等低收入者提供支持。國(guó)家可以為他們購(gòu)買或自建住房支付部分款項(xiàng)，或者為他們的住房抵押貸款支付首付款?！斑@有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，比如三口之家的收入低于一個(gè)人的平均工資，國(guó)家才會(huì)給予支持?！丙愡_(dá)說(shuō) 老戰(zhàn)士和殘疾人等人群也可以享用到國(guó)家的財(cái)政支持。 此外，國(guó)家還創(chuàng)造條件保障國(guó)家計(jì)劃?rùn)C(jī)制外的居民利用抵押貸款和自有資金改善居住條件。比如，俄羅斯政府提出了土地抵押貸款的融資方式，自然人、法人和市政機(jī)構(gòu)均可以將土地抵押獲得貸款。 房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)70% 隨著私有化的推進(jìn)，俄羅斯房地產(chǎn)也逐步走上了市場(chǎng)的軌道，但房?jī)r(jià)也隨之上漲。尤其是本世紀(jì)初，俄羅斯的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格都延續(xù)著強(qiáng)勁的上漲勢(shì)頭。到2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)前，俄羅斯房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)70%。 莫斯科是俄羅斯房地產(chǎn)的龍頭，這不單是因?yàn)槠渥》啃枨罅空既珖?guó)需求總量的1/5，莫斯科不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是其他地區(qū)價(jià)格的3倍以上。 早在2004年，當(dāng)俄羅斯人均月收入還不到400美元的時(shí)候，莫斯科市中心帶有三個(gè)臥室的公寓價(jià)格已超過(guò)了100萬(wàn)美元。2004年，一位在莫斯科經(jīng)商的朋友指著一棟正在興建的中心外圍的樓房告訴記者，這個(gè)房子一平方起碼要一萬(wàn)歐元。 莫斯科商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)空置率非常低，少于3%，租金非常高。但專家表示，莫斯科不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了產(chǎn)品本身，他們希望價(jià)格有一個(gè)校正。而值得一提的是，主政莫斯科近20年的前市長(zhǎng)盧日科夫的夫人就是投資莫斯科房地產(chǎn)的。 這種的上漲已經(jīng)吸引了越來(lái)越多的俄羅斯房地產(chǎn)公司和銀行進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行投資。其中一半來(lái)自于境外投資者。外國(guó)投資者多數(shù)將資金投入已經(jīng)完工的項(xiàng)目，從而避開建設(shè)和開發(fā)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。他們?cè)谠擃I(lǐng)域的年回報(bào)率通常不低于20%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2000-2005年間，俄羅斯的住宅建設(shè)量增長(zhǎng)了44%，每年的平均增幅達(dá)7.5%，這與同期的GDP增長(zhǎng)速度持平。 而莫斯科也繼續(xù)打造新的商務(wù)中心的舉動(dòng)，比如盧日科夫市長(zhǎng)任上，在莫斯科河畔興建了名為莫斯科city的新的摩天大樓群。 莫斯科房?jī)r(jià)作為地標(biāo)也影響到了周邊。一個(gè)名叫基馬的俄羅斯人，在莫斯科郊區(qū)買房，90平方米的房子花費(fèi)差不多130萬(wàn)人民幣。俄羅斯其他城市的房?jī)r(jià)也水漲船高。 抑制房?jī)r(jià) 雖然俄羅斯人收入持續(xù)增加，但收入增長(zhǎng)速度還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房?jī)r(jià)上漲速度。 對(duì)于莫斯科房?jī)r(jià)的高升，有評(píng)論人士認(rèn)為：“值得留意的是，與俄羅斯房地產(chǎn)繁榮的同時(shí)，世界油價(jià)上揚(yáng)，俄羅斯積累了巨額石油財(cái)富。” 而一些房地產(chǎn)商說(shuō)，莫斯科房?jī)r(jià)高由多種因素造成，如俄羅斯經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、民眾收入增加、分期付款買房盛行、大量投資者涌入，還有一些持幣待購(gòu)者開始買房。 不過(guò)另外一些分析人士則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在價(jià)格操控。 為了防止房子問(wèn)題，影響到社會(huì)穩(wěn)定，俄羅斯總統(tǒng)普京大力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，新房供應(yīng)量大幅增加。 俄羅斯政府還采取措施希望打破建筑市場(chǎng)的壟斷局面。其中如俄羅斯聯(lián)邦總檢察長(zhǎng)柴卡聲明說(shuō)：“鑒于聯(lián)手操控價(jià)格的做法可能存在，總檢察長(zhǎng)已經(jīng)委托聯(lián)邦反壟斷局組織一項(xiàng)調(diào)查，以判斷房地產(chǎn)開發(fā)商在為房產(chǎn)定價(jià)時(shí)是否遵守反壟斷法的規(guī)定?！?p> 為此，政府應(yīng)對(duì)住房建設(shè)用地劃撥進(jìn)行控制，并通過(guò)競(jìng)拍形式分配住房用地使用權(quán)。以推動(dòng)房?jī)r(jià)下降和增加房屋供應(yīng)量。
莫斯科房?jī)r(jià)起落 不過(guò)，熱鬧的房市遭遇了外在的寒冬。2008年金融危機(jī)逐步蔓延到俄羅斯，2009年年初，俄羅斯不管普通商品房還是高檔房遭遇下跌。3月底，一些公司在莫斯科市內(nèi)開發(fā)的樓盤降價(jià)50%，這既是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致需求減少。也是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致銀行收緊銀根，將房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款利率提高到25%-30%。開發(fā)商紛紛降價(jià)。 而外資大規(guī)模撤離俄羅斯，致使俄房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資額在2009年大幅下降了77%。俄房地產(chǎn)市場(chǎng)2008年總投資額為34億歐元。 2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)總投資額僅為7.9億歐元。 不過(guò)，俄羅斯房市的冬天并不長(zhǎng)久，雖然如今俄羅斯經(jīng)濟(jì)尚未復(fù)蘇，但俄羅斯房地產(chǎn)業(yè)吹響了自己復(fù)蘇的號(hào)角。進(jìn)入2010年以來(lái)，俄各大房地產(chǎn)開發(fā)商高調(diào)宣布，逐步恢復(fù)樓盤開發(fā)項(xiàng)目，房?jī)r(jià)也有所回溫。 有位莫斯科朋友指著莫斯科河畔的一些房子說(shuō)：“我可是買不起，那可是莫斯科最貴的房子，幾萬(wàn)美元一平方米呢?！备鶕?jù)俄羅斯不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究中心的報(bào)告，目前莫斯科市中心的平均房?jī)r(jià)大約5萬(wàn)美金一平方米，各類房型走勢(shì)緩慢增長(zhǎng)，五月價(jià)位比四月高出0.5%左右。 不過(guò)，民眾則有另外的想法，據(jù)一些人表示，他們“正在等待第二輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)本市房地產(chǎn)價(jià)格的新一輪打壓”。 而最近擴(kuò)大莫斯科的計(jì)劃，也可能在莫斯科周邊帶來(lái)新一輪房地產(chǎn)開發(fā)的興奮點(diǎn)。
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