愛華網(wǎng)??? 從紐約的高層豪華公寓，到南加州帶泳池和地下室的大別墅，不斷成為中國人名下的財產。來自中國的現(xiàn)金流正洶涌流入美國，拉動著美國房地產業(yè)的復蘇。 據(jù)全美房地產經(jīng)紀人協(xié)會（NationalAssociationofRealtors，NAR）的數(shù)據(jù)，2010年外國人共在美國購買了價值820億美元的房產，比2009年的660億美元有了大幅提升。從2011年3月-2012年3月，外國人共投入825億美元購買美國房產，比前一年度同期增長24%。與此同時，外國人購買的房產金額占美國房屋銷售總金額的8.9%。在所有外國買主當中，55%來自以下五個國家：加拿大、中國、墨西哥、印度和英國。其中，加拿大買家占外國人在美買房金額的24%，排在首位。中國買家則以占11%的比例位居第二。 和以往只是買豪宅或者別墅不同，中國人在美的購房目標越來越轉向商業(yè)住宅，包括許多寫字樓和酒店。經(jīng)歷過上世紀80年代以后日本在美收購潮的人對此不會感到陌生。 “到新大陸去，掏出現(xiàn)金和支票，就會有一個夢?！睂τ谝恍┲袊藖碚f，這正日趨清晰。 熱門地方只認現(xiàn)金 深圳的周女士最近正在為一件事煩惱。那就是她關注了很久的美國房地產市場突然火爆起來。“我有好幾個QQ群，都是關于美國投資買房或者移民的。最近大家全都在討論這個。新狀況是，很多熱門地方必須拿出現(xiàn)金才能買了?！彼嬖V時代周報記者。
之所以如此是因為不少中國人在美國也是采取貸款買房。根據(jù)美國法律，外國人只要符合信用條件都可以申請貸款買房的，一般只需要到美國銀行開個戶。這幾年中國買家涌入，一些華資銀行甚至不需要中國人在美國開戶，只要檢查一下國內的信用狀況就可以了。不過美國放款速度要3-6個月，遠慢于中國，導致了最近只收現(xiàn)金的狀況。 周女士的朋友里，投資美國的熱情日趨高漲。“現(xiàn)在平均感覺，房價比去年漲了兩到三成，可能一個是美國經(jīng)濟被看好，然后和美國比加拿大房價和物價都高。另外移民政策方面，加拿大和澳洲都收緊了?！?p> 移民，往往被認為是買房一大誘因。不過這也并不完全，因為有沒有美國的綠卡都可以買房，但是反過來美國不會用綠卡來回報購房者。目前最流行的投資移民方式依然是拿50萬美金投資到一個企業(yè)里，風險自負，保證至少雇傭10個人，2年后可以申請永久綠卡。相比之下，原來加拿大只需要12萬加元，所以美國沒有吸引力。但現(xiàn)在加拿大漲成40萬，美國的競爭力又出來了。 2011年，中國人占據(jù)了EB-5（美國職業(yè)移民第五類優(yōu)先類別，其實就是投資移民）申請者的78%，在2007年這個數(shù)字還只有35%。根據(jù)2011年胡潤財富報告，中國有96萬千萬富豪，他們中的超過半數(shù)都有海外置業(yè)或者移民的傾向。 美國的政治家們也希望利用這些財富振興美國經(jīng)濟。紐約州的參議員查爾斯·舒默（CharlesSchumer）和猶他州的參議員麥克·李（MikeLee）將會提交一項法案，允許那些在美國投資50萬的人獲得3年的簽證。買一棟價值25萬美元的新住房也可以獲得這項優(yōu)惠，不過要在美國每年住滿180天并且納稅。 很多人不會對舒默陌生，他似乎總被冠以“反華政客”。但即使是他，也知道中國現(xiàn)金對當今美國的重要。 房市火熱領先經(jīng)濟復蘇 美國的經(jīng)濟形勢談不上特別明朗，其非農業(yè)人口失業(yè)率在連續(xù)兩個月下降以后又有輕微回升0.1%，達到8.2%。美國財長蓋特納6月13日稱，美國2%的經(jīng)濟增長率不足以降低失業(yè)率，要治愈受損的經(jīng)濟美國還有很長的路要走。 著名美國問題研究者，復旦大學美國研究中心主任沈丁立接受時代周報采訪時表示：“美國的經(jīng)濟現(xiàn)在看起來是一個回暖的狀態(tài)，包括就業(yè)在內的各方面都有一個提高?？傮w來說情況是在改善，但是我不能說美國經(jīng)濟已經(jīng)度過了最差的時候，因為很多結構性的問題仍然沒有解決?！?p> 現(xiàn)在看起來，房地產的回溫速度遠快于美國其他的經(jīng)濟指數(shù)，相比于制造業(yè)之類，在地產領域中國人明顯受到了熱烈的歡迎。 在2000年以后，美國經(jīng)歷了一個龐大的房地產泡沫期，這個巨大的泡沫構成了美國金融危機以前經(jīng)濟泡沫的主要特征。很多經(jīng)濟學家認為，在經(jīng)歷了互聯(lián)網(wǎng)泡沫以后，大量資金流向房地產業(yè)，是泡沫的主要因素。這甚至可以反映到那個時期的文化里，比如在熱播劇《絕望的主婦》里，?？梢月牭街魅斯袊@自己為什么不去做房地產。 2007年美國房價到達了歷史最巔峰，當時全國平均一棟新房的平均售價達到了32萬美元，幾乎是1963年的15倍。以至于英國《經(jīng)濟學人》雜志稱其為歷史上最大的一次房地產泡沫。然后開始一路下跌，2008年的12月30日，美國的凱斯—希勒房價指數(shù)（Case–Shillerindex）錄得了其歷史最大跌幅。在2012年初，美國房價到了一個新的低谷。 對于美國房地產業(yè)的復蘇，除了來自外國的買家外。2009年出臺的《復蘇與再投資法案》(AmericanRecoveryandReinvestmentActof2009）功不可沒。根據(jù)該法案，首次買房者在當年12月1日前進行購房，其退稅金額提高至8000美元，后來這一政策延續(xù)至2010年11月底。 “這個政策的刺激作用非常大，一年可以省幾千美元。比如在比鄰紐約的新澤西州，一棟30萬美元的房子，有可能一年的地產稅高達7000美元。所以新房子不用交地產稅，非常優(yōu)惠。如果是生平第一次買房子，最多可以減8000美金的稅?！痹诿绹~約工作的金融從業(yè)者陶陶告訴時代周報記者。 美國需要征收房產稅，而且每個州不一樣。加州是1.1%-1.2%，有的州到3%，其他還有各種稅費。所以傳統(tǒng)來說美國人投資并不愛買房。喜歡炒房的，除了傳統(tǒng)對土地有迷戀的中國人，還有韓國人、猶太人、墨西哥人等。 目前房價的暴漲還由于過往數(shù)年，由于經(jīng)濟不景氣，美國的利率處于極低的水平。從2000年開始到2005年房價的保障上漲就由于當時利率極低，而且當時經(jīng)濟增速很快。在這個情況之下，房價就快速上漲，而買房子都是賺錢的。 此外，美元的貶值和人民幣的升值，也讓中國買家在美國有了更多的底氣。 中國人改變美國房地產業(yè) 毫無疑問，那些經(jīng)濟發(fā)達、氣候舒適，比鄰大城市、名?；蛘呓鹑诟呖萍贾行牡膮^(qū)域一直都是受歡迎的。現(xiàn)在的新特征是，中國人聚集的地方。華人不斷買下一條又一條街。很多中國人會發(fā)現(xiàn)，很短的時間里，鄰居都成了同胞，甚至房地產中介的工作人員都換成了中國人。 中國人的美國置業(yè)熱，也催生了中介產業(yè)的火爆。很多人買了房卻并不會專門住在美國。那些房就會有專門的房地產中介來打理，包括出租、維護等，中介會收取一定費用。 眾所周知，美國的人力成本非常貴，純投資的話，只能請別人打理。常看美劇的人，肯定會對美國人各種“自力更生”印象深刻，其包括自己修剪草坪、鏟雪、修電器水管、補房頂、刷油漆等等。如果雇人來做，是一筆不小的支出。 “在美國買房子便宜，養(yǎng)房子貴。房子要定期翻修。你看到很破的房子都是家里很窮的。而且草坪之類必須要定期清理、冬天要鏟雪，這些都不是自愿的。我的房東曾忘記清理草坪，結果市政府就給罰單了。”陶陶說。 不只在美中國人，很多美國人也早就嗅到了商機。比如密歇根州商人史蒂芬·勞森（StevenLawson），是房地產中介公司W(wǎng)indhamRealtyGroup的CEO，早在2008年就把公司開到了上海去，現(xiàn)在自己本人干脆都住在中國。 勞森認為：“過去一兩年，60%的中國購房者都是為了孩子的教育，所以波士頓（波士頓大學、哈佛大學都在這里）這種地方房子就受到特別的青睞。投資者的比例會隨著美國經(jīng)濟的回暖穩(wěn)步增加?！?p> 勞森經(jīng)常領著中國看房團到美國，從紐約、新澤西、佛羅里達到拉斯維加斯、洛杉磯和舊金山，幾乎遍布了美國所有的購房熱點地帶，當然也包括旅游和打高爾夫球?！昂芏辔业目蛻粼谟托录悠露加蟹慨a，現(xiàn)在他們也對在美國置業(yè)有濃厚的興趣。”勞森說。 關于中介，周女士覺得美國的房地產中介執(zhí)照并不好拿，因為法律健全，所以一般對中介倒是信任的。 投資的誘惑 房市火熱的另一個因素是誘人的出租回報率。金融危機后，許多美國人因為還不起房貸導致房子被收回去，所以只能租房。另外，如果中國人肯把房子租給非裔、墨西哥人的話，回報率更高。在這些相對經(jīng)濟條件不好的少數(shù)族裔聚居區(qū)，回報率可以有10個點以上?！八^10個點，就是20萬買房，一個月租金達2000元。在美國，房子只要舍得出租，回報率還是很高的，一般5%是有的。在中國是很低的，能有2-3%就很好了。”周女士解釋。 陶陶認為：“美國房產回報率非常不錯。紐約布魯克林區(qū)的一個房間，兩室一廳，算起來大概70-80平方米，一個月租金要1000多美元。買下來也就10萬-20萬美金。如果又能把地產稅免了，20年就可以收回成本。” “我要是有錢，就干脆什么都不干，買3套房子，租出去，那日子也很好了。”陶陶感慨。 當然，在美國當房東也并不是那么美好。至少對房價泡沫時代的很多人來說，回憶是苦澀的。當時不少美國人向銀行貸款買房出租，金融危機爆發(fā)，每個月的租金還抵不上需要向銀行還的房貸。 不過，所謂美國的房價這個概念，多少是有點不科學的。因為美國很大，不同的地方，差異十分巨大。即使在低谷期，紐約一套高層住宅幾百萬美元非常正常，斯坦福附近的房子平均價都是200萬美元。相比之下，休斯頓才20萬不到，有些中部的州就更加便宜了，六七萬美元的房子都有。 對于周女士這樣的在中國有穩(wěn)定富足的經(jīng)濟生活的中年人來說，在美國買房，主要是為了孩子。她希望在硅谷附近好的學區(qū)買一套房，盡管那非常的昂貴，但是那里畢竟聚集了最好的學校?！斑@樣小孩以后去讀書就有自己房住。如果她以后移民成功的話，讀書就是免費。這學費可不少啊，一年就好幾萬美金，四五年下來就是一套房?！敝芘克愕煤苊靼?。 日本人的抄底舊事 不過，在中國資金擁進美國的時候，在夏威夷和洛杉磯的一些街區(qū)，會讓人回憶起一段往事，那就是日本人曾經(jīng)的美國收購熱。1980年廣場協(xié)定以后，由于日元的大幅度升值，導致日本猛烈的資金外流。其氣勢之盛，有“買下美國，讓美國成為日本第41個縣”的感覺。 曾經(jīng)在洛杉磯，日本人掌握了鬧市區(qū)幾乎一半的房地產；在夏威夷，96%以上的外國投資來自日本，并且主要集中在飯店、高級住宅等不動產方面。直到現(xiàn)在，日本人依然是夏威夷最大的地主。 從1985-1990年，日本企業(yè)總共進行了21起500億日元以上的巨型海外并購案，其中18起的并購對象是美國公司。到1980年代末，全美10%的不動產已成日本人的囊中之物。這個頂峰是在1989年，當年索尼34億美元的價格成功收購美國娛樂業(yè)巨頭、美國文化的象征之一—哥倫比亞影片公司。而之前，代表美國資本主義全盛時期的偉大建筑洛克菲勒中心也以14億美元的代價落入三菱公司之手。 其結果是眾所周知的，無數(shù)的海灘，豪宅，古堡、高爾夫球場現(xiàn)在又紛紛回到了美國人的手里，現(xiàn)在可能又有了新的主人，比如中國人。三菱后來失去了洛克菲勒中心，而索尼對哥倫比亞的收購則是其歷史上最大敗筆之一。越來越多的經(jīng)濟學家，在討論日本經(jīng)濟奇跡的終極時，開始改變過去一味認為是日元升值導致出口競爭力下降的意見，而轉為關注擴張期各種海外收購的失敗結局。 現(xiàn)在，無論從礦山還是工廠，日本人已經(jīng)是世界上最謹慎的買主之一了。這幾年也有不少令人稱道的收購。不過，斗轉星移，“美國夢”依舊魅力無窮，不減當年。 在沈丁立看來，中國人前往美國購買房地產，最終受益的依然是美國人：“這是很明白的，美國自然會從中得到好處，因為他們可以從這個投資當中獲得流動的資金，從而將流動資金運用到其他方面來幫助它的經(jīng)濟發(fā)展?！?p>
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