愛華網(wǎng)???? 去年國務(wù)院兩輪調(diào)控政策后，雖然抑制了樓市價格過快上漲，但是部分區(qū)域依然保持上漲。今年1月，國務(wù)院出臺了新8條政策，這是近年來最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，涉及政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費(fèi)、土地交易、房源供應(yīng)等多方面，其中限購范圍擴(kuò)大、二套房房貸首付比例提至60%，以及二手房交易營業(yè)稅全額征收，對樓市影響極大。 但半年多過去，情況并不樂觀。根據(jù)日前國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國70個大中城市新建住宅銷售價格環(huán)比漲幅繼續(xù)趨緩，但同比漲幅下降的只有三個，多數(shù)城市房價仍在上漲，其中二、三線城市漲幅已經(jīng)超過北京、上海等一線城市，成為領(lǐng)漲全國房價的“主力軍”。這些情況都說明調(diào)控還沒有完全達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
這首先在于調(diào)控目標(biāo)的偏差。溫家寶總理說過，管理通脹預(yù)期比管理通脹更重要。房地產(chǎn)作為資產(chǎn)有著不同于一般消費(fèi)品的價格走勢特征，投資者追漲殺跌的行為特征也會出現(xiàn)在剛需者的身上，所以，房價上漲預(yù)期對于控制房價也是非常重要的。雖然國務(wù)院的態(tài)度由“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”，變?yōu)楦訌?qiáng)硬的“促進(jìn)房價合理回歸”，但此前各省市公布的調(diào)控目標(biāo)卻并非如此，如上海目標(biāo)是價格漲幅低于GDP和人均收入增長；廣州的標(biāo)準(zhǔn)是價格漲幅低于全市生產(chǎn)總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。地方政府半推半就的態(tài)度非但未明確降價目標(biāo)，反而極易強(qiáng)化房價上漲預(yù)期。在投資渠道單一的情況下，二、三線未限購城市在本地投資需求和一線限購城市的轉(zhuǎn)移投資需求的雙重壓力下房價上漲。同時，二、三線城市房價的繼續(xù)上漲也影響著剛需購房者和房地產(chǎn)商、二手房賣家的預(yù)期，進(jìn)而影響全國整體的調(diào)控效果。 在投資者和剛需購房者對房價仍有漲價預(yù)期之下，調(diào)控目標(biāo)顯然難以達(dá)成。在保增長和地方政府的財政壓力下，已有30多個城市相繼反向地預(yù)調(diào)、微調(diào)，激活房地產(chǎn)市場，釋放剛需，帶動土地市場，拉動地方經(jīng)濟(jì)，碰撞、試探中央的調(diào)控底線。據(jù)相關(guān)專家分析，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)事實(shí)松動，降息，地方政府的預(yù)調(diào)、微調(diào)，銀行間流動性持續(xù)好轉(zhuǎn)，將使樓市資金面和政策面好轉(zhuǎn)，房價下跌的可能性接近于零。 回顧之前的種種調(diào)控政策就會發(fā)現(xiàn)，各種政策之間的制度不兼容是調(diào)控難以奏效的根本原因。 首先是土地一級市場和二級市場的不兼容，土地在一級市場是一種壟斷品，在二級市場卻是投資品、商品，土地在計劃經(jīng)濟(jì)式的壟斷和投資品之間的轉(zhuǎn)化導(dǎo)致的不兼容，不但成為房價高企的初始原因，也成為了地方政府弱化、松動調(diào)控政策的初始動因。其次，發(fā)展經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)烈需求和私人產(chǎn)權(quán)保護(hù)之間的不兼容，在私人投資受抑制的情況下，地方政府受經(jīng)濟(jì)發(fā)展考核、保增長壓力，就必然過于依賴財政投入、興建各種工程拉動地方經(jīng)濟(jì)增長。地方對財政投入的需求則會遭遇分稅制下中央和地方政府的權(quán)責(zé)不兼容：地方政府承擔(dān)了過多的發(fā)展壓力有著過多的投資需求，而在現(xiàn)有的分稅制體制下，地方政府只能從稅收中分得不到20%的收益，土地財政因此成為地方政府的主要投資資金來源。于是，一方面要壓制房價，另一方面，要刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保增長，不敢降低漲房價的預(yù)期。這種相互抵觸的政策之間的不兼容，打亂了市場本身的秩序，使得直接對個體限購成為僅有的手段。 限購政策這種直接對結(jié)果進(jìn)行調(diào)整的嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)政策，需要中央政府的強(qiáng)大執(zhí)行力。此前包括地方政府的各種松動，調(diào)控城市數(shù)量未達(dá)成目標(biāo)，都顯示出地方政府對政策的種種試探于是乎，一方面中央調(diào)控目的難以全部達(dá)成，而另一方面，各地區(qū)居民則在高房價下怨聲載道。 在現(xiàn)代全球經(jīng)濟(jì)中，調(diào)控已然成為各國政府刺激經(jīng)濟(jì)、撫平波動的手段，但經(jīng)濟(jì)調(diào)控背后，必然是各種相互兼容的政治制度，條理清晰的權(quán)力結(jié)構(gòu)，相互兼容的政策，明確的行政邏輯，如果缺失這種兼容，調(diào)控就會在不兼容的目標(biāo)、制度、政策中消解，很難起到預(yù)期中的作用。
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