愛(ài)華網(wǎng)???? 在表面的繁榮下，商業(yè)地產(chǎn)正在一步步陷進(jìn)空置的泥潭。2008年開(kāi)業(yè)的沈陽(yáng)百聯(lián)購(gòu)物中心，開(kāi)業(yè)4年仍十分冷清；北京五棵松地區(qū)的華熙樂(lè)茂，5年前就已建成并招商，但時(shí)至今日仍未改變大面積空置的命運(yùn)；位于北京東直門(mén)地區(qū)的國(guó)盛時(shí)尚購(gòu)物中心，曾多次宣布開(kāi)業(yè)時(shí)間表，但目前仍處于停業(yè)狀態(tài)。而對(duì)于北京西三旗的龍旗購(gòu)物中心，有專(zhuān)家表示，其空置狀態(tài)只能用恐怖來(lái)形容。更加奇怪的現(xiàn)象是，一面是商業(yè)地產(chǎn)的空置率在逐年上升，一面卻是大批商戶(hù)被擋在門(mén)外，有專(zhuān)家表示，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的同質(zhì)化是釀成其尷尬現(xiàn)狀的根源。望“洋”興嘆做家紡生意的蔚女士最近正為自己開(kāi)店還是進(jìn)購(gòu)物中心而猶豫不決，從她的本意來(lái)說(shuō)，她更希望進(jìn)駐一家購(gòu)物中心，“這樣比較省心，購(gòu)物中心有固定的客流?！?p>但是她遲遲未敢進(jìn)駐，原因很簡(jiǎn)單，她覺(jué)得購(gòu)物中心都是高檔的消費(fèi)場(chǎng)所，而自己經(jīng)營(yíng)的品牌在業(yè)界目前還不太知名，“如果進(jìn)駐，無(wú)疑于羊入虎口?！?p>其實(shí)像蔚女士這樣想法的商戶(hù)不在少數(shù)。她們雖有需求，但由于購(gòu)物中心普遍的大體量、高端化，讓她們只能望“洋”興嘆。而這也成為購(gòu)物中心空置率升高的原因之一，中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利將其歸結(jié)為：有效供給不足，無(wú)效供給泛濫。這或許是對(duì)當(dāng)今商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題的最好詮釋。像北京的東方新天地、國(guó)貿(mào)商城、西單大悅城；上海的港匯廣場(chǎng)、國(guó)際中心、正大廣場(chǎng)等購(gòu)物中心，在招商方面非?？量蹋澳闳フ宜麄兊恼猩倘藛T要排隊(duì)，租金根本沒(méi)商量。但他們不但沒(méi)有空置商鋪，而且增長(zhǎng)在100%以上。”郭增利說(shuō)。而與這種有效供給不足形成鮮明反差的則是商業(yè)地產(chǎn)無(wú)效供給的泛濫。北京龍旗購(gòu)物中心目前依然冷清，望京商圈內(nèi)的購(gòu)物中心招商普遍吃力，凱德、嘉茂也處于吃不飽的狀態(tài)。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，在北京、上海、深圳等一線城市，個(gè)別商業(yè)項(xiàng)目的空置率已經(jīng)達(dá)到50％左右。但這并未能阻止商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在盛世中的“狂歡”，世邦魏理仕最新公布的數(shù)據(jù)顯示，全球面積最大的三個(gè)在建購(gòu)物中心都在中國(guó)。此外，在建購(gòu)物中心規(guī)模排名前10的城市中，中國(guó)占了8個(gè)。中國(guó)已經(jīng)成為全球在建購(gòu)物中心規(guī)模最大的國(guó)家。而據(jù)有關(guān)媒體引述的數(shù)據(jù)顯示，2011年我國(guó)人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額13420元人民幣，折合2130美元，不及美國(guó)同期人均消費(fèi)規(guī)模15580美元的1/7。尤其住宅地產(chǎn)在政策的打壓下，商業(yè)地產(chǎn)更是借起了東風(fēng)。據(jù)《2011中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，排名前20位的開(kāi)發(fā)商都進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。諸如萬(wàn)科、首創(chuàng)、保利、華潤(rùn)等品牌房企，紛紛加大或轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。萬(wàn)科集團(tuán)高層曾公開(kāi)表示，未來(lái)5年，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例將是20%。而這輪商業(yè)地產(chǎn)的“狂歡”不僅存在于一線城市，一些二三線城市的熱潮比一線城市更顯狂熱，成為眾多商業(yè)地產(chǎn)新貴的表演舞臺(tái)。數(shù)據(jù)顯示，在昆明，未來(lái)5年僅商鋪就將新增298.5萬(wàn)平方米，人均商業(yè)面積將直追香港、上海。而在沈陽(yáng)“金廊工程”商業(yè)區(qū)，在建的以商業(yè)為主的項(xiàng)目也高達(dá)700多萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上?；春Ｂ?、南京路、四川北路三大商業(yè)街400多萬(wàn)平方米的建筑面積。成都目前在建的城市綜合體達(dá)到104個(gè)，未來(lái)兩年之內(nèi)還將有1000萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目投放。這股商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)已如一匹脫韁的野馬，雖然早在2009年，業(yè)界就已經(jīng)意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)后將會(huì)引發(fā)嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)，上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司總裁丁祖昱曾表示,如果這一趨勢(shì)不得到及時(shí)控制,未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)可能重演亞洲金融危機(jī)時(shí)的空置及爛尾潮。但至今，這一風(fēng)潮并未得到有效扼制，而且空置率正在不斷擴(kuò)大。中國(guó)人民大學(xué)教授黃國(guó)雄分析道，造成整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大的原因是城市綜合體的出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商們認(rèn)為這是一大趨勢(shì)，所以盲目跟風(fēng)，如今北京已經(jīng)有49個(gè)城市綜合體，總量達(dá)到2100萬(wàn)平方米，使整體數(shù)量接近飽和，結(jié)構(gòu)開(kāi)始出現(xiàn)失衡。郭增利認(rèn)為，北京這樣一個(gè)有消費(fèi)能力、有市場(chǎng)潛力、對(duì)周邊城市有輔射能力的城市為什么會(huì)出現(xiàn)招商困難的局面？“一定是在布局、品質(zhì)、定位等方面出了大問(wèn)題?！?p>價(jià)值缺陷中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波對(duì)此也表示了相同看法，“中國(guó)很多地產(chǎn)商輕易進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)，這是件很危險(xiǎn)的事情，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)價(jià)值在于經(jīng)營(yíng)，如果沒(méi)有經(jīng)營(yíng)的能力，做出來(lái)的房子根本不是商業(yè)地產(chǎn)。住宅市場(chǎng)如果不好，可以打折出售，因?yàn)槠浯嬖诰幼r(jià)值，但商業(yè)地產(chǎn)卻不同，即便蓋的房子和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一模一樣，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有經(jīng)營(yíng)能力，一切就等于零?！?p>而在郭增利看來(lái)，如今很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)形成惡性循環(huán)，這是因?yàn)閺拈_(kāi)發(fā)商到零售商的整個(gè)鏈條中存在嚴(yán)重的價(jià)值缺陷和追逐短期利益的心理。開(kāi)發(fā)商把從拿地到開(kāi)發(fā)的過(guò)程想得過(guò)于簡(jiǎn)單，認(rèn)為圈下地、蓋起房，甩手扔給零售商，自己就可坐地拿錢(qián)。沿著這樣一條簡(jiǎn)單的軌跡，即使自己從未做過(guò)，也沒(méi)資源和能力，仍然敢去做。而事實(shí)是，隨著地產(chǎn)泡沫化的發(fā)展，一部分開(kāi)發(fā)商必將被市場(chǎng)逼退，因?yàn)樗陌l(fā)展戰(zhàn)略與零售商的發(fā)展不配套。上海商學(xué)院教授周勇認(rèn)為，價(jià)值鏈缺陷的另一環(huán)則在于零售商。“在零售商的思維里，購(gòu)物中心就要大體量、高端化，加之一些持有短期利益和目的的專(zhuān)家、咨詢(xún)公司的推波助瀾，更讓商家們堅(jiān)信不達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)就是違背商業(yè)規(guī)律?！?p>而當(dāng)把這一龐然大物握在手中后，一落實(shí)到招商階段，問(wèn)題馬上蜂涌而至，一批批商戶(hù)進(jìn)來(lái)，一批批商戶(hù)出去，最后誰(shuí)去托這個(gè)盤(pán)？答案是：沒(méi)人！更重要的一點(diǎn)是，由于開(kāi)發(fā)商和零售商們高度統(tǒng)一的“認(rèn)識(shí)標(biāo)準(zhǔn)”使如今中國(guó)的購(gòu)物中心出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式高度同質(zhì)化、選址規(guī)劃盲目化和經(jīng)營(yíng)定位的模糊化。因此，很多購(gòu)物中心一旦開(kāi)業(yè)后，接踵而來(lái)的就是有關(guān)定位調(diào)整的問(wèn)題。北京朝陽(yáng)大悅城就一度陷入定位調(diào)整的困惑中，并多次推遲開(kāi)業(yè)。而上海的濱湖二區(qū)也是經(jīng)過(guò)一番調(diào)整后將賣(mài)場(chǎng)定位于打造文化中心。周勇表示，這一定位是否行得通還得看經(jīng)營(yíng)結(jié)果，因?yàn)橐鑫幕唾?gòu)物中心，有關(guān)文化類(lèi)品類(lèi)最低要超過(guò)50%。而業(yè)內(nèi)人士楊先生則毫不客氣地說(shuō)，對(duì)于更多的購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，定位和轉(zhuǎn)型的出發(fā)點(diǎn)都是有問(wèn)題的，他們并未立足于本身市場(chǎng)的真正需求，而是為了先給自己討個(gè)漂亮的噱頭，牛吹得越大越好，現(xiàn)在的購(gòu)物中心動(dòng)輒幾十萬(wàn)平方米太嚇人了，不僅浪費(fèi)土地資源，還浪費(fèi)其他經(jīng)濟(jì)資源，但體量雖大，里面連個(gè)人也逮不著，有場(chǎng)無(wú)市，因此無(wú)論從意識(shí)形態(tài)還是自然資源都是重傷。但困擾著人們的一個(gè)問(wèn)題是，為什么商業(yè)地產(chǎn)在呈現(xiàn)泛濫的同時(shí)，一個(gè)個(gè)審批得還如此順利？據(jù)周勇講，地方政府一般都會(huì)有商業(yè)規(guī)劃，但商業(yè)規(guī)劃最終要落實(shí)到區(qū)里，也就是說(shuō)商業(yè)規(guī)劃是市一級(jí)的，但實(shí)際上控制權(quán)不在市一級(jí)，而是在區(qū)一級(jí)，而到了區(qū)一級(jí)為了政績(jī)和形象，甚至人情，往往就會(huì)不按規(guī)劃套路出牌，這也是為什么如今地縣級(jí)商業(yè)地產(chǎn)狂熱的原因。因此，他建議整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)只有貫穿于法律形式才有可能有效扼制。冷清背后的繁榮其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)就像一個(gè)多面人，有些項(xiàng)目表面冷清的背后并非是真正的冷清，位于北京遠(yuǎn)大路的金源燕莎里有一高端特產(chǎn)專(zhuān)賣(mài)店，名叫高原印象，記者在此采訪的一上午時(shí)間中，居然沒(méi)有一位顧客光顧，而這間店鋪一個(gè)月的租金就是3萬(wàn)元，客流上不來(lái)，成本如何消化？但該店的負(fù)責(zé)人卻泰然自若，原來(lái)他們面對(duì)的是中高端的白領(lǐng)客群，并實(shí)行會(huì)員制，自去年底開(kāi)業(yè)以來(lái)，該店會(huì)員已經(jīng)達(dá)到300多人。該負(fù)責(zé)人講，他們接待的也主要是會(huì)員，雖然這些會(huì)員不會(huì)經(jīng)常光顧，但每次客單價(jià)都很高。同樣，金融街的購(gòu)物中心也是如此，不少人戲言，該購(gòu)物中心只是幾位大媽平時(shí)觀光的場(chǎng)所，其實(shí)并非如此，在連卡佛里記者看到，這里的每件商品的價(jià)格都不是普通消費(fèi)者可以接受的，而光顧他們門(mén)店的也大多是高端消費(fèi)群體，比如一些影視名星、商業(yè)成功人士等，而他們的產(chǎn)品也均是一些國(guó)際高端品牌。郭增利說(shuō)，這些看似門(mén)庭“冷清”的店鋪增長(zhǎng)速度卻很快，因?yàn)槿サ娜硕际怯心康牡?，都是產(chǎn)生高額消費(fèi)的，比如一個(gè)人單價(jià)消費(fèi)1萬(wàn)元，可能比其他商場(chǎng)去1000人消費(fèi)的額度還要高。黃國(guó)雄認(rèn)為，這些成功的購(gòu)物中心都有一個(gè)共同點(diǎn)，就是他們會(huì)根據(jù)自己的區(qū)段提出自己的發(fā)展戰(zhàn)略和定位，因此，商業(yè)地產(chǎn)中的綜合體概念是不科學(xué)的，因?yàn)樗_萬(wàn)象，無(wú)所不為，什么都往里堆，導(dǎo)致重復(fù)經(jīng)營(yíng)、雷同定位，影響了它的效果。他建議在商業(yè)綜合體的概念上要引進(jìn)商業(yè)組合體的概念。商業(yè)組合體是根據(jù)不同的區(qū)段，按照不同的商業(yè)功能進(jìn)行組合，比如靠近城市中心地段和靠近居民區(qū)的購(gòu)物中心的定位是完全不同的，要考慮什么可以包括起來(lái)，什么不能，要形成自己的商業(yè)組合體。黃國(guó)雄形象地比喻到，商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題就像血液流動(dòng)一樣，每一環(huán)節(jié)都要有機(jī)協(xié)同，不能各自為戰(zhàn)，末端輸通了，上面的血液才能流動(dòng)下來(lái)，并形成良性循環(huán)。商業(yè)地產(chǎn)過(guò)熱必衰張宇良因工作原因，筆者最近幾年，實(shí)地調(diào)研北京、天津、上海等一線標(biāo)桿城市，云南昆明、鄭州等二線城市，新疆烏魯木齊這樣的邊境城市，以及四川幾乎幾十個(gè)縣市。其4萬(wàn)億刺激計(jì)劃投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，比如道路、河道整治；而大多數(shù)投入以舊城改造為名義的地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)泡沫橫飛。中購(gòu)聯(lián)的《中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展報(bào)告2012—2013》報(bào)告顯示，2011年底，北京擁有245家購(gòu)物中心，但有216家是2004年至2011年開(kāi)業(yè)的，645%的增速居全國(guó)城市首位。從數(shù)據(jù)分布上看，天津和重慶這兩個(gè)城市購(gòu)物中心數(shù)量高于其他二三線城市，增速僅低于北京。四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的最新數(shù)據(jù)顯示，目前，成都已開(kāi)工建設(shè)的商業(yè)綜合體數(shù)量高達(dá)104個(gè)，未來(lái)5年還將入市1000萬(wàn)平方米左右。近幾年來(lái)，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項(xiàng)目在全國(guó)發(fā)展迅速。數(shù)據(jù)顯示，至2015年，20個(gè)重點(diǎn)城市新增入市體量將達(dá)到1.64億平方米，而3至5年內(nèi)城市綜合體增量將以中西部城市為主。其實(shí)不然，據(jù)筆者掌握的情況看，未來(lái)3至5年入市的綜合體將達(dá)200個(gè)。當(dāng)然，這是加上正在規(guī)劃未開(kāi)工的項(xiàng)目。僅以成都市“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略為例，三環(huán)以?xún)?nèi)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)系數(shù)外遷，西南食品城、家具廠、512建材市場(chǎng)、荷花池市場(chǎng)等等市場(chǎng)還未完全外搬，就市場(chǎng)上未來(lái)N個(gè)綜合體的定位和初步規(guī)劃早已出爐。而這些原址上的規(guī)劃商業(yè)，多以綜合體為主。而綜合體，必有集中商業(yè)，言集中商業(yè)，必言百貨。即便無(wú)百貨之名，也有其中規(guī)劃的百貨之實(shí)。但如火如荼的商業(yè)地產(chǎn)泡沫橫飛背景下，百貨卻已顯頹勢(shì)。2012年6月，武漢中商百貨轉(zhuǎn)型，3月，上海第一百貨淮海店停業(yè)，2011年年底北京太平洋百貨撤店。在成都，人民商場(chǎng)清江店宣布關(guān)門(mén)的同一天，地處同一商圈的成都摩爾百貨羊西店也宣布停業(yè)。5月29日，在成都最繁華的春熙商圈，在僅僅開(kāi)業(yè)半年之后，優(yōu)客商城由于經(jīng)營(yíng)不善宣布“暫時(shí)歇業(yè)”。
2012年2月份，成都遠(yuǎn)東太平洋百貨換帥、春熙路核心商圈的日資百貨商場(chǎng)伊勢(shì)丹在4月初進(jìn)行了一場(chǎng)最大規(guī)模的人事調(diào)整。據(jù)悉伊勢(shì)丹最近兩三年的銷(xiāo)售一直處在下降通道：2009年伊勢(shì)丹的營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)率為37%，2010年增長(zhǎng)率降到22%，而2011年的增長(zhǎng)率只有8%。同時(shí)，伊勢(shì)丹早已規(guī)劃的成都2號(hào)店也遲遲未有進(jìn)展。經(jīng)濟(jì)不景氣、電商咄咄逼人、經(jīng)營(yíng)成本大幅上揚(yáng)……等等不勝枚舉的原因，但百貨市場(chǎng)飽和，商業(yè)地產(chǎn)遍地開(kāi)花，布點(diǎn)越來(lái)越密，同質(zhì)化越來(lái)越嚴(yán)重是最主要原因。一言以蔽之，過(guò)熱的商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)在跟它聯(lián)系緊密的百貨一角顯出頹勢(shì)。那些正在密謀以主力店（超市+百貨）為噱頭，帶租約銷(xiāo)售為輔助，妄想在商業(yè)地產(chǎn)撈金的項(xiàng)目，多關(guān)注一下整體市場(chǎng)，畢竟，商業(yè)地產(chǎn)是要決勝未來(lái)，而不是成敗在開(kāi)盤(pán)。
愛(ài)華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/57515.html
