愛華網???? 在商業(yè)地產投資過剩的警告之下，一些城市的商業(yè)用地開始遭受冷遇。1月22日，成都8幅商業(yè)用地出讓，其中7幅以底價成交。在住宅用地開始走熱的2013年年初，商業(yè)地產已經漸受冷落。 商業(yè)用地的遇冷是眾多商業(yè)地產開發(fā)商面對2013年開始的商業(yè)地產供應高峰的一次自我調節(jié)。來自四川商業(yè)地產聯盟的數據顯示，2012年年底成都開工興建、開業(yè)運營的商業(yè)綜合體將達到118家，體量超過1000萬平方米，商業(yè)地產已經呈現供過于求的狀態(tài)，導致寫字樓的空置率超過34.6%。 開發(fā)商暫時放緩商業(yè)地產拿地速度，探索商業(yè)地產的利用不僅只在成都一地，包括天津、重慶、武漢等“準一線”城市，商業(yè)地產的二次“開發(fā)”已經成為這些城市業(yè)界最為關心的話題。 擠泡沫，或寄望政策拉動 降價促銷、低價招租甚至免租金的商業(yè)地產“過激”行動已經出現。 供應放量，空置率高企 在全球五大行之一的世邦魏理仕報告中，2012年全年成都辦公樓市場凈吸納量達到40萬平方米，較2011年同比增長8個百分點，但這相較于2012年成都新增的98萬平方米、環(huán)比增幅達69%的供應量來說，供過于求的現狀已經凸顯。 世邦魏理仕華西區(qū)董事總經理胡港文表示，2012年一線城市的辦公樓空置率為7.94%，二線城市辦公樓的空置率高達20.7%，而成都在全國11個二線代表城市中，辦公樓庫存量最高，接近400萬平方米，空置率也最高，達34.6%。 在胡港文看來，2013年，成都和天津寫字樓供應量將大幅增加，將給市場租金和空置率帶來較大的壓力。僅在成都2013年的新增供應量預期將超過100萬平方米，因此未來幾個季度租金和空置率都將承受巨大壓力。 而世聯地產監(jiān)測的數據則顯示，中國7大城市未來5年購物中心面積達到8700萬平方米，超過現在1倍以上，其中，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。2013年，上述城市的商業(yè)綜合體開業(yè)量將是2012年的2.9倍。 與巨大的供應量相比，市場對于商業(yè)地產的消化量增幅卻在下滑。 相關機構統(tǒng)計顯示，2012年，受宏觀經濟增速趨緩以及零售企業(yè)銷售額下降的影響，連鎖零售企業(yè)及傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)對商業(yè)物業(yè)及辦公樓的需求均呈縮減狀態(tài)，他們拓展謹慎，全年需求完成率普遍低于70%。 在世聯地產商業(yè)部總經理宋春生看來，零售與商業(yè)面積增長速度是否匹配，是衡量商業(yè)面積是否供應過快的最重要指標，從商業(yè)地產投資額與零售額數值來看，過去5年二三線城市的商業(yè)地產投資速度遠遠超過零售額增長，風險在激增。 在空置率方面，大多數業(yè)內人士將6%作為商業(yè)地產控制率的警戒線，即使這樣，在北京、上海、廣州等一線城市控制率都已經超過8%，而作為二線城市的沈陽、天津、成都等地商業(yè)地產的控制率則已超越15%。 與巨大的供應相比，市場對于商業(yè)地產的消化量增幅卻在下滑。 面對國內二線城市激增的供應量，經歷過香港、上海等城市的商業(yè)地產周期的胡港文最近常常把“擔憂”二字掛在嘴邊。在他看來，短期內“擠泡沫”，用時間換空間或許將成為大多數地方政府、商業(yè)地產開發(fā)商和運營者共同關注的話題。 《中國經營報》記者在調查成都新增的部分城市綜合體后發(fā)現，降價促銷、低價招租甚至免租金的商業(yè)地產“過激”行動已經出現。 以位于成都城南的東方希望天祥廣場為例，開發(fā)商不僅推出了兩年免月供的促銷措施，凡購置超過200平方米的寫字樓，在按揭前兩年開發(fā)商都將按月返還月供金額，如果一次性付款則享受空前優(yōu)惠14.5%的政策。盡管如此，這一綜合體項目仍還有近一半的單元可供銷售。 號稱全球最大單體項目的成都新世紀環(huán)球中心，售價從一期的15000元/平方米直接降到三期的9000多元/平方米。 “很明顯，降價促銷已經成為商業(yè)地產開發(fā)商擠泡沫的自我調節(jié)方式，這種方式一般是用于住宅項目，而商業(yè)地產投資屬性更強，往往追求價格走高?！碧鞇鄣禺a顧問機構總經理何欣表示，供需失衡的狀態(tài)很難在短期內被打破，商業(yè)用地的遇冷也說明了如今的商業(yè)地產開發(fā)是“城內的人想出去，城外的人想進來?！?p>
在胡港文看來，商業(yè)地產的售價和租金水平肯定將受到供應集中放量的影響，但按照以往的經驗來看，寫字樓等商業(yè)物業(yè)大面積出現空置的時候，地方政府往往會通過出臺“住宅禁商、稅收優(yōu)惠”等政策來拉動公司對辦公物業(yè)的剛性需求，從而促進消化。 記者同時了解到：在2008年世界金融危機的影響下，包括成都等城市都短暫出臺寫字樓稅收優(yōu)惠、租金優(yōu)惠等方式幫助新增的寫字樓消化。然而截至目前，面對商業(yè)地產的閑置危機，多個城市的地方政策并未出臺。 在投入過剩、空置率高企的境況下，如何解決商業(yè)地產的產業(yè)過剩，讓項目突出重圍已經成為行業(yè)關注的重點話題。本報資料室/圖 差異化競爭成突圍關鍵 對于已經進入市場，存在著同質競爭的商業(yè)物業(yè)，只能通過打包組合、錯位招商來實現“二次”開發(fā)。 “毫無疑問，如何解決商業(yè)地產的產業(yè)過剩，讓項目突出重圍已經成為政府、開發(fā)商、運營商的重點話題?！焙涡辣硎?，自2009年開始的一擁而上的商業(yè)地產投資帶來最直接的后果便是如今的供需失衡?！凹みM的擴張之后，必然要進行調整、洗牌、并購、重組，這個過程正在加快到來?！?p> 據記者調查，位于成都市中心的廣百百貨自2012年“十一”關門歇業(yè)后，原有的購物中心仍在為招商犯愁，而位于城南的多個商業(yè)綜合體為了招商甚至回到了七八年前的免租金狀態(tài)。 “以城市綜合體為首的商業(yè)地產出現空置或者招商不順的根本原因是定位類同，沒有針對不同的消費群體進行商業(yè)的消費需求設計，這直接導致了商業(yè)地產的難題從開發(fā)環(huán)節(jié)延伸到運營環(huán)節(jié)?！泵缆撐飿I(yè)成都公司總經理楊小華表示，商業(yè)地產要實現突圍，注重差異化發(fā)展或許是個突破口。在這方面，龍湖和萬科的商業(yè)地產部門正在做著嘗試。 比如，龍湖在結合大量住宅用戶群體的基礎上推出“MOCO”“星悅薈”等特色商業(yè)體模式，不僅避免了同質競爭，而且為住宅解決了配套；而即使在加碼發(fā)展商業(yè)地產之后，萬科總裁郁亮近期也表示，萬科對商業(yè)的定位是為了做好住宅，讓商業(yè)去服務好居住在萬科社區(qū)的居民。 “商業(yè)地產開發(fā)與運營越來越追求生活方式的個性化，商業(yè)地產的競爭也已經上升到價值點的競爭，只有差異化明顯的商業(yè)地產才能在整個商業(yè)地產供應過剩的狀態(tài)下營造出自己的競爭力?！饼埡虡I(yè)重慶公司總經理何長春表示。 對于已經進入市場，存在著同質競爭的商業(yè)物業(yè)，何欣表示，只能通過打包組合、錯位招商來實現“二次”開發(fā)，但這一模式涉及的環(huán)節(jié)更多，需要政府、開發(fā)商、運營商的全面參與。
