愛華網(wǎng)???? 土地騰挪受挫 海航置業(yè)被傳敗退深圳 “重圈地輕開發(fā)”是海航置業(yè)控股有限公司（以下簡稱“海航置業(yè)”）資產(chǎn)規(guī)模呈火箭式速度急劇膨脹的秘訣：幾乎一夜間，海航置業(yè)從一家資產(chǎn)總額僅為4.03億元的空殼公司，迅速膨脹為資產(chǎn)超千億元的大型地產(chǎn)公司。 僅在深圳，海航置業(yè)就通過收購的方式，獲得南聯(lián)港臺舊改、金稻田項目、新天地項目和坂田村項目4個城市更新項目以及龍崗中心城的吉祥廣場項目，擁有約687萬平方米的土地儲備，成為深圳的最大地主。此舉曾被業(yè)界視為海航系來勢洶涌，要大舉搶灘深圳房地產(chǎn)市場。 但實際上，除了開建的南聯(lián)港臺舊改項目，海航置業(yè)在深圳的其他舊改項目毫無下文。而同時，近期市場對“除了兩個在建項目外，海航置業(yè)將全面退出深圳舊改市場”的傳言，已經(jīng)甚囂塵上。 人們甚至擔(dān)心，過去一直以負(fù)債為財務(wù)杠桿快速擴(kuò)張方式的海航置業(yè)，一旦遇到資金鏈斷裂，將會面臨不可知的風(fēng)險。 舊改項目進(jìn)展緩慢 位于龍崗深惠路與內(nèi)環(huán)西路交會處，臨近深圳地鐵南聯(lián)站的一塊施工工地上塵土飛揚，多臺挖土機(jī)在工作，泥頭車在其間穿行。 該施工地塊宣傳板上顯示項目名稱為“海闊天空?國興城”，開發(fā)商名為“海航地產(chǎn)”。這便是海航集團(tuán)旗下海航置業(yè)在深圳收購的多個舊改項目中，首先啟動開建的南聯(lián)港臺舊改項目。 就在幾個月前，宣傳板上的項目名字為“海航?華南家園”。而當(dāng)時該項目的施工公示中顯示的改造主體為深圳寶源創(chuàng)建有限公司（以下簡稱“寶源創(chuàng)建”），目前也已被“海航地產(chǎn)”的字樣所替換。資料顯示，目前寶源創(chuàng)建為海航置業(yè)旗下一家子公司，海航置業(yè)是通過收購深圳寶源創(chuàng)建而獲得南聯(lián)港臺舊改項目。 然而，早在2011年4月，海航置業(yè)就舉行奠基儀式，宣布啟動南聯(lián)港臺舊改項目。至今一年多過去，除了頻繁地更新宣傳圍墻，該項目的工程進(jìn)度卻十分緩慢，目前仍停留在打地基階段。 該項目的實質(zhì)進(jìn)度如何，時代周報記者并未能從海航置業(yè)的官方渠道獲得了解。但一位知情人士向時代周報記者透露：“這個項目的建筑規(guī)劃設(shè)計方案一直在調(diào)整，連施工圖的設(shè)計還沒完成?！币虼隧椖咳蕴幵诖虻鼗臓顟B(tài)。 此外，查閱該項目相關(guān)的宣傳資料發(fā)現(xiàn)，“海闊天空?國興城”為海航南聯(lián)舊改項目的一期項目，建設(shè)范圍為內(nèi)環(huán)西路、深惠路羅瑞合西街圍合的兩地塊（9號地、10號地），規(guī)劃用地面積共計4.5萬平方米，工期為20個月，預(yù)計將于今年年底入市。但據(jù)最近公開資料顯示，該項目的開盤時間已經(jīng)更改為2013年上半年。 金稻田舊改至今未獲批文 “如果海航退出深圳舊改的消息屬實也并不意外?！币晃簧钲诘禺a(chǎn)行業(yè)人士向記者表示，海航系地產(chǎn)公司對項目的實質(zhì)開發(fā)能力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如其資本運作來得那么擅長，而圈地更多是借房地產(chǎn)項目獲得融資的慣用手段。 事實上，海航置業(yè)早已資本先行，盡管其收購的舊改項目沒有太大進(jìn)展，但部分項目早已通過股權(quán)質(zhì)押獲得信托融資。 時代周報記者通過公開信息發(fā)現(xiàn)，在南聯(lián)港臺項目開工奠基之前，2011年2月28日，中信信托有限公司發(fā)起設(shè)立“中信?深圳南聯(lián)舊改項目股權(quán)投資集合信托計劃”。 據(jù)產(chǎn)品發(fā)行的資料顯示，該信托計劃的信托期限是2.5年，總規(guī)模為人民幣3億元。該信托資金將用于受讓寶源創(chuàng)建的部分股權(quán)以及向項目公司增資，增資資金用于深圳市龍崗區(qū)南聯(lián)舊改項目首期的開發(fā)建設(shè)。 按照規(guī)劃，南聯(lián)港臺項目共分4期開發(fā)，擬打造集住宅、商業(yè)、商務(wù)辦公、酒店式公寓及公共配套于一體的大型城市綜合體項目，計劃總投資將近50億元。 除了上述這筆信托融資，并沒有在公開資料查得海航置業(yè)針對該項目發(fā)起的融資。而這筆3億元的信托融資對于該龐大項目開發(fā)需要的投資，顯然是杯水車薪。 除了南聯(lián)港臺項目外，另一舊改項目位于羅崗的金稻田項目，海航置業(yè)也通過股權(quán)質(zhì)押的方式獲得了信托融資。 2011年6月，華能貴誠信托發(fā)起華能?民生主題9號（寶源置地深圳金稻田舊城改造項目）集合信托計劃。據(jù)公開可查信息顯示，該計劃的成立公告顯示，信托期限為3年，信托規(guī)模為4.497億元。華能信托以本信托計劃項下8529.3萬元信托資金受讓廣州海航實業(yè)有限公司持有的深圳寶源置地有限公司合計90%股權(quán)，剩余信托資金對項目公司進(jìn)行增資，用于深圳金稻田舊城改造項目開發(fā)建設(shè)。此外，時代周報記者欲通過華能·民生主題9號的定期管理報告了解金稻田項目的進(jìn)度，但華能貴誠信托相關(guān)負(fù)責(zé)人以“管理報告不方便對外披露”為由，拒絕向記者提供此信托計劃的管理報告。 根據(jù)深圳市國土局最新法定圖則，羅崗片區(qū)建設(shè)總規(guī)模量699萬平方米，居住人口為10萬人。而金稻田片區(qū)的舊改，主要由三大開發(fā)商來主導(dǎo)，分別是深圳市龍崗寶通電纜有限公司、海航置業(yè)以及信義地產(chǎn)。根據(jù)計劃，金稻田片區(qū)5年內(nèi)將共推出總建筑面積近130萬平方米的新項目，迅速促進(jìn)片區(qū)物業(yè)更新、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使之成為更加以商住為一體的現(xiàn)代化CLD（中央生活區(qū)）片區(qū)。 根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土委員會網(wǎng)站的信息顯示：信義地產(chǎn)為布吉金稻田片區(qū)一期先行實施部分、二期的改造實施主體；深圳市龍崗寶通電纜有限公司為布吉金稻田片區(qū)更新項目第四期的改造實施主體。 今年6月，信義地產(chǎn)的金稻田項目舉行了開工奠基儀式。信義地產(chǎn)為香港上市公司信義玻璃旗下的地產(chǎn)公司。而海航置業(yè)介入的3號地塊，目前卻仍未通過相關(guān)部門的公示。 “主要是由于金稻田舊改三期項目，目前還沒有完成收購。我們也沒有收到相關(guān)的申請，因此該地塊的開發(fā)主體仍沒有確定?！饼垗弲^(qū)城中村（舊村）改造辦公室鄒先生向時代周報記者表示，根據(jù)舊改文件，誰先完成項目收購，向相關(guān)部門提交申請后，通過公示才最終確認(rèn)誰是項目的開發(fā)主體。 合作開發(fā)沒有下文 金稻田項目，被視為是海航置業(yè)開拓深圳市場第一盤，但對于海航來說，這個項目已經(jīng)變成了“難啃的骨頭”。 2011年，海航置業(yè)從占股80%的新鴻基發(fā)展（中國）有限公司和占股20%的寶源控股有限公司手中收購而來。 “新鴻基之所以退出深圳舊改項目，是因為這些舊改項目都是非?！疇C手的山芋’。收購談判、房屋拆遷等一系列麻煩的前期工作就能嚇跑人?！鄙鲜龅禺a(chǎn)人士說道。 與擁有同級別土地儲備的房地產(chǎn)企業(yè)相比，海航置業(yè)的發(fā)展模式相當(dāng)另類—通過大舉收購?fù)恋仨椖?，將土地資源提供給專業(yè)地產(chǎn)商合作開發(fā)，然后坐享其成，正是海航置業(yè)發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要手法。當(dāng)市場處于旺市時，開發(fā)商獲取土地資源的熱情高漲，海航這種“重圈地輕開發(fā)”的發(fā)展模式也因此如魚得水。 海航置業(yè)對資本運作的長袖善舞，使得其地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)規(guī)模呈火箭式速度的急劇膨脹。從一家資產(chǎn)總額僅為4.03億元、接近空殼狀態(tài)的“小公司”，一夜間成為資產(chǎn)超千億元的大型地產(chǎn)公司。 據(jù)當(dāng)時媒體報道，海航置業(yè)對南聯(lián)港臺項目、金稻田項目、新天地項目及坂田村項目以及龍崗中心區(qū)吉祥廣場項目，這5個項目的擬開發(fā)方式同樣是尋找合作方。
2011年10月15日，海航集團(tuán)華南控股有限公司執(zhí)行董事長何家福與光耀地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長郭耀名簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。 據(jù)該次合作簽署儀式上高層的透露，雙方已就4個項目的合作達(dá)成初步意向，并將進(jìn)一步落實具體項目合作細(xì)節(jié)。但這4個合作項目是否就是海航收購的深圳4個舊改項目，雙方均三緘其口。值得注意的，到目前為止，海航置業(yè)和光耀地產(chǎn)的合作也沒有進(jìn)一步的消息。 “雙方合作的后續(xù)事宜還在規(guī)劃中，沒有最新進(jìn)展可告知?！惫庖瘓F(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人對時代周報記者表示。 “重圈地輕開發(fā)”遭致命打擊 在房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，海航置業(yè)的“重圈地輕開發(fā)”的運作模式，顯然受到非常致命的打擊。即便海航擁有優(yōu)質(zhì)土地資源，但并不像從前土地高漲時期那樣，容易吸引到合適的合作方。 而當(dāng)圈占的大量土地儲備無法通過合作開發(fā)變現(xiàn)時，獨自開發(fā)只能是唯一出路，但這恰恰是海航在地產(chǎn)運作中的短板。 查閱海航推出的樓盤公開資料便知道，公眾所能看到的由海航獨立開發(fā)的成熟地產(chǎn)項目并不多見，即使在海南本地的地產(chǎn)項目也是屈指可數(shù)。 在完成大量土地資產(chǎn)的儲備后，海航集團(tuán)一直為海航置業(yè)謀求上市，在二級市場上積極尋找殼資源。但多次借殼都無功而返。 目前，海航系地產(chǎn)的融資方式單一，通過股權(quán)質(zhì)押獲得信托融資是其的主要融資手段。從2009年至今，據(jù)不完全統(tǒng)計，海航集團(tuán)對外發(fā)行的信托計劃就超過20個，募集資金規(guī)模超過70億元。其中，大部分信托產(chǎn)品都是用于建設(shè)或者擴(kuò)建酒店項目、收購新的資產(chǎn)或地產(chǎn)項目。 2012年，融資環(huán)境仍然險峻。過去一直以負(fù)債為財務(wù)杠桿快速擴(kuò)張方式的海航置業(yè)，一旦遇到資金鏈斷裂，將會面臨不可知的風(fēng)險。
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