愛華網(wǎng)?? 珠江實業(yè)年售樓十余億 僅萬科1% 廣州市第一家上市房企廣州珠江實業(yè)開發(fā)股份有限公司（600684.SH，下稱“珠江實業(yè)” ），曾為廣州打造了諸多地標，創(chuàng)下了輝煌的歷史。然而，在地產(chǎn)黃金十年里，珠江實業(yè)卻不務(wù)正業(yè)，熱衷于投資，而對房地產(chǎn)市場卻反應(yīng)遲鈍，表現(xiàn)拖沓。 投資收益寒磣、歷史遺留問題多、項目開工延后、在售貨源稀少、銷售周期漫長等諸多軟肋讓其在房地產(chǎn)界長期沉寂。 2012年最后一個季度，珠江實業(yè)因為囤地風(fēng)波、股票異常波動、高價拿地事件在資本市場上充分表演了一回。從2012年10月25日收盤價6.81元起步，到2012年12月31日為止，短短2個多月，一路飆升至16.59元的最高點，最高漲幅143.6%。 珠江實業(yè)以這種“特別”的方式吹響了重整旗鼓的號角。雖然作為一個地方國資企業(yè)，珠江實業(yè)曾得萬千寵愛于一身，可是2012年1-9月售樓收入只有13億元，與2012年萬科的銷售額1400多億元相比，差距近百倍。 對于珠江實業(yè)來說，最大的硬傷是它平均每年連一個新項目都不能保證。因為前幾年，珠江實業(yè)重心沒有放在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，卻偏好投資，讓其錯失了最好的發(fā)展機會，雖然該公司目前已經(jīng)意識到這個問題，開始加大經(jīng)營活動的投入，向湖南、海南等省擴張。但是其業(yè)績增長的可持續(xù)性，依然值得懷疑。這對于借珠江實業(yè)三季度凈利潤同比增長率為89.03%爆炒其股票的各路資本來說，并不是什么好消息。 “公司的主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)，投資只是財務(wù)在合理利用資金。公司一直在積極尋求拓展，主要區(qū)域是珠三角和長株潭。具體的規(guī)劃會在2012年年報中公布?！敝榻瓕崢I(yè)證券事務(wù)部人士對時代周報記者表示。 每年開發(fā)不足一個新項目 珠江實業(yè)的前身是廣州珠江房地產(chǎn)公司，是原廣州珠江實業(yè)總公司（廣東珠江實業(yè)集團有限公司的前身）的全資附屬企業(yè)，初創(chuàng)于1985年4月。1992年10月，改為股份制企業(yè)。1993年10月28日，在上海證券交易所掛牌上市。 珠江實業(yè)自上市以來，曾于1993年、1994年、1995年連續(xù)取得突出的經(jīng)營業(yè)績，每股收益都在0.50元以上。但由于20世紀90年代初出現(xiàn)的經(jīng)濟虛熱，房地產(chǎn)業(yè)在瘋狂的炒作中達到膨脹的頂峰，珠江實業(yè)也因此吞下了地價高峰期的苦果。 2000年，是珠江實業(yè)發(fā)展的一個拐點，這一年，它首進虧損榜。珠江實業(yè)主營業(yè)務(wù)利潤虧損1214萬元，凈利潤虧損逾1億元。而應(yīng)收賬款中代理酬金掛賬2.16億元，使其出現(xiàn)虛增資產(chǎn)和負債，存在經(jīng)營風(fēng)險。同時，存貨比例過高以及高成本的滯銷積壓商品房構(gòu)成了存貨的大部分，占用了大量資金。而這一狀況很長時間內(nèi)都沒有得到改觀。 此后，珠江實業(yè)甚至幾年才開發(fā)一兩個項目，并且新項目開發(fā)也拖泥帶水，進展滯緩，而這些項目，也基本就是其之后1-3年的主要利潤來源。開工延后、貨源稀少、銷售周期漫長，可想而知，珠江實業(yè)在當(dāng)時的窘境。 珠江實業(yè)在2002年報中坦言：“公司現(xiàn)有土地資源占用了大量資金，是公司盤活存量、實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的巨大障礙。” 珠江實業(yè)還稱，對金盛項目進行了重點的分析，已經(jīng)進入項目啟動階段。但是，金盛項目卻拖沓到2005年才入市。 2004年12月17日，珠江實業(yè)公告稱，在長沙市開福區(qū)競得一塊占地面積約26萬平方米的地塊，約合390畝，該地塊即珠江花城一期用地。而據(jù)有關(guān)資料顯示，該期成本很低，只有40萬元/畝，折合樓面地價成本僅500元/平方米。2005年9月份，該項目啟動。之后，其又低調(diào)拿下了二期471畝土地。 珠江實業(yè)在2005年年報中稱，2006年要“盡快啟動赤崗項目”、“精心籌備珠江新城項目”，其更稱珠江新城項目“是發(fā)展史上具有里程碑意義的重大項目”，而這則得益于珠江新城地塊歷史遺留問題的解決。 珠江新城L3-1、L3-2地塊，其實就是近期“珠江實業(yè)在珠江新城囤地20年”的傳聞中的原型，也是目前珠江璟園項目的所在地。 1999年，珠江新城L2、L3-1、L3-2地塊，由珠江實業(yè)聯(lián)合廣州宏瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“宏瀚公司” ）納入囊中，是珠江實業(yè)與廣州合富房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、宏瀚公司三方合作開發(fā)的項目，雖一直聲稱要開工，卻絲毫未見動靜，后又攤上與合作公司的合同糾紛案。 珠江實業(yè)2005年年報稱：“2005年底，珠江實業(yè)與合作方廣州合富房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、廣州宏瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三方一攬子協(xié)商解決三方之間所有的七個仲裁及訴訟案件，并簽署了具有法律效力的諒解備忘錄”，珠江實業(yè)由此正式獲得珠江新城L3-1、L3-2地塊開發(fā)權(quán)（項目名為珠江璟園），宏瀚公司則獲得珠江新城L2地塊的開發(fā)權(quán)（項目名為尚東君御）。直至此，拖累珠江實業(yè)長達數(shù)年、總共涉及金額超過數(shù)億元的7個連環(huán)訴訟均得到和解。 但是實際上，赤崗項目，即珠江新岸公寓，權(quán)益開發(fā)面積5.65萬平方米，原本預(yù)計2005年7月開工，直至2006年7月5日開工并投入建設(shè)。而珠江新城南區(qū)項目直到2009年8月開工，而北區(qū)高層更是直到2010 年1月底開工，拖沓程度可見一斑。 2008年，珠江實業(yè)1.56億元的價收購珠實集團旗下S8地塊，折合樓面地價僅僅為3850元/平方米，但該項目開發(fā)依然延續(xù)了其慢條斯理的開發(fā)風(fēng)格。在2012年半年報中，珠江實業(yè)仍稱“預(yù)計2012年第四季度正式開工”。 珠江實業(yè)證券事務(wù)部相關(guān)人士在接受時代周報記者采訪時稱：“S8項目在2012年12月5日已經(jīng)開工了。” 在珠江實業(yè)每年連一個新項目都不能保證的背后，隱藏著其不務(wù)正業(yè)、偏向投資領(lǐng)域的事實。 不務(wù)正業(yè)吞苦果 “據(jù)我了解，珠江實業(yè)決策層已經(jīng)偏向投資領(lǐng)域做事情，房地產(chǎn)板塊已經(jīng)弱化了，這個是之前和他們公司內(nèi)部人員聊的時候說的，這或許是它在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)越來越低調(diào)的原因?！币晃唤咏榻顿Y的地產(chǎn)人士對時代周報記者表示。 事實確實如此，珠江實業(yè)至少在12年前就開始偏好投資，相當(dāng)一部分資金流入了證券市場，但是，投資收益卻寒磣不已，這在其歷年年報中有跡可尋。 2000年年報中，珠江實業(yè)稱：“公司的長期投資基本上沒有回報，公司擬通過對所投資項目進行債權(quán)債務(wù)重組、轉(zhuǎn)讓的方法解決?！?p> 2002年，珠江實業(yè)僅有淘金華庭一個新項目入市，全年營業(yè)凈利潤約1500萬元。但是其卻耗費2200萬元來投資，包括投資200萬元參股廣州市聽云軒飲食發(fā)展有限責(zé)任公司，以及利用2000萬元投資證券市場。然而結(jié)果卻是，全年投資收益竟然虧損45萬元。 2005年，珠江實業(yè)在工程項目的投資不過1億元，全年凈利潤依舊沒有多大起色，約1800余萬元，但證券市場的投資卻達到了3000萬元，其中股票投資約2400萬元，基金投資約600萬元。不過，全年投資收益僅13萬元。 珠江實業(yè)2009年年報稱“報告期內(nèi)公司繼續(xù)利用自有資金用于新股申購”，但是，僅僅“取得投資收益58萬元”。 根據(jù)2010年年報，珠江實業(yè)實現(xiàn)營業(yè)總收入6.52億元，營業(yè)利潤盡管同比增長111.27%，但也僅1.78億元。而同是昔日“三大家”之一的越秀地產(chǎn)，其在廣州市場的合同銷售額就已達到88億元。 由此可見，分心投資不但沒有帶來相當(dāng)?shù)氖找妫炊屩榻瓕崢I(yè)食下了不務(wù)正業(yè)的苦果，其在地產(chǎn)黃金時期內(nèi)沒能抓住機遇實現(xiàn)鯉魚躍龍門，而是日漸式微，沉寂在房地產(chǎn)市場。或許也正是基于此，珠江實業(yè)也開始意識到重振舊業(yè)的重要性。 從2010年開始，珠江實業(yè)開始大幅減少投資、重點發(fā)展主業(yè)。2010年、2011年其投資活動現(xiàn)金流出僅分別為348萬元、108萬元，投資活動現(xiàn)金流入分別為367萬元、274萬元。而與此同時，經(jīng)營活動投入大幅增長，2010、2011年該數(shù)據(jù)分別為7億元、12億元。 去化能力不足 黯淡十余年，珠江實業(yè)急于改變現(xiàn)狀。 珠江實業(yè)2011年年報顯示：“報告期內(nèi)，公司加大了項目拓展的力度。拓展管理部開展保障房政策研究、三舊改造政策研究，把握政策動態(tài)，尋找市場機會，完成了株洲、長沙、廣州等城市市場調(diào)研，對一些重要地塊進行了初步可行性分析?！?p> 在2012年半年度報告中，更可以窺見珠江實業(yè)對于復(fù)興的渴望。珠江實業(yè)稱：“公司在長株潭、珠三角以及海南等地區(qū)完成了數(shù)十個項目的考察以及可行性研究，收集了大量的項目拓展信息”，“下半年，珠江實業(yè)將以土地拓展作為工作的重中之重，以珠三角區(qū)域、長株潭區(qū)域、海南區(qū)域為重點，并充分利用公司較充足的現(xiàn)金儲備優(yōu)勢，通過探討合作參股、收購兼并和新項目拓展等多種途徑，快速擴大主營業(yè)務(wù)規(guī)模；通過快速復(fù)制，打造珠江花城系列、頤德公館系列產(chǎn)品，開發(fā)精品商業(yè)地產(chǎn)以及拓展高端旅游地產(chǎn)項目?！?p> 錯過黃金十年，早已時過境遷，如今珠江實業(yè)意欲復(fù)興，土地仍是第一要務(wù)，只不過，其必須以高成本為代價來交換。 2012年10月16日，珠江實業(yè)在長沙珠江花城項目周邊花4.16億元拿下5萬平方米的商住地塊。2012年11月30日，珠江實業(yè)競得“荔灣區(qū)珠江以南、滘口大街以北、滘口涌以西AF010114”江景宅地，但卻付出了總價10.5億元、配建3100平方米安置房的高成本，樓面價高達1.42萬元/平方米。 這兩次拿地成本，與其當(dāng)年長沙地塊500元/平方米、S8地塊3850元/平方米的樓面價簡直不可同日而語。 目前，珠江實業(yè)在售項目僅珠江璟園、珠江花城，該兩項目結(jié)算讓其利潤實現(xiàn)增長。珠江實業(yè)三季度報顯示，2012年1-9月公司實現(xiàn)營業(yè)總收入13億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤2.93億元，同比增長89.03%；基本每股收益0.93元。其中，7-9月歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.55億元，同比增長230.80%。 盡管利潤大幅增長，但是珠江實業(yè)去化能力仍顯不足。2012年初，其存貨約16.3億元，而截至2012年9月30日，存貨還有15.4億元。 “珠江實業(yè)前幾年重心沒放在地產(chǎn)上，運作機制也慢。近年來其對市場反應(yīng)也發(fā)生了變化，發(fā)展加快。對于珠江實業(yè)來說，不能貪快、貪多樣化，需要先做大做強幾個項目，必須腳踏實地?！敝性禺a(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜對時代周報記者表示。
去化能力不足，也必將影響珠江實業(yè)今后的可持續(xù)發(fā)展。
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