愛華網(wǎng)???? 隨著政策調控的不斷深入，富力地產(chǎn)(2777.HK)的商業(yè)轉型紅利逐漸凸顯，并一躍成為今年業(yè)績的亮點，減弱了限購對整體業(yè)績的沖擊。 同時，“穩(wěn)打穩(wěn)守”的策略使得富力地產(chǎn)上半年合約銷售同比上漲9%，且高于以往大多數(shù)年度同期，加之謹慎拿地，積極出貨，富力的負債率隨之持續(xù)改善。 商業(yè)地產(chǎn)抗風險性凸顯 從2011年開始，富力地產(chǎn)旗下的商用物業(yè)收益便在其財務報表中凸顯出爆發(fā)式增長。2011年半年報顯示，公司所有者應占溢利達到人民幣20.1億元，較上年同期增長186%，總營業(yè)額則增長58%，達到人民幣109.8億元。由于寫字樓及酒店收入的增加，使得公司毛利率大幅提升，其間凈利率達到18.2%，達到行業(yè)較高水準。 而2012年上半年富力地產(chǎn)合約銷售額達146億元，較2011年同期高出9%，此合約銷售額約占全年目標的46%，比以往大多數(shù)年度于年中錄得的百分比高。 富力地產(chǎn)董事長李思廉表示，“于艱難市況下能夠取得如此令人滿意的銷售表現(xiàn)，再次證明本集團所采取的策略的有效性及其整體競爭優(yōu)勢。盡管北京、廣州及天津等主要城市嚴格實施住房限購政策，但本集團在這些城市仍取得與2011年相當?shù)暮霞s銷售額。該等穩(wěn)定的合約銷售額表明了本集團在其開發(fā)項目中維持適當比例出售商業(yè)物業(yè)及服務式公寓的好處?！?p> 期內，位于珠江新城的商業(yè)物業(yè)項目富力盈尊廣場和富力盈盛廣場共實現(xiàn)營業(yè)額15.4億元，占富力在廣州營業(yè)總額的45%，這兩個項目的售價也進一步增加17%至約30800元/平方米；廣州的盈凱廣場、天津富力中心及天津富力桃園，這幾個項目占富力在三個城市總合約銷售額的約20%。 鏈家地產(chǎn)市場研究部常清認為，這得益于富力在商業(yè)物業(yè)領域的數(shù)年耕耘。早前，基于其抗風險性和前景，富力不斷增加商業(yè)物業(yè)比例，謀求轉型。由于其在商業(yè)物業(yè)項目上沉積了大量的資金，導致公司負債率“畸高”，曾一度受到外界質疑。隨著政策調控的不斷深入，其轉型紅利逐漸凸顯，相當比例的商業(yè)物業(yè)減弱了限購政策對富力業(yè)績的沖擊。 “盈系列”吸金珠江新城 經(jīng)過18年的發(fā)展，富力地產(chǎn)從大本營廣州出發(fā)，南拓北進，成功布局北京、上海、天津、重慶、南京等16個核心城市和地區(qū)，基本實現(xiàn)了全國性的布局策略，形成了覆蓋高尚住宅、豪華別墅、甲級寫字樓、五星級酒店以及大型商業(yè)綜合體等多元化發(fā)展格局。 在此發(fā)展過程中，富力地產(chǎn)在廣州CBD珠江新城的搶先布局充分顯示公司管理層的前瞻性，同時也為公司后來的發(fā)展奠定堅實的基礎。 廣州珠江新城是繼北京朝陽、上海浦東之后，由中央批準的第三個CBD，占地面積6.6平方公里，分15個功能區(qū)，統(tǒng)籌布局了金融、貿易、商業(yè)、文娛和行政等多種功能，是推動國際經(jīng)濟、文化交流與合作的基地，也是集中體現(xiàn)廣州國際性城市形象的“窗口”，未來廣州80%的甲級寫字樓及商務辦公建筑將匯集于此。 這樣一個區(qū)域在上世紀90年代CBD建設規(guī)劃剛出來的時候，并不太被看好，至少大部分地產(chǎn)商還是心存顧慮，并不敢下大手筆。但富力地產(chǎn)看到珠江新城潛在的諸多利好后，表現(xiàn)得十分果斷。僅在2004年，富力便一口氣圈下7塊商業(yè)地塊，正式進軍商業(yè)地產(chǎn)，也揭開了富力拓疆珠江新城的序幕。隨后兩年，富力對珠江新城基本上是“逢地必爭”，而且拿地價格也隨著大市一路走高。 隨著亞運會的順利召開，珠江新城的風貌逐漸展現(xiàn)在了世界面前，歷經(jīng)10年建設，珠江新城已成為廣州高端價值的核心區(qū)域。七大城市地標落成，西塔、廣晟國際大廈、利通廣場、廣州銀行大廈、珠江城大廈等高端寫字樓的投入使用，無一不見證著珠江新城仍將擁有其他地區(qū)無可比擬的發(fā)展優(yōu)勢。 如今，富力在珠江新城的各種項目已經(jīng)達到17個，包括超甲級寫字樓、頂級酒店、國際公寓、商場、商鋪等，形成了一個立體而龐大的“富力城市價值體系”。這些布局在富力地產(chǎn)近年來的業(yè)績構成中占據(jù)相當比例，尤其是2011年以來，富力地產(chǎn)在商業(yè)以及酒店等方面的大額投資已逐步進入回報周期，對公司業(yè)績增長的貢獻日漸突出。 時代周報記者從富力地產(chǎn)獲悉，位于廣州珠江新城中軸線的富力盈凱廣場的8月上半月成交額已高達3億元，再次震撼廣州寫字樓市場。在珠江新城中軸線超甲級寫字樓的商業(yè)價值持續(xù)飆升的帶動下，富力盈凱廣場成交單價已突破5萬元/平方米，該項目自2011年底推出市場后，至今銷售額已接近25億元，成為廣州當之無愧的“吸金王”，位列全市銷售金額榜首位。 2012年下半年，富力盈凱廣場繼續(xù)乘勝推出30層以上的高區(qū)絕版單位。據(jù)富力盈凱廣場負責人介紹，自富力盈凱廣場出售以來，一直備受珠三角品牌企業(yè)的追捧和搶購，而有上市計劃的企業(yè)購買富力盈凱廣場后成功上市的例子更不在少數(shù)。此次推出的這些高層絕版空間，被譽為珠江新城中軸龍頭的“屋頂”，270°一線俯瞰中軸七大地標和寬闊浩瀚江景。 富力地產(chǎn)副總裁、華南區(qū)總經(jīng)理朱榮斌表示，富力盈凱廣場是富力地產(chǎn)18年來所開發(fā)的最高端、最標桿的商務綜合體，是珠江新城10年開發(fā)的經(jīng)驗集合。富力地產(chǎn)為將富力盈凱廣場打造成為廣州未來CBD新形象代表的標桿建筑，在規(guī)劃設計時，不惜花巨資聘請了美國GP事務所負責總體建筑設計，多家頂級國際建筑公司參與合作，全面引進全球最先進的建筑設計理念，使用世界領先的設施設備，歷經(jīng)2年多不斷建筑完善，珠江新城中軸商務綜合體的新標桿形象的巔峰風范正式成熟展現(xiàn)。這標志著珠江新城的發(fā)展進入深度成熟期和價值高速增長期。 除此以外，作為富力地產(chǎn)“盈”系列寫字樓最新推出的城市商務地標，富力盈通大廈與富力盈信大廈則組成雙子塔，形成超大體量的超甲級寫字樓。據(jù)悉，富力地產(chǎn)在珠江新城的17個高端項目中，“盈”系列超甲級寫字樓即有11個之多，它們的相繼出現(xiàn)直接改變了珠江新城CBD的建筑形態(tài)與商務辦公生態(tài)。 據(jù)富力盈通大廈負責人介紹，該項目作為“盈系列”中通過CBD建筑業(yè)態(tài)的延伸，將超甲級寫字樓、裙樓大面積商業(yè)配套融為一體，改變了寫字樓單一用途功能的建筑模式，更將寫字樓的商務性質與功能進一步提升與整合，形成史無前例的超強商務服務平臺。無論從項目建筑還是內部設計、空間的合理利用等各方面來說，富力盈通大廈更是比之前“盈”系列項目更優(yōu)勝、更超前，是一次對市場最高標準的訂立，代表著中國寫字樓開發(fā)的最高水平與最終發(fā)言權。 而在珠江新城中軸第一梯隊寫字樓中，西塔、富力中心、合景泰富國際金融廣場皆為只租不售，唯有富力盈凱廣場和富力盈通大廈可為企業(yè)投資收藏。 酒店提供豐厚現(xiàn)金流 旗下?lián)碛写罅客顿Y性資產(chǎn)，對于大多數(shù)企業(yè)來說都是一把雙刃劍，處理好會為企業(yè)帶來穩(wěn)定可靠的資金，但如果處理不好，又會占用集團大量現(xiàn)金。由于積極出貨的經(jīng)營策略行之有效，上半年富力負債率、現(xiàn)金流出現(xiàn)了明顯改善，截至2012年6月30日，富力持有現(xiàn)金人民幣136.4億元，負債率降至84.7%。 2012年半年報顯示，除寫字樓以外，富力地產(chǎn)的酒店收入增6%，并取得息稅折舊攤銷前利潤人民幣5720萬元。隨著集團的第五家酒店惠州富力萬麗酒店于今年4月開業(yè)，集團投資物業(yè)組合得到進一步增強。 未來幾年，富力地產(chǎn)還將有幾家酒店相繼落成，并且已經(jīng)與多家高端酒店管理集團達成合作協(xié)議。可以預見，隨著這些項目的落成并開業(yè)，富力地產(chǎn)的投資性物業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和質量將名列國內前茅，并且為公司的運營帶來更為穩(wěn)定和豐富的現(xiàn)金回報。
半年報業(yè)績發(fā)布會上，李思廉表示，富力地產(chǎn)整體發(fā)展都是以穩(wěn)健為主，目前公司具備一些比較有價值的地塊，足夠未來幾年發(fā)展，地價短期內不會大幅度上升，等政策穩(wěn)定，富力地產(chǎn)會在土地市場有積極表現(xiàn)。 截至2012年9月底，富力錄得總銷售收入共約223.33億元，銷售面積約191.9萬平方米，與去年同期相比，分別上升4%及37%，完成銷售目標70%。上半年富力僅在河北香河入手一宗地，面積為726000平方米。隨著銷售業(yè)績的提升，富力在土地市場的動作逐漸加大。9月29日，以17.8億元一舉拿下北京通州馬駒橋兩地塊。 “未來富力主要是做一些城市的商業(yè)物業(yè)，銷售都達到三成左右，同時會加大在二三線城市的土地儲備，未來一段時間的產(chǎn)品都是以剛性需求為主?！崩钏剂f。
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