愛(ài)華網(wǎng)???? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作無(wú)論多么復(fù)雜，目的都是通過(guò)開(kāi)發(fā)投資，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化（其中包括投資價(jià)值最大化）。那么，如何實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值最大化呢？其實(shí)就是設(shè)計(jì)一個(gè)盈利模型，或破解一個(gè)公式—— M=S﹡f 其中，M－投資回報(bào)（利潤(rùn)額），S－銷售額或開(kāi)發(fā)規(guī)模，可理解為企業(yè)的規(guī)模，f－回報(bào)率。 實(shí)現(xiàn)M最大化有兩條途徑：一是做大S，即做大規(guī)模；二是提高f，即做優(yōu)做強(qiáng)。 S（規(guī)模）是客觀存在，主要取決于企業(yè)的資金量（“資金池”容量）。S值是100億或100萬(wàn)平方米和1000億或1000萬(wàn)平方米，因?yàn)橐?guī)模基礎(chǔ)不一樣，所以是很難類比的。中小企業(yè)很難追趕上萬(wàn)科、保利、中海、恒大等企業(yè)，主要原因就是S基值不一樣。在較小S值的情況下，要盡快做大S值，只能走規(guī)模速度導(dǎo)向發(fā)展之路。要做大S和提高S值的增長(zhǎng)率，主要有兩條途徑。一是進(jìn)行大盤項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，同時(shí)走“兩高一輕”之路——高周轉(zhuǎn)、高杠桿，輕資產(chǎn)。二是轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)理念，樹(shù)立“合作精神”，走聯(lián)合開(kāi)發(fā)之路。事實(shí)上，近年來(lái)，萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)等都已加大了“聯(lián)合體”競(jìng)標(biāo)土地和聯(lián)合開(kāi)發(fā)的力度。例如，融創(chuàng)與保利先后在北京、天津、上海進(jìn)行了合作，而且還與方興地產(chǎn)、綠城進(jìn)行合作。為了做大S值，有些企業(yè)哪怕是利潤(rùn)率很低的保障房也做，甚至代建項(xiàng)目也做。 提高回報(bào)率f也有兩條途徑：一是控制成本和費(fèi)用，即“控”，二是提高利潤(rùn)率、周轉(zhuǎn)率和杠桿率來(lái)提高f，即“提”。 f= f1﹡f2﹡f3 ，其中f1是利潤(rùn)率，f2是周轉(zhuǎn)率，f3是財(cái)務(wù)杠桿率。 要提高f，就要提高f1、f2和f3。 在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，隨著競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，要提高 f1利潤(rùn)率，方法之一是提高產(chǎn)品創(chuàng)新提高項(xiàng)目的附加值和利潤(rùn)率，通過(guò)管理創(chuàng)新提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率；方法之二是想方設(shè)法控制“三項(xiàng)費(fèi)用”。以資本化財(cái)務(wù)費(fèi)用為例，融資利率7.5%和15%相比，就相差一倍。通過(guò)分析2011年上市公司年報(bào)發(fā)現(xiàn)，有的企業(yè)的利息支出與凈利潤(rùn)的之比是3:5，甚至更高，而有的企業(yè)只有1:3。事實(shí)證明，單單通過(guò)壓縮項(xiàng)目的工程成本和費(fèi)用是比較難的，而且風(fēng)險(xiǎn)也較高，對(duì)提高利潤(rùn)率的效果并不明顯。
提高f2周轉(zhuǎn)率和f3杠桿率的方式就是要推行標(biāo)準(zhǔn)化，包括產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和管理標(biāo)準(zhǔn)化。 就S和f關(guān)系而言，S是基礎(chǔ)，對(duì)應(yīng)著“做大”，f是質(zhì)量效益，對(duì)應(yīng)著“做強(qiáng)”。只追求規(guī)模，不追求效益，是不可能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的；只追求效益，不追求規(guī)模，絕不可能做大做強(qiáng)。 企業(yè)是先做大S，還是先提高f，取決于企業(yè)采取什么樣的增長(zhǎng)方式及發(fā)展導(dǎo)向。在市場(chǎng)調(diào)控前，絕大多數(shù)企業(yè)都追求快速發(fā)展和S優(yōu)先。市場(chǎng)調(diào)控導(dǎo)致政策環(huán)境和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)生變化后，很多企業(yè)都在積極尋求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型及增長(zhǎng)模式的轉(zhuǎn)變，例如萬(wàn)科正在由規(guī)模速度型向質(zhì)量效益型增長(zhǎng)模式的轉(zhuǎn)變，其背后都是調(diào)整S和f的優(yōu)先關(guān)系問(wèn)題。 做大S和提高f是實(shí)現(xiàn)M最大化的兩個(gè)基本途徑，兼顧、協(xié)調(diào)兩者之間的關(guān)系，才能不斷提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。 所謂商業(yè)模式、盈利模型設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是破解上面所說(shuō)的公式，或者說(shuō)要解好這個(gè)方程式。
愛(ài)華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/52262.html
