愛華網(wǎng)???? 變身純粹地產(chǎn)商 起了個(gè)大早，卻趕了個(gè)晚集。 在重慶的地產(chǎn)江湖，中渝置地1992年就成立了，上市套現(xiàn)融資亦發(fā)揮得風(fēng)風(fēng)火火，但在地產(chǎn)行業(yè)掘金多年，銷售額卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于比其晚成立3年的本土地產(chǎn)企業(yè)龍湖地產(chǎn)，后者近年年銷售額已近400億元，而中渝置地的年度銷售目標(biāo)，直至今年的銷售目標(biāo)還僅鎖定在68億元。 面對業(yè)績差距以及公司的成長壓力，中渝置地這兩年開始大刀闊斧地重組和精簡業(yè)務(wù)。繼今年3月出售行李箱業(yè)務(wù)，及7月分拆包裝業(yè)務(wù)獨(dú)立上市后，公司將位于成都的高端項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，期望專注發(fā)展西部地區(qū)剛需物業(yè)，并實(shí)現(xiàn)5年內(nèi)200億元的成長目標(biāo)。 變現(xiàn)高端物業(yè)套現(xiàn)10億 成都牧馬山，淺丘近水、山地迤邐。 這片方圓18.3平方公里的區(qū)域，因張飛、趙云屯兵放牧于此而得名，也因擁有近2000畝原始松林的自然地貌，成為近年來成都別墅版圖里的兵家必爭之地。就在置信、龍湖、金科、隆鑫、吉寶等眾多國內(nèi)外房企紛紛進(jìn)駐時(shí)，卻有人知難而退。 10月中旬，香港上市公司中渝置地公告披露，以6.8億元的賣價(jià)，向新加坡上市公司吉寶置業(yè)轉(zhuǎn)讓其旗下成都盛世經(jīng)緯房地產(chǎn)投資有限公司全部已注冊資本權(quán)益，后者最主要資產(chǎn)就是位居牧馬山，占地約430畝的純獨(dú)棟項(xiàng)目—牧山逸家。3年前，中渝置地以股權(quán)收購形式，曲線獲得了上述項(xiàng)目，目前項(xiàng)目仍在建，無上市時(shí)間表。
中渝置地方面表示，此次出售產(chǎn)生的現(xiàn)金款項(xiàng)，將用于集團(tuán)的營運(yùn)資金，其中包括償還部分股東貸款5.74億元。消息一出，中渝置地立刻引來“是否因資金受困而斷臂求生”的市場質(zhì)疑。 不過，中渝置地手持57億元的現(xiàn)金及銀行存款，凈資產(chǎn)負(fù)債率僅為6.7%等最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，粉碎了上述質(zhì)疑。 緣何一家不差錢的公司，屢屢轉(zhuǎn)手項(xiàng)目？事實(shí)上，在今年4月份，中渝置地還宣布以代價(jià)3.32億元人民幣，間接悉數(shù)轉(zhuǎn)讓四川都江堰別墅及五星級酒店兩幅運(yùn)作三四年之久的在建地塊項(xiàng)目。按照上述數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，截至目前，中渝置地已套現(xiàn)逾10億元。 對此，中渝置地方面稱，這符合公司“設(shè)立充足現(xiàn)金儲備以促進(jìn)未來增長機(jī)會”的策略。而在容磁機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人王雪松等業(yè)內(nèi)人士看來，選擇脫身，是因?yàn)楫?dāng)?shù)馗叨隧?xiàng)目的銷售大環(huán)境太“惱火”，前景不明。 事實(shí)上，受調(diào)控影響，2012年是成都別墅的冰凍年。據(jù)成都透明房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年成都別墅市場成交僅約4.9萬平方米，銷售量同比下降了51%，至今仍沒有整體好轉(zhuǎn)跡象，牧馬山別墅區(qū)亦未能幸免。 “目前牧馬山的價(jià)值還沒有真正地發(fā)揮出來，其應(yīng)有的市場地位并沒有得到認(rèn)可?！?世家地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理彭致遠(yuǎn)如此認(rèn)為。事實(shí)上，作為高端別墅區(qū)打造的牧馬山片區(qū)，一直以來面臨著配套、入住率、距離主城區(qū)偏遠(yuǎn)等發(fā)展限制。片區(qū)內(nèi)的別墅項(xiàng)目，銷售始終不溫不火，并面臨著巨大的存量壓力。 銳理數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至2012年6月30日，牧馬山板塊已拿預(yù)售證商品住宅存量48萬平方米，按照當(dāng)?shù)亟鼉赡昶骄吭?.3萬平方米的銷售速度計(jì)算，需要3年時(shí)間消化。而該板塊“在售項(xiàng)目未開發(fā)土地”的開發(fā)量大概為194萬平方米，市場消化時(shí)間則長達(dá)12年之久。 “成都別墅市場容量相對更小，競爭更激烈。而中渝置地在成都缺乏規(guī)模效應(yīng)，也沒有太大的品牌認(rèn)知，還缺少集中的管理機(jī)構(gòu)?！蓖跹┧山榻B，這對他們很不利。 “出于近期考慮，對發(fā)展較慢的地塊進(jìn)行出售，將其換成條件更好的土地。”中渝置地副主席兼董事總經(jīng)理林孝文在接受采訪時(shí)也表示，“現(xiàn)在公司的策略就是找到好的地，盡快開發(fā)，然后多建小戶型，迎合首次購房買家的需求，多賣房?！苯衲?-9月，該公司已實(shí)現(xiàn)合約銷售金額49.9億元人民幣，完成年度目標(biāo)68億元的73%。 變成純粹地產(chǎn)商 眼下快進(jìn)快出的高周轉(zhuǎn)運(yùn)作模式，與中渝置地以往低成本、慢動作的開發(fā)理念，很是不同。 “中渝置地進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間很長，銷售額卻較同期進(jìn)入的其他全國開發(fā)商有較大差距?！敝貞c本地一不愿具名的中介人士對記者介紹，事實(shí)上，中渝置地的地產(chǎn)掘金之路，最早可回溯至1992年，比龍湖還要早兩年入行。當(dāng)年，公司操盤手—重慶前首富張松橋就在渝北區(qū)圈下2200畝土地，并拿出800畝開發(fā)本地知名高端項(xiàng)目加州花園。 據(jù)他介紹，2006年11月，張松橋通過一系列資產(chǎn)運(yùn)作，通過公司旗下上市企業(yè)確利達(dá)收購中渝實(shí)業(yè)，注入其在重慶擁有的上述重慶渝北區(qū)11塊土地資產(chǎn)，幫助中渝實(shí)業(yè)完成在港上市。隨后，確利達(dá)更名為中渝地產(chǎn)控股有限公司，主業(yè)也由包裝業(yè)務(wù)變更為地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 “1992年的時(shí)候，土地招拍掛尚未實(shí)行，2200畝土地價(jià)格低廉可想而知。中渝過分依靠早年的低價(jià)土地資源，將土地運(yùn)營目標(biāo)定位在升值，而非開發(fā)?！鄙鲜鲋薪槿耸糠Q，“這也能解釋為什么上世紀(jì)90年代拿下的地塊，在2006年才裝入上市公司，至今還沒有開發(fā)完畢?！?p> 而與其一同合作項(xiàng)目開發(fā)的重慶同景集團(tuán)總裁陳長春也曾對外評價(jià)中渝置地這個(gè)企業(yè)稱，深得港資房企在內(nèi)地拓展的精髓，能夠像和黃那樣很早就長時(shí)間儲備土地，在土地的經(jīng)營上著力甚多。 時(shí)代周報(bào)記者翻閱公司年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在1992年所獲的2200畝土地中，中渝置地目前仍在開發(fā)及銷售中渝梧桐郡、中渝山頂?shù)赖雀叨隧?xiàng)目，上述項(xiàng)目預(yù)期竣工日期均為“2014年或以后”。 上述操作思路，也迫使中渝置地在近年默默無聞，聲望較低?！肮颈三埡纳鲜袝r(shí)間還要早3年。不過龍湖近年年銷售額已近400億元，但直至今年，中渝置地的年度銷售目標(biāo)，卻僅鎖定在68億元，相差甚遠(yuǎn)?！?p> “2012年，是本集團(tuán)脫胎換骨之一年?！痹诮衲甑哪曛袌?bào)告中，中渝置地如此闡述公司一系列大刀闊斧的重組及精簡業(yè)務(wù)行動。 而在前不久公司2012年中期業(yè)績發(fā)布會上，林孝文也表示，“從2006年開始，我們就開始轉(zhuǎn)型做中國房地產(chǎn)的公司，今年3月我們出售了原來的商業(yè)業(yè)務(wù)，7月，包裝業(yè)務(wù)成功完成分拆上市。到現(xiàn)在為止，中渝置地已經(jīng)變成了一家純粹的地產(chǎn)發(fā)展商”。 固守西部樓市 與龍湖、金科等走出去的房企不同，中渝置地接下來仍選擇固守西部樓市?！爸杏逯玫噩F(xiàn)階段將發(fā)展的重點(diǎn)確定在以重慶、成都、昆明3個(gè)城市為主的西南市場，目前中渝置地在這些地區(qū)擁有超過1130萬平方米的建筑面積?！绷中⑽姆Q，公司的土地儲備足夠未來5-6年發(fā)展之用。 但市場人士亦質(zhì)疑，中渝置地業(yè)務(wù)過分集中于重慶、成都等西部城市，將會承受較大的布局單一的風(fēng)險(xiǎn)。 “相比沿海，西南地區(qū)的城市建設(shè)水平是比較低，而且更容易拿到一些大的地塊，這些都給企業(yè)帶來了比較廣闊的發(fā)展空間。”中渝置地方面稱，還將繼續(xù)在西部其他城市物色合適的地塊以分散投資，并尋求與海內(nèi)外投資者的合作機(jī)會，以提升未來數(shù)年的產(chǎn)量。 “按市值計(jì)算，中渝置地目前仍屬小型發(fā)展商，但未來3-5年其營業(yè)額可增至200億元，每年交付面積至少達(dá)到150萬平方米，會成長至中型房企。”林孝文說。
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