愛華網(wǎng)???? 日前，一條關(guān)于綠地集團（下稱“綠地”）拆分的微博迅速蔓延，該微博爆料稱，上海市政府打算抽掉綠地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，綠地正在把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到能源和金融，據(jù)此，綠地將被拆分為地產(chǎn)集團和投資集團，為分拆上市做準(zhǔn)備。 綠地隨后發(fā)表聲明稱“以上傳言純屬子虛烏有”。而上市傳聞并非空穴來風(fēng)，幾年前綠地就一直在為上市做準(zhǔn)備，并設(shè)想了種種方案，但終未成行。 內(nèi)部調(diào)整籌備上市 對于網(wǎng)上傳聞，綠地相關(guān)人士向時代周報記者表示，“這事兒真是莫名其妙”，并發(fā)來一份聲明。聲明指出，上市是企業(yè)發(fā)展的手段而非目的，集團對于上市工作目前尚無時間表，“房地產(chǎn)主業(yè)一業(yè)特強，能源、金融等綜合產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”是綠地集團近年來一直堅持并將繼續(xù)堅持下去的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，今年以來，綠地總體經(jīng)營業(yè)績良好，發(fā)展勢頭強勁，主要經(jīng)濟指標(biāo)保持較快增長，前三季度實現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入1768.51億元、利潤總額86.94億元，同比分別增長32.7%和30.6%。 今年3月1日，綠地發(fā)布更名公告，原“上海綠地(集團)有限公司”正式更名為“綠地控股集團有限公司”。同時，以原“上海綠地(集團)有限公司”為核心企業(yè)組建的“上海綠地集團”更名為“綠地控股集團”，簡稱“綠地集團”。這次更名也被業(yè)內(nèi)人士解讀成為上市做鋪墊。 雖然綠地并沒有回應(yīng)是否會進行分拆上市，但一位業(yè)內(nèi)人士告訴時代周報記者：“綠地內(nèi)部人士證實，目前綠地正在調(diào)整中，肯定是為上市做準(zhǔn)備?，F(xiàn)在整體上市很難，估計是分拆完以后弄幾個上市平臺。” 近幾年，上海國資加大整合力度，主要目標(biāo)之一就是推進符合條件的企業(yè)集團整體上市或核心業(yè)務(wù)資產(chǎn)上市。2011年，上海地方經(jīng)營性國資證券化額超過300億元，證券化率從年初的30.5%提高到34.7%，2012年的目標(biāo)是達(dá)到38%。 2010年，綠地集團董事長張玉良在接受媒體采訪時，對于幾年前沒有抓住資本市場的機會深表遺憾，“以前我們思想不夠開放，覺得自己體制蠻好、資金不缺，不需要到資本市場融資。現(xiàn)在看，如果早點上市，資金多了我可以成倍放大，可能現(xiàn)在已經(jīng)上得更快了。” 正是因為這樣的反思，綠地籌備上市的計劃從數(shù)年前就已開始，并一度傳出進入實質(zhì)性階段，預(yù)計2010年上市。但隨后，張玉良稱：“按照市府要求，綠地地產(chǎn)上市的步伐要加快，但還沒有時間表，地產(chǎn)與能源兩大板塊是分拆上市還是整體上市也還沒有確定?！?p> 股權(quán)結(jié)構(gòu)有待梳理 為了加快上市步伐，綠地一直在進行股權(quán)結(jié)構(gòu)的梳理。1992年成立時，綠地是純粹的國企，上海市農(nóng)委、建委的四家企業(yè)是其股東，其中農(nóng)委3家企業(yè)共出資1000萬元，建委一家企業(yè)出資1000萬元，共同組成“綠地開發(fā)總公司”。由于4家企業(yè)給了綠地啟動資金，綠地每年要給它們25%的固定回報。 1997年，按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，綠地開始改制為集團。通過改制，張玉良為綠地建立起規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)。綠地集團的職工以職工持股會的形式擁有了18.8%(當(dāng)時中央規(guī)定大中型國企改制職工持股會不得超過25%)的股份，職工平均持股約8萬元。此后，職工持股份額多次變化，甚至一度高于國有股，成為所謂民企。
綠地經(jīng)歷了純國有、國有相對控股、國有絕對控股的多個過程后，國有股最終又成為大股東。在此過程中，農(nóng)委、建委下屬企業(yè)曾持股51%，職工持股會持有46%（其中張玉良持股2%），其余3%為社會股東持有。 但2010年10月底，農(nóng)委所持的綠地股權(quán)被劃轉(zhuǎn)至上海市國資委，同時綠地集團的黨組織關(guān)系調(diào)整至市國資委黨委。據(jù)了解，這部分股權(quán)占了絕對優(yōu)勢，雖然綠地并沒有回應(yīng)目前最新的股權(quán)結(jié)構(gòu)，但據(jù)猜測，上海市國資委或已是最大股東。 在此次行政劃撥后，坊間曾有傳聞，國資委旗下的上海城投希望在上海國資整合大戲之中扮演整合者的角色，因此，旗下城投控股也在做資產(chǎn)的剝離與重組，綠地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)很可能劃撥至城投控股，借殼上市。但由于復(fù)雜的股權(quán)整合，這一方案并不具備可操作性，最終被否決。 2011年底，綠地集團內(nèi)部透露，集團有意實行IPO整體上市，已進入實質(zhì)性的準(zhǔn)備階段。 而蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，綠地?zé)o論是整體上市還是分拆上市，一兩年內(nèi)都不太可能。 “它沒有迫切上市的愿望，上市以后會出現(xiàn)一些問題，估計地產(chǎn)業(yè)務(wù)兩年內(nèi)上市的可能性都不大。綠地是國有與民營的混合所有制，股東結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，還存在有待梳理的東西，這是沒有上市的最重要的原因，其他都是技術(shù)層面上的原因?！彼窝討c向時代周報記者表示。 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)績明年超住宅 綠地的聲明中稱：“房地產(chǎn)主業(yè)繼續(xù)保持穩(wěn)健發(fā)展，前三季度實現(xiàn)預(yù)銷售金額720.35億元、預(yù)銷售面積811.1萬平方米，同比分別增長32.7%和44.3%，全年預(yù)銷售金額將超過1000億元。此外，基于對房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的積極預(yù)期，我集團積極儲備優(yōu)質(zhì)項目，前三季度新增土地儲備23幅，土地面積317萬畝，可建建筑面積937萬平方米，并聚焦重點省會城市，簽約了一大批意向項目，為后續(xù)發(fā)展夯實基礎(chǔ)。在深耕全國25個省市自治區(qū)70個城市的同時，我集團投資9億美元在韓國濟州島開發(fā)的綠地旅游健康城也將于近日正式開工建設(shè)?！?p> 綠地2010、2011年分別實現(xiàn)銷售收入947.82億元、1478.74億元。今年7月9日，美國《財富》雜志正式公布2012年世界500強企業(yè)名單，綠地以2011年實現(xiàn)銷售收入1478.74億元入圍世界500強榜單，位列第483位。 根據(jù)張玉良的設(shè)想，綠地平均每年還要保持30%以上的增長，在十二五末，綠地年營收要達(dá)到5000億元以上并進入全球200強，其中房地產(chǎn)將貢獻1800億-2000億元，能源貢獻2000億元左右，金融貢獻1000億元。 “超1000億元以上的大企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，我相信可持續(xù)性發(fā)展很難，所以需要有一兩個能夠為你波動發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，而這為了更好地做強主業(yè)，這種轉(zhuǎn)型不是轉(zhuǎn)行，如果丟掉主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，就是轉(zhuǎn)行了，不是轉(zhuǎn)型?！睆堄窳荚硎尽Ｒ虼?，綠地目前除了強化房地產(chǎn)主業(yè)外，積極培育三大產(chǎn)業(yè)板塊，做強能源產(chǎn)業(yè)、培育新興次支柱產(chǎn)業(yè)、加強金融投資產(chǎn)業(yè)，加快形成和鞏固“1+3”的產(chǎn)業(yè)布局。 與此同時，綠地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在做戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，去年商業(yè)地產(chǎn)比例達(dá)到30%，今年提升到40%，將實現(xiàn)銷售業(yè)績超400億元人民幣，明年將突破60%，超過住宅。 目前綠地商業(yè)項目部分總體持售比基本上是三七開，由于占用大量資金，如果想多回籠現(xiàn)金流，項目中辦公樓和一般商業(yè)設(shè)施就多賣掉一點，但核心部分不出售，持有的主要是酒店和商場。 一直有紅頂商人之稱的張玉良常年把“做政府想做的事，做市場需要的事”掛在嘴邊，深諳政商之道，因此在全國摩天大樓的拔高競賽中，綠地也當(dāng)仁不讓。綠地的超高層建筑能夠獲得地方政府的支持，捆綁土地平衡資金，地方政府通過政策性的照顧和獎勵，大大降低綠地的投資成本。前期開發(fā)成本最小化、政府支持最大化成就了綠地項目的高收益。 良好的銀行關(guān)系、大額度的銀行授信，也為其項目運轉(zhuǎn)提供有力的資金支持，雖然綠地并沒有向時代周報提供今年的授信數(shù)據(jù)，但2009年公開數(shù)據(jù)顯示，綠地當(dāng)年從各大銀行獲得的授信達(dá)474億元。 目前綠地已有17棟綠地中心超高層，全國300米以上的地標(biāo)性建筑50%是由綠地投資建造，在世界十大高樓中，綠地旗下就有3個，未來每年還都將有2-3棟綠地中心竣工。其盈利模式就是，第一年做基礎(chǔ)，第二年上部做完，達(dá)到預(yù)售條件即刻出售，2-3年回收成本，持有的物業(yè)又可以向銀行、金融機構(gòu)貸款，再繼續(xù)發(fā)展新的項目。 即便如此，綠地迅速而龐大的攻城略地還是對資金有著渴求。凱捷咨詢顧問劉爭向時代周報記者表示，“地產(chǎn)、能源等都是高投入行業(yè)，綠地借了很多銀行貸款，資產(chǎn)負(fù)債不會太低，如果能上市融資的話，可以進一步擴大規(guī)模，進行投資、兼并或收購，有利于業(yè)務(wù)發(fā)展?！?p> “目前整體上市難度大，有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在里面，可能審批會比較嚴(yán)。綠地籌劃上市，可能先選擇監(jiān)管沒那么嚴(yán)的板塊拆分出來，能源、金融先上市，在A股溢價會比較高，到港股會弱些，未來地產(chǎn)業(yè)務(wù)再注入或單獨上市。如果一定要地產(chǎn)板塊先上市，只能選擇港股，但港股投資者對房地產(chǎn)熱情也不高，溢價率不會太高，近期不是很好的時點。”劉爭說。
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