一家名為世界地產(chǎn)研究院(WorldRealEstateAcademy)的組織今天(12月6日)發(fā)布了“2004中國十大超級豪宅排行榜”。單棟售價(jià)最高達(dá)1.3億元的上海紫園別墅被評為中國第一豪宅，上海檀宮別墅、深圳觀瀾湖高爾夫大宅名列二、三位。

　　據(jù)悉，此次共有10個城市、30個項(xiàng)目入圍最初的“中國十大超級豪宅排行榜”提名。經(jīng)過主辦方對樓盤的投資回報(bào)率、品質(zhì)價(jià)格比、房主滿意度、豪宅知名度、物業(yè)領(lǐng)先度5個指標(biāo)的考核，以及在世界經(jīng)理人網(wǎng)站(ICXO.COM)進(jìn)行了1個月的公示和投票之后，最終，北京、上海、廣東瓜分了中國十大超級豪宅排行榜的所有席位。其中北京4家，上海和廣東各3家。這3個省市也恰恰是中國富人聚集最多的地方。

　　中國十大超級豪宅排行榜入選項(xiàng)目的單套最高價(jià)總和達(dá)到46025萬元人民幣，平均為4602.5萬元，是“奢豪居所”?！妒澜缃?jīng)理人周刊》總編輯丁海森先生認(rèn)為：“作為奢侈品典型代表的超級豪宅在中國的市場前景光明，因?yàn)橹袊呀?jīng)有一個相當(dāng)規(guī)模的富有階層：中國的百萬富翁(美元)有30萬人，而千萬富豪(美元)超過1萬人。他們的錢總要有一個消費(fèi)的路徑！”

　　世界地產(chǎn)研究院(WREA)還同時(shí)發(fā)布了2004中國100豪宅排行榜，入選項(xiàng)目的單套最高價(jià)總和達(dá)到116275萬元人民幣，平均為1162.75萬元。這意味著購買者至少是千萬富翁等級。

　　據(jù)介紹，世界地產(chǎn)研究院作為世界經(jīng)理人資訊有限公司的全資附屬機(jī)構(gòu)，專門從事地產(chǎn)行業(yè)、地產(chǎn)公司和地產(chǎn)產(chǎn)品的研究。業(yè)內(nèi)人士分析，這個排行榜雖然有商業(yè)性評選嫌疑，但還是反映出目前中國豪宅市場的一些現(xiàn)狀。

　　中國該不該有這么多豪宅

　　中國有像美國紐約的長島、洛杉磯的比弗利山、巴黎十六區(qū)和日本東京灣那樣的豪宅嗎？今天，中國十大超級豪宅排行榜給出了一個答案。這個答案背后的東西，包括它所引致的社會各階層的目光，含義復(fù)雜而曖昧。

　　自2002年以來，中國就興起了一股“豪宅熱”，直到現(xiàn)在也沒有降溫。

　　國外有一種對“豪宅”的定義是：一個社會的少數(shù)富裕階層通過市場方式過度占有社會稀缺資源的一種居住狀態(tài)。這種定義的隱含意味是，豪宅，是為滿足社會富裕階層對稀缺資源較多占有的一種欲望而定制的。在具象的形態(tài)上，豪宅被分為城市豪華公寓和郊外花園別墅兩種物業(yè)類型。

　　中國國家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)專家在回應(yīng)媒體關(guān)于豪宅概念的采訪時(shí)說，“北京的商品住宅平均售價(jià)為4716元/平方米，我們在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)把4716元的兩倍價(jià)即9432元/平方米以上的商品房視為公寓和別墅，對‘豪宅’并沒有單獨(dú)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。”據(jù)此，售價(jià)在9432元/平方米以上的住宅，可視為高檔住宅。

　　今天出爐的2004中國100豪宅排行和十大超級豪宅排行榜，單棟豪宅售價(jià)都在千萬元以上，在大多數(shù)中國百姓眼中，這種價(jià)位的住宅，算得上“豪宅”了。

　　“豪宅熱”帶商業(yè)炒作成分

　　“中國擁有百萬(美元)以上財(cái)產(chǎn)的人有30萬，擁有億萬(美元)財(cái)產(chǎn)的人有至少1萬，而中國的豪宅加起來還不到1000套，其中有些在裝修、物業(yè)管理上還達(dá)不到豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。而與此同時(shí)，造價(jià)100萬美元以上的房子在美國有5萬多幢。”世界經(jīng)理人資訊有限公司首席執(zhí)行官丁海森對記者說。

　　“地產(chǎn)泡沫的說法也與豪宅無關(guān)，而是普通住宅過剩造成的。北京的豪宅只占全市樓盤總量的5%，全國豪宅的數(shù)量和建設(shè)資金也只占全國樓盤數(shù)量和資金總量的1%，現(xiàn)在國內(nèi)豪宅的發(fā)展還很滯后。上海一位世界500強(qiáng)CEO就跟我說，他每年的房補(bǔ)就有60萬元人民幣，可是卻找不到中意的房子?！倍『Ｉf。

　　據(jù)《世界經(jīng)理人周刊》調(diào)查人員介紹，中國現(xiàn)在豪宅建設(shè)的水平大致相當(dāng)于美國上世紀(jì)50年代的水平，在北京、上海等大城市，大致已經(jīng)達(dá)到美國的七八十年代的水平。

　　但是，越來越多的人開始認(rèn)為，媒體炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“豪宅熱”有相當(dāng)多的商業(yè)炒作成分。業(yè)內(nèi)有專家指出，“豪宅”一下子熱起來，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)商在尋找出路，在“生態(tài)”、“智能”之類概念紛紛出籠后，又推出了“豪宅”這個可供吆喝的新賣點(diǎn)。

　　豪宅熱銷還是滯銷

　　此次中國十大超級豪宅排行榜榜單中的深圳觀瀾湖高爾夫大宅項(xiàng)目，每幢售價(jià)都在1000萬元人民幣以上。今年5月，觀瀾湖高爾夫大宅正式開盤首推兩個小區(qū)，“現(xiàn)在已經(jīng)售出了六成，其中香港人和臺灣人分別占了60%和25%，剩下的都是大陸買主。他們中以工商界、財(cái)經(jīng)界和成功的專業(yè)人士為主，也有來自北京的買家?！彬E豪地產(chǎn)集團(tuán)行政總裁王羅桂華女士對記者說。

　　另據(jù)《北京現(xiàn)代商報(bào)》報(bào)道，今年北京西山美廬等一些價(jià)格高昂的別墅項(xiàng)目出現(xiàn)了排隊(duì)搶號的熱賣情景。被擱置了幾年的“城中別墅”——順景園最近開盤僅一個月，便以500萬元至6000萬元一套的價(jià)格，累計(jì)成交了13套。

　　據(jù)調(diào)查，目前北京的新增別墅不但六成以上的項(xiàng)目均價(jià)都在每平方米萬元以上，更有觀唐、西山美廬、順景園等一批產(chǎn)品都突破了每平方米2000美元的高價(jià)格門檻。

　　而一些經(jīng)濟(jì)界學(xué)者直言不諱地指出：中國目前城市商品房的空置率已接近50%。北京高檔商品房已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，并且這個泡沫可能還在增大。不斷出臺的調(diào)控政策正在將前一階段脫韁的房價(jià)“野馬”拉回到正常軌道。

　　豪宅對中國是好事還是壞事

　　“什么？美金？不是人民幣??？”一位前去北京碧水莊園看房的客人不好意思地告訴豪宅銷售人員他看錯了。這位先生看廣告時(shí)以為是2000多元1平方米，還送這么大的綠地花園，覺得非常值。可一詢問才弄清楚，原來是2000多美元1平方米。

　　中國豪宅的買主主要有四類人：香港人、臺灣人、在海外致富的華人、國內(nèi)的私營企業(yè)主和影視明星。這四類買主中，以前三類居多，

　　丁海森說，美國人因?yàn)槌跋M(fèi)而使豪宅的發(fā)展十分迅速。在美國，年薪20萬美元就可以住豪宅；而在中國，年薪要超過百萬元人民幣才能實(shí)現(xiàn)豪宅夢。而美國人的薪酬水平又非中國人可以相比。

　　有業(yè)內(nèi)人士粗略估算，未來1年至2年內(nèi)，北京單套總價(jià)500萬元以上的別墅，供應(yīng)量在5000套至7000套左右，總市值不下300億元。300個億意味著什么？對比一下北京1年的住宅銷售總額就會明白，去年的數(shù)字是458.2億元。和市場能夠消化的總量相比，這些“豪宅”所占有的資金比例明顯偏高。

　　世界經(jīng)理人資訊有限公司主席、諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主羅伯特·蒙代爾(RobertA.Mundell)教授曾經(jīng)問丁海森說，你們研究院怎么變成為富人服務(wù)的機(jī)構(gòu)了？也有人問，中國富豪能不能不住豪宅？還有有心人計(jì)算了一下，一棟豪宅可以資助1000個大學(xué)生，1萬個農(nóng)村失學(xué)兒童。

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　　丁海森不以為然，“我的想法剛好相反：有錢人就該住豪宅，駕名車！中國銀行里的存款有7萬億元，只有消費(fèi)才能拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展；開發(fā)商買地了，政府才有更多的錢改善教育。如果國內(nèi)沒有豪宅，富豪們的錢就會流到紐約、洛杉磯、舊金山等地。此外，事實(shí)上買豪宅的人70%～80%來自海外，這是吸引外資的一種途徑?！?/p>

　　豪宅是否符合中國的土地政策

　　中國十大超級豪宅排行榜的榜首作品“上海紫園”，斥資20億元，總占地面積4000畝，將近270公頃，平均每戶占地8畝左右，最大的達(dá)到20畝以上。上海紫園坐落在佘山國家旅游度假區(qū)核心區(qū)域，依山傍水，擁有13座島嶼。

　　在開發(fā)建設(shè)的初期，就有學(xué)者提出質(zhì)疑：“大面積的富人豪宅在中國是否合法？”上海紫園的開發(fā)商以主要為國外客商服務(wù)為理由開發(fā)高級豪宅。但土地資源是中國最稀缺的資源，不能因?yàn)槭菄獾南M(fèi)者，就可以給予特殊的國民待遇。北京大軍經(jīng)濟(jì)觀察研究中心主任仲大軍曾經(jīng)撰文指出：在中國的農(nóng)村，每戶農(nóng)民要想建房，宅基地最多不能超過100平方米，也就是1分多地。城市居民的住宅建設(shè)，國家土地局也是有一定規(guī)定的。然而面對超級資本，這種限制和限度是否就失效了？中國的土地政策是不是對普通百姓和大資本家分別實(shí)行兩種不同的國民待遇？在土地和風(fēng)景區(qū)這些稀缺資源上，國家對待私人資本的進(jìn)入一定要謹(jǐn)慎。

　　在旅游景點(diǎn)承包經(jīng)營上，也有質(zhì)疑。國務(wù)院辦公廳1995年頒發(fā)的《國務(wù)院管理工作的通知》第二條中規(guī)定：“風(fēng)景名勝資源屬國家所有，必須依法保護(hù)，各地區(qū)、各部門不得以任何名義和方式出讓或變相出讓風(fēng)景名勝資源及其景區(qū)土地?！币恍┖勒⒃陲L(fēng)景名勝區(qū)，已經(jīng)被批評為：風(fēng)景區(qū)不能成為富人的后花園。

　　有人對此措辭激烈地說，外商在中國并不是什么都可以購買。如果敞開口子，是不是跨國資本可以將中國的故宮買了去經(jīng)營？

　　京城豪宅里住著什么人

　　商界成功人士、香港明星、律師、IT精英

　　“紫玉山莊”的董事長黃紫玉說，這里的業(yè)主都屬于金字塔頂尖上的人，很多是廣東等地比較成功的商人和企業(yè)家，也有北京娛樂圈人士。有的業(yè)主一家就有好幾輛高檔名車。

　　光彩公寓的售樓小姐介紹，這里吸引了不少商界的成功人士，如CEO，還有一些“海歸”。有一對從國外回來的夫婦，購買了兩套500平方米的住宅。

　　東方銀座的售樓小姐透露，香港明星張柏芝在這里買了房。在東方銀座購房的大都為了投資，他們看中的是周邊發(fā)達(dá)的商業(yè)環(huán)境和便利的交通設(shè)施。

　　爵世·玫瑰園三期銷售人員介紹，來此購房者主要是律師、IT精英、房地產(chǎn)商等，山西大礦主也比較多。其中還有幾位大學(xué)教授。據(jù)了解，他們大多是研究工科的，手中承接了很多項(xiàng)目，也有的教授是從事教育產(chǎn)業(yè)的。

　　碧水莊園三期的別墅大約售價(jià)1700萬元一套，前來購買的主要是IT界商人、律師和房地產(chǎn)商?！跋愀圪彿空卟簧?，因?yàn)楸本┑貎r(jià)還是比香港低；演藝圈人士中有個別頂尖級人物來此，因?yàn)檠菟嚾θ耸侩m然收入不錯，但能一下投入幾千萬元的不多；外國人極少，因?yàn)楸本┑貎r(jià)不比國外低，只有想長期居住在北京的才來買?！变N售人員說。

　　地產(chǎn)巨頭看豪宅

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)：窮人應(yīng)希望富人多去買豪宅

　　我不認(rèn)為類似于“中國超級豪宅排行榜”這樣的東西有什么意義。

　　什么是豪宅？就是比一般房子好，各方面綜合因素高于平均水平的房子。但它的標(biāo)準(zhǔn)是不斷變化的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，以前被認(rèn)為是豪宅的房子可能現(xiàn)在就不是了。比如現(xiàn)在一些房子，只要帶私人電梯就稱為豪宅，可在國外，許多殘疾人家里的房子都帶著私人電梯呢！

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