日前，建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司有關負責人回答了記者的提問。

　　問：請您對《條例》作一個總體評價。

　　答：有人認為，《條例》中沒有細節(jié)描寫，能夠被順利操作的內容很少，物業(yè)服務中存在的諸如業(yè)主委員會選舉問題、新舊物業(yè)公司的更替問題、維修資金的管理和使用問題以及物業(yè)服務標準與服務費用等問題，《條例》都沒有提出解決辦法?！稐l例》雖規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的10項權利，但具體如何行使并不明確，等于給業(yè)主開了張空頭支票。

　　我們認為，我國東中西部社會經(jīng)濟發(fā)展很不平衡，不同地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的外部環(huán)境與具體情況差距很大，作為全國適用的《條例》，不可能就每一個具體問題作統(tǒng)一、細致的規(guī)定，從這一點看，《條例》的確比較“粗”。但是，籠統(tǒng)地說《條例》不具有操作性是不妥的。第一，在業(yè)主大會會議的召開及其決議的作出、前期物業(yè)管理階段建設單位的責任、物業(yè)服務合同的簽訂、物業(yè)的使用和維護等方面，《條例》作了比較詳細和符合實際的規(guī)定，具有較強的操作性。第二，《條例》雖然對首次業(yè)主大會會議上業(yè)主投票權的確定、物業(yè)管理區(qū)域的劃分、專項維修資金的收取、使用和管理等問題沒有作具體規(guī)定，但明確了相關具體管理辦法將由省、自治區(qū)、直轄市或者有關部門另行制定。第三，貫徹執(zhí)行《條例》不僅是《條例》本身，還包括根據(jù)《條例》制定的配套規(guī)章和地方性法規(guī)?！稐l例》給物業(yè)管理活動的規(guī)范提供了一個基本依據(jù)。在此基礎上，建設部已經(jīng)根據(jù)《條例》，頒布了《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》和《業(yè)主大會規(guī)程》，正會同或配合有關部門制定《住房維修資金管理辦法》，修訂《物業(yè)管理收費管理辦法》，正在進行《物業(yè)服務合同》、《前期物業(yè)服務合同》、《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》示范文本、《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的修訂工作，并在著手建立健全物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度，指導中國物業(yè)管理協(xié)會制訂《物業(yè)管理服務標準》。另外，《條例》頒布之后，各地也在按照《條例》精神，結合本地實際，制定或修訂地方性物業(yè)管理條例或辦法。這些配套法規(guī)和地方性法規(guī)和《條例》是一個系統(tǒng)的整體，使《條例》具有了更強的操作性。第四，物業(yè)管理活動中的問題，有的是直接適用《條例》進行規(guī)范，有的則由其他法律法規(guī)進行規(guī)范?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》、《公司法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《建設工程質量管理條例》等法律法規(guī)，都是規(guī)范物業(yè)管理活動的法律依據(jù)。

　　問：《條例》是否完全忽略了物權與業(yè)主大會的法律地位這兩個重要問題？

　　答：有人認為，物權和業(yè)主大會的法律地位是解決物業(yè)管理糾紛的兩個最核心的問題，而這兩個問題在《條例》中都沒有體現(xiàn)出來。《條例》若能在內容上為構造我國的財產(chǎn)制度起到一定的鋪墊作用，將是它最成功的地方，可惜它走的仍是行業(yè)管理模式，而不是法律模式。在有關物權的內容上，《條例》也只字未提。

　　對于《條例》沒有規(guī)定物權的問題，我們認為：物業(yè)管理的重要內容是對物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護和管理，因而牽涉到共用部位和共用設施設備權屬的劃分的問題，這個問題不解決，確實影響了物業(yè)管理法律關系的徹底理順。但這個問題的解決，屬于民事基本權利的確立和劃分的范疇，根據(jù)《立法法》規(guī)定的原則，只能以制定法律的形式來完成。目前我國《物權法》正在制定之中，《物權法》的出臺將解決這個問題?！稐l例》作為行政法規(guī)，不能將對物權關系的規(guī)范調整作為此次立法的對象和內容。從實際出發(fā)，《條例》先解決當前物業(yè)管理活動中的急需規(guī)范的問題，今后隨著國家物權法律制度完善，再對物權的有關問題加以規(guī)定，這樣的立法思路是可以接受的。對于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位的問題，有人提出，應當明確業(yè)主大會是法人或者自治組織的法律地位，這種觀點不妥。首先，業(yè)主大會沒有自己的財產(chǎn)，不能獨立承擔民事權利和民事義務，所以不是法人。其次，業(yè)主大會是業(yè)主基于對自有物業(yè)實施管理，必須達成一致意見而建立的一種共同意志形成機制，主要職能在于對物業(yè)管理共同事項（主要是財產(chǎn)性的事項）達成共同意志，因而也不是自治組織。而且，《條例》雖然沒有明確業(yè)主大會是法人或者自治組織的地位，但明確規(guī)定了業(yè)主大會應當代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，詳細規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的各項職責，已經(jīng)能夠充分保障業(yè)主大會在物業(yè)管理范圍內開展活動。另外，根據(jù)《立法法》的原則，自治組織的設立，只能通過制定法律的形式來完成，《條例》作為行政法規(guī)，不能明確業(yè)主大會是自治組織。

　　問：為何要對業(yè)主大會會議的召開作出比較嚴格的規(guī)定？

　　答：根據(jù)《條例》規(guī)定，業(yè)主大會會議應有物業(yè)管理區(qū)域內持有1／2以上投票權的業(yè)主參加，方可召開。業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1／2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過。有意見認為，實踐中多數(shù)社區(qū)連一年舉行一次會議都不能保證，此條規(guī)定可能會使本意要有效維護全體業(yè)主權利的規(guī)定流于形式。必須認識到，《條例》之所以做出這樣的規(guī)定，主要是為了體現(xiàn)大多數(shù)業(yè)主的共同意愿，避免開發(fā)商和少數(shù)業(yè)主委員會成員濫用權利，保護全體業(yè)主的共同財產(chǎn)和共同利益。共同財產(chǎn)和共同利益是構成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎。業(yè)主共同財產(chǎn)和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商機制來實現(xiàn)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理，就將共同財產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個業(yè)主利益的分散性與眾多業(yè)主利益的協(xié)調性之間實現(xiàn)均衡。業(yè)主加入共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。對于重大問題，如大家關心的選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)問題，審慎行事還是完全必要的。

　　另外，從國外的通常做法來看，大多也對業(yè)主大會（國外一般叫建筑物區(qū)分所有權人會議）決定的作出規(guī)定比較嚴格的條件。因而，《條例》對召開業(yè)主大會會議和作出決定規(guī)定了比較嚴格的條件。當然，規(guī)定嚴格的條件確實會給業(yè)主大會會議的召開和決定的作出帶來一定的困難。為了解決這個問題，《條例》對業(yè)主大會會議的召開作了靈活性規(guī)定，首先，業(yè)主大會會議可采用或集體討論或書面征求意見的靈活方式召開，其次，業(yè)主還可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。第三，《業(yè)主大會規(guī)程》作為《條例》的配套文件，規(guī)定了業(yè)主人數(shù)較多的，可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會，業(yè)主代表應當真實反映所代表的業(yè)主意愿。這些規(guī)定在保證業(yè)主大會作出的決定真實反映全體業(yè)主利益和意志的基礎上，增強了召開業(yè)主大會會議和作出決定的可操作性。

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