愛華網(wǎng)???? 據(jù)國際金融報報道，昨日，網(wǎng)上一條關(guān)于“取消商品房預(yù)售制”的消息引起人們的關(guān)注，受此消息影響，昨日地產(chǎn)股集體暴跌。對此，住建部新聞處發(fā)聲明稱，“取消商品房預(yù)售制”是謠言。據(jù)知情人士透露，此番傳出“取消期房預(yù)售”的說法也算“事出有因”。此前，中國社科院專家在有關(guān)報告中指出，在目前開發(fā)商商品房庫存量較大的條件下，適時取消期房預(yù)售有利于控制開發(fā)商資金鏈，促使其快建快銷。國務(wù)院督察組抵京調(diào)研后，此言論再度被炒作，進(jìn)而演化成取消期房預(yù)售的傳言。而事實(shí)上，本次國務(wù)院督察組的調(diào)研會議并未提及期房預(yù)售制度，核心討論還是在市場層面。
8月2日，在嚴(yán)苛的調(diào)控環(huán)境下，早已風(fēng)聲鶴唳的中國房地產(chǎn)行業(yè)再次傳出一則消息，稱由于近期各地樓市回暖觸動宏觀調(diào)控底線，為抑制房價反彈，中央擬取消地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售權(quán)。就在一周之前，中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展(2012年中)報告》中，就建議政府適時取消期房預(yù)售制度。昨天，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對此做出了澄清，稱相關(guān)傳言屬謠言。 商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為，其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。這種制度是從香港引入的，1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度。 據(jù)譚小芳老師了解，目前在國內(nèi)，商品房預(yù)售已經(jīng)成為了新房成交的主要方式，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的主要來源之一。譚小芳老師說：“全國來看，期房在整個新房成交占比大概在7成左右，預(yù)售款和定金大概占到了全部房地產(chǎn)開發(fā)資金的30%左右?！?p> 如果取消期房交易，將會對行業(yè)產(chǎn)生多大的影響，從股市的表現(xiàn)中可見一斑。取消預(yù)售制的消息一出，房地產(chǎn)股價應(yīng)聲而落，A股市場房地產(chǎn)板塊當(dāng)日大跌2.72%，位居跌幅榜首位，蘇寧環(huán)球(6.32,-0.16,-2.47%)、首開股份(10.15,-0.03,-0.29%)、招商地產(chǎn)(20.88,-0.18,-0.85%)、保利地產(chǎn)(10.47,0.17,1.65%)等跌幅超過9%；當(dāng)晚住建部辟謠之后，3日A股市場大盤小幅高開，地產(chǎn)股也迅速反彈，十點(diǎn)過后，地產(chǎn)股八成個股上漲，保利地產(chǎn)、萬科均飄紅。 其實(shí)，早在2009年，取消商品房預(yù)售制度的觀點(diǎn)就已經(jīng)被提出，但一直未被業(yè)界所認(rèn)可。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，預(yù)售制對中國房地產(chǎn)市場起了非常重要的作用，對房企提供巨大的資金保障。一旦取消，將對整個行業(yè)產(chǎn)生巨大影響，不僅危及企業(yè)生存，還將進(jìn)一步加深供需矛盾，進(jìn)而影響行業(yè)發(fā)展及整體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢。常清說：“目前預(yù)售制度如果取消的話，可能會造成兩方面的影響。一個是影響市場供應(yīng)。預(yù)售房在新房成交占比比較大，而且中國房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾是主要矛盾，如果供應(yīng)缺失的話，對房地產(chǎn)的波動會影響更大。還有一方面是對開發(fā)商，如果取消預(yù)售制度，對開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)、資金使用率、開工率造成一些影響，可能會迫使部分企業(yè)退出?！?p> 譚小芳老師認(rèn)為，雖然商品房預(yù)售制度不可能在短期內(nèi)取消，但和一些實(shí)行預(yù)售制的西方發(fā)達(dá)國家相比，我國的相關(guān)規(guī)定確實(shí)存在著一定的缺陷，未來需要加以完善。他說：“西方發(fā)達(dá)國家基本上都有預(yù)售制度，像美國、日本、德國都有。隨著我國預(yù)售制度的發(fā)展，基本上走的是西方國家這種道路，大部分都是吻合的，但是有一部分還是不太合理。比如說，在西方國家房款不是一次性付清的，根據(jù)建造程度可能完成建筑的30%付一部分款，完成50%再付另一部分，像我國這種一次性付清的方式可能存在著一定的風(fēng)險。我覺得這方面是未來我國預(yù)售制度發(fā)展需要借鑒的部分?！?p> 盡管“取消商品房預(yù)售制度”的謠言暫時被摁住了。但這一陣頗有沖擊力的風(fēng)波，不得不讓人再次審視“商品房預(yù)售”這項(xiàng)制度有沒有存在的必要，并且透過這個制度，看清房地產(chǎn)市場背后的利益博弈。 有人戲稱昨天的地產(chǎn)股是“10米跳臺奪冠”，領(lǐng)跌整個市場。原因就是，有傳言說要取消商品房預(yù)售房制度。所謂的預(yù)售房，也就是“期房”，這項(xiàng)制度是在1994年推出的，在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展初期建立這項(xiàng)制度的目的是扶持成長中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，降低它們的資金壁壘。現(xiàn)在將近18年時間過去了，這項(xiàng)制度還有存在的必要嗎？特別是在房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行到這個關(guān)鍵時刻。經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、中國社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)表示，房屋預(yù)售已經(jīng)沒有存在的必要了，而且現(xiàn)在是取消的最好時機(jī)。 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為。具體來說，習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的、沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證房屋稱為期房。 開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。這個制度即為商品房預(yù)售制度。我國商品房預(yù)售制度始于1994年。在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，建立預(yù)售制模式的目的是扶持成長中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，降低房地產(chǎn)企業(yè)資金壁壘。 譚小芳老師也認(rèn)為，這一傳言不靠譜，若真取消或刺激房價上漲，亦與穩(wěn)增長相悖。任志強(qiáng)表示，并沒有聽到北京要取消制度的消息，而且取消這個制度也不可能。華業(yè)地產(chǎn)董秘趙雙燕認(rèn)為：“取消預(yù)售，房價會漲得更快?！?p> 北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉也表示，短期內(nèi)，商品房預(yù)售制度不可能取消。在國務(wù)院調(diào)查組的會議中，并未提及這一制度的有關(guān)內(nèi)容?！耙员本槔谑鄣捻?xiàng)目中有95%以上的項(xiàng)目都是期房，雖然期房相比現(xiàn)房，對購房者有很多弊端，但是在目前的整體市場資金情況下，取消預(yù)售證的可能性非常小，而且影響會非常大?！睆埓髠ブ赋?，如果禁止預(yù)售，開發(fā)商的資金壓力將明顯增加，除少數(shù)國企和大房企外，其他企業(yè)的資金成本將大幅上漲，有50%的房企可能面臨被兼并或者倒閉的風(fēng)險。
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