愛華網(wǎng)?? “2012年，用一句話來(lái)概括卓越所做的，那就是跨上了百億的門檻?！?深圳卓越置業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)在接受時(shí)代周報(bào)記者專訪時(shí)表示，銷售額首次突破百億，對(duì)卓越而言是一個(gè)里程碑事件。 數(shù)據(jù)顯示，截至2012年末，卓越全年累計(jì)銷售金額為102億元，累計(jì)銷售面積為86.3萬(wàn)平方米，超過2012年全年70億元的銷售目標(biāo)。其中，銷售金額貢獻(xiàn)前三的子公司分別是深圳公司39億、青島公司20億以及上海公司17億。 據(jù)張遠(yuǎn)介紹，在全年銷售中，來(lái)自住宅業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)占到60%，商業(yè)寫字樓的銷售占比則為40%。 張遠(yuǎn)指出，寫字樓的銷售是2012年業(yè)績(jī)中的亮點(diǎn)。2012年上半年，卓越在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量不大的情況下?lián)屜热胧?，推出一向只租不售的深圳卓越?shí)際中心1號(hào)樓部分樓層，面向大客戶整層銷售。隨后，卓越位于上海以及青島的兩個(gè)寫字樓項(xiàng)目均整棟售出。 銷售出乎業(yè)界意料，除了市場(chǎng)松動(dòng)回暖的因素，張遠(yuǎn)認(rèn)為，更主要的是卓越在2012年初公司內(nèi)部所做出的包括組織價(jià)格、授權(quán)體系以及戰(zhàn)略目標(biāo)方向等一系列改革和調(diào)整，使得公司整體運(yùn)營(yíng)效率獲得較大提升，具體體現(xiàn)在項(xiàng)目的開發(fā)和銷售速度的明顯加快。 據(jù)張遠(yuǎn)透露，卓越在2011年啟動(dòng)的位于深圳、上海以及青島的五大城市綜合體項(xiàng)目，均進(jìn)展順利。預(yù)計(jì)2013年可以開始“小賣”，會(huì)率先向市場(chǎng)推出30億-40億元體量的產(chǎn)品。其中，深圳梅林卓越城項(xiàng)目將會(huì)在今年1月底開盤，位于深圳的崗廈項(xiàng)目，計(jì)劃于10月份推出，另外位于青島的項(xiàng)目可能也會(huì)在10月份開賣。 張遠(yuǎn)指出，五大綜合體項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)在明年大體量全面推出市場(chǎng)，卓越將在2014年迎來(lái)爆發(fā)期。按照在卓越五年發(fā)展規(guī)劃中，2014年銷售目標(biāo)將要達(dá)到200億元，相信屆時(shí)這五大項(xiàng)目將會(huì)對(duì)業(yè)績(jī)形成主要的支撐。 在全國(guó)化布局和拿地計(jì)劃上，張遠(yuǎn)表示，除了深耕目前已經(jīng)進(jìn)入的一、二線城市外，2013年卓越將會(huì)進(jìn)入籌劃多年的北京市場(chǎng)。 對(duì)于市場(chǎng)最為關(guān)心的IPO重啟問題，張遠(yuǎn)仍舊強(qiáng)調(diào)，當(dāng)卓越的真正價(jià)值能夠在資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，自然會(huì)走上市這條路。 對(duì)話卓越總裁張遠(yuǎn)：卓越是資本市場(chǎng)漏掉的一條大魚 時(shí)代周報(bào)記者：有一個(gè)非官方的數(shù)據(jù)，2011年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資總額已經(jīng)達(dá)到萬(wàn)億元的規(guī)模。經(jīng)過2010、2011年這兩年的大規(guī)模投資開發(fā)，2013年應(yīng)是商業(yè)地產(chǎn)落成和開業(yè)集中爆發(fā)的一年。您是否會(huì)擔(dān)心卓越面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？ 張遠(yuǎn)：商業(yè)地產(chǎn)的這個(gè)問題其實(shí)也是我最擔(dān)心的。我常跟人講，商業(yè)地產(chǎn)有風(fēng)險(xiǎn)，入市須謹(jǐn)慎。我認(rèn)為有兩個(gè)方面需要引起業(yè)界的重視：一是商業(yè)地產(chǎn)的供給，實(shí)際上很多是由地方政府臆想出來(lái)的，并非是和市場(chǎng)需求相匹配出來(lái)的結(jié)果。地方政府認(rèn)為城市相對(duì)中心一點(diǎn)的地方，都需要有商業(yè)、寫字樓、酒店，這樣迫使開發(fā)商只能選擇綜合體用地；另一方面，則從需求方來(lái)講，就是電商對(duì)傳統(tǒng)實(shí)體店的沖擊，目前，比較大型的中低端零售商業(yè)店現(xiàn)在明顯感覺到電商的沖擊。那么，今后我們建立的商場(chǎng)，可能更多是作為產(chǎn)品的展示廳而不是作為銷售點(diǎn)，這樣的話它的商業(yè)價(jià)值可能會(huì)面臨一個(gè)重估問題。 時(shí)代周報(bào)記者：也就是說，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)已經(jīng)開始過剩了？ 張遠(yuǎn)：對(duì)。我認(rèn)為，這兩個(gè)方面總的來(lái)說是，供給方有供給過度的風(fēng)險(xiǎn)，它不是市場(chǎng)形成的供給。而需求方受到電商的沖擊，對(duì)商場(chǎng)的需求會(huì)有一個(gè)急劇的下降。 時(shí)代周報(bào)記者：市場(chǎng)過剩對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)空間會(huì)造成怎樣一個(gè)擠壓？ 張遠(yuǎn)：過剩肯定會(huì)是少賺錢?？梢哉f，未來(lái)十年商業(yè)地產(chǎn)是決定中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成敗的關(guān)鍵。誰(shuí)能把商業(yè)地產(chǎn)做好，誰(shuí)就能走在前面。誰(shuí)在這方面陷進(jìn)去了或者說控制不好，它面臨失敗的可能性就會(huì)很大。說的危言聳聽一點(diǎn)，這可能是一個(gè)坑。 時(shí)代周報(bào)記者：您剛才提到電商對(duì)零售商的沖擊，商場(chǎng)的功能也正在發(fā)生一些變化。那么，卓越對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)在會(huì)有一個(gè)什么樣的變化，就是它在設(shè)計(jì)定位功能上，會(huì)具體做哪些調(diào)整？ 張遠(yuǎn)：我覺得這應(yīng)該是開發(fā)商，各個(gè)樓盤都必須要考慮的一個(gè)事情。傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)肯定會(huì)發(fā)生變化，傳統(tǒng)的商場(chǎng)形態(tài)或者運(yùn)營(yíng)模式也在發(fā)生變化。那么，作為它的載體商場(chǎng)，我覺得應(yīng)該做一些相應(yīng)的調(diào)整，這個(gè)需根據(jù)不同的項(xiàng)目而定。我們目前在做的幾個(gè)項(xiàng)目都是原來(lái)設(shè)計(jì)的，當(dāng)時(shí)也考慮到了一些變化，但是現(xiàn)在很多的變化它不一定全部都考慮到了。但總的來(lái)說，卓越的產(chǎn)品還是趕得上市場(chǎng)變化的，因?yàn)槲覀儺吘棺咴谇懊妗?p> 時(shí)代周報(bào)記者：目前，卓越除了已經(jīng)進(jìn)入的深圳、上海、武漢、長(zhǎng)沙這些城市，未來(lái)會(huì)考慮進(jìn)入哪些城市？ 張遠(yuǎn)：2013年的重點(diǎn)主要是深耕已經(jīng)進(jìn)入的城市，這是我們的戰(zhàn)略目標(biāo)，定位非常清楚。但今年卓越會(huì)有一個(gè)比較大的動(dòng)作，那就是進(jìn)入北京。我們已經(jīng)等了很多年。 時(shí)代周報(bào)記者：目前關(guān)于城鎮(zhèn)化的討論很熱烈，近年房企都在競(jìng)相進(jìn)入一些三四線城市。但最近看到相關(guān)的報(bào)道，一些房企進(jìn)去又退出來(lái)了，因?yàn)闆]錢賺利潤(rùn)低，這是為什么，以及卓越未來(lái)是否會(huì)考慮進(jìn)入三四線城市？ 張遠(yuǎn)：因?yàn)槌擎?zhèn)化是一個(gè)社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，房地產(chǎn)是一個(gè)市場(chǎng)概念，最后還是根據(jù)市場(chǎng)來(lái)定。中央要發(fā)展城鎮(zhèn)化它有一大套的政策，這些政策本身是與民生相關(guān)的，住宅只是民生的一部分，更多的可能是老百姓希望能讓它進(jìn)城，房子雖然是最基本的但是還有別的東西，政府要把這些東西給出來(lái)，它才能進(jìn)，你不給它是不能進(jìn)。 卓越主要定位還是CBD開發(fā)，目前還沒有太關(guān)注三四線城市。我們?cè)谏弦惠喚蜎]進(jìn)去，未來(lái)是否會(huì)進(jìn)入還得看機(jī)會(huì)、看項(xiàng)目。房地產(chǎn)市場(chǎng)很大，但實(shí)際分類也很細(xì)。企業(yè)要根據(jù)自己的定位，各自發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)。卓越發(fā)展這么多年，沉淀了一些自己的經(jīng)驗(yàn)，它不一定要到三四線去。 謹(jǐn)慎持有商業(yè)地產(chǎn) 時(shí)代周報(bào)記者：業(yè)界有這么一句話叫“北SOHO，南卓越”。SOHO在以前商業(yè)地產(chǎn)基本都是以出售為主，但它目前正逐漸加大持有物業(yè)比例，轉(zhuǎn)向“持有模式”。而卓越大部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過去以自持為主，這兩年則拿出一些來(lái)開始出售。像這種“以住養(yǎng)商”的組合是不是發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)較為主流的模式？ 張遠(yuǎn)：用一句話概括，那就是市場(chǎng)選擇的結(jié)果。企業(yè)初始一些戰(zhàn)略，實(shí)際上有可能是臆想出來(lái)的，但最終市場(chǎng)選擇的結(jié)果可能更適合國(guó)內(nèi)的房企去作出選擇。因?yàn)?，（商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目）租有租的好處、同時(shí)也存在租的壓力，售有售的好處也有售的壓力?？赡芤恍╉?xiàng)目賣了馬上就后悔，但是全部持有公司的現(xiàn)金流又會(huì)有問題。因此我覺得這還是一個(gè)市場(chǎng)選擇的結(jié)果。 時(shí)代周報(bào)記者：那卓越在商業(yè)地產(chǎn)自持上是怎么考慮的，未來(lái)還會(huì)不斷地增加持有的比例？ 張遠(yuǎn)：應(yīng)該是的，商業(yè)地產(chǎn)自持比例會(huì)逐漸提升至20%。但我覺得商業(yè)地產(chǎn)持有多少，還是與資本結(jié)構(gòu)、債務(wù)結(jié)構(gòu)是相關(guān)的。隨著開發(fā)能力的提高、資本積累的增加，企業(yè)持有的能力應(yīng)該會(huì)上升。 時(shí)代周報(bào)記者：那這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)自持比例上升的過程是否會(huì)很慢？像香港新鴻基商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，其50%：50%的這種比例的形成就用了將近二十年的時(shí)間。 張遠(yuǎn)：包括香港、美國(guó)等一些典型的地產(chǎn)公司，我們都研究過，公司都有自己轉(zhuǎn)型期、過渡期，這個(gè)過渡期長(zhǎng)的有二三十年，短的五年十年的也有。我覺得快慢，還是要根據(jù)具體公司的發(fā)展，根據(jù)不同項(xiàng)目來(lái)選擇。首先，我覺得香港市場(chǎng)具備基本的條件吧。香港是一個(gè)國(guó)際化大都市，金融等服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，所以寫字樓的需求自然就多。中國(guó)雖然很多城市都在提要建成國(guó)際大都市，但今后不可能有一百個(gè)城市能發(fā)展得像香港那樣的規(guī)模，可能就只有幾個(gè)城市。因此，我覺得在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的持有上還是要慎重的。 時(shí)代周報(bào)記者：另外在不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)的渠道上，香港資本相對(duì)比較成熟一些？ 張遠(yuǎn)：對(duì)，在商業(yè)地產(chǎn)這塊香港的資本對(duì)接相比國(guó)內(nèi)要好很多。我認(rèn)為，第一要有市場(chǎng)，第二要有資本，這是談“持有”兩個(gè)字根本的假設(shè)，離開這兩個(gè)假設(shè)談持有，我覺得是自?shī)势錁贰?p> 資本市場(chǎng)漏掉的大魚
時(shí)代周報(bào)記者：目前，卓越大部分的資金來(lái)源還是主要依賴銀行貸款。卓越要把規(guī)模做上去、提高整體開發(fā)速度，不能單純只靠銀行貸款這個(gè)融資渠道。那卓越在資金渠道這一塊是怎么考慮的？ 張遠(yuǎn)：規(guī)模化也不一定要成倍成倍的規(guī)?；?，卓越現(xiàn)在提出的目標(biāo)是每年復(fù)合增長(zhǎng)40%，這應(yīng)該說還是比較謹(jǐn)慎的。 另外，卓越在資金這一塊一直是很謹(jǐn)慎的。目前我們?cè)趪?guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)信托、基金等方面也做了一些嘗試，像信托就做過幾例，但我們大部分信托都是提前還款。此外，則是考慮對(duì)接資本市場(chǎng)。當(dāng)年赴港IPO還差三天就上市，但最終我們選擇退出來(lái)。我之前也說過，當(dāng)企業(yè)從資本市場(chǎng)獲得資金成本要高于從別的資金市場(chǎng)獲得資金成本，我何必要進(jìn)入資本市場(chǎng)。當(dāng)然，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)非常重要，有資本市場(chǎng)對(duì)接，肯定能夠促進(jìn)更大的發(fā)展。成為上市公司，從企業(yè)管治各方面都會(huì)得到強(qiáng)化，我們的客戶、合作者對(duì)卓越的信心也會(huì)增強(qiáng)。卓越也一直沒有放棄上市這個(gè)機(jī)會(huì)。此外，但總的來(lái)講，目前思路還沒有打開，謹(jǐn)慎點(diǎn)還是好的。 時(shí)代周報(bào)記者：目前，卓越是否有考慮重啟香港IPO？ 張遠(yuǎn)：我剛才講了，當(dāng)我們意識(shí)到價(jià)值能夠在資本市場(chǎng)上真正實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，卓越是隨時(shí)可以上市的。實(shí)際上，資本市場(chǎng)對(duì)卓越一直是有看法，說在大陸房企行業(yè)里面漏掉的唯一一條大魚就是卓越。因?yàn)橘Y本市場(chǎng)的操盤者也想賺錢，但我們認(rèn)為價(jià)格不合算就不賣了，因?yàn)槲冶緛?lái)可以賣十塊錢，我干嗎要賣五塊錢？目前，主要還是要看資本市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，當(dāng)我們的價(jià)值能夠?qū)崿F(xiàn)的時(shí)候，卓越還是會(huì)走上市這條路的。
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