愛華網(wǎng)?? 名不見經(jīng)傳的金輪天地控股有限公司（01232.HK,以下簡稱“金輪天地”）1月16日正式在港交所掛牌，成為2013年首個在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)商。這是繼旭輝和新城控股2012年底登陸港交所后，又一家成功在港IPO的內(nèi)地房企，但相較于前兩者，“迷你型”的金輪天地?zé)o論從企業(yè)規(guī)模還是融資金額來說，均無法望其項背。 2009-2011年，金輪天地年收入均在5億元左右，2012年上半年收入也才6.63億元，但由于打著地鐵商住概念，招股期間卻受到香港投資者的追捧。盡管如此，其后續(xù)可持續(xù)發(fā)展的潛力可能將受困于地鐵沿線優(yōu)質(zhì)土地的獲得情況。 商住+地鐵概念 1994年4月，金輪集團(tuán)主席王欽賢在南京成立南京金輪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。這是一家不折不扣的家族企業(yè)，其兒子王錦輝為行政總裁，王錦強(qiáng)為副總裁，王欽賢的妻子、妹妹、妹夫、外甥等要么是公司股東，要么在公司擔(dān)任高層。 對于金輪天地，南京多位業(yè)內(nèi)人士均表示對這家開發(fā)商知之甚少，甚至少有聽聞其開發(fā)的項目，網(wǎng)上可以查閱的金輪天地的資料也寥寥無幾。南京網(wǎng)博機(jī)構(gòu)總經(jīng)理孫海告訴時代周報記者：“金輪開發(fā)的項目體量都很小，包括旗艦項目金輪國際廣場，總建筑面積僅9.8萬平方米。金輪天地只能算南京的二流企業(yè)，看不懂它的上市?！?p> 招股說明書顯示，金輪天地的項目位于江蘇南京和揚(yáng)州、湖南株洲三個城市，成立至今開發(fā)的項目不超過10個。2009年至2012年6月30日止，收益及溢利主要來自金輪國際廣場、金輪星城、金輪華爾茲及金輪時代廣場。金輪天地2010年純利為2.93億元、2011年純利為5.13億元。2012年上半年，收入6.63億元，凈利潤僅1.99億元，凈負(fù)債率15%。 此次金輪天地發(fā)行股份數(shù)量為4.5億股，由于市場投資者反映積極，截至1月15日，金輪天地公開發(fā)售部分超額認(rèn)購達(dá)80.41倍，最終發(fā)行價逼近1.72港元的上限，每股達(dá)1.68港元，按發(fā)行4.5億股計算，共集資7.56億港元。 金輪天地的業(yè)務(wù)模式為銷售商業(yè)及住宅物業(yè)，出租及經(jīng)營管理由其自身或第三方擁有的商用物業(yè)，在策略上保留選定購物商場的長期所有權(quán)以獲得經(jīng)常性租金收入及長期財政實力，并出售辦公室、住宅物業(yè)及酒店式公寓組合以獲得資本增長。截至2012年6月30日，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)及物業(yè)租賃與經(jīng)營管理業(yè)務(wù)所占比重為55.2%及44.8%，收益分別為92.8%及7.2%。 其住宅業(yè)務(wù)主要為剛需，截至2012年9月30日，已竣工及開發(fā)中的可銷售總建筑面積中約81%為中小戶型普通商品房。 緣何這樣一個沒有業(yè)績規(guī)模的內(nèi)地房企會受到追捧？中指研究院南京分院總經(jīng)理曹旭東向時代周報記者表示，金輪天地區(qū)別于其他地產(chǎn)股的是，并不是以純粹地產(chǎn)商身份IPO，而是加入了地鐵概念，其業(yè)務(wù)策略是開發(fā)連接或鄰近高人流量的地鐵站及交通樞紐的商住項目，一般加入步行街等特色，街道兩旁設(shè)有商店，吸引大量人流，并且經(jīng)營租賃地鐵商鋪。 “這種業(yè)務(wù)一般是國企或政府下面的市政建設(shè)企業(yè)來操作，某種程度上是一本萬利的，雖然它規(guī)模和影響力不大，但如果能拿到很多這樣的業(yè)務(wù)，容易賺錢，又比較穩(wěn)健，未來業(yè)績也會有支撐?！辈苄駯|說。 金輪天地開發(fā)的金輪國際廣場、金輪時代廣場、金輪新都匯及金輪星光名座都屬于此類地鐵概念項目，合共占截至2012年9月30日止全部已竣工物業(yè)和開發(fā)中物業(yè)總建筑面積的55.1%。同時，金輪天地持有物業(yè)為6.39萬平方米。據(jù)了解，金輪國際廣場從2009年運(yùn)營開始出租率為95%以上。 金輪天地目前已成為南京地鐵商用物業(yè)項目的長期伙伴，2012年5月，還與南京地鐵就開發(fā)中國藥科大學(xué)地鐵站上蓋的商住項目簽訂了意向書。據(jù)時代周報記者了解，金輪天地還將通過合營公司租賃及管理由南京秦淮河建設(shè)開發(fā)有限公司擁有的位于長虹路的一棟商業(yè)綜合樓，預(yù)期將于2014年竣工，合作期30年。 土地儲備風(fēng)險 截至2012年9月30日，金輪天地土地儲備總建筑面積28.4萬平方米，總估值51.83億元。其中，已竣工未出售的房地產(chǎn)總建筑面積6.7萬平方米，估值7.02億元；已竣工投資物業(yè)6.4萬平方米，估值29.78億元，未售開發(fā)中物業(yè)13.5萬平方米，估值12.43億元，開發(fā)中以供持作投資物業(yè)1.8萬平方米，估值2.6億元。 這意味著，金輪天地所有土儲均在已開發(fā)或開發(fā)中，沒有其他任何土地作為未來開發(fā)用途，當(dāng)前土儲只足夠未來2-3年發(fā)展，倘若2013年底前，未能找到及收購合適土地，將無任何可供開發(fā)的新物業(yè)。 “土地儲備代表房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展?jié)摿Γ疠喬斓氐暮罄m(xù)發(fā)展?jié)摿τ邢??！睎|方證券分析師張奇認(rèn)為。
王欽賢在出席上市儀式后表示，集團(tuán)現(xiàn)時的項目，位處城市及農(nóng)村的各占一半，未來會于鐵路沿線，包括地鐵及火車站附近發(fā)展項目。 金輪天地集團(tuán)財務(wù)總監(jiān)陳偉健稱，預(yù)計今年銷售目標(biāo)達(dá)10億-15億元，較去年上升50%。土地儲備方面，今年將有6個新項目，其中3個已經(jīng)簽訂合約，6個項目共增加62萬平方米土儲，令集團(tuán)土地儲備增至100萬平方米。 據(jù)悉，金輪天地此次融資50%用于撥付新項目資金、40%用于撥付開發(fā)中項目的開發(fā)資金，10%用于運(yùn)營資金及其他一般企業(yè)用途。 即便有足夠資金獲得土儲，但金輪天地的競爭對手包括大型全國性及區(qū)域型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，金輪天地未必能按合理成本為未來項目找到或收購合適地盤。 金輪天地長期以來成功的關(guān)鍵因素之一就是以極具競爭力的成本收購優(yōu)質(zhì)土地，從2007年起每年謹(jǐn)慎拿一塊地，2009年、2010年、2011年、2012年上半年，其平均土地成本占平均售價的14.5%、18%、14.6%、14.1%。 但這其中不乏有違規(guī)操作獲取土地的行為。2011年，南京地鐵邀請金輪天地競投金輪新都匯項目土地，并沒有按轉(zhuǎn)讓國有資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)則在指定交易中心就轉(zhuǎn)讓進(jìn)行掛牌出讓程序，該地價1.56億元，現(xiàn)已開發(fā)，這暗含了可能被判決轉(zhuǎn)讓無效的風(fēng)險。 金輪天地稱，以后每年收購可能超過1塊地，預(yù)期2013年及2014年分別收購三幅及兩幅土地。
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