愛華網(wǎng)???? 三十年河?xùn)|，三十年河西。 以復(fù)合地產(chǎn)立名的中國奧園地產(chǎn)集團股份有限公司（003883.HK，下稱“奧園地產(chǎn)”），大器早成，一度幾乎站在了行業(yè)的巔峰，但是之后卻深受與中體產(chǎn)業(yè)分家、貸款擔保黑洞等打擊，上市一度擱淺。等趕上2007年上市末班車后，卻時過境遷，市場競爭已愈發(fā)激烈。好不容易想要重整旗鼓，卻又陷入了“長安8號”漩渦……一直以來，如何復(fù)興成了其發(fā)展的最大難題。 不過，近年來，其借助養(yǎng)生地產(chǎn)的概念，奧園地產(chǎn)準備東山再起，先后在南沙、中山、沈陽開發(fā)了養(yǎng)生住宅產(chǎn)品，又花費了超20億元打造華南首席養(yǎng)生商業(yè)綜合體—奧園養(yǎng)生廣場，并且投資20億元，押寶株洲的奧園·神農(nóng)養(yǎng)生城。此外，目前的土地儲備中不少也將發(fā)展為養(yǎng)生地產(chǎn)。集中兵力突擊養(yǎng)生地產(chǎn)，成了奧園復(fù)興之戰(zhàn)的關(guān)鍵一役。 復(fù)興難題 奧園地產(chǎn)很早出道，卻起了個大早趕了個晚集。 1996年，奧園地產(chǎn)董事長郭梓文開創(chuàng)金業(yè)地產(chǎn)，品牌項目“金業(yè)別墅花園”推出后也一度熱銷。1998年，奧園地產(chǎn)在番禺洛溪打造“廣州奧林匹克花園”，因此而聲名大噪，并以“體育地產(chǎn)”立名?？上Ш镁安婚L，2002年，中國奧委會發(fā)出要求控制奧林匹克的品牌使用權(quán)，廣東金業(yè)集團便決定抽身，注冊成立了廣東奧園集團。2003年，奧園地產(chǎn)欲借殼上市卻深陷貸款擔保黑洞的漩渦，令上市計劃擱淺。然而禍不單行，此后，資金鏈欲斷裂、骨干紛紛離職的打擊接踵而來。2004-2006年，奧園地產(chǎn)的收入分別為2.15億元、8.55億元和8.84億元。 2007年10月，奧園地產(chǎn)趕上了上市的末班車。不過，時過境遷，與郭梓文同一時期的一些地產(chǎn)公司早已崛起，新秀也輩出，擺在奧園面前的是一道復(fù)雜的復(fù)興難題，而奧園地產(chǎn)的第一個對策就是增加土地儲備。 2007年奧園地產(chǎn)的銷售業(yè)績是25億元，截至2008年3月31日，奧園地產(chǎn)可動用資金總額為112億元，剔除掉當年預(yù)計需投入資金總額29億元外，全年可動用凈現(xiàn)金額達83億元，而這些資金，大部分也是為奧園地產(chǎn)買地所用。 為重整旗鼓，從2008年4月初開始，奧園地產(chǎn)開始高調(diào)圍獵土地，不過因為土地公開招拍掛市場競爭太過激烈，奧園地產(chǎn)的大部分土地都是以收購項目公司、收購其他房企股權(quán)、合作開發(fā)等形式為主，低價拿地。 盡管奧園地產(chǎn)上市后已啟動全面擴張戰(zhàn)略，但是除大本營廣州外，奧園的外拓還僅是一些二、三線城市，其也意欲通過一線城市的高端產(chǎn)品布局，來豐富與提升公司的產(chǎn)品線。另一方面，受金融危機的影響，奧園2008年的銷售額僅為6.2億元，而與其同時上市的房企卻銷售過百億元，拿下有影響力的項目、博得資本市場的青睞，成為奧園地產(chǎn)的當務(wù)之急。而彼時遠在北京的長安8號因為債務(wù)危機陷入了困境，這給了奧園地產(chǎn)可乘之機。
2009年7月，奧園地產(chǎn)接手長安8號，以3.7億元的代價，收購北京世紀協(xié)潤地產(chǎn)41.33%股份，獲得該樓盤操盤權(quán)。郭梓文一度對長安8號寄予了厚望，希望長安8號項目在未來的3年內(nèi)，能為奧園地產(chǎn)帶來超過120億元的銷售回款。 不過，長安8號身世坎坷，是個著名的爛尾樓，股權(quán)錯綜復(fù)雜，亦債務(wù)纏身。為此，奧園地產(chǎn)投入了大量的精力財力，最終心力交瘁。長安8號于2010年3月開盤，當年下半年卻又陷入了退房糾紛。各種狀況之下，今年4月，奧園地產(chǎn)最終選擇放棄早已不堪承受其夢想的該項目。截至彼時，長安8號也僅貢獻了10億元。 重心轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn) 11月中旬，奧園地產(chǎn)發(fā)布雙月通訊，稱長安8號的出售事項已于10月31日完成，已回籠資金逾32億港元。從2009年7月高調(diào)參與該項目到如今低調(diào)退場，雖然奧園官方回應(yīng)是： “集團的決定主要以內(nèi)地物業(yè)市場環(huán)境及股東利益為大前提。” “長安8號已經(jīng)出售了，所有問題包括債務(wù)也與我們公司一點關(guān)系都沒有了?！眾W園地產(chǎn)首席財務(wù)官梁又穩(wěn)對時代周報記者表示。 奧園地產(chǎn)否認這與資金鏈有關(guān)?！凹瘓F2012年6月30日持有之現(xiàn)金及銀行存款約48.7億港元，負債比率為11.1%。我們相信，是次出售北京項目的32.3億港元資金回籠，進一步加強了集團原已穩(wěn)健的現(xiàn)金流，使集團處于更有利位置，繼續(xù)推動業(yè)務(wù)發(fā)展計劃，更能把握機會，增加土地儲備。”奧園地產(chǎn)在雙月通訊中如是表示。 盡管如此“不差錢”，但是11月15日，奧園地產(chǎn)宣布，集團及附屬公司擔保人已在11月14日同瑞銀簽訂購買協(xié)議，將發(fā)行于2017年到期的1.25億美元13.875%優(yōu)先票據(jù)。該發(fā)行票據(jù)估計所得款項凈額約為1.18億美元。11月23日，其又發(fā)布公告稱，已向香港聯(lián)合交易所有限公司提出申請，以批準票據(jù)僅向?qū)I(yè)投資者發(fā)行債務(wù)證券的形式上市及買賣。 “這也是我們第一次發(fā)行票據(jù)，所得資金有很多用途，比如支持我們項目營運，增加土地儲備等?！绷河址€(wěn)對時代周報記者表示。 一系列動作，由此可見奧園地產(chǎn)增加土地儲備、全面擴張的決心?！跋拶徍螅瑠W園地產(chǎn)實施商住雙線發(fā)展，但是更多地是往商業(yè)地產(chǎn)傾斜。”奧園地產(chǎn)的一位員工對時代周報記者表示。查詢奧園地產(chǎn)半年報發(fā)現(xiàn)，其商業(yè)物業(yè)的銷售比重已經(jīng)達到了52%。 而在這些商業(yè)項目中，目前風(fēng)頭正盛的是奧園養(yǎng)生廣場。 養(yǎng)生突圍 番禺中心醫(yī)院北側(cè)的一塊地，并不起眼，是去年5月，奧園地產(chǎn)以底價5.2億元競得，不過，奧園地產(chǎn)卻以養(yǎng)生概念將其打造成奧園養(yǎng)生廣場，并獲政府保駕護航。 奧園地產(chǎn)為開發(fā)這個項目耗費了逾20億元。2012年3月，該項目獲批番禺區(qū)政府“2012年度重點項目”，而在宣傳上，該項目更是毫不避諱地直言“在政府支持下，奧園養(yǎng)生廣場不限購、不限貸，專享多項政策優(yōu)勢”。 目前，二期項目建設(shè)已到了封頂階段，施工的外墻上，“兩成首付，即將熱售”、“不限售、不限貸”的標語十分惹眼。據(jù)了解，該項目已取得了預(yù)售證，即將開售。 “我們一期開盤是在1月份，首推的是百余套商鋪，已經(jīng)賣完。二期包括商鋪和公寓，估計是在近期開盤。我們具體開業(yè)日期是在2014年?！痹擁椖夸N售經(jīng)理劉志勇對時代周報記者表示。不過，陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，一期還有3套未售。 實際上，這不是奧園的第一個養(yǎng)生產(chǎn)品，早在2008年，其就開始打造南沙養(yǎng)生園，只不過，南沙養(yǎng)生園的由來，頗為曲折。 2008年，南沙奧園項目的兩個企業(yè)購樓客戶因受金融海嘯的影響，不能按時繳付余款，因此提出了以該物業(yè)抵消其應(yīng)付余款的和解辦法。當時，奧園地產(chǎn)有考慮過采取法律手段追回欠款，但是考慮到一般結(jié)案時間需要兩三年，項目大廈空置反而對南沙奧園的銷售和發(fā)展極為不利，于是以對方未付款的物業(yè)抵消其應(yīng)付款，并收購對方已付物業(yè)，將該整體物業(yè)改造成商業(yè)項目—“養(yǎng)生園”，并以這個為賣點來推動南沙奧園項目的整體銷售。 經(jīng)過此番改頭換面后，南沙奧園項目銷售加速，2009年一季度的銷售額就相當于2008年全年的銷售額，價格也迅速上漲，2009年3月份的銷售均價比1月份提高了16.7%。 嘗到甜頭后，奧園地產(chǎn)重點發(fā)展其養(yǎng)生地產(chǎn)。并在2010年2月公開正式推廣其養(yǎng)生理念。而分別于2010年9月、10月開售的中山奧園、沈陽奧園國際城等綜合社區(qū)項目也打出養(yǎng)生地產(chǎn)的概念，并且反響不錯。去年6月，醞釀已久的南沙養(yǎng)生園也被冠以“華南最大的養(yǎng)生城”名號開始營業(yè)。 去年7月，奧園地產(chǎn)總裁助理王曙煜強調(diào)，奧園現(xiàn)在傾力打造的是養(yǎng)生地產(chǎn)。 今年8月30日，奧園以近7.08億元競得湖南株洲神農(nóng)城3號地塊，刷新了今年株洲商住用地成交總價紀錄。奧園地產(chǎn)計劃將其打造成奧園?神農(nóng)養(yǎng)生城，該項目計劃總投資超過20億元，5年內(nèi)完成。不過，有業(yè)內(nèi)人士稱，這是在押寶，以株洲作為進入湖南的橋頭堡，目前來看未必是一個好的選擇。株洲作為工業(yè)城市，無論從發(fā)展空間還是知名度上都有很大局限。 “我們現(xiàn)在主要是商住雙線發(fā)展。養(yǎng)生地產(chǎn)我們一直在做，也一直在研究養(yǎng)生地產(chǎn)概念。”梁又穩(wěn)對時代周報記者表示。
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