愛(ài)華網(wǎng)???? 擅長(zhǎng)利用資本市場(chǎng)的瑞安集團(tuán)主席羅康瑞，或再次通過(guò)分拆商業(yè)物業(yè)上市來(lái)緩解旗下公司瑞安房地產(chǎn)有限公司（00272.HK）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“瑞房”）面臨的債務(wù)。 1月9日，羅康瑞正式對(duì)外宣布，瑞房分拆旗下商業(yè)物業(yè)的具體計(jì)劃：負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理的中國(guó)新天地將于3月1日起獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。 由瑞房所開(kāi)發(fā)的上海新天地、企業(yè)天地、重慶以及武漢等成熟商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都將以市場(chǎng)價(jià)格出售給中國(guó)新天地。首期注入到中國(guó)新天地的資產(chǎn)，包括上海新天地、上海虹橋、武漢天地、重慶天地等較為成熟的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。 自前年辭任瑞房行政總裁一職后，羅康瑞本人將再度“出馬”擔(dān)任新公司的董事會(huì)主席。此外，瑞房相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，前香港賽馬會(huì)行政總裁黃至剛、前香港機(jī)場(chǎng)管理局財(cái)務(wù)執(zhí)行董事黎永昌以及原高盛集團(tuán)一般合伙人曾國(guó)泰將加盟新公司，擔(dān)任新天地公司的獨(dú)立非執(zhí)行董事。 “目前，中國(guó)新天地正在等待一個(gè)適當(dāng)時(shí)機(jī)上市，以體現(xiàn)公司優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。”在當(dāng)日宣布分拆計(jì)劃的一個(gè)小型媒體會(huì)上羅康瑞表示，中國(guó)新天地的分拆上市計(jì)劃仍在積極推進(jìn)中，但仍沒(méi)有得到最終的批準(zhǔn)，將會(huì)根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境來(lái)決定上市的節(jié)奏。 通過(guò)分拆上市，承受巨大資金壓力的瑞房可獲得喘息之機(jī)—多年投入積壓大量資金商業(yè)物業(yè)將獲得一個(gè)套現(xiàn)、自籌資本的平臺(tái)。而商業(yè)物業(yè)獨(dú)立上市后，瑞房將會(huì)騰出資金和精力來(lái)進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)?？梢坏┓植鹕鲜?，瑞安系便擁有3個(gè)上市公司，業(yè)務(wù)交叉重疊的局面在所難免。如何整合資產(chǎn)、公司重新定位分工的問(wèn)題，將再次擺在瑞安管理層面前。 新天地上市待價(jià)而沽 盡管瑞房高調(diào)宣布了這一分拆計(jì)劃，但新天地何時(shí)上市仍在待價(jià)而沽。 大半年前，瑞房正式宣布這一醞釀多年的分拆計(jì)劃—成立全資附屬公司中國(guó)新天地，并向香港聯(lián)交所提交上市申請(qǐng)。在此次新聞發(fā)布會(huì)上，對(duì)于募資規(guī)模以及上市具體時(shí)間表，瑞安高管層仍舊沒(méi)有透露確切的信息。 “中國(guó)新天地的大股東仍是瑞房，預(yù)計(jì)占中國(guó)新天地約50%的股份。何時(shí)上市，關(guān)鍵要看市場(chǎng)是否有較好的價(jià)格認(rèn)購(gòu)?！绷_康瑞這樣回應(yīng)。 當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)消息指，新天地將計(jì)劃融資10億美元，已經(jīng)聘請(qǐng)摩根大通和Standard Chartered Securities來(lái)安排這項(xiàng)交易，預(yù)計(jì)會(huì)在2012年第三或第四季度完成分拆上市。但隨后因?yàn)槭袌?chǎng)反饋不盡如人意，瑞安方面認(rèn)為新天地的資產(chǎn)價(jià)值被低估，不愿在市場(chǎng)低位時(shí)上市，而將上市日期延遲。 “公司的新天地資產(chǎn)都已經(jīng)很成熟，如果沒(méi)有好的溢價(jià)則是對(duì)股東不負(fù)責(zé)?！?瑞房行政總裁李進(jìn)港也一再?gòu)?qiáng)調(diào)，新天地需要獲得合理的市場(chǎng)估值后，才會(huì)擇機(jī)上市。 據(jù)李進(jìn)港透露，目前瑞房已開(kāi)發(fā)完成的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目約有63萬(wàn)平方米，估值約280億元。未來(lái)1-2年建成的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有99萬(wàn)平方米，保守估計(jì)市值約為400億元。未來(lái)，瑞房向中國(guó)新天地可出售的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)規(guī)模則可達(dá)到700億元。 分拆出來(lái)的中國(guó)新天地，將負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和管理，以物業(yè)租金收入為主的盈利模式。但這種單一的商業(yè)模式，還沒(méi)有得到資本市場(chǎng)的足夠認(rèn)可。據(jù)瑞安2012年上半年報(bào)，新天地已完工投資物業(yè)的總價(jià)值為216.32億元，占到瑞房總資產(chǎn)比重的54.1%，取得的租金收入為5.63億元，租金回報(bào)率為2.6%。
“這個(gè)回報(bào)率還是偏低的。這說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)瑞安的物業(yè)估價(jià)是過(guò)高的，反映出市場(chǎng)對(duì)瑞安集團(tuán)品牌的認(rèn)可度，對(duì)其未來(lái)資產(chǎn)升值有較高的期望。”盛世太平投資董事總經(jīng)理陳立民向時(shí)代周報(bào)記者表示。正是因?yàn)樽饨鹗找媛瘦^低，在透露分拆新天地計(jì)劃初始，羅康瑞就表示不考慮以房地產(chǎn)信托基金（REITs）的形式上市，而是以收租房地產(chǎn)公司的形式分拆上市。 上海中原研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍則向時(shí)代周報(bào)記者指出，就瑞安在上海的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，租金上升的空間非常有限。瑞安新天地的品牌效應(yīng)，要大于其實(shí)際產(chǎn)生的商業(yè)回報(bào)和收益。從商業(yè)角度看，將新天地分拆出來(lái)，用租金收益來(lái)支撐其上市很勉為其難。 分拆向市場(chǎng)“甩包袱” 將上海老弄堂改造成與外灘、徐家匯齊名的上海地標(biāo)新天地，曾讓羅康瑞一舉成名。但這些投入巨資但回報(bào)甚少的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，于瑞房而言就像是“燙手山芋”，而分拆上市更像是向市場(chǎng)“甩包袱”。 近年，瑞房將“新天地”在武漢、重慶、佛山、大連等全國(guó)多個(gè)城市加以復(fù)制開(kāi)發(fā)。像武漢天地、重慶天地、佛山嶺南天地等“天地系列”的項(xiàng)目，均是超過(guò)100萬(wàn)平方米規(guī)模的大型綜合體，目前均在同時(shí)進(jìn)行分期的開(kāi)發(fā)。 盡管，瑞房以低廉價(jià)格獲得這些舊改項(xiàng)目，但因?yàn)榍捌谕度胭Y金大、周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)緩慢，這些舊改項(xiàng)目讓瑞房開(kāi)始感到“消化不良”。 同時(shí)，這些位于城市核心地段的舊城改造項(xiàng)目，使得瑞房付出了高額的動(dòng)遷費(fèi)用。談及舊改時(shí)，羅康瑞透露，過(guò)去幾年瑞房在拆遷投入上的資金高達(dá)120億元。未來(lái)，太平橋和瑞虹新城這兩個(gè)項(xiàng)目后續(xù)還將投入超過(guò)39億元，才能完成全部的動(dòng)遷工作。 瑞虹新城和太平橋地區(qū)是瑞房在上海的兩個(gè)舊改項(xiàng)目，由于拆遷工作困難重重，兩個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展一直非常緩慢。為解決資金難題，2012年，瑞房先后進(jìn)行了多次融資。 據(jù)公告資料，多筆所融的資金，大部分均用于在建項(xiàng)目以及償還債務(wù)。 此外，瑞房將旗下重慶天地3幢“5A”寫(xiě)字樓通過(guò)平安信托，獲得17.5億元的融資。11月底，還有消息指瑞房為旗下的上海太平橋項(xiàng)目，正向新加坡大華銀行尋求一筆3年期的貸款。 瑞安的開(kāi)發(fā)模式一直是“以商養(yǎng)住”，即通過(guò)商業(yè)來(lái)帶動(dòng)寫(xiě)字樓的租賃、酒店經(jīng)營(yíng)，以及住宅的開(kāi)發(fā)。通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)整體地產(chǎn)的升值，使瑞房的寫(xiě)字樓、住宅項(xiàng)目得到受益。 但由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投入過(guò)多的資金和精力，讓瑞房在住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售上分身乏術(shù)。2012年，看著逐漸復(fù)蘇的市場(chǎng)，瑞房卻因?yàn)闊o(wú)貨可賣(mài)而干著急。今年1月7日，瑞房對(duì)外發(fā)布盈利預(yù)警，2012年的經(jīng)營(yíng)溢利，將比2011年明顯下調(diào)，沒(méi)有達(dá)成120億元的全年銷(xiāo)售目標(biāo)。記者在摩根大通一份研報(bào)中看到，該行指瑞房2012年實(shí)現(xiàn)的合同銷(xiāo)售額為人民幣57億元，相比2011年84.84億元的銷(xiāo)售收入，業(yè)績(jī)大幅下跌47%。 瑞房的盈利大幅下降，主要是因?yàn)槿耆狈墒鄣馁Y源。由于開(kāi)發(fā)節(jié)奏緩慢，原本于2012 年下半年交付的多個(gè)項(xiàng)目，最終延期至2013年才能交付。 對(duì)于盈利預(yù)警，羅康瑞也表示，通過(guò)分拆上市，把商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)進(jìn)行分離，加快瑞房的運(yùn)轉(zhuǎn)效率。 還需進(jìn)一步重組 除了給瑞房和中國(guó)新天地重新定位，羅康瑞還需進(jìn)一步將瑞安系重組，使業(yè)務(wù)分工更為合理化。 因?yàn)橐坏┬绿斓爻晒Ψ植鹕鲜?，瑞安系將擁有瑞房、瑞安建業(yè)（00983.HK）以及新天地三家上市公司。其中，因?yàn)槿鸱颗c瑞安建業(yè)的業(yè)務(wù)存在交叉重疊，一直被市場(chǎng)認(rèn)為會(huì)產(chǎn)生同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。 瑞安建業(yè)是瑞安集團(tuán)最早上市的公司，原主要業(yè)務(wù)是從事建筑、水泥以及房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)。由于業(yè)務(wù)分散，瑞安建業(yè)從2011年開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型，將總部從香港遷至上海，轉(zhuǎn)戰(zhàn)內(nèi)地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，核心業(yè)務(wù)主要集中在特殊房地產(chǎn)項(xiàng)目（爛尾樓收購(gòu)）和知識(shí)型社區(qū)（如科技創(chuàng)意園）。 瑞安建業(yè)收購(gòu)的爛尾樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，也包含商業(yè)地產(chǎn)、酒店以及住宅公寓。此外，瑞安建業(yè)也自持運(yùn)營(yíng)管理一些收租商業(yè)物業(yè)。 一位熟悉瑞安系的上海地產(chǎn)人士向記者表示，市場(chǎng)有對(duì)瑞安建業(yè)旗下收租物業(yè)注入到中國(guó)新天地的預(yù)期。 因瑞安管理層曾表示，計(jì)劃注入到中國(guó)新天地的資產(chǎn)并不局限于新天地系列，按照中國(guó)新天地的商業(yè)地產(chǎn)公司的定位，瑞安建業(yè)可能會(huì)將旗下的收租物業(yè)出售給中國(guó)新天地。 此外，這位地產(chǎn)人士還指出，瑞房旗下的上海“創(chuàng)智天地”以及大連天地，均是知識(shí)型地產(chǎn)項(xiàng)目，則更適合歸類(lèi)到瑞安建業(yè)中去。 對(duì)于公司分工問(wèn)題，羅康瑞曾經(jīng)表示，盡管管理層對(duì)內(nèi)部的分工了解，但市場(chǎng)對(duì)于兩家公司分工不清楚，則會(huì)對(duì)公司股價(jià)造成影響，因此希望對(duì)集團(tuán)業(yè)務(wù)進(jìn)行重組來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。但過(guò)去兩年，瑞安高層一直沒(méi)有對(duì)外公布具體的整合思路。但值得注意的是，2006年羅康瑞成立瑞房，并從瑞安建業(yè)中分拆出來(lái)獨(dú)立上市。瑞安建業(yè)一直持有瑞房的股份，但近年來(lái)，瑞安建業(yè)一直在向瑞安集團(tuán)逐步地出售其所持的瑞房股份。 市場(chǎng)預(yù)期，瑞安建業(yè)還會(huì)繼續(xù)將剩下的股權(quán)全部出售給瑞安集團(tuán)。此舉也表明，瑞安管理層有意厘清集團(tuán)與上市公司之間的持股結(jié)構(gòu)。 此外，瑞安建業(yè)一直在不斷調(diào)整自身的主營(yíng)業(yè)務(wù)，尋找符合長(zhǎng)期穩(wěn)定的商業(yè)模式。2012年以來(lái)，瑞安建業(yè)都在試圖剝離盈利不佳的水泥業(yè)務(wù)，對(duì)外出售其持有的拉法基瑞安水泥有限公司的45%的股權(quán)。目前，瑞安建業(yè)還與全球豪華連鎖酒店四季酒店合作，嘗試高端服務(wù)式住宅公寓。 瑞安建業(yè)行政總裁黃勤道曾對(duì)媒體透露，該公司在2014年之前會(huì)以爛尾樓項(xiàng)目為主，但在下一個(gè)3年計(jì)劃則以知識(shí)型社區(qū)的開(kāi)發(fā)為主。 但一切都還千頭萬(wàn)緒，如何將三家公司進(jìn)行合理的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，將考驗(yàn)瑞安集團(tuán)管理層智慧。
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