愛(ài)華網(wǎng)???? 為了兌現(xiàn)重組前向股東的承諾，植根重慶的本土開(kāi)發(fā)商金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（000656.SZ，以下簡(jiǎn)稱“金科地產(chǎn)”） 不得不走上一條瘋狂擴(kuò)張路。2月26日晚，金科地產(chǎn)發(fā)布了最新一則融資公告。公告稱，公司控股子公司內(nèi)江金科百俊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金科百俊”）根據(jù)其“金科地產(chǎn)中央公園城”等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)需要，擬與中鐵信托有限責(zé)任公司簽訂《信托借款合同》，借款4.5億元，金科百俊按10.7%年利率向中鐵信托支付資金占用費(fèi)。 這是自2012年6月以來(lái)，金科地產(chǎn)發(fā)布的第9份信托融資公告，截至目前，信托融資余額近40億元。而一個(gè)月前，公司還發(fā)布了去年至今的第18份拿地公告，在三、四線城市重兵布局，累計(jì)耗資已超90億元。 左手拿地，右手融資，金科地產(chǎn)在快速擴(kuò)張的道路中愈發(fā)起勁。擴(kuò)張壓力下的激進(jìn)姿態(tài)，會(huì)讓金科地產(chǎn)賭贏后市賺得盆滿缽滿，還是深陷泥潭無(wú)力自拔？自需時(shí)間才能見(jiàn)分曉。 但眼下可見(jiàn)的是，瘋狂擴(kuò)張已加劇公司資金壓力。公司相關(guān)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2008年-2012年9月底，金科地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率一直居高不下，分別為78.56%、84.15%、77.28%、85.51%、84.59%。高額的融資費(fèi)用吞噬了金科地產(chǎn)的相當(dāng)一塊利潤(rùn)，盈利能力的下滑趨勢(shì)明顯。顯然，不擴(kuò)張，利潤(rùn)在今年達(dá)不到20.99億元，將以對(duì)應(yīng)股份作為賠償；然而高息融資又在吞噬著金科地產(chǎn)的利潤(rùn)。這樣的兩難選擇正在考驗(yàn)著金科地產(chǎn)。 然而金科地產(chǎn)新聞發(fā)言人李戰(zhàn)洪在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)否認(rèn)了公司財(cái)務(wù)緊張問(wèn)題，并稱公司一切都正常得不得了。 88億瘋狂拿地18塊 拿地和融資，是植根重慶的本土開(kāi)發(fā)商金科地產(chǎn)，在去年一年發(fā)展中最顯眼的兩個(gè)關(guān)鍵詞。 梳理金科地產(chǎn)過(guò)去兩年的拿地路徑不難發(fā)現(xiàn)，從2011年12月開(kāi)始，金科地產(chǎn)就開(kāi)始在重慶以及四川、江蘇等區(qū)域攻城略地。截至2013年1月23日，公司共發(fā)布18份購(gòu)得土地使用權(quán)的公告，其中在2012年，該公司新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目就達(dá)18個(gè)，新增項(xiàng)目計(jì)容總面積超過(guò)720萬(wàn)平方米，是2011年全年的2倍，土地金額已達(dá)88.5億元，而同期公布的2012年年度銷(xiāo)售額為150億元左右，占比近60%。 拿地背后，難掩金科地產(chǎn)的擴(kuò)張欲望。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，金科地產(chǎn)以快速擴(kuò)張為戰(zhàn)略主題的發(fā)展節(jié)奏，早在2011年上市前就已預(yù)設(shè)。為了上市成功，金科地產(chǎn)在重組前曾向股東承諾，2011-2013年，金科地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)若不能達(dá)到預(yù)測(cè)的20.99億元，將以對(duì)應(yīng)股份作為賠償。這也預(yù)設(shè)了金科地產(chǎn)此后三年必須快速擴(kuò)張，即便調(diào)控中地產(chǎn)行業(yè)駛?cè)霃澋?，金科地產(chǎn)卻不能減速。 除了地產(chǎn)主業(yè)，金科地產(chǎn)目前也在考慮多元化的問(wèn)題。在此前的采訪中，金科地產(chǎn)董事會(huì)主席黃紅云就表示，正在積極推動(dòng)公司產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，希望在商業(yè)酒店業(yè)、旅游文化業(yè)、養(yǎng)老業(yè)等產(chǎn)業(yè)上有所作為。而在去年下半年，金科地產(chǎn)已進(jìn)駐湖南開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)。此外，除了上市公司，金科地產(chǎn)旗下投資公司已開(kāi)始做一些資源性項(xiàng)目的籌備，比如能源、礦產(chǎn)類的項(xiàng)目。 值得注意的是，無(wú)論是頻繁拿地，還是多元化投資，都離不開(kāi)流暢的資金鏈條。數(shù)據(jù)顯示，金科地產(chǎn)2011年在建項(xiàng)目共有51個(gè)，2012年又新獲得27個(gè)項(xiàng)目，78個(gè)項(xiàng)目代表78股現(xiàn)金流，它們?nèi)澜诲e(cuò)，需要極強(qiáng)的資金管理能力。 高額融資費(fèi)用吞噬利潤(rùn) 時(shí)代周報(bào)記者注意到，雖在2011年叩開(kāi)資本市場(chǎng)大門(mén)，但金科地產(chǎn)并未獲得太多融資新渠道。從公司的財(cái)務(wù)報(bào)表不難看出，雖然公司稱融資有銀行貸款、票據(jù)、信托融資這三板斧，但2011年起，高成本的信托已經(jīng)成為金科地產(chǎn)最為依賴的輸血渠道。 根據(jù)公司公告不完全統(tǒng)計(jì)，2011至今，金科地產(chǎn)先后與重慶信托、中鐵信托、平安信托、興業(yè)信托、長(zhǎng)安信托、中誠(chéng)信托、中泰信托等數(shù)十家信托公司合作，累計(jì)融資約60億元，且多數(shù)為權(quán)益類信托融資，年利率10%-15%不等，遠(yuǎn)高于銀行貸款。 從過(guò)程來(lái)看，金科地產(chǎn)不斷以信托融資借新還舊，2012年，金科地產(chǎn)累計(jì)償還信托融資25.55億元，新增信托融資25.51億元。自2013年初以來(lái)，公司累計(jì)償還信托融資13.05億元，新增信托融資7.29億元。截至今年2月底，金科地產(chǎn)信托融資余額為39.44億元。此外，從2012年6月起，信托融資頻繁度加速，截至目前的8個(gè)月時(shí)間里，該公司已經(jīng)通過(guò)信托借款和債權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式在5家信托公司融資9次。 對(duì)此，有金科地產(chǎn)知情人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，“對(duì)于金科地產(chǎn)這樣處于高速成長(zhǎng)期的房企，信托融資已成為一個(gè)常態(tài)化的融資方式?！痹谒磥?lái)，金科地產(chǎn)盡管去年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)沖到150億元，但房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，采取信托融資來(lái)發(fā)展是房企擴(kuò)張的必經(jīng)階段，包括龍湖、恒大、綠城等企業(yè)都經(jīng)歷過(guò)。但在港股房企紛紛赴海外融資、萬(wàn)科B轉(zhuǎn)H股的背景下，金科地產(chǎn)依舊靠信托融資維持?jǐn)U張速度并不具備優(yōu)勢(shì)，“公司境外融資渠道的建設(shè)，也一直在積極努力過(guò)程中。”上述知情人士續(xù)稱，但此舉目前并未成功。 事實(shí)上，大大增加的融資成本，由此為金科地產(chǎn)帶來(lái)的財(cái)務(wù)壓力也可見(jiàn)一斑。結(jié)合2011年ST東源的收購(gòu)書(shū)中披露的金科集團(tuán)2008-2010年的年度財(cái)務(wù)信息，金科地產(chǎn)公告的2011-2012年年度和季度信息以及諸家券商預(yù)測(cè)的2012年金科地產(chǎn)年度財(cái)務(wù)信息等，可清楚地看到金科地產(chǎn)這幾年的財(cái)務(wù)趨勢(shì)： 數(shù)據(jù)顯示，2008年-2012年9月底，金科地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率一直居高不下。此前，黃紅云家族控股的金科地產(chǎn)投資累積質(zhì)押公司股份一度占到總股本的17.7%，可見(jiàn)其對(duì)資金的渴求之烈。 此外，與土地規(guī)模不斷擴(kuò)張相呼應(yīng)，2008年-2012年9月底的4年多時(shí)間里，金科地產(chǎn)總資產(chǎn)從94.19億元壯大至471億元，資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張了近5倍。然而急速的資產(chǎn)擴(kuò)張速度，卻難掩蓋金科地產(chǎn)盈利能力的下滑趨勢(shì)。金科地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入從2008年同期32.43億元到去年底的130.23億元，僅增長(zhǎng)4倍，而凈利潤(rùn)從4.89億到13.3億元，只增長(zhǎng)2.71倍。 “公司目前資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)85%，速動(dòng)比率僅0.41，現(xiàn)金流壓力較大?！庇胁辉妇呙姆治鋈耸糠Q，高額的融資費(fèi)用吞噬了金科地產(chǎn)的相當(dāng)一塊利潤(rùn)，而這塊成本逐年攤銷(xiāo)的同時(shí)，又不斷地滾雪球般壯大，對(duì)利潤(rùn)和毛利率的吞噬是長(zhǎng)期的，或可導(dǎo)致這幾年甚至未來(lái)幾年，金科地產(chǎn)的盈利能力都難以提升。 李戰(zhàn)洪在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)否認(rèn)了公司財(cái)務(wù)緊張問(wèn)題。而上述金科地產(chǎn)知情人士態(tài)度則較為謹(jǐn)慎，僅稱財(cái)務(wù)壓力有所緩解，“去年公司資金成本和前年相比，下降了約10%，整體運(yùn)營(yíng)成本下降了15%，從這個(gè)角度來(lái)看，是處于一個(gè)改善的狀況?！?p> 快速周轉(zhuǎn)成為保障金科地產(chǎn)資金鏈安全的唯一辦法。據(jù)透露，金科地產(chǎn)要求重慶區(qū)域項(xiàng)目從拿地到首期開(kāi)盤(pán)原則上不得超過(guò)6個(gè)月，外地項(xiàng)目不得超過(guò)7-8個(gè)月。金科地產(chǎn)2012年獲取的項(xiàng)目中，有部分項(xiàng)目已開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。 布局三四線城市的危與機(jī) 除了財(cái)務(wù)上的擔(dān)憂，被券商奉為“城鎮(zhèn)化概念第一股”的金科地產(chǎn)，同樣在大量三四線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸顯的大環(huán)境下，面臨項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)聚集的挑戰(zhàn)。 2011年8月借殼上市之后，金科地產(chǎn)制定了“622戰(zhàn)略”和“1030戰(zhàn)略”，前者指金科地產(chǎn)在全國(guó)的布局比重，后者描述的是金科地產(chǎn)在大本營(yíng)重慶及其郊縣的布局。 董事會(huì)主席黃紅云就表示，近年來(lái)公司實(shí)施的“不脫離中心城市、重點(diǎn)發(fā)展三四線城市”發(fā)展戰(zhàn)略，這與中央提出的新型城鎮(zhèn)化之路高度契合，公司也將直接受惠于新型城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展。 在多數(shù)券商策略報(bào)告中，都把“城鎮(zhèn)化”概念作為金科地產(chǎn)的亮點(diǎn)重點(diǎn)推出。有一串?dāng)?shù)據(jù)具體描繪了其中的空間：全國(guó)的城鎮(zhèn)化率是50%，大城市是60%，而中西部的小城市基本上在30%左右。 但值得注意的是，眾多開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)因躲避一、二線城市限購(gòu)政策蜂擁至三、四線城市，也正面臨一場(chǎng)新的市場(chǎng)危機(jī)。 “去年以來(lái)，國(guó)內(nèi)三、四線樓市的消化速度明顯落后?！笨藸柸鹦畔⒓瘓F(tuán)發(fā)布的樣本統(tǒng)計(jì)顯示，2011年，三、四線城市商品住宅銷(xiāo)量同比增30%，遠(yuǎn)高過(guò)一、二線城市（負(fù)增長(zhǎng)19%），而到2012年，三、四線城市商品住宅銷(xiāo)量同比增速僅15%，落后于一、二線的32%。
其此前還發(fā)布了一份“2012年中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜”數(shù)據(jù)稱，全國(guó)城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排名前50位城市中無(wú)一例外均為三、四線城市。分區(qū)域看，風(fēng)險(xiǎn)排名前50城市主要集中在華北、西北、西南，大多數(shù)集中在內(nèi)陸城市。 上海同策咨詢總監(jiān)張宏偉解釋稱，“被城鎮(zhèn)化”與“空城”很可能導(dǎo)致三、四線城市面臨比較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，缺乏產(chǎn)業(yè)與配套勢(shì)必也會(huì)助推這些城市面臨崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)。 事實(shí)上，據(jù)時(shí)代周報(bào)記者觀察，去年以來(lái)，國(guó)內(nèi)龍頭房企回歸一、二線城市的趨勢(shì)非常明顯。去年以來(lái)，保利地產(chǎn)共進(jìn)入13個(gè)城市拿地，其中三、四線城市僅為2個(gè)。同樣受益于三、四線城市廣泛布局的恒大地產(chǎn)，已進(jìn)行區(qū)域戰(zhàn)略調(diào)整。2012年11月，恒大地產(chǎn)主席許家印在接受媒體采訪時(shí)坦言，受調(diào)控政策影響，三、四線城市營(yíng)運(yùn)環(huán)境困難，該集團(tuán)不得不改變策略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。這距離其信心滿滿地要下沉到三、四線城市發(fā)展，不到兩年時(shí)間。 “金科地產(chǎn)所重點(diǎn)布局的重慶周邊三、四線城市，市場(chǎng)容量有限，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，要想實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)難度還是比較大。未來(lái)能否險(xiǎn)中求勝，自需時(shí)間才能見(jiàn)分曉。”重慶當(dāng)?shù)赜凶稍児纠峡倢?duì)時(shí)代周報(bào)記者稱，公司現(xiàn)在還存在的問(wèn)題是，在城市布局上四處開(kāi)花，不僅在重慶郊縣布局，在河北、山東等地的二、三線城市也有涉獵，路線拉得過(guò)長(zhǎng)，管理半徑大，現(xiàn)有的人力資源、管理能力、資金運(yùn)營(yíng)、品質(zhì)管理等相互呼應(yīng)難度大，很難實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，截至去年9月底，金科地產(chǎn)當(dāng)年的管理費(fèi)用一項(xiàng)已同比增長(zhǎng)近70%至3.1億元，原因就與區(qū)域擴(kuò)張和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增加有關(guān)。 如果地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步緊縮，金科地產(chǎn)會(huì)否重新考慮發(fā)展戰(zhàn)略？對(duì)此，金科地產(chǎn)知情人士解釋稱，公司具有多年經(jīng)營(yíng)三、四線城市項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，了解局部市場(chǎng)格局和游戲規(guī)則。在這些城市的市場(chǎng)份額也非常大，因此并不太擔(dān)憂市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。此外，公司近期剛進(jìn)行高層人事變動(dòng)，黃紅云請(qǐng)辭總裁后僅任董事會(huì)主席，而地產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)豐富的原重慶公司蔣思海調(diào)任公司總裁，不過(guò)公司發(fā)展三、四線城市的戰(zhàn)略計(jì)劃不變。
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