愛華網(wǎng)???? 隨著廣東“三舊”改造的推進(jìn)，一些上市公司趕上“第二春”。
繼廣州浪奇之后，珠江鋼琴一則有關(guān)土地被政府收儲(chǔ)的公告，再次引起市場(chǎng)對(duì)于廣東“三舊”改造的關(guān)注，目前，省內(nèi)有近十家上市公司將分享舊改剩宴。借著“三舊”改造的概念，這些舊改土地身價(jià)扶搖直上，涉舊改概念股在資本市場(chǎng)又高調(diào)了一回。不過，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這些土地價(jià)值評(píng)估有虛高跡象，而從長(zhǎng)期看，這些上市公司的受惠程度也難下定論。 “土地被政府收儲(chǔ)，其實(shí)就是企業(yè)在變相變賣資產(chǎn)，企業(yè)是能獲得相應(yīng)的資金補(bǔ)償，但這其實(shí)等同于殺雞取卵?！狈綀A地產(chǎn)首席分析師鄧浩志對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。 8家上市公司土地身價(jià)倍增 珠江鋼琴發(fā)布公告稱，收到廣州市荔灣區(qū)政府城市更新改造工作辦公室的《改造意見函》，公司位于芳村大道茂香園13號(hào)的地塊已納入廣州市政府土地儲(chǔ)備計(jì)劃。該地塊用地面積為9816.15平方米，總建筑面積23816.76平方米，截至2012年12月底，該地塊及房屋賬面凈值為827.81萬元。該地塊位于白鵝潭重點(diǎn)功能區(qū)內(nèi)，規(guī)劃為商業(yè)金融用地和街頭綠地。相較之下，珠江鋼琴的舊改土地有點(diǎn)微不足道。此前，有證券機(jī)構(gòu)推薦，隨著廣東省內(nèi)“三舊”改造事項(xiàng)的推進(jìn)，七家上市公司存機(jī)會(huì)。相關(guān)上市公司主要包括珠江啤酒（002461.SZ）、廣州浪奇(000523.SZ)、廣州藥業(yè)（600332.SH）、白云山A（000522.SZ） 、國(guó)聯(lián)水產(chǎn)（300094.SZ）、冠豪高新（600433.SH）、東凌糧油（000893.SZ）等，涉及廣東“三舊”改造的土地分別為400畝左右、180畝、1500畝、889.53畝、119畝、120畝、155.5畝，主要是在廣州、佛山和湛江。而珠江鋼琴的土地折合在15畝左右。 當(dāng)然，這些土地早已水漲船高，身價(jià)倍增，已成為這些公司的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。而2009年期間，廣州《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》（穗府〔2009〕56號(hào)）文件顯示，納入“三舊”改造的舊廠處置第一可以自行改造，補(bǔ)交地價(jià)；第二公開出讓，收益支持；第三公益征收，合理補(bǔ)償。而在收益補(bǔ)償中，則是以規(guī)劃容積率3.5，40%-60%土地收益額度進(jìn)行賠償。如此，這些上市公司的受益程度引起無限遐想。 業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，珠江啤酒將因此獲得逾30億元收益。而廣州浪奇，因地塊處于廣州國(guó)際金融城，受益預(yù)測(cè)更為驚人。廣東煜融投資董事長(zhǎng)吳國(guó)平表示，按照地面平均容積率7左右、價(jià)格1.5萬元/平方米來計(jì)算，1.5乘以7乘以12，等于126億元。如果50%返還上市公司，就是63億元，這是目前廣州浪奇流通總市值的兩倍以上。如果再算上地下部分的拍賣所得，地下部分按照地上部分所得的大概20%來計(jì)算，也就是多增加個(gè)12.6億元左右，累計(jì)補(bǔ)償收入按照較為保守的中性估算將達(dá)到75.6億元左右。 而業(yè)績(jī)平平的廣州浪奇，也因此在股市牛了一番。廣州浪奇2012年第三季度歸屬上市公司凈利潤(rùn)相比同期下跌11.84%，2012年度未經(jīng)審計(jì)的歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為2100萬-2600萬元，同比下降7.5%。但其股價(jià)卻在一個(gè)月時(shí)間內(nèi)漲幅超20%。此番情境下，更有網(wǎng)民戲謔，勸廣州立白趕緊上市，“他們?cè)诎座Z潭有大量廠房，政府一回購(gòu)，得封多少個(gè)漲停?！?p> 土地估值虛高涉嫌炒作 實(shí)際上，業(yè)內(nèi)分析，這些土地估值逃不了虛高之嫌，而其股市的異動(dòng)也和炒作脫不了干系。 國(guó)泰君安的研報(bào)指出，廣州浪奇擁有的地塊按全部招拍掛處理測(cè)算，從公司附近天河區(qū)廣氮地塊，以及海珠區(qū)琶洲地塊的土地出讓形勢(shì)看，公司土地的公允價(jià)值約為32.4億元，出讓土地可得到的收益或僅為16.5億元，遠(yuǎn)低于63億元的預(yù)期。 此外，具體進(jìn)展的不確定性也增添了更多未知數(shù)。據(jù)悉，廣州浪奇舊廠房處置規(guī)劃目前仍未定，也沒有相關(guān)的時(shí)間表。而廣州浪奇早在2009年2月份一則公告中就明確表示，公司被列入第二批影響環(huán)保類“退二”搬遷企業(yè)名單，如此算來，上述地塊處置收益及規(guī)劃問題已長(zhǎng)達(dá)4年時(shí)間。 就整個(gè)白鵝潭舊改來說，早就啟動(dòng)，但是去年一年也才征收一個(gè)地塊。而珠江鋼琴這個(gè)位于白鵝潭的地塊，才剛被納入收儲(chǔ)計(jì)劃，可行性方案還在醞釀之中，可想而知，處置規(guī)劃的具體時(shí)間更顯得是遙遙無期?！埃ㄖ榻撉伲┩恋貏偙患{入土儲(chǔ)計(jì)劃，我們還在等可行性方案。”廣州市西關(guān)國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司（下稱“西關(guān)國(guó)投”）相關(guān)負(fù)責(zé)人孫偉告訴時(shí)代周報(bào)記者。 當(dāng)然，上市公司對(duì)涉舊改土地不同的處置方式，也是左右其命運(yùn)的一個(gè)關(guān)鍵。而處置方式的不確定性，讓公司受惠程度更顯得猶如鏡花水月。 比如，國(guó)聯(lián)水產(chǎn)是在2011年7月公布公司原廠區(qū)所在地塊119畝被列入湛江市的“三舊”改造范圍。不過，卻尚未確定自有開發(fā)此地塊或者同開發(fā)商合作開發(fā)從而獲取其商業(yè)價(jià)值，還是直接拍售獲取現(xiàn)金收益。 “涉舊改企業(yè)面臨著兩種可能。若土地被政府回購(gòu)，相當(dāng)于變相出讓資產(chǎn)，雖獲得資金補(bǔ)償，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，等同于殺雞取卵，無受惠可言?！编嚭浦緦?duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“另外一種，就是自己參與改造，對(duì)這些公司來說，很多都是之前并未涉足地產(chǎn)領(lǐng)域，這樣一來，他們的經(jīng)營(yíng)也將多元化，也不需要再掏重金買地?！?p> 當(dāng)然，后者可能發(fā)掘更多的商機(jī)，不過，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)同在，有業(yè)內(nèi)人士指出，公司直接參與舊城改造，面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)就是資金困局。“三舊改造與熟地開發(fā)不同，最大問題就是拆遷，這往往牽一發(fā)而動(dòng)全身，一旦拆遷遇到麻煩，資金也就會(huì)困在這里，開發(fā)不起來?！睆V州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)許國(guó)碧對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
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