愛華網(wǎng)???? 難扛千億投資重壓 成都項(xiàng)目啟動(dòng)2年未獲土地 從成都驅(qū)車一路南下，在麓山國際大道和萬安鎮(zhèn)交接處，便可到達(dá)高飯店村。相傳北宋年間，蘇東坡常在此歇腳并品嘗這里的粗糧，當(dāng)?shù)匾惨虼说妹按旨Z古村”。千年已過，這里依舊安靜寧和，鮮花盛開，儼然一副鋼筋水泥城外的世外桃源。 在地產(chǎn)狂想家、萬通投資控股股份有限公司（以下簡稱“萬通控股”）董事長馮侖的設(shè)計(jì)藍(lán)圖中，成都“立體城市”項(xiàng)目就選址于此，他希望在此打造一個(gè)容納10萬人口的摩天王國，總投資500億元。 不過，這個(gè)原本被看好的項(xiàng)目卻屢出狀況。日前，有媒體陸續(xù)報(bào)道稱，成都立體城市雖然框架初現(xiàn)，但并未達(dá)到原先預(yù)期。至今一年多時(shí)間里，萬通尚未獲得成都項(xiàng)目的目標(biāo)地塊。由于進(jìn)展緩慢，該項(xiàng)目還被指面臨12.7億元信托資金到期的兌付風(fēng)險(xiǎn)。 “不要覺得洞房里沒有動(dòng)靜，大家就都想扒開門看一下。”在接受媒體采訪時(shí)，馮侖用他一貫的段子回應(yīng)質(zhì)疑：一切都很順利?！疤旄鲁堑脑敿?xì)規(guī)劃剛剛通過，其中包括成都立體城?！?p> 但值得注意的是，成都立體城項(xiàng)目目前仍無具體開工時(shí)間表。而在三地項(xiàng)目千億投資資金壓力未破，而立體城市概念提出5年時(shí)間里卻仍舊沒有具體產(chǎn)品面市的情況下，馮侖又定下今年入駐北京等3個(gè)城市的計(jì)劃，同樣引發(fā)業(yè)內(nèi)對(duì)其擴(kuò)張的質(zhì)疑。 立體城啟動(dòng)2年未開工 在馮侖的設(shè)想中，成都“立體城市”包括1.3平方公里的城市核心區(qū)，以及周邊4.5平方公里的綠色田園產(chǎn)業(yè)帶，能容納10萬人口，在20層樓居住，30層樓打造花園，40層樓做酒店大堂，50層樓頂做個(gè)西紅柿農(nóng)場，不是夢想。 這個(gè)聽起來頗有些烏托邦的造城計(jì)劃不乏合作者，新希望的劉永好、巨人的史玉柱和遠(yuǎn)大的張躍，都參與其中。 2010年7月29日，“立體城市 未來中國”的全球巡展落地成都，時(shí)任四川省委常委、成都市市委書記李春城、成都市規(guī)劃局總規(guī)劃師趙剛等領(lǐng)導(dǎo)出席了展覽揭幕儀式。次年年末，北京萬通立體之城投資有限公司與成都市雙流縣正式簽署了“天府生態(tài)健康城”投資合作協(xié)議，雙方握手言歡。而為此項(xiàng)目而發(fā)行的18億元“立體之城發(fā)展基金”，早在2011年就已啟動(dòng)。 不過時(shí)至今日，項(xiàng)目卻仍未獲得至關(guān)重要的土地。 “前幾年說立體城要過來，但到目前還沒啟動(dòng)，拆遷也沒聽說過，一直沒動(dòng)靜?！备唢埖甏宕逦瘯?huì)負(fù)責(zé)人對(duì)前往實(shí)地采訪的時(shí)代周報(bào)記者介紹稱。而雙流縣政府新聞科則表示，具體進(jìn)度和合作內(nèi)容他們縣政府層面不清楚，“作為天府新區(qū)規(guī)劃的重頭項(xiàng)目，立體城由四川省和成都市政府牽頭做，只是落地在雙流縣，相當(dāng)于是提供工地場所?！?p> 不過按照雙流縣國土局規(guī)劃科相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹的情況，高飯店村的土地性質(zhì)還屬于農(nóng)用地，建設(shè)立體城項(xiàng)目需要先申報(bào)調(diào)整規(guī)劃，將農(nóng)業(yè)用地調(diào)整為建設(shè)用地方可，“目前調(diào)規(guī)已經(jīng)申報(bào)到省廳”。 事實(shí)上，“占地面積太大，規(guī)劃上需要不斷做調(diào)整，成都市和投資方分歧比較大。”成都一位媒體人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者透露，他們2012年年中，就接到通知，不許報(bào)道立體城項(xiàng)目進(jìn)展事宜。 然而，在日前亞布力企業(yè)家年會(huì)上，馮侖用他一貫的段子回應(yīng)了媒體的質(zhì)疑稱，很多事情被媒體爆出來，項(xiàng)目上的人都不吱聲，說明就沒這事，也不用著急，“其實(shí)一切都在順利進(jìn)行，天府新城的詳細(xì)規(guī)劃剛剛通過，其中包括成都立體城?！?p> 對(duì)于信托基金兌付風(fēng)險(xiǎn)，馮侖解釋稱，他和新希望董事長劉永好做過詳細(xì)的安排，也跟投資人有過溝通，談過可能出現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)等。但他反復(fù)強(qiáng)調(diào)稱，“沒問題”。 “像立體之城發(fā)展基金這樣的股權(quán)類投資基金，和一般的信托計(jì)劃或者銀行類貸款截然不同，沒有說一定能保本保息。實(shí)際上，風(fēng)險(xiǎn)肯定是有的，理論上也有空手而歸的可能?！北本┤f通立體之城投資有限公司總經(jīng)理郝杰斌則對(duì)時(shí)代周報(bào)記者解釋，在具體操作中，馮總和劉總都不是第一天做生意，不會(huì)看不到風(fēng)險(xiǎn)的存在，大家防控風(fēng)險(xiǎn)的能力和實(shí)際運(yùn)作的能力是防控風(fēng)險(xiǎn)最好的武器。此外，有關(guān)媒體報(bào)道的12.7億元信托到期的數(shù)據(jù)，是根據(jù)基金募集時(shí)候的數(shù)據(jù)來推算的，細(xì)節(jié)的東西并不準(zhǔn)確，比如“有多少錢還在賬上，有多少投出去了，公司只負(fù)責(zé)對(duì)投資人匯報(bào)，而并不是能及時(shí)對(duì)大眾公開的?！?p> 不過成都項(xiàng)目進(jìn)程拖沓的事實(shí)無法掩藏，依舊無法公布具體的時(shí)間表。郝杰斌稱，他也不清楚具體何時(shí)才能拿到地，最快半年也有可能，“3月份開完兩會(huì)，政府格局穩(wěn)定，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)候速度快一些，但細(xì)節(jié)的操作還要根據(jù)具體工作進(jìn)度來?！?p> “懷孕5年”至今未生 成都，并不是馮侖“立體城市”造城夢的首塊試驗(yàn)田。 “立體城市”是馮侖于2009年12月8日晚在哥本哈根“中國商界氣候變化國際論壇”上闡述的新型城市建設(shè)計(jì)劃：在1平方公里內(nèi)，打造建筑面積600萬平方米，常住10萬-15萬人，城市中50%勞動(dòng)人口本地就業(yè)，實(shí)現(xiàn)節(jié)地、節(jié)能、中密度、高強(qiáng)度的立體城市。 他把視線先放在了有著“北京后花園”之稱的河北廊坊。事實(shí)上，在“立體城市”這個(gè)設(shè)想提出后的最初兩年里，萬通幾乎所有的新聞報(bào)道都是以“廊坊”為主角，但到后來，該項(xiàng)目卻以夭折告終。 據(jù)知情人士透露，廊坊計(jì)劃的失敗原因在于后期與政府協(xié)商不妥，最終失敗收尾。
隨后，馮侖帶著立體城計(jì)劃陸續(xù)進(jìn)入成都、西安、溫州三地，但值得注意的是，盡管口號(hào)提出至今已有近5年時(shí)間，但是立體城依舊停留在紙上談兵階段，截至目前仍舊沒有具體產(chǎn)品面市。 “最近一段時(shí)間，大家見了我就問怎么樣了，就仿佛在問一個(gè)孕婦，你懷了4年，這個(gè)孩子到底生沒生？我就告訴他生了，一拍屁股出聲了，活著！但是別忘了，這孩子還躺著。什么時(shí)候站起來，一年以后站起來，目前立體城市就是這樣一個(gè)情況。”在去年12月初的一場論壇上，馮侖用“生孩子”來描繪目前立體城市的進(jìn)展。 而據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，目前進(jìn)展速度最快的為西安項(xiàng)目，最近預(yù)計(jì)能將土地掛牌，第一個(gè)部分會(huì)在兩個(gè)月之內(nèi)開工，而溫州項(xiàng)目剛剛處理完協(xié)議的事情，離馮侖“孩子站起來”的計(jì)劃還有一段時(shí)間距離。 事實(shí)上，馮侖所設(shè)想的立體城市夢在很多人看來依舊不切實(shí)際。“還說節(jié)約能源，我覺得他們(馮侖做立體城市)使勁地鼓搗是為了自己的生意，”泰康人壽董事長陳東升就曾毫不客氣地對(duì)馮侖的立體城市計(jì)劃提出質(zhì)疑。 蘭德咨詢總裁宋延慶也對(duì)時(shí)代周報(bào)記者介紹，馮侖的立體城概念有前瞻性，有領(lǐng)先優(yōu)勢，但真正落實(shí)到實(shí)際中還有很多壁壘，包括政策、土地、技術(shù)、生態(tài)、能源、商業(yè)模式等。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，立體城真正實(shí)現(xiàn)需要一個(gè)相對(duì)漫長的周期和過程，這中間任何一點(diǎn)失誤都可能造成立體城市的夭折。 在采訪中，業(yè)內(nèi)人士無不透露他們的擔(dān)心和質(zhì)疑：萬通立體之城公司的業(yè)務(wù)并不是蓋房子，而是建立起一個(gè)城市操作系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)包括研發(fā)設(shè)計(jì)、融資管理、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)、資產(chǎn)運(yùn)營和城市管理五大核心部分組成。憑空打造一個(gè)城市系統(tǒng)難度頗大，除了蓋房子是馮侖的老本行之外，挑戰(zhàn)幾乎無處不在：怎么吸引人們?cè)谶@里生活，導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)應(yīng)該垂直還是平鋪式布局，有沒有辦法讓30 層以下在住人的同時(shí)上面的60 層還在施工，高密度居住的時(shí)候人們會(huì)產(chǎn)生怎樣的心理問題？此外，立體城項(xiàng)目，這需要一個(gè)長期、持續(xù)的投入過程，需要大量的資金投入，一般企業(yè)很難支持。 馮侖接受記者采訪時(shí)也承認(rèn)，立體城市最大的難度，正是由于強(qiáng)調(diào)土地的集約使用，要與多個(gè)部門協(xié)調(diào)，比如光照和消防問題?，F(xiàn)在與地方政府對(duì)接，實(shí)際上抱著一大本叫做“規(guī)劃改革”的書去洽談。 “立體城在發(fā)展過程中，遇到的最大問題就是如何拆除人們心里的防火墻。”郝杰斌解釋，但時(shí)經(jīng)4年的奔走宣講，對(duì)立體城的接受度和理解度已經(jīng)明顯有好轉(zhuǎn)。特別是2012年下半年，中央提出發(fā)展城鎮(zhèn)化，未來5年，我國城鎮(zhèn)化將直奔70%而去。大家這才開始認(rèn)真研究城鎮(zhèn)化，并發(fā)現(xiàn)好像立體城市還是個(gè)不錯(cuò)的城鎮(zhèn)化模型，“剛開始大家都覺得你是個(gè)怪胎的時(shí)候，一事無成；但當(dāng)大家都認(rèn)為你是個(gè)正胎的時(shí)候，參與積極性就很高。 “立體城市的反對(duì)聲比4年前少多了，國家規(guī)劃院、中科院的院長等參加，都幫助來做?！瘪T侖稱，他自己很滿足，這已經(jīng)是很大的進(jìn)步。 冒進(jìn)立體城不堪千億壓力 在房地產(chǎn)界看來，馮侖這個(gè)夢，最不切實(shí)際的還有資金壓力。 在幾個(gè)項(xiàng)目落地之后，業(yè)界的質(zhì)疑更多地放在了萬通的資金支持上。相較于以往一平方公里的投資是80億-100億元，萬通立體城市則需要300億元以上。而粗略統(tǒng)計(jì)立體城在成都、西安、溫州三地的整體投資額，已達(dá)1010億元。 如此大體量的資金投入，資金窘迫的北京萬通地產(chǎn)股份有限（600246.SH，以下簡稱“萬通地產(chǎn)”）顯然做不來。本報(bào)曾在《萬通身陷商業(yè)地產(chǎn)泥淖 2%回報(bào)率不如存銀行》一文中提及，轉(zhuǎn)型主攻商業(yè)地產(chǎn)的萬通地產(chǎn)在去年回報(bào)率非常低，物業(yè)出租收入占比僅2.2%，并不得不靠連續(xù)兩次出售旗下商業(yè)地產(chǎn)公司股份回籠資金。公司去年三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至去年三季度末，萬通地產(chǎn)現(xiàn)金流僅約6.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率68.7%。 “上市公司，跟這件事沒關(guān)系。”馮侖解釋，立體城投資管理公司和萬通地產(chǎn)是隔斷的，各干各的事。他對(duì)外的說辭一貫表達(dá)是，除去萬通立體城自己的直接投資，該項(xiàng)目還將包括一些基金投資，還有一些其他的上市公司、銀行，各種各樣的財(cái)務(wù)組合。據(jù)了解，立體城市的投資人頗為強(qiáng)大，除了三個(gè)大股東馮侖、新希望集團(tuán)劉永好、鼎天資產(chǎn)管理董事長王兵之外，還有紅杉資本沈南鵬、易居中國董事長周忻以及諾亞財(cái)富總裁汪靜波等。 但對(duì)于萬通立體城公司而言，萬通控股直接投資比例占多少，錢從何來？郝杰斌僅稱，錢怎么投進(jìn)來，包括哪些人投，外延邊界有多大，這是一個(gè)非常復(fù)雜的操作過程，算不清楚的賬也很多。 “從賺錢的角度看，立體城是一件冒險(xiǎn)的事情?！瘪T侖稱，在傳統(tǒng)地產(chǎn)運(yùn)作模式中，不創(chuàng)新也可以賺到錢，創(chuàng)新卻可能賺不到錢。4年間，僅在推進(jìn)立體城市概念規(guī)劃方面就花了2億元，這在傳統(tǒng)開發(fā)商是不可想象的。 至于盈利模式，馮侖公司上下始終守口如瓶。他稱，“賺錢的事不能告訴你，一旦告訴你，其他投資人就該有意見了，不讓往外說。那么多投資人，怎么賺錢，自己都有算盤，賺到以后肯定告訴大家?！?p> 不過宋延慶對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱，立體城的盈利模式一點(diǎn)不復(fù)雜。作為土地一級(jí)開發(fā)商，熟化土地、規(guī)劃和概念打造把土地轉(zhuǎn)讓給二級(jí)開發(fā)商，得到土地開發(fā)環(huán)節(jié)的溢價(jià)。此外在自留開發(fā)項(xiàng)目中，還能得到住宅或者辦公產(chǎn)品出售時(shí)的溢價(jià)等。 事實(shí)上，在成都立體城基金路演說明書里，就預(yù)測稱，成都立體城市項(xiàng)目的土地成本可能僅為240元/平方米，但最終出讓的平均土地價(jià)格可能達(dá)到1000-1200元/平方米。如果將各項(xiàng)配套成本計(jì)算在內(nèi)的話，即使土地成本上升至940元/平方米，但預(yù)計(jì)土地出讓價(jià)格會(huì)有1900元/平方米。如此測算，僅土地出讓即可有99.15億元的收入。去除土地成本后的毛利預(yù)計(jì)可達(dá)44.5億元。 除了西安、成都、溫州三地的項(xiàng)目，馮侖近日還對(duì)記者透露，在春節(jié)前，萬通已經(jīng)跟相關(guān)部門溝通了北京立體城市的計(jì)劃，現(xiàn)在正在落實(shí)。除此，今年至少還有3個(gè)城市有立體城市的計(jì)劃。 這樣的擴(kuò)張步伐也引起業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。有不愿具名的分析人士稱，截至目前，萬通立體城還沒有一個(gè)真正的標(biāo)桿項(xiàng)目落地，離成熟的開發(fā)模式還比較遠(yuǎn)。與其在不同城市分散溝通精力和成本，不如重點(diǎn)抓一兩個(gè)已協(xié)議項(xiàng)目，做出前期代表作，再慢慢打通其他城市復(fù)制的開發(fā)環(huán)節(jié)。 “以這么大體量的立體城，在全國中小城市遍地開花，是不現(xiàn)實(shí)的?！焙陆鼙笠蔡钩?，目前并不是立體城迫切需要跑馬圈地?cái)U(kuò)張的時(shí)代，最重要的是把現(xiàn)在現(xiàn)有的落實(shí)好，這可能比你多做幾個(gè)更重要。婉拒了很多城市的邀請(qǐng)，覺得以目前現(xiàn)有立體城市的掌握，很多城市不適合立體城市的發(fā)展，但北京是肯定想去的，至于其他兩個(gè)項(xiàng)目落地在哪個(gè)城市，目前還沒定。
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