愛華網(wǎng)???? 銷售額1000億計(jì)劃800億拿地
“一樓的住戶想進(jìn)門得先通過外面戶梯爬到二樓，再下到一樓，這樣跟地下室有區(qū)別嗎？我們問了很多搞建筑和設(shè)計(jì)的專業(yè)人士，都認(rèn)為這樣的設(shè)計(jì)不可思議。”徐州綠地商務(wù)城四期項(xiàng)目綠地香頌的業(yè)主夏建立說。 作為四期業(yè)主維權(quán)的代表之一，從今年1月起，夏建立和其他業(yè)主們一直奔走于綠地徐州項(xiàng)目公司、徐州市新城區(qū)管理委員會、徐州市消協(xié)等各部門，兩個(gè)多月過去了，維權(quán)的艱難讓他們始料未及。業(yè)主們直呼：“綠地太強(qiáng)大了！” 讓夏建立百思不得其解的是，綠地香頌完全沒有達(dá)到交房條件的情況下卻已經(jīng)驗(yàn)收合格，而原本應(yīng)于2012年12月31日交房，卻由于虛假宣傳、變更設(shè)計(jì)、一樓下沉、頂層漏水等一系列問題拖延導(dǎo)致800多戶業(yè)主中有400多戶業(yè)主至今仍未收房。 這并不是孤例。時(shí)代周報(bào)記者歷經(jīng)數(shù)周的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在綠地集團(tuán)（下稱“綠地”）加速全國化乃至國際化擴(kuò)張的進(jìn)程中，由于樓盤質(zhì)量問題而維權(quán)的行動從北到南，此起彼伏，甚至在大本營上海，近幾年來，眼皮底下的維權(quán)也如火如荼。 “綠地的物業(yè)，綠地的樓，業(yè)主買了就發(fā)愁?！币晃婚L春綠地上海城A區(qū)業(yè)主無奈地總結(jié)道。與之形成鮮明對比的是，綠地2012年已經(jīng)大踏步進(jìn)入世界500強(qiáng)，并豪言5年后成為世界200強(qiáng)。隨著綠地成功跨入千億級房企，綠地今年的投資規(guī)模為1500億元，拿地計(jì)劃陡然提升至800億元。綠地項(xiàng)目的遍地開花，如何玩轉(zhuǎn)資金？事業(yè)部權(quán)力的過度下放，一路豪賭狂奔的綠地是否會警醒于潛在的風(fēng)險(xiǎn)中？ 未達(dá)交房標(biāo)準(zhǔn)卻驗(yàn)收合格 “綠地進(jìn)入徐州做的第一個(gè)盤綠地世紀(jì)城還不錯(cuò)，后來在新城區(qū)建的綠地商務(wù)城，一期、二期問題不是很大，三期問題很嚴(yán)重，鬧得很厲害?！毕慕⒄f。 由于不符合交付條件、一樓變成地下室、漏水、設(shè)計(jì)時(shí)燃?xì)夤芫€從室內(nèi)穿墻而過存在安全隱患等問題，去年7月15日，徐州綠地商務(wù)城三期業(yè)主與保安發(fā)生沖突導(dǎo)致售樓處被損壞，最終由徐州市政府出面協(xié)調(diào)才得以平息。 2012年12月底交房的綠地商務(wù)城四期再度出現(xiàn)問題。夏建立表示，房子、附屬設(shè)施、小區(qū)綠化等沒有經(jīng)過嚴(yán)格的綜合驗(yàn)收，水、氣等沒有接入，沒有做閉水試驗(yàn)和地暖試壓，現(xiàn)場到處都是建筑垃圾和工人的生活垃圾，景觀沒有完工，綠化草皮胡亂放在地面，根本不能成活，苗木基本死完的情況下，綠地卻拿到了竣工備案表和交付使用通知書。 更讓業(yè)主們氣憤的是，原先宣傳中的一梯一戶卻變成了兩梯兩戶。業(yè)主周女士告訴時(shí)代周報(bào)記者，“變更設(shè)計(jì)卻沒有提前告訴我們，這不是欺詐嗎？” “小區(qū)最慘的就是最后一排92、95、101號三棟樓，下沉設(shè)計(jì)基本都處于半地下的狀態(tài)，想進(jìn)門得從二樓平臺進(jìn)入一樓，美其名曰為了考慮殘疾人，還搞了個(gè)殘疾人升降梯，稍微大一些的輪椅都難放進(jìn)去，其實(shí)就是用一個(gè)錯(cuò)誤掩蓋另一個(gè)錯(cuò)誤，連物業(yè)人員和建筑工人都說這樣設(shè)計(jì)的房子還真少有?！敝芘糠Q。 這些問題不一而足，3個(gè)多月過去了，400多戶業(yè)主仍遲遲不能收房。經(jīng)過幾番談判，綠地給出了整改完成的時(shí)間是3月15日，但不以整改合格日為交房時(shí)間，不予延期賠償。“我們?nèi)ガF(xiàn)場問了施工工人，說3月15日肯定完不成，至少要到3月底或4月初?！毕慕⒄f。 對此，徐州綠地商務(wù)城客服部經(jīng)理吳義明向時(shí)代周報(bào)記者聲稱，“一層本身就是這樣設(shè)計(jì)的，完全符合設(shè)計(jì)規(guī)定，每個(gè)客戶購房前我們讓他們看過圖紙，我們是有合同的。一梯一戶當(dāng)初設(shè)計(jì)中間有防火門，但消防驗(yàn)收防火門排煙達(dá)不到要求存在安全隱患，要求把防火門打掉，我們2010年9月做的設(shè)計(jì)變更，有文件和公示，之前客戶通知了一批，可能有一部分沒有通知，但合同上約定，戶型改變不影響室內(nèi)設(shè)計(jì)和朝向可以不通知業(yè)主的?！?p> 對于交房時(shí)是否達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，是否違規(guī)。吳義明表示，一切驗(yàn)收都符合標(biāo)準(zhǔn)?！拔覀冇袑ｉT監(jiān)理等，每個(gè)小區(qū)在成型過程中，都有質(zhì)保，毛坯房不可能百分百盡善盡美，這是任何一家開發(fā)商做不到的，在不影響使用的前提下，業(yè)主提出問題，我們會在規(guī)定時(shí)間內(nèi)整改完畢，交房時(shí)間還是以政府給我們的竣工驗(yàn)收備案表和交付通知使用書為準(zhǔn)?！?p> 各地維權(quán)行動此起彼伏 號稱“長春首席美式公館大宅”的綠地新里中央公館A區(qū)，原本應(yīng)于2012年10月20日交房，如今上百位業(yè)主仍拒絕收房。 “買房前把自己宣傳成高檔樓盤，位置好，物業(yè)好，配套好，結(jié)果呢，把業(yè)主的錢掏走之后，物業(yè)換了，還是一樣的爛；供暖換了，還是一樣的不熱；配套2年了，還是什么都沒有！當(dāng)時(shí)承諾的寬敞明亮的樓道門變成了華容道；當(dāng)時(shí)承諾的綠化40%連根樹苗都沒見到；當(dāng)時(shí)承諾的攝像頭，紅外線安保還沒采購呢吧！只有物業(yè)費(fèi)是一樣的貴！”一位業(yè)主表示。 在一份業(yè)主委托長春國忠商務(wù)信息有限公司驗(yàn)房的記錄中顯示，臥室、客廳、廚房、陽臺均有空鼓、開裂，煙道嚴(yán)重開裂，廚房有滲水痕跡，進(jìn)戶門應(yīng)重點(diǎn)維修，地漏、下水線應(yīng)做貫通試驗(yàn)，窗的碰角、內(nèi)壓條、透風(fēng)等問題應(yīng)整改維修。 今年1月21日，綠地新里中央公館A區(qū)一期業(yè)主向上海綠地集團(tuán)長春綠洋置業(yè)有限公司發(fā)送了《拒絕收房通知書》，認(rèn)為綠地拒絕出具《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收合格證》和《工程竣工驗(yàn)收備案表》，不符合法定交房條件。而房屋卻存在“大堂入戶通道寬度不符合建筑規(guī)范的尺寸；水泥標(biāo)號不夠，地面翻砂；電源、插座為貼牌假冒飛雕產(chǎn)品；小區(qū)根本沒有綠化，連路都沒有，毫無規(guī)劃可言”等問題。 同樣，安徽蚌埠綠地世紀(jì)城海頓公館業(yè)主陳先生向時(shí)代周報(bào)記者反映，2012年12月31日交房的8幢15-18層的公寓中，有4幢出現(xiàn)了不同程度的裂縫，其中1號樓和4號樓裂得最為嚴(yán)重，裂縫從一小部分變成了樓底下的一大圈，縫隙可以容下一只手塞進(jìn)。 “綠地方面承認(rèn)，海頓公館設(shè)計(jì)時(shí)樓底做的附屬設(shè)施是排水明溝，由于年底交房，就趕在去年12月份的時(shí)候施工，結(jié)果霜凍嚴(yán)重，沒有做好排水溝周邊土地的去水工作，導(dǎo)致土地沉降出現(xiàn)裂縫?，F(xiàn)在裂縫表面上已經(jīng)修補(bǔ)了，但其他問題又冒出來了。我們家樓上沒有開水龍頭，但水一層層往下漏，6樓漏到5樓，5樓再漏到我們家。按照國標(biāo)，廚房應(yīng)該使用4平方毫米的電線，但實(shí)際用的是2.5平方毫米的電線。綠地是不是在偷工減料？”陳先生質(zhì)疑道。 時(shí)代周報(bào)記者在安徽合肥采訪的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，位于政務(wù)區(qū)的綠地藍(lán)蝶苑成為停電的重災(zāi)區(qū)，到去年7月，交房已經(jīng)一年零七個(gè)月，電表仍未能出戶，一直使用臨時(shí)電源，用電負(fù)荷過大就停水停電，業(yè)主懷疑是否因?yàn)榫G地的供電設(shè)施不符合國家標(biāo)準(zhǔn)所以不能移交供電局，或者當(dāng)初設(shè)計(jì)規(guī)劃路線有問題。綠地多次空口承諾不予兌現(xiàn)，導(dǎo)致業(yè)主怒砸物業(yè)辦公室。 一位家里有嬰兒的業(yè)主告訴時(shí)代周報(bào)記者，今年2月21日，尚未出正月十五，藍(lán)蝶苑晚上再次停電，房間太冷，怕凍壞嬰兒，她只能點(diǎn)蠟燭在家打電話向朋友求救去借宿。同處于合肥政務(wù)區(qū)的地標(biāo)建筑綠地藍(lán)海寫字樓，也屢次爆出“停電門”。 即使在綠地總部上海，業(yè)主們也未能幸免，各個(gè)小區(qū)的維權(quán)行動此起彼伏。一位綠地布魯斯小鎮(zhèn)業(yè)主2011年7月辛酸地寫下了自己的控訴，“這是一段難熬的時(shí)光。大家都不明白為什么明明是沖著綠地這個(gè)大公司大品牌買的房子，結(jié)果付完房款后就沒了省心的日子，剛買的新房，使用權(quán)卻少了6年，綠地布魯斯小鎮(zhèn)變成了富強(qiáng)新苑，花園面積比宣傳的小了很多，原定的綠化面積和公共區(qū)域也都沒有了，孩子和老人們連個(gè)小區(qū)內(nèi)玩耍和散步的區(qū)域都沒有，拱橋變成了直橋，靠近又吵灰塵又大的公路的圍墻變成了鐵絲，小區(qū)道路積水、地磚破損、高低不平、房屋大面積的空鼓。6月10日黃梅季開始，我們愕然發(fā)現(xiàn)幾乎所有別墅，高層頂層、多層的屋頂、屋面、窗子、墻壁、露臺、屋檐等處都出現(xiàn)了觸目驚心的大面積的滲水痕跡?！?p> 與此同時(shí)，該小區(qū)業(yè)主還面臨著化工廠的常年污染。“綠地選址的時(shí)候根本沒有考慮業(yè)主的健康，買房的時(shí)候欺騙我們說周邊沒有化工廠，已經(jīng)搬走了。結(jié)果住進(jìn)來發(fā)現(xiàn)，每隔幾天就能聞到臭氣，影響我們的用水和空氣?！币晃粯I(yè)主說。 質(zhì)量糾紛源于快速擴(kuò)張？ 自去年4月，綠地進(jìn)駐安徽馬鞍山的首個(gè)高端住宅項(xiàng)目綠地世紀(jì)城被爆出使用“瘦身鋼筋”后，輿論嘩然。對此，綠地集團(tuán)董事長張玉良表示，產(chǎn)品質(zhì)量是企業(yè)的生命線，有時(shí)候企業(yè)是自己被自己打倒的。“馬鞍山這個(gè)項(xiàng)目中存在一些質(zhì)量問題，我們也覺得很痛心，作為全國大企業(yè)不應(yīng)該有這樣的問題，我們真的是痛定思痛。” 但張玉良堅(jiān)稱，馬鞍山項(xiàng)目以鑒定結(jié)果來看是一般建筑質(zhì)量問題?！斑@個(gè)一般問題也是不允許存在的，綠地集團(tuán)一定把質(zhì)量放在企業(yè)生命的重要位置來抓?！?p> 但事實(shí)證明，綠地的質(zhì)量問題卻時(shí)時(shí)發(fā)生。上海的一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，“高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，速度提升上去了，質(zhì)量難免出現(xiàn)問題。綠地各地事業(yè)部權(quán)力比較大，即使總部領(lǐng)導(dǎo)過去，也不一定聽話的?！?p> 綠地上海、安徽、徐州、長春等各地樓盤紛紛出現(xiàn)質(zhì)量糾紛的原因是否因?yàn)榭焖贁U(kuò)張與把控不嚴(yán)，權(quán)力過度下放給地方公司，綠地究竟如何應(yīng)對？ 對此，綠地給予時(shí)代周報(bào)的書面答復(fù)是：綠地內(nèi)部采用“集團(tuán)總部-事業(yè)部（產(chǎn)業(yè)集團(tuán)）-城市公司（項(xiàng)目公司）”三級管理架構(gòu)，集團(tuán)實(shí)行戰(zhàn)略管控與財(cái)務(wù)管控相結(jié)合，一方面給下屬單位適度授權(quán)，激發(fā)其發(fā)展主動性，另一方面，集團(tuán)層面就戰(zhàn)略、投資、資金等核心環(huán)節(jié)及重點(diǎn)項(xiàng)目集中把控，并加強(qiáng)監(jiān)督及指導(dǎo)，整個(gè)管理模式兼具靈活性與管控度。綠地作為國有大型企業(yè)，始終承諾對業(yè)主負(fù)責(zé)到底，切實(shí)維護(hù)業(yè)主權(quán)益。對個(gè)別樓盤中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量瑕疵，綠地始終高度重視，及時(shí)溝通、積極解決，并舉一反三，通過不斷優(yōu)化工程管控模式，強(qiáng)化對項(xiàng)目公司以及施工單位和監(jiān)理單位的監(jiān)督管理，有效提升產(chǎn)品品質(zhì)。 綠地的官方網(wǎng)站顯示，綠地集團(tuán)總部下面還下轄20個(gè)房地產(chǎn)事業(yè)部，包括房地產(chǎn)事業(yè)一部、房地產(chǎn)事業(yè)二部、房地產(chǎn)事業(yè)三部、房地產(chǎn)事業(yè)四部、蘇南房地產(chǎn)事業(yè)部、南昌房地產(chǎn)事業(yè)部、武漢房地產(chǎn)事業(yè)部、長沙房地產(chǎn)事業(yè)部、貴陽房地產(chǎn)事業(yè)部、安徽房地產(chǎn)事業(yè)部、東北房地產(chǎn)事業(yè)部等。 凱捷咨詢顧問劉爭向時(shí)代周報(bào)記者表示，這實(shí)際上還是二級架構(gòu)，按照萬科、中海等的做法，中間會再成立區(qū)域中心幫助總部分擔(dān)管理職能，分成三級架構(gòu)，“總部直接面對20個(gè)事業(yè)部，對總部管理能力要求非常高，很難面面俱到，架構(gòu)上是有問題，只能大的問題管一管。擴(kuò)張?zhí)欤偛繉κ聵I(yè)部管得可能相對弱些，放權(quán)比較多?！?p> 但值得注意的是，雖然存在種種問題，綠地的樓盤都能順利竣工驗(yàn)收。強(qiáng)大的政府關(guān)系也一直是綠地引以為傲的法寶。張玉良常年把“做政府想做的事，做市場需要的事”視為圭臬。綠地的綜合體遍地開發(fā)、在超高層競賽中突飛猛進(jìn)將這一準(zhǔn)則運(yùn)用得爐火純青。 2012年，綠地晉身全球500強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入超過2430億元，較上年增長近39%，其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)預(yù)銷售金額超過1050億元、預(yù)銷售面積約1180萬平方米，分別位列全國行業(yè)第二和第三，全年共新增土地儲備10557畝，可建建筑面積1908萬平方米，總地價(jià)達(dá)321億元。3月4日，綠地對外披露，綠地2013年經(jīng)營目標(biāo)為3000億元，繼續(xù)加碼房地產(chǎn)，投資策略為聚焦一二線城市，2013年房地產(chǎn)投資規(guī)模將超過1500億元，全年銷售目標(biāo)計(jì)劃增長30%以上，土地儲備計(jì)劃為800億元左右，在建商業(yè)地產(chǎn)將超2000萬平方米。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，綠地前兩個(gè)月內(nèi)在上海、北京、昆明和南京等多地拿地布局，涉及金額近80億元，已占全年拿地計(jì)劃的10%。 蘭德咨詢總裁宋延慶告訴時(shí)代周報(bào)記者，“一般情況下，按照當(dāng)年合同銷售額的25%左右拿地是正常運(yùn)轉(zhuǎn)幅度。如果超過40%-50%，就是加快速度提速發(fā)展?！?p> 顯然，綠地今年拿地占比已超過50%，僅拿地就占用如此龐大的資金，綠地如何正常運(yùn)轉(zhuǎn)。綠地的財(cái)務(wù)狀況對外一直隱而不宣，業(yè)內(nèi)也甚少人能說出其真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況。 一位上市公司的開發(fā)商向時(shí)代周報(bào)記者透露，綠地在很多地方的運(yùn)作，由于得天獨(dú)厚的地方政府關(guān)系，加上各地官員對綜合體、超高層地標(biāo)的欲望強(qiáng)烈，綠地往往先拿地開發(fā)，到項(xiàng)目預(yù)售回籠資金以后再付土地款。而項(xiàng)目動輒百億的投資，可能存在時(shí)間短、論證少的特征，對后期設(shè)計(jì)、施工產(chǎn)生不利影響。 對此，綠地回應(yīng)稱，綠地目前現(xiàn)金流穩(wěn)健、充裕，綠地始終嚴(yán)格按照有關(guān)政策規(guī)定及合同約定支付有關(guān)款項(xiàng)。目前綠地的負(fù)債率在85%左右，并計(jì)劃每年降低1個(gè)百分點(diǎn)的負(fù)債率。綠地高度重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控，全集團(tuán)實(shí)施全面預(yù)算管理，從收入、投資、成本、費(fèi)用、財(cái)務(wù)、現(xiàn)金流等方面實(shí)現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營活動的全過程管理。在資金運(yùn)籌方面，一是以“控規(guī)模、優(yōu)結(jié)構(gòu)、降成本”為導(dǎo)向開展融資，實(shí)行信貸切塊管理，控制負(fù)債總額及成本；二是實(shí)施資金集中管理，加強(qiáng)資金流動控制，優(yōu)化內(nèi)部資源配置，提高資金使用效率。 劉爭表示，政府關(guān)系對綠地來說是個(gè)雙刃劍，無論從拿地還是工程質(zhì)量，一旦自己疏于監(jiān)管，過度依賴，時(shí)間久了，損害的還是自己的品牌。
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