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文/易憲容 十項(xiàng)措施、四萬億總投資，最近國務(wù)院推出的刺激經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施引起了全世界矚目（以下簡稱“國十條”）。對于國十條，房地產(chǎn)政策同樣是處于最為重要的地位。但是，國十條的房地產(chǎn)政策是什么？其意義如何？它能夠把中國房地產(chǎn)市場帶向哪里？以及它能否對擴(kuò)大內(nèi)需真正起到重要的作用？ 首先，從國十條來看，房地產(chǎn)對擴(kuò)大內(nèi)需的重要性同樣得到十分肯定。但是，大家都知道，房地產(chǎn)市場發(fā)展的模式與途徑多種多樣，而不同的房地產(chǎn)模式，房地產(chǎn)發(fā)展的差異性會很大。比如，房地產(chǎn)可以是以保障性住房為主導(dǎo)的房地產(chǎn)發(fā)展模式，如新加坡；也有以保障性及商品性各自分開，并占比重相差不大的房地產(chǎn)發(fā)展，如香港；也以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場發(fā)展，但目前國際上這種情況比較少，因?yàn)檫@種方式是經(jīng)濟(jì)危機(jī)及金融危機(jī)的根源；絕大多數(shù)國家房地產(chǎn)市場都是以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市發(fā)展。 在國十條中，房地產(chǎn)作為擴(kuò)大內(nèi)需切入點(diǎn)，重點(diǎn)放在保障性住房及自住性住房的發(fā)展上。也就是說，政府希望通過財政支出來加強(qiáng)廉租屋、棚戶區(qū)住房改造、農(nóng)村居民的危房來改善弱勢居民基本居住條件。這樣，不僅可以通過政府直接財政投入增加投資及改善居民的住房條件，也可以擴(kuò)大居民的住房條件來帶動居民內(nèi)需。 而且在安居工程的基礎(chǔ)上，中央政府準(zhǔn)備在三年內(nèi)用9000億來加大對保障性住房建設(shè)，以此來解決1300萬戶居民的基本住房問題。這樣一個量的投入，可以看到中央政府改善居民基本住房的條件的決心。 其次，國十條在加強(qiáng)安居工程及保障性住房的基礎(chǔ)上，把商品房發(fā)展放在個人自住型消費(fèi)上。也就是說，對于個人合理的自住型住房購買，政府通過信貸優(yōu)惠政策、稅收優(yōu)惠政策、生產(chǎn)中小套型住房、激活二手房市場等鼓勵個人住房購買。由于中國房地產(chǎn)市場剛從計(jì)劃分配中走出不久，住房消費(fèi)需求仍然存在巨大的市場，也就是有人一直強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)潛在消費(fèi)需求。但是，這里面對的問題是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場必須讓投資型為主導(dǎo)的市場向消費(fèi)型主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)型，否則住房的消費(fèi)者沒有支付能力進(jìn)入以投資者為主導(dǎo)的市場。目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的根本問題，就在于這種轉(zhuǎn)型或是太慢或是還沒有開始。 因此，從國十條所顯現(xiàn)出來的房地產(chǎn)政策意蘊(yùn)來看，未來的商品房市場就是一個以消費(fèi)者為主導(dǎo)甚至是合理住房消費(fèi)為主導(dǎo)的市場。在這樣的一個市場中，其價格基本上是由消費(fèi)者實(shí)際支付來能力來決定。如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格仍然保留在以投資者為主導(dǎo)的市場價格上，那么要達(dá)到擴(kuò)大內(nèi)需的目標(biāo)是根本不可能的。 第三，既然中國房地產(chǎn)市場發(fā)展是以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，那么對房地產(chǎn)投資需求國十條基本上承接從2007年以來的房地產(chǎn)政策，既嚴(yán)格限制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，不鼓勵房地產(chǎn)投資需求，也認(rèn)識到以投資性為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場不僅不可持續(xù)而且也是未來中國經(jīng)濟(jì)潛在風(fēng)險及危機(jī)的根源所在。 對此，國十條的房地產(chǎn)政策及意蘊(yùn)十分明確，房地產(chǎn)市場的重要性是擴(kuò)大內(nèi)需的重要切入點(diǎn)，也是未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展之動力。但是，房地產(chǎn)市場擴(kuò)大內(nèi)需是放在保障性住房及以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場上，對于這兩個方面，國十條有相當(dāng)優(yōu)惠各項(xiàng)政策來鼓勵居民消費(fèi)。同時，國十條清楚明確表示，對于房地產(chǎn)市場炒作與投機(jī)不僅不鼓勵而且嚴(yán)格遏制，要讓當(dāng)前的房地產(chǎn)市場由投資為主導(dǎo)到市場改變到以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場上來。 當(dāng)前的問題是房地產(chǎn)的價格是投資者來定價還是以消費(fèi)者來定價。如果中國房地產(chǎn)市場不能夠由投資者為主導(dǎo)的市場價格向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場價格轉(zhuǎn)移，那么要通過商品房來激勵居民住房消費(fèi)并非是一件容易的事情。而且，就當(dāng)前國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢來看，中國的房地產(chǎn)市場向消費(fèi)為主導(dǎo)的轉(zhuǎn)移是一種必然，任何人改變不了，任何政策也改變不了。
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