愛華網(wǎng)???? 截止3月6日，全部176家境內(nèi)外上市房企大都發(fā)布了業(yè)績預告或快報。其中，萬科、SOHO中國、首創(chuàng)、渝開發(fā)、上海新梅置業(yè)、蘇州高新等企業(yè)還公布了2012年度財報。 分析176家上市房企和蘭德咨詢“22036企業(yè)數(shù)據(jù)庫”中44家非上市公司的存貨情況，我們得出的第三個結(jié)論是：2012年行業(yè)企業(yè)的存貨量繼續(xù)上升，但結(jié)構(gòu)性、差異化特征愈發(fā)明顯，而去化速度也略有加快。 我們知道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨包括未開工、在建開發(fā)工程、庫存現(xiàn)房、在銷項目、未開盤銷售的項目以及尚未結(jié)算的項目等。與存貨直接相關(guān)的指標主要有兩個，一是存貨量，有面積和貨值兩個表述方式，另一個是存貨周轉(zhuǎn)率。其中，存貨周轉(zhuǎn)率是指一定時期主營業(yè)務成本與平均存貨余額的比例，是反映企業(yè)資金效率和經(jīng)營業(yè)績的重要指標之一。 我們先看看幾家典型企業(yè)的存貨量指標情況。 截止2012年末，萬科的存貨共計2551.6億元，同比2011年的2083.4億元的存貨上升了22.48%；占總資產(chǎn)的比重是67.36%，下降了2.97個百分點。各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）159.9億元，占比6.27%；在建開發(fā)產(chǎn)品1622.2億元（其中包含已售出未結(jié)算產(chǎn)品），占比63.57%；擬開發(fā)產(chǎn)品（對應規(guī)劃中項目）767.3億元，占比30.07%。 佳兆業(yè)去年共實現(xiàn)合約銷售額173億元,同比增長13%,完成全年銷售目標165億元的105%。在超額完成銷售目標之后，佳兆業(yè)宣布2013年銷售目標提高超過30%，達到220億元。值得注意的是是，截至去年末，佳兆業(yè)土地儲備約2390萬平方米；預計今年可售建筑面積達470萬平方米，總體可售貨值約400億元，同比均有大幅度增長。 另外，首創(chuàng)置業(yè)的存貨是239億元，同比增長了6%；蘇州高新的存貨是12億元，增長了9%；新梅置業(yè)的存貨則下降了86%。 44家非上市公司中，我們獲取了5個企業(yè)的存貨數(shù)據(jù)。總體來看，都有不同程度的增加。其中，山西太原和四川都江堰市的兩家企業(yè)存貨都增加了20%以上。 事實上，鑒于存貨包括“尚未結(jié)算的項目”，即銷售未結(jié)算資源，而許多企業(yè)的財報中又不像萬科一樣披露存貨子項指標和數(shù)據(jù)，因此若要弄清楚各項存貨及占比情況是很難的。 業(yè)內(nèi)人員在討論房地產(chǎn)存貨情況時，往往僅指庫存現(xiàn)房、在銷項目、未開盤銷售的項目，即待售資源，或狹義的存貨定義。例如萬科，如果減掉1436.5億元的已售未結(jié)算資源，狹義存貨值是1115.1億元。
國家統(tǒng)計局于2010年8月首次公布待售面積數(shù)據(jù)。截至2010年6月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積的基數(shù)為19182萬平方米，其中，商品住宅待售面積為10646萬平方米。國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)是，截至2012年末，全國商品房待售面積36460萬平方米，比2011年末增加7752萬平方米，增長了27%。 進一步對比期末待售面積與同期商品房銷售面積的比值關(guān)系發(fā)現(xiàn)，去年比值系數(shù)是0.33，即去化周期4個月。而2011年末，全國商品房待售面積27194萬平方米，商品房銷售面積10.99億平方米，比值系數(shù)是0.25，去化周期3個月。 也就是說，無論是典型企業(yè)存貨情況，還是全國商品房待售面積和去化周期，2012年總體呈現(xiàn)增長趨勢，這表明全國樓市的庫存壓力進一步加大。雖然上市房企的年報要到4月30日才能出完，但蘭德咨詢推算，2012年全行業(yè)企業(yè)的平均存貨周轉(zhuǎn)率會有所提高，約是1.4次左右，而存貨值則進一步增加，約達6萬億左右。 當然，我們所說的存貨是指2012年12月31日這一時點的數(shù)據(jù)。如果再算上今年企業(yè)陸續(xù)拿地、陸續(xù)具備銷售條件的資源，存貨還會進一步增加。 但是我們也應看到，受2012年一季度后市場回暖影響，去年的存貨增幅已有所回落，存貨曲線已趨于平緩。 值得高度注意的是，事實上，2012年的存貨情況快速呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性、差異化特征。主要表現(xiàn)在三個方面：一是不同城市的存貨情況分化比較嚴重。其中，一線城市快速減少。據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，截至1月底，一線城市庫存量為2837萬平方米，同比下降9%。多項指標數(shù)據(jù)顯示，一線城市房地產(chǎn)去庫存現(xiàn)已接近尾聲，如果政府不能盡快地增加土地有效供給，房價上漲壓力會進一步增大。與一線城市類似，大多數(shù)二線城市的庫存也呈現(xiàn)減少趨勢。而部分三四線城市的庫存在增長較快，例如唐山、揚州、中山、蕪湖、連云港、邯鄲、營口等城市。 二是不同類型的商品房呈現(xiàn)加速分化，中小套型的剛需型和首改型住宅去庫存速度較快，而商業(yè)地產(chǎn)的存貨增加較快。據(jù)贏商網(wǎng)數(shù)據(jù)，2011年至2015年20個重點城市的新增綜合體總量將超過1.6億平米，其中七大城市未來5年購物中心面積至少翻一番，達到8700萬平米，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。而北京、上海的絕對值均超1400萬平。另據(jù)新華社報道，貴州省未來5年將“基本建成100個城市綜合體”。企業(yè)層面，公開資訊顯示，萬達、中糧、華潤、龍湖等企業(yè)，未來都有少則十幾個，多則幾十個綜合體的投資計劃。就連此前很少涉足商業(yè)地產(chǎn)的遠洋地產(chǎn)，計劃2015年前復制10個未來廣場；哇哈哈則計劃“3-5年內(nèi)開出100家商場”，主要業(yè)態(tài)也是綜合體。按萬達集團董事長王健林的說法，2013年開始將迎來商業(yè)地產(chǎn)集中上市、開業(yè)潮。一方面是商業(yè)地產(chǎn)熱，另一方面銷售和租賃收益卻并不樂觀。據(jù)蘭德咨詢?nèi)ツ隇閹准乙痪€企業(yè)做發(fā)展戰(zhàn)略咨詢時所形成的《商業(yè)地產(chǎn)專題研究》報告顯示，目前商業(yè)物業(yè)的收益率僅為3-5%，許多城市的購物中心空置率則超過了10%的警戒線。如果這一態(tài)勢持續(xù)下去，可以預見，隨后幾年庫存量和空置率還會進一步上升。 三是不同企業(yè)的存貨情況也在加速分化，有的企業(yè)存貨量快速上升，有的則因產(chǎn)品適銷對路，去化速度較快，存貨大幅度下降。在此不再贅述。 這就是房地產(chǎn)企業(yè)2013年所面臨的困境：資金壓力雖然趨緩，但政策和銷售壓力猶大；存貨量持續(xù)增加，這兩大因素已成為高度關(guān)聯(lián)、相互夾擊的突出問題，也將會導致企業(yè)業(yè)績進一步分化。由此可以預測并建議房地產(chǎn)企業(yè)，2013年在“降本增效”的同時，去存貨仍然是年度主題。 對于今后不同等級城市和不同類型（業(yè)態(tài)）產(chǎn)品的市場前景，其實每類城市、每類項目都有機會，也都有風險。但可以確定的是，再也不會回到原先無論在什么城市做什么項目都沒有風險、都能盈利的年代了。試想，如果城市、項目選擇或產(chǎn)品定位沒有做好，就很有可能造成滯銷。一旦滯銷，就很有可能成為壓斷企業(yè)現(xiàn)金流的“最后一根稻草”。面對調(diào)控常態(tài)化和競爭越來越激烈的市場，企業(yè)面臨的新挑戰(zhàn)是，如何確保把房子賣出去，先爭取活下來；其次是如何做大做強，活得更健康、更優(yōu)雅。因此建議企業(yè)要注意市場布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的前瞻性和均衡性，設計好選擇城市和項目的“漏斗”，在“亂市”中發(fā)現(xiàn)具有投資價值的城市、產(chǎn)品和項目。 現(xiàn)在和今后的房地產(chǎn)市場是結(jié)構(gòu)性、差異化特征愈發(fā)鮮明的市場，在“亂市”中做好市場分析和戰(zhàn)略規(guī)劃，拿出有競爭優(yōu)勢的產(chǎn)品和產(chǎn)品線才是根本，隨波逐流、戰(zhàn)略游移只會“一路囧途”。
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