愛(ài)華網(wǎng)???? 一方面是政府違約“制造”無(wú)證房產(chǎn)項(xiàng)目，另一方面又為無(wú)證房產(chǎn)交易開(kāi)綠燈，先是在根本沒(méi)有用地指標(biāo)的情況下誘騙投資商入局，然后再收取交易者高額的“擔(dān)保費(fèi)”，里里外外都在為土地財(cái)政添磚加瓦，這是正在揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)上演的鬧劇，也折射出地方政府在土地財(cái)政上的良苦用心。 7月16日，大量被拆遷農(nóng)民來(lái)到能容納近3000戶(hù)居民的揚(yáng)州運(yùn)河人家小區(qū)看房，但他們中的很多人不知道，這個(gè)位于揚(yáng)州市廣陵區(qū)廣陵產(chǎn)業(yè)園的安置房項(xiàng)目正在經(jīng)歷一場(chǎng)官司，該小區(qū)的投資商華豐建設(shè)股份有限公司（下稱(chēng)“華豐公司”）因無(wú)法為項(xiàng)目辦理“兩證”（土地證和房產(chǎn)證）將廣陵產(chǎn)業(yè)園管委會(huì)起訴到了法院，華豐公司起訴管委會(huì)的理由是后者沒(méi)有按照合約為項(xiàng)目辦理土地使用證，進(jìn)而使項(xiàng)目成為違規(guī)房產(chǎn)。運(yùn)河人家只是揚(yáng)州市眾多無(wú)“兩證”安置房項(xiàng)目中的一個(gè)。 不過(guò)，地方政府的土地財(cái)政盤(pán)算并沒(méi)有因?yàn)椤皟勺C”缺失終止，日前揚(yáng)州市政府對(duì)于上述安置房制定了“陽(yáng)光政策”，即可以對(duì)沒(méi)有“兩證”的房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)艘U納各種國(guó)家規(guī)定的二手房過(guò)戶(hù)相關(guān)稅費(fèi)，還要額外繳納房款總價(jià)7.5％。的服務(wù)費(fèi)，理由是政府為交易行為作保。 上述官司目前已經(jīng)進(jìn)入最高人民法院的審理范疇，相關(guān)信息表明，揚(yáng)州市安置房無(wú)證尷尬的背后是地方政府追求土地財(cái)政最大化，該市用于安置房建設(shè)的用地指標(biāo)一直很緊張，但用于“公開(kāi)出讓”的土地卻很充裕，2012年，揚(yáng)州市土地出讓金收入接近財(cái)政收入的40%。 投資商入局 投資商的訴訟，揭開(kāi)了揚(yáng)州市安置房建設(shè)的秘密模式?！叭绻皇钦皇丶s，像我這樣和當(dāng)?shù)睾献髂Ｊ接肋h(yuǎn)不會(huì)見(jiàn)光?！比A豐公司負(fù)責(zé)人表示。 2009年初，華豐公司與揚(yáng)州市廣陵區(qū)廣陵產(chǎn)業(yè)園管委會(huì)簽訂了《農(nóng)民拆遷安置房投資協(xié)議書(shū)》（下稱(chēng)《協(xié)議書(shū)》）?！秴f(xié)議書(shū)》顯示，運(yùn)河人家占地302畝，建筑面積28萬(wàn)平方米，總投資6.52億元。 《協(xié)議書(shū)》的要點(diǎn)是，華豐公司負(fù)責(zé)征地、立項(xiàng)、申報(bào)、規(guī)劃、施工、建設(shè)等所有費(fèi)用；管委會(huì)則協(xié)調(diào)以及90天內(nèi)完成辦理土地使用權(quán)證，并在竣工后則以建筑成本價(jià)的8%作為回報(bào)。 然而，直到2011年底，華豐公司已投入近3億元后，管委會(huì)仍然無(wú)法交付土地使用權(quán)證?！昂献髦?，政府缺錢(qián)利用民間資金來(lái)填補(bǔ)拆遷安置黑洞。真沒(méi)有想到，當(dāng)?shù)鼐谷桓緵](méi)有土地指標(biāo)?！比A豐公司負(fù)責(zé)人，站在最高人民法院門(mén)口感到無(wú)奈。
房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不多是公開(kāi)的事實(shí)，沒(méi)有土地證則意味著無(wú)法融資，華豐公司最終因此被掃地出門(mén)?！安粏卧谖覀児I(yè)園區(qū)，包括揚(yáng)州市，農(nóng)民安置房都是邊建邊批?！惫芪瘯?huì)辦公室負(fù)責(zé)人夏先生認(rèn)為沒(méi)有土地證，太正常不過(guò)。 華豐公司負(fù)責(zé)人表示，“地方政府不能為了土地財(cái)政，置農(nóng)民利益不顧，更不能引進(jìn)開(kāi)發(fā)商后關(guān)門(mén)打狗。” 區(qū)別對(duì)待 4年前，因?yàn)榈缆方ㄔO(shè)需要，揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)樸席鎮(zhèn)的400多戶(hù)農(nóng)民的房子被拆遷，按照拆遷協(xié)議，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該在18個(gè)月后安排他們住進(jìn)新建的安置房，但至今沒(méi)有著落，原因依然是用地指標(biāo)緊張。相反，在市場(chǎng)公開(kāi)出讓的商業(yè)用地指標(biāo)則顯得充裕。“從2010年起，揚(yáng)州就在全國(guó)率先推出‘凈地出讓、搖號(hào)主持、現(xiàn)場(chǎng)直播、全程跟蹤’的制度。由于全部是‘凈地’，且‘陽(yáng)光’操作，土地需求穩(wěn)定可控，開(kāi)發(fā)商充滿(mǎn)信心?！睋P(yáng)州國(guó)土局土地利用處負(fù)責(zé)人曾表示，這一做法已被省國(guó)土廳立為典型上報(bào)國(guó)家國(guó)土資源部。 揚(yáng)州市2012年僅住宅和商業(yè)土地出讓金總收入超過(guò)150億元，如果加上工業(yè)用地出讓金，揚(yáng)州2012年土地出讓金或超過(guò)200億元，而揚(yáng)州市全年財(cái)政收入為555億元。 “新政”一舉兩得 日前，揚(yáng)州市房管局在其官網(wǎng)公布了《關(guān)于印發(fā)〈市區(qū)暫未取得“兩證”拆遷安置房權(quán)益轉(zhuǎn)讓辦法〉（試行）的通知》，今后還沒(méi)有拿到“兩證”的拆遷安置房，權(quán)益也可以先行轉(zhuǎn)讓。 《通知》明確：暫未取得“兩證”的拆遷安置房進(jìn)行權(quán)益轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵副徊疬w人與受讓人通過(guò)合同約定，經(jīng)拆遷管理等相關(guān)單位審核、公證、委托轉(zhuǎn)讓等，將拆遷補(bǔ)償獲得的安置房權(quán)益轉(zhuǎn)讓給受讓人。 雖然是沒(méi)有“兩證”，但《通知》要求轉(zhuǎn)、受讓雙方應(yīng)按稅務(wù)部門(mén)規(guī)定的安置房初次領(lǐng)證和權(quán)屬轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅種、稅率、計(jì)稅基價(jià)等依法納稅。此外，被拆遷人應(yīng)與受讓人簽訂由擔(dān)保中心統(tǒng)一印制的安置房權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同，并按合同成交價(jià)格的7.5％。向擔(dān)保中心繳納服務(wù)費(fèi)。這高達(dá)7.5％。的服務(wù)費(fèi)實(shí)際上相當(dāng)于“擔(dān)保費(fèi)”，專(zhuān)門(mén)應(yīng)對(duì)未來(lái)售房者毀約的風(fēng)險(xiǎn)。 揚(yáng)州市的上述規(guī)定讓包括運(yùn)河人家、魏西花園、文匯苑等眾多無(wú)證安置房房產(chǎn)擁有了進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的資格?！鞍凑辗梢?guī)定，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是以過(guò)戶(hù)登記為法律依據(jù)的，揚(yáng)州市的這個(gè)規(guī)定沒(méi)有法律效力。”北京京恒律師事務(wù)所主任林才紅認(rèn)為。
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