愛華網(wǎng)???? 走過14年的杭州經(jīng)濟(jì)適用住房，在今年9月中旬將迎來一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。 8月12日，杭州市政府《關(guān)于規(guī)范杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易和回購管理的實(shí)施意見(試行)》(以下簡稱《意見》)出臺(tái)，9月12日正式施行?！兑庖姟访鞔_：符合條件的經(jīng)適房將可根據(jù)相關(guān)政策上市交易或回購。 《意見》在經(jīng)適房業(yè)主中引發(fā)諸多爭議。其中的焦點(diǎn)在于，根據(jù)《意見》規(guī)定，經(jīng)適房購房人擁有房屋有限產(chǎn)權(quán)，通過補(bǔ)交土地收益等價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)按照屆時(shí)公布的評(píng)估價(jià)與當(dāng)時(shí)經(jīng)適房購買價(jià)之間差價(jià)的55%向政府補(bǔ)交土地收益等價(jià)款，原購買時(shí)繳交的稅費(fèi)在計(jì)算差價(jià)時(shí)予以扣除。 自誕生之日起，經(jīng)濟(jì)適用房就始終爭議不斷。中低收入難以界定、產(chǎn)權(quán)不明晰、住宅價(jià)格、戶型有違政策初衷等問題成為輿論詬病的對(duì)象。經(jīng)適房分配審核過程中出現(xiàn)的操作不嚴(yán)謹(jǐn)，以及后期管理漏洞百出，導(dǎo)致騙房現(xiàn)象難禁。
在一些業(yè)內(nèi)人士看來，經(jīng)適房上市是一個(gè)復(fù)雜的過程，允許經(jīng)適房上市交易，或許是政府對(duì)經(jīng)適房套利功能的一種默許。 增值收益55%歸政府 杭州從1999年開始推出經(jīng)適房，是中國國內(nèi)最早推經(jīng)適房的城市。目前，經(jīng)濟(jì)適用房在杭州已經(jīng)是一個(gè)相對(duì)龐大的群體。據(jù)透明售房網(wǎng)市場研究院的統(tǒng)計(jì)，截至2013年8月15日，杭州主城區(qū)（不含蕭山、余杭）經(jīng)濟(jì)適用房房源量為9萬余套，面積超過830萬平方米。 根據(jù)《意見》要求，滿足上市條件，即在2008年9月12日（意見實(shí)施之日往前推5年）前簽訂購房合同的經(jīng)濟(jì)適用房共計(jì)38598套，面積達(dá)374.29萬平方米。這其中，大約七成的經(jīng)適房需補(bǔ)繳55%差價(jià)。這些經(jīng)濟(jì)適用房與市場商品房售價(jià)的差距，最大的已達(dá)每平方米近2萬元左右。 按照《意見》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房要想上市交易，必須補(bǔ)交土地收益價(jià)款，以2004年9月1日為分界點(diǎn)。之前的經(jīng)濟(jì)適用房，按照相關(guān)規(guī)定計(jì)算相應(yīng)費(fèi)用（費(fèi)用相對(duì)比較少）；之后的經(jīng)濟(jì)適用房，按照評(píng)估價(jià)（遵循板塊市場價(jià)）與當(dāng)時(shí)購買差價(jià)的55%，向政府繳納土地收益等價(jià)款。 “前者比較合理，后者不夠合理?！蓖该魇鄯渴袌鲅芯吭涸洪L丁建剛在接受時(shí)代周報(bào)采訪時(shí)稱，“科學(xué)合理的做法應(yīng)是按購買者所擁有的產(chǎn)權(quán)比例來分配收益。但是經(jīng)濟(jì)適用房在購買時(shí)并沒有約定購買者擁有的產(chǎn)權(quán)比例，因此，現(xiàn)在杭州政府‘一刀切’收掉55%的收益是不夠科學(xué)合理的?！?p> “先購買經(jīng)濟(jì)適用房的人群，實(shí)際上是分享了一部分的公共資源。如果5年之后把它賣出，那么獲得的收益返還一部分給政府，或者政府從中收取一定比例的增值收益，我覺得有它的必然性，或者有它的合理性?！闭憬∩缈圃航?jīng)濟(jì)研究所研究員王永太告訴時(shí)代周報(bào)。 事實(shí)上，對(duì)于經(jīng)適房上市交易，杭州市這些年一直處于艱難推進(jìn)狀態(tài)。杭州市房管局公開表示，2010年前后，經(jīng)過一年多時(shí)間的調(diào)查后，杭州市準(zhǔn)備開放經(jīng)適房交易市場，發(fā)布相關(guān)文件，但恰好住建部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》，當(dāng)時(shí)的推進(jìn)工作被迫暫停。 接近杭州市政府的人士告訴時(shí)代周報(bào)，此次方案的出臺(tái)經(jīng)過了一年多的“風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估”，在擬定經(jīng)適房上市細(xì)則前，杭州調(diào)研了北京、南京、廣州等城市的實(shí)踐情況，并征求了各層面的意見。 不過，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房是否可以上市，各地的態(tài)度和表現(xiàn)并不一致。目前，包括濟(jì)南、南京、長沙等地，均放開了經(jīng)適房上市交易。而北京住建部今年年初曾表示，擬禁止經(jīng)濟(jì)適用房直接上市進(jìn)行交易，逐步建立經(jīng)濟(jì)適用房封閉運(yùn)行機(jī)制。 地方財(cái)政吃緊 多年來，經(jīng)適房到底該不該上市交易，一直存有爭議。經(jīng)適房屬于社會(huì)保障的一部分，是對(duì)低收入人群的優(yōu)惠政策，但由于監(jiān)管不嚴(yán)，已經(jīng)成為權(quán)力尋租的工具，如果允許經(jīng)適房上市交易，將加重權(quán)力尋租的空間。 在一些市場觀察人士看來，杭州經(jīng)適房上市交易的出臺(tái)，“俘獲”地方政府的或許是，地方財(cái)政捉襟見肘以及土地財(cái)政收入減少的這一現(xiàn)實(shí)。 一個(gè)基本的事實(shí)是，浙江部分地區(qū)地方債負(fù)債水平高于全國平均水平。以杭州為例，2010年的官方數(shù)據(jù)顯示，杭州市政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)達(dá)836.84億元，占87.08%，遠(yuǎn)高于全國62.62%的總體比例；同時(shí)，明確以土地出讓收入作為償債來源的占81.73%，遠(yuǎn)高于全國23.8%的水平。 王永太參與起草了2013 年《浙江房地產(chǎn)藍(lán)皮書》，他認(rèn)為，經(jīng)適房上市的收益可能會(huì)比較可觀，“2010年后杭州的土地財(cái)政收入下滑，但整體的財(cái)政開支并沒有減少，經(jīng)適房上市交易，政府能夠增加一筆可觀收入，在一定程度上或許能緩解財(cái)政壓力?！?p> 2009年，杭州的土地出讓金總額超過1000億元，超過上海、北京，躍居全國第一。隨著國家調(diào)控政策的出臺(tái)，杭州土地出讓收入開始大幅度下降，連年的財(cái)政預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)告顯示：2010年，杭州市本級(jí)土地出讓金收入922.57億元；2011年，跌到了427.37億元； 2012年土地出讓金再度縮水，為350.80億。 除了土地財(cái)政下降，在國家結(jié)構(gòu)性減稅政策作用下，稅收在財(cái)政支出中的比例大幅下降。2012年杭州稅收收入占地方財(cái)政的38%，進(jìn)入“寒冰季”。 另一方面，杭州在民生和大項(xiàng)目建設(shè)等方面的政府投入難減。今年年初公布的《2013年杭州市政府工作報(bào)告》顯示，2013年杭州擬安排重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目498個(gè)，重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目圍繞6大重點(diǎn)領(lǐng)域，新開工項(xiàng)目60個(gè)，建成投用項(xiàng)目40個(gè)，續(xù)建項(xiàng)目200個(gè)以上，完成年度計(jì)劃投資1000億元。 “像杭州的地鐵城網(wǎng)建設(shè)一公里要投入6.2億元，杭師大3000畝新校區(qū)的建設(shè)要投入130多億。”前述接近杭州市政府的人士告訴時(shí)代周報(bào)。 為房產(chǎn)稅掃清障礙？ 無論如何，杭州經(jīng)適房即將上市已確定無疑，這或許不難理解這幾年杭州經(jīng)適房申請(qǐng)的火爆程度。公開數(shù)據(jù)顯示，杭州申請(qǐng)經(jīng)適房的人一直都不少，2010年，申請(qǐng)人數(shù)為1.2萬戶左右；2011年，申請(qǐng)人數(shù)為8000余戶。 由于杭州的公務(wù)員經(jīng)適房建設(shè)得比較早，和苑、任苑、圣苑、政苑、府苑都是早期的省直機(jī)關(guān)經(jīng)適房和市直機(jī)關(guān)經(jīng)適房，其中一些經(jīng)適房的面積較大，一些小區(qū)周邊的房源在售價(jià)格已經(jīng)高達(dá)3萬一平米。 因此，有市場傳言稱，杭州經(jīng)適房上市交易開閘，是在為杭州試點(diǎn)房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備?！肮珓?wù)員手中這些所謂的經(jīng)濟(jì)適用房很多，在房產(chǎn)稅出臺(tái)前，杭州出這個(gè)政策明顯是為了出貨?！庇惺袌鲇^察人士這樣質(zhì)疑。 丁建剛認(rèn)為上述說法屬于“陰謀論”，“如果國務(wù)院不叫停，杭州的房產(chǎn)稅方案在今年5月已經(jīng)開始執(zhí)行，說經(jīng)適房上市交易是為房產(chǎn)稅出臺(tái)掃清障礙，完全站不住腳。” 丁建剛透露，杭州房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案原本準(zhǔn)備于4月26日向社會(huì)公布并開始執(zhí)行，該方案在住建部、財(cái)政部、國稅總局三個(gè)主管部門層面取得了共識(shí)，但最終國務(wù)院面對(duì)三部門會(huì)簽的“杭州方案”時(shí)，仍然要求杭州房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)押后下發(fā)。 經(jīng)適房走向歷史 經(jīng)濟(jì)適用房最早緣起于1991年6月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，其中提出：“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題?！?p> 這一表述確定了經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)和功能。作為準(zhǔn)商品房，經(jīng)濟(jì)適用房的利潤率被嚴(yán)格控制在3%以內(nèi)，其建設(shè)旨在解決中低收入家庭的住房問題。 2004年5月，國家四部委《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》頒布實(shí)施，標(biāo)志著經(jīng)適房的性質(zhì)發(fā)生了根本性變化，從之前的普通微利調(diào)整到保障性住房。該文件明確了限定經(jīng)適房由政府提供政策優(yōu)惠、限定政策標(biāo)準(zhǔn)、限定銷售價(jià)格。 杭州市也在隨后出臺(tái)《關(guān)于貫徹國家四部委經(jīng)適房有關(guān)意見》，明確了經(jīng)適房性質(zhì)的根本調(diào)整，并從準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等四方面保證了經(jīng)適房是面向住房困難家庭。 “經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的差價(jià)很大，比較容易出現(xiàn)套利行為。在政府權(quán)力缺乏制約的情況下，很難保障公平分配保障房，長期來看，經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)逐步退出歷史舞臺(tái)?！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華在接受時(shí)代周報(bào)采訪時(shí)如是表述。 今年2月，深圳推出了該市最后一批經(jīng)適房，而廣東、江西、河南等省此前已經(jīng)明確停止了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。北京雖然沒有宣布徹底停建，但也明確提出“以租為主”的保障房政策，大力發(fā)展公租房和廉租房。 經(jīng)適房正在走向歷史，杭州也不會(huì)例外。根據(jù)杭州市住房保障“十二五”規(guī)劃，2013年，杭州主城區(qū)經(jīng)適房計(jì)劃開工建設(shè)面積減少到30萬平方米；2014年將減少到20萬平方米；2015年減少到10萬平方米。
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