愛(ài)華網(wǎng)???? 關(guān)閉旗下建筑業(yè) 轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市拿地 房地產(chǎn)市場(chǎng)成交一片大好的情況下，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)退出的傳聞也時(shí)不時(shí)地傳出。近日，君華集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“君華集團(tuán)”）成為行業(yè)的主角，一段由人事變動(dòng)而引發(fā)的猜測(cè)使得這個(gè)被譽(yù)為是廣州房地產(chǎn)行業(yè)新生代力量的企業(yè)陷入了“退出風(fēng)波”之中。而就在業(yè)內(nèi)傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“清盤(pán)退出”之聲下，時(shí)代周報(bào)記者經(jīng)過(guò)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，在退出的假象下，實(shí)際上折射的是中小房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)下行情下的心酸與苦楚。 日前，一直堅(jiān)持多元化經(jīng)營(yíng)的君華集團(tuán)近期突然宣布關(guān)閉旗下建筑公司，表示專(zhuān)心做地產(chǎn)業(yè)務(wù)。此舉備受業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。近幾年來(lái)，廣州地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，在廣州、中山、珠海均有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的君華已經(jīng)將目光瞄準(zhǔn)佛山、惠州、南寧等二三線城市。 然而，就在君華四處擴(kuò)張之時(shí)，業(yè)界卻陡生傳聞：君華集團(tuán)大幅裁員，事因旗下在售項(xiàng)目現(xiàn)資金漏洞，但該公司向時(shí)代周報(bào)記者否認(rèn)了資金回籠出問(wèn)題的說(shuō)法。 君華集團(tuán)的困境，表現(xiàn)的是在房地產(chǎn)行業(yè)表面一片大好的情況下，實(shí)際上卻是：規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額愈發(fā)集中，中小房企的生存卻越來(lái)越艱難。 短短3年退出建筑業(yè)務(wù) 近期，市場(chǎng)傳言稱(chēng)，“珠三角頗有名氣的開(kāi)發(fā)商君華集團(tuán)正準(zhǔn)備出讓旗下所有土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)項(xiàng)目，該公司內(nèi)部出現(xiàn)了大規(guī)模的裁員和員工離職，計(jì)劃全面退出房地產(chǎn)市場(chǎng)”。 時(shí)代周報(bào)記者據(jù)此致電君華集團(tuán)，該公司相關(guān)人士稱(chēng)，君華集團(tuán)只是退出建筑業(yè)，專(zhuān)心做地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不會(huì)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。與時(shí)代地產(chǎn)、方圓集團(tuán)、百嘉信集團(tuán)、力迅地產(chǎn)、嘉裕集團(tuán)等房企一樣，君華集團(tuán)是近年來(lái)廣州本土品牌房企中崛起的黑馬之一，自2005年起，君華集團(tuán)先后在廣州開(kāi)發(fā)了香柏廣場(chǎng)、江南世家、君華·上域、君華·天匯、香柏華府，君華集團(tuán)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備分布在白云、越秀、海珠和番禺區(qū)，在廣州市區(qū)占有一定的市場(chǎng)份額。另外，君華集團(tuán)在中山和珠海也有部分地產(chǎn)項(xiàng)目。 工商資料顯示，成立于1997年的君華集團(tuán)，其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)較為分散和多元化，涉及了投資管理咨詢、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、室內(nèi)裝飾、燃油批發(fā)、貨物進(jìn)出口、零售貿(mào)易等。 在十幾年漫長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程中，君華集團(tuán)孵化了廣州君華地產(chǎn)置業(yè)有限公司、廣州聯(lián)華實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、廣州君華汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)有限公司、深圳中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)投資有限公司、中山市君華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等多個(gè)關(guān)聯(lián)公司。至今，君華集團(tuán)旗下公司的主要業(yè)務(wù)分為三塊：實(shí)業(yè)、創(chuàng)投和地產(chǎn)，其中運(yùn)作地產(chǎn)業(yè)務(wù)的實(shí)體主要是君華集團(tuán)有限公司、廣州君華地產(chǎn)置業(yè)有限公司。 而建筑業(yè)務(wù)的投入則要追溯到3年前，其官方網(wǎng)站顯示，2010年1月君華集團(tuán)投資1億元成立了廣州天華建筑工程有限公司，承建旗下住宅和商業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。官網(wǎng)還顯示，當(dāng)年君華集團(tuán)銷(xiāo)售收入突破100億元大關(guān)。 短短3年后，君華集團(tuán)就宣布退出建筑業(yè)?！拔覀兙A集團(tuán)不是專(zhuān)業(yè)做房地產(chǎn)出身的，剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)肯定會(huì)有磕磕碰碰，我們當(dāng)時(shí)就想把房地產(chǎn)、建筑、物業(yè)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈一起做，因?yàn)榈禺a(chǎn)業(yè)越來(lái)越專(zhuān)業(yè)化，現(xiàn)在自己做建筑比較吃力，去年以來(lái)，虧損是有的，但也不是外界傳聞的虧了幾億元”，該人士稱(chēng)，“我們是把建筑公司的1000多個(gè)人優(yōu)化、分流，有的分流有的淘汰，因?yàn)闆](méi)有工作做，所以我們現(xiàn)在重新調(diào)整整個(gè)戰(zhàn)略方向，專(zhuān)專(zhuān)心心做地產(chǎn)?！?p> 對(duì)于建筑業(yè)務(wù)過(guò)去幾年來(lái)的經(jīng)營(yíng)情況，該人士并未對(duì)時(shí)代周報(bào)記者有更具體的回應(yīng)。 寒桐（廣州）投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，建筑業(yè)向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化，因?yàn)榻ㄖI(yè)熟悉房地產(chǎn)的流程，實(shí)際上是比較容易切入的，像中海、恒大、碧桂園、合生都有自己的施工隊(duì)伍，這些隊(duì)伍能掌握施工進(jìn)度、控制品質(zhì)和保證質(zhì)量，更具有優(yōu)勢(shì)。 “君華集團(tuán)退出建筑業(yè)，要么是他們的建筑業(yè)不足以支撐君華集團(tuán)的開(kāi)發(fā)量，要么是建筑公司擴(kuò)容擴(kuò)得太大了，在吃不飽的情況下，承攬不到業(yè)務(wù)，不得不關(guān)閉?！表n世同說(shuō)。 在售項(xiàng)目疑資金回籠難 就在君華集團(tuán)退出建筑業(yè)的同時(shí)，來(lái)自網(wǎng)易房產(chǎn)的報(bào)道稱(chēng)，君華集團(tuán)的員工去年就開(kāi)始大量裁員，今年以來(lái)番禺項(xiàng)目、海珠項(xiàng)目、中山項(xiàng)目成為裁員重點(diǎn)，近五成的員工被裁掉，公司管理漏洞爆發(fā)，資金短缺現(xiàn)象十分嚴(yán)重。 時(shí)代周報(bào)記者致電曾在君華集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)中心任職的李某了解情況，他表示對(duì)此消息不便透露。 據(jù)了解，君華集團(tuán)目前廣州在售的項(xiàng)目是君華·天匯和君華·香柏華府，君華·天匯位于海珠區(qū)南華西路以北、濱江西路以南，是君華集團(tuán)2009年拿地開(kāi)發(fā)的一線江景豪宅。 搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至目前該盤(pán)均價(jià)是5萬(wàn)元/平方米?？赡苡捎诙▋r(jià)過(guò)高的原因，銷(xiāo)售情況并不理想，陽(yáng)光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年7月21日，君華·天匯累計(jì)已售住宅99套，仍有40套住宅未售。 業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，“這個(gè)盤(pán)一下子走得太高端，可能是市場(chǎng)對(duì)君華集團(tuán)開(kāi)發(fā)高端的豪宅不一定完全認(rèn)同，除非你銷(xiāo)售能力非常強(qiáng)，一下子把它賣(mài)光了，資金全回籠就好辦，賣(mài)不完，資金回籠不了，錢(qián)就壓在那里轉(zhuǎn)不動(dòng)了，就會(huì)造成資金困境”。 君華集團(tuán)在售的另一個(gè)盤(pán)香柏華府位于番禺區(qū)沙灣鎮(zhèn)龍岐村，是君華集團(tuán)2011年以5.56億元奪得的商住用地，分兩期開(kāi)發(fā)，如今均已獲得預(yù)售證。陽(yáng)光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年7月21日，香柏華府一期218套住宅已售110套，二期591套住宅暫未出售。 君華集團(tuán)在售的項(xiàng)目是否出現(xiàn)問(wèn)題，為何人員變動(dòng)大？廣州地產(chǎn)界一位不愿署名的資深人士表示，君華·天匯和君華·香柏華府這兩個(gè)項(xiàng)目在操作上并不成功，盡管拿地的成本不大，但是因?yàn)轫?xiàng)目的客戶定位出現(xiàn)了偏差，在市場(chǎng)上錯(cuò)過(guò)了好時(shí)機(jī)，導(dǎo)致最后銷(xiāo)售回籠資金比較慢。 “歸根到底是老板的原因，因?yàn)槔习遄约旱拈_(kāi)發(fā)理念和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，以及管理方式的問(wèn)題，這些方面都限制了整個(gè)公司的發(fā)展。”上述資深人士說(shuō)。 不過(guò)對(duì)于此說(shuō)法，該人士并不認(rèn)可，稱(chēng)“君華·天匯和香柏華府兩個(gè)項(xiàng)目并不存在資金回籠的困難，我們現(xiàn)在正在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行品質(zhì)升級(jí)”。 多元化難題待解 在樓市量?jī)r(jià)齊升的當(dāng)下，多元化經(jīng)營(yíng)的君華集團(tuán)面臨著裁員，存在管理方式的漏洞，以及在一線城市土地儲(chǔ)備的不足。這是中小房企生存窘境的一個(gè)樣本。 今年上半年，規(guī)模型房企繼續(xù)高奏凱歌，市場(chǎng)份額越來(lái)越集中，中小房企正在面臨著前所未有的困境。 據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，2012年全國(guó)40家企業(yè)的合同銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)28.1%，其中銷(xiāo)售額TOP10企業(yè)的總額同比增長(zhǎng)了26.3%，均高于2012年全國(guó)商品房銷(xiāo)售總額10%的漲幅。今年上半年，品牌房企持續(xù)發(fā)力，房企集中度繼續(xù)維持高位。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年全國(guó)TOP10企業(yè)的市場(chǎng)份額為15.21%，與2012年同期相比基本持平，與2012年全年相比，增加了2.45個(gè)百分點(diǎn)。 而由于市場(chǎng)的集中度，中小房企逐漸被邊緣化，其生存窘境在近期陸續(xù)公布的上市房企中報(bào)業(yè)績(jī)上也有鮮明的體現(xiàn)。 據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，截至7月18日，A股已有61家上市房企發(fā)布2013年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，其中29家上市房企中報(bào)業(yè)績(jī)“預(yù)喜”，占比47.54%；20家房企中報(bào)業(yè)績(jī)“預(yù)虧”，占比達(dá)32.79%。 中報(bào)業(yè)績(jī)“預(yù)喜”的多由萬(wàn)科、保利、中海、綠地等大型房企領(lǐng)銜，而“預(yù)虧”的房企隊(duì)伍多由中小型房企“墊底”，如：中航地產(chǎn)出現(xiàn)首虧，虧損金額為2800萬(wàn)-3600萬(wàn)元；而津?yàn)I發(fā)展的虧損額高達(dá)1.1億-1.3億元。 廣州世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)黎振偉表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)表面上風(fēng)風(fēng)光光，但里面暗流涌動(dòng)，城市間的差距很大，一線和二線城市表現(xiàn)好，三線城市就差，核心原因就是市場(chǎng)分化得很厲害，一線城市很集中，銷(xiāo)售得很好，有土地的話一定很賺錢(qián)。 但錯(cuò)過(guò)了2012年的拿地好時(shí)機(jī)，一、二線城市地價(jià)高、拿地難已限制了中小房企的后續(xù)發(fā)展。 該人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，“我們君華集團(tuán)就是要拿地，今年以來(lái)，公司準(zhǔn)備了二三十億元資金拿地，但在一線城市的廣州根本拿不到地，所以老板主要瞄準(zhǔn)中山、惠州、佛山等地，最近剛剛在南寧拿了一個(gè)舊城改造的項(xiàng)目，想在舊城改造上做一些突破”。 公開(kāi)資料顯示，在廣州，君華集團(tuán)目前手里只剩下一塊地，即2010年以1.85億元收入囊中的越秀區(qū)下塘西路登峰畜牧場(chǎng)地塊，占地面積7055平方米，建筑面積14892平方米。不過(guò)該人士表示，該地塊因?yàn)檎?guī)劃的修改耽擱，該項(xiàng)目一直未推出市場(chǎng)。韓世同認(rèn)為，過(guò)去中小房企可以依靠一些熟絡(luò)的地方關(guān)系，套近乎、拉關(guān)系可以拿到地，現(xiàn)在這方面已經(jīng)不太靈驗(yàn)了，政府希望高價(jià)出讓土地，希望有資金有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，帶入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中小房企在這方面的作用與貢獻(xiàn)不太大。 在一線城市無(wú)法獲取土地，君華集團(tuán)被逼往二、三線城市尋求機(jī)會(huì)，這正是部分中小房企目前艱難的生存狀態(tài)之一。 針對(duì)拿地難的現(xiàn)狀，韓世同認(rèn)為，唯一的出路就是中小企業(yè)能抱團(tuán)聯(lián)手，使自己的實(shí)力相對(duì)擴(kuò)大，才能跟大企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，否則就沒(méi)有更好的路徑，“適者生存吧，其實(shí)在這個(gè)行業(yè)里如果不具備集合優(yōu)勢(shì)的話、不具備規(guī)模的話就很難生存和發(fā)展”。 “房地產(chǎn)行業(yè)太多人進(jìn)來(lái)做，以前是誰(shuí)做都發(fā)財(cái)，但這是不可持續(xù)的，這個(gè)格局是早就注定了的，不是現(xiàn)在怎么辦，而是企業(yè)在進(jìn)入之前就該知道這個(gè)情況，要留點(diǎn)后路?！崩枵駛フf(shuō)。 在黎振偉看來(lái)，中小房企多元化經(jīng)營(yíng)正是給自己留了條后路，“通過(guò)其他行業(yè)彌補(bǔ)他的利潤(rùn)，所謂東方不亮西方亮嘛”。 “房地產(chǎn)并不是我們惟一的業(yè)務(wù)，我們是一家集團(tuán)公司，有色金屬、礦業(yè)、汽車(chē)銷(xiāo)售等實(shí)業(yè)的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)穩(wěn)固，去年集團(tuán)營(yíng)收達(dá)到200億元，而房地產(chǎn)這方面只做了20億-30億元，”該人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，“我們靠實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)的支撐，才能保證在這一輪市場(chǎng)變幻中不被洗出局。”
但就房地產(chǎn)業(yè)的做大做強(qiáng)而言，韓世同并不認(rèn)可多元化，他說(shuō)，“包括合生這樣專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，多元化發(fā)展后就今非昔比了，萬(wàn)科都是做減法，把其他業(yè)務(wù)砍掉才發(fā)展成行業(yè)的一哥，更不要說(shuō)中小企業(yè)，你還多元化發(fā)展，你的資金實(shí)力，人財(cái)物的實(shí)力更加分散，怎么去做強(qiáng)做大呢，什么都發(fā)展的話，就做不大”。
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