愛華網(wǎng)???? 二手豪宅售價漲至兩年高位 2月份頒布的“新國五條”大幅增加未來二手住宅的購房成本，導(dǎo)致今年一季度廣州二手住宅市場的交易量大幅上升。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，一季度前兩個月廣州二手住宅交易達約87.4萬平方米，是去年同期（43萬平方米）的兩倍。 隨著二手物業(yè)交易成本上升，間接令一、二手物業(yè)價差迅速收窄，促使部分買家從二手市場回流到一手市場，間接推動了一手市場銷售量上升。一季度全市新建商品住宅市場總成交約230萬平方米，為去年一季度總量的將近兩倍。政策性因素也同樣影響豪宅市場，大戶型的豪宅受稅費影響更大，導(dǎo)致部分改善型的剛性需求流入一手市場。一季度一手豪宅凈吸納量為789套，較上季約500套總量環(huán)比上升58.0％。 “改善型的剛性需求從二手轉(zhuǎn)向一手豪宅，因為價差小了，稅調(diào)了。開發(fā)商對一手住宅的信心也上升了?！敝倭柯?lián)行廣州戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)唐文杰稱。 自去年末一手新建住宅銷售市場持續(xù)回暖，減輕了部分大型項目開發(fā)商的庫存和資金壓力，珠江新城和天河北等核心片區(qū)的豪宅項目因此進一步提價。加上“新國五條”使二手住宅市場需求大幅上升，業(yè)主紛紛提升了二手豪宅的報價。一季度二手豪宅售價創(chuàng)下自2011年一季度以來的最大漲幅，環(huán)比增長4.5％，達到每平方米34700元。 投機投資將轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)
不過，盛況已經(jīng)不再。 “樓市成交已從‘熔點’轉(zhuǎn)入‘冰點’?！碧莆慕苤赋?。 廣州“國五條”細則出臺后，整個六區(qū)一手住宅成交量環(huán)比減少至330套，環(huán)比降幅64.2％，占全市成交總量的比率也從0.4降至0.33，但同比成交仍暴漲148％。二手樓市從3月份火爆的末班車行情跌入“倒春寒”，有中介公司4月份前9天業(yè)務(wù)量驟降五成。一手樓市也開始“盛極而衰”，環(huán)比前一周暴跌了52％。 “20％的個稅政策貌似嚴厲，但執(zhí)行難度大。因為買入價、賣出價難以核實，原業(yè)主的裝修等成本也未被合理考慮，市場上也有‘陰陽合同’的行為。”唐文杰說，這次新政對購房者的心理預(yù)期影響大于實際影響，能在一定程度上抑制投機和投資。 “由于國內(nèi)投資渠道有限，新政加快住宅市場去投資化進程，將為商業(yè)物業(yè)帶來非常好的市場機遇?！碧莆慕苓M一步分析說，投機、投資將轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)市場，商業(yè)物業(yè)市場面臨較好的機遇。2013年商業(yè)物業(yè)市場開發(fā)量上升，供應(yīng)陸續(xù)放大，投資者的關(guān)注度也在增加。50平方米以下的小戶型商業(yè)公寓最受青睞。 甲級寫字樓市場復(fù)蘇緩慢 2013年第一季度，盡管全球經(jīng)濟開始呈現(xiàn)緩慢的復(fù)蘇步伐，廣州甲級寫字樓市場氛圍仍較疲弱。仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，一季度租賃需求雖有小幅增加，但大多屬于成本節(jié)約型的搬遷和擴張。國內(nèi)企業(yè)的需求繼續(xù)是一季度市場的驅(qū)動力?？鐕髽I(yè)在租約到期時重新制訂房地產(chǎn)計劃，其中大部分因受制于全球經(jīng)濟不確定因素而對擴充仍繼續(xù)持謹慎態(tài)度。 本季IT行業(yè)在租賃市場上表現(xiàn)較積極，主要成交有中國移動和IBM，分別在高德置地廣場一期承租和擴租了2200平方米。 一季度廣州甲級寫字樓沒有新增供應(yīng)，預(yù)計2013年全年將有新增供應(yīng)量45萬平方米。受2月的農(nóng)歷新年空檔期和新供應(yīng)短缺的雙重影響，一季度租賃市場凈吸納量僅為2.7萬平方米，是自2008年四季度以來的最低點。 仲量聯(lián)行廣州及深圳董事總經(jīng)理吳仲豪表示，盡管全球經(jīng)濟危機風險逐步減小，由于跨國企業(yè)仍繼續(xù)持謹慎態(tài)度，廣州甲級寫字樓物業(yè)市場在一季度仍呈疲弱態(tài)勢，需求主要來自國內(nèi)企業(yè)，而預(yù)計現(xiàn)金流充足的國內(nèi)自用買家將繼續(xù)作為今年投資市場的主要動力。 仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖認為，短期內(nèi)廣州的甲級寫字樓需求不會大幅增加。 “2013年45萬平方米的新增供應(yīng)可能為空置率增加上行壓力，加劇業(yè)主間的競爭。因此，我們維持上季的預(yù)測，2013年租金同比下降將達5.0％?！?p> 零售地產(chǎn)租金將穩(wěn)步增長 一季度，機構(gòu)投資者對廣州零售消費和零售物業(yè)租金未來增長的信心持續(xù)，同時，隨著整體信貸市場環(huán)境改善，開發(fā)商的財政壓力減少，加上市場較缺現(xiàn)有可售的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的售價繼續(xù)堅挺，資本值環(huán)比增加1.7％，達到每平方米127100元。仲量聯(lián)行廣州零售地產(chǎn)部總監(jiān)林世松表示，“雖然國內(nèi)外經(jīng)濟復(fù)蘇預(yù)期樂觀，廣州未來的零售消費增長有望繼續(xù)支持零售物業(yè)的租賃需求，但我們預(yù)期零售商將繼續(xù)放緩擴張步伐。” 2013年全年新增供應(yīng)約64萬平方米，這將推高優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的整體空置率，非核心片區(qū)或?qū)⒚媾R較大的預(yù)租壓力。林世松認為，受核心片區(qū)的租賃需求支持，2013年廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均租金增幅可達5％。 “零售商擴充需求增長乏力，再加上供應(yīng)量今年將處于歷史高峰，我們預(yù)期廣州商鋪市場將從高速上升階段進入平穩(wěn)發(fā)展階段，2013年平均租金年增幅將從8％-10％回落至5％-8％。” 仲量聯(lián)行廣州及深圳研究部高級經(jīng)理曾麗指出。 電商零售商定制倉庫需求增加 由于國內(nèi)零售消費市場快速增長，大型電商及零售商定制倉庫需求活躍，繼續(xù)支撐非保稅物流園租賃活動。一季度，南方物流園專門為亞馬遜華南營運中心定制建設(shè)非保稅物流園——黃埔區(qū)狀元谷國家電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園一期；蘇寧則在該項目二期租下約8萬平方米作自用。 仲量聯(lián)行廣州工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張寧預(yù)計，未來一年國內(nèi)零售消費市場將繼續(xù)保持雙位數(shù)增長，支撐著非保稅物流園的租賃需求；從年初數(shù)據(jù)來看，歐盟區(qū)和美國經(jīng)濟逐步復(fù)蘇也為中國出口貿(mào)易增長提供穩(wěn)定因素。2013年全年新增供應(yīng)主要集中在非保稅倉，約為42萬平方米（建筑面積）；同時，保稅物流園租賃需求預(yù)期也將隨出口貿(mào)易增長持續(xù)上升，但由于供應(yīng)量較少，預(yù)計空置率將平穩(wěn)回落。 一季度，部分國內(nèi)企業(yè)出于成本考慮將寫字樓選址于產(chǎn)業(yè)園，使產(chǎn)業(yè)園的需求較上季增加。例如， UC優(yōu)視在位于珠江新城的廣電平云廣場二期租下約16000平方米，作為寫字樓。這一現(xiàn)象在京滬也有出現(xiàn)。由于CBD地區(qū)寫字樓租金高達每平方米5000元，有制藥公司將寫字樓搬到非核心區(qū)，甚至是大廈硬件不錯的產(chǎn)業(yè)園。 預(yù)計未來一年，廣州產(chǎn)業(yè)園市場將有新增供應(yīng)約28萬平方米，而新增供應(yīng)的租賃壓力將在短期內(nèi)限制產(chǎn)業(yè)園整體租金升幅。
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