愛華網(wǎng)蘇州官太尉河浩浩向東奔流不絕，河邊的柳枝剛剛抽出嫩芽，正是江南初春時節(jié)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，郁郁翠色掩映之下，一座大宅院的黑漆大門隱隱若現(xiàn)，門楣上一塊“控制保護(hù)建筑”的藍(lán)牌熠熠生光。 最近一個月來，家住官太尉河畔盛家?guī)?3號的老秋已經(jīng)記不清看到過多少批陌生人進(jìn)出他隔壁的這扇大門。他始終很納悶，怎么這座和自己做了幾十年鄰居的古宅一下變得這么受寵？ 老秋或許沒有料到，有人已經(jīng)標(biāo)了5600萬元天價將這座名為葑湄草堂的古宅送上了拍賣臺；而他更想不到的是，就是這則普通的拍賣消息竟一舉牽動了海內(nèi)外眾多投資者、收藏家、文化人和主流媒體的神經(jīng)。 3月18日，上海新世紀(jì)拍賣公司在其網(wǎng)站上貼出公告稱，受有關(guān)單位委托，公司定于2005年3月31日下午2：00假座延安中路1111號延安飯店四樓會議室對蘇州市盛家?guī)?1號產(chǎn)權(quán)房（即“葑湄草堂”）進(jìn)行拍賣。 就在公告出現(xiàn)的兩周前，早報曾率先發(fā)布了一則《蘇州擬就〈意見〉撬動古宅上市》的消息。 嗅覺敏銳的人很快將這兩件事聯(lián)系到一起。顯然，葑湄草堂決不是一件普通的標(biāo)的。由于此前，國內(nèi)從未有過古宅拍賣的先例，因此，它極有可能成為國內(nèi)古宅中首個上市轉(zhuǎn)讓的個案。 一時間，關(guān)于此次拍賣的報道鋪天蓋地。“控保建筑市場化的第一案”、“蘇州古宅首次真正意義的‘上市’”、“古宅流通從此將有價格參照”……靜臥了200多年的古宅首次被罩上各種光環(huán)。 但到了拍賣當(dāng)天，情況卻出人意表——原先安排的古宅專場拍賣會突然變成一場普通的本地房產(chǎn)拍賣會，門口一張通知墨跡未干：蘇州盛家?guī)?1號葑湄草堂拍賣會，“因綜合原因，經(jīng)各方商榷，暫緩舉行”。 就如同這座古宅本身謎一般的歷史，這寥寥數(shù)語讓匆匆而來的國內(nèi)幾十家媒體記者陷入了沉思…… 從“蘇家老宅子”到“葑湄草堂”
“現(xiàn)在，幾乎每個來這兒的人都知道這座古宅叫‘葑湄草堂’，但他們中或許沒幾個人知道，這座古宅原來一直被我們叫作‘蘇家老宅子’?！碑?dāng)?shù)氐囊晃弧霸∶瘛睆埨喜笨吭谔梢紊?、吐了一口煙圈，悠悠地對記者說。 作為一個在盛家?guī)ё×舜蟀胼呑拥摹袄咸K州”，張老伯和當(dāng)?shù)仄渌霸∶瘛币粯?，還是習(xí)慣稱這座宅院為“蘇家老宅子”。據(jù)他透露，老宅之所以被冠名“蘇家”，是因其最早為清同治年前一位官宦人家蘇氏所有。此后的光緒九年，這座老宅被一個姓顧的大戶購得，民國三十年，又歸到另一個富賈陸氏的名下。建國后，蘇家老宅被收歸國有，一下子遷進(jìn)了30多戶居民，原先“往來無白丁”的老宅頓時成了大雜院。 “那段時候，老宅里可比現(xiàn)在‘鬧騰’多了：院子中間到處是人工搭建的簡易屋棚，家家戶戶的馬桶就在院角落里隨意晾著，寬敞的廳堂正好被當(dāng)作公共廚房，煤爐一只挨著一只，煤餅一直堆到墻頭。每到傍晚的時候，嗆人的煙霧繞梁不絕，飛檐雕棟早已被熏得漆黑一片，左右?guī)恳捕家蚰昃檬薅灰凰荨闭f起這段往事，張老伯眼前仿佛過著電影。 他最后告訴記者，你要知道以前的蘇家老宅是什么樣，可以到隔壁的老秋家去體驗(yàn)一下。 老秋所住的盛家?guī)?3號與葑湄草堂僅一墻之隔，同樣是200多年歷史的控保建筑，現(xiàn)仍屬蘇州房管局所有。進(jìn)了大門，只見面積不大的院子里，晾衣竿占去了大半空間，門和窗全都污漬斑駁，墻上裂縫叢生。有些窗戶無法緊閉，屋內(nèi)情形一目了然。至于屋頂漏雨、下水道堵塞更是家常便飯。 老秋至今仍清楚地記得，去年8月，臺風(fēng)“云娜”降臨蘇州，居委會主任滿頭大汗地敲開他家的門：“老秋啊，大臺風(fēng)來了，夜里驚醒點(diǎn)，萬一發(fā)現(xiàn)有什么不對，就趕快往外跑?！?p> 那段日子，老秋一家和當(dāng)?shù)亟^大部分“原住民”一起都搬離了宅院。臺風(fēng)過后，房管局派人來整修。但老秋回來后一看，發(fā)現(xiàn)屋子外面是修好了，變漂亮了，里面仍舊是“漏雨漏風(fēng)不漏光”。 更戲謔的是，老秋他們最近越來越為一件事犯愁：由于蘇州環(huán)境整治的深入，“現(xiàn)在拎著馬桶也沒地方倒了”。 相較之下，完整修繕后的蘇家老宅如今和老秋家已不可同日而語。看似普通的黑漆大門打開之后，只見粉墻黛瓦素凈分明，院落門廊層現(xiàn)錯出，排列結(jié)構(gòu)深得蘇州園林之精妙；沿門廳、轎廳、紗帽廳、內(nèi)廳和后廳一路向里，磚雕門樓、斗拱飛梁隨處可見，其中一座保存完好的門樓上雕著“慎修思永”四個大字，落款是“道光庚戌（距今約180年）”；來到屋后，蜿蜒的水池、小橋、亭榭、湖石、假山錯落有致，3處從別地移來的花廳“整舊如舊”，修復(fù)者的專業(yè)可見一斑。 而最能體現(xiàn)修繕成果的地方莫過于老宅的洗手間。但見由馬賽克墻面、毛玻璃落地門和TOTO牌抽水馬桶等構(gòu)成的現(xiàn)代化洗手間，與外面的亭臺軒榭兩相對比，給人以恍如隔世之感。而車庫、餐廳、廚房等現(xiàn)代實(shí)用設(shè)施的引入，更讓這座200多年的古宅憑添時代之氣。 “除了設(shè)置這些基本配套設(shè)施外，我們還適度改變了天井、圍墻、窗體的尺度和比例，使整個建筑的通風(fēng)采光效果很好?！遍_發(fā)商蘇州新滄浪房產(chǎn)公司董事長史建華說。 不僅如此，在整個修繕過程中，開發(fā)商還在蘇州市文物管理部門的支持下，將同在盛家?guī)?、已?jīng)岌岌可危的“朱宅”移建過來，與“蘇宅”合并，歷盡5年之功，終于組成了這座占地2000平方米、建筑面積1500余平方米的三路五進(jìn)大型古宅。 至此，一幢被賦予了新生命的古宅完成了付拍前的大部分準(zhǔn)備，只差一個更響亮的名號。修繕者于是借來吳中名士、清人李果舊宅“葑湄草堂”冠之…… 天價古宅的天價之辯 葑湄草堂并非是中國第一處被買賣的古宅。此前，蘇州的控保古建筑中，已經(jīng)有蘇繡創(chuàng)始人沈壽的故居繡園、文人唐寅的故居桃塢別院、宋仙洲巷15號張宅等多處古宅陸續(xù)完成交易；而鮑傳德莊祠、彭狀元府、雙影塔園等待字閨中的古宅，也迎來一批又一批的看客。……在蘇州之外，揚(yáng)州去年底也曾首次拍賣小盤谷古宅10年經(jīng)營權(quán)和汪魯門古宅15年經(jīng)營權(quán)，結(jié)果以流標(biāo)告終。 但葑湄草堂無疑是所有這些被買賣的古宅中最受關(guān)注的一座。 一方面，在它之前，所有的古宅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓都不是通過市場化程序交易完成的，葑湄草堂的拍賣將開創(chuàng)這樣一個先例；另一方面，委托方對葑湄草堂開出的拍賣底價達(dá)5600萬元，折算下來，每平方米的售價高達(dá)4萬元，和國內(nèi)大部分頂級豪宅相比，這不啻是一個天文數(shù)字。而一旦葑湄草堂順利拍出，國內(nèi)今后的古宅交易將首次擁有可資參考的價格標(biāo)桿。 然而，圍繞這個價格是否合理，市場內(nèi)外卻激辯連連。 本次拍賣的策劃聯(lián)絡(luò)人——上海集星投資咨詢有限公司總經(jīng)理范祖祥認(rèn)為，這座古宅曾經(jīng)住了30多戶人家，僅動遷安置和修繕的費(fèi)用了就花費(fèi)數(shù)千萬元，加上修復(fù)過程中都是聘請了經(jīng)驗(yàn)豐富的老工匠，力求恢復(fù)原貌，因此這個價格并不算高。 蘇州市房管局公房管理處處長俞國祥則進(jìn)一步將葑湄草堂的成本價具體化：僅僅是解危，每平方米大致需要300元到500元；如果修復(fù)，每平方米需要的資金為2000元到3000元；而要徹底維修，必須將里面雜居的住戶全部遷出，搬遷成本約為每平方米五六千元；加上蘇州本地目前高昂的土地費(fèi)用和其他費(fèi)用，這樣算下來，葑湄草堂盡修繕成本就在每平方米1萬元左右。 記者了解到，目前蘇州古宅的交易價格，通常是由買賣雙方根據(jù)搬遷和裝修成本，結(jié)合地段和環(huán)境情況來商議的。即使是未經(jīng)修整者，售價也多在千萬元以上。例如新滄浪公司曾用“克隆古建”手法精心打造了一座園林式私家庭院“紫竹苑”，在蘇州房展會上，以2500萬元的高價順利成交。 而更難以測算的是古宅的無形價值。 “在計(jì)劃體制下，古宅被當(dāng)作普通民居使用，人們只看到它的居住價值。但市場化之后，人們越來越發(fā)現(xiàn)古宅的文化、藝術(shù)價值，這類無形價值和原先的居住價值是不可相提并論的。隨著歷史的推移，人們對古宅的價值認(rèn)識也將越來越得到提升。”蘇州房地產(chǎn)協(xié)會副會長、蘇州科技學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長盛承懋教授對早報記者說。 在他看來，開發(fā)商開出這樣的天價并不為過?！爱吘梗_發(fā)商也要冒很大的風(fēng)險。首先，控保古宅的使用有很多限制，這就注定能夠接手古宅的人不會太多；其次，國內(nèi)對古宅保護(hù)的法律法規(guī)還很不健全，這也為古宅今后的出路預(yù)設(shè)了很多風(fēng)險?！?p> 另一位古城保護(hù)專家、同濟(jì)大學(xué)國家歷史文化名城研究中心主任阮儀三教授在接受早報記者專訪時也持同樣看法?！皬膰獾那闆r看，老房子未來的趨勢是越來越值錢。現(xiàn)在國內(nèi)老宅比新房便宜的情況是不合理的，今后一定會扭轉(zhuǎn)。我個人認(rèn)為，5600萬還是很便宜的?！?p> 但對投資者來說，5600萬元畢竟不是一筆小數(shù)目。尤其在國內(nèi)古宅交易尚未成氣候的當(dāng)前，市場上對古宅價格的認(rèn)定十分隨意，這也在一定程度上擾亂了人們對葑湄草堂真實(shí)價值的判斷。“拿當(dāng)年我們花大價錢修繕的繡園來說，當(dāng)時想作為一個試點(diǎn)，結(jié)果賣了幾年沒賣出去之后，只得以600萬元賣給一個蘇州人，這個價格連成本都沒收回來?！庇釃椴粺o懊喪地說。 而另一位款姐則對記者稱，她曾經(jīng)在北京買過一座面積稍小的古宅，只花了60多萬，和這座葑湄草堂的開價相比實(shí)在太過懸殊。 “現(xiàn)在價格就這么高了，除非買了以后就一直自己住，否則今后是否能順利出手還很難說。”一位密切關(guān)注此事的臺籍投資客同樣對5600萬元天價耿耿于懷。 正是這兩種截然相反的觀念在拍賣前一邊撩撥著觀望者的心緒，一邊動搖著投資客的判斷?；蛟S，還是盛世遠(yuǎn)泰投資顧問有限公司總經(jīng)理錢勤范的話多少具有一些代表性，“古建筑不是一般建筑，它像古董一樣，蘊(yùn)涵著特有的人文和歷史價值，不能用普通的眼光看待它，能賣什么價格，關(guān)鍵在買受人心目中的價值。” 古宅上市難以逾越之坎 “在接到這件拍品的時候，我們就覺得這座古宅流拍的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成功拍賣?！贝舜闻馁u的承辦方、上海新世紀(jì)拍賣有限公司一位不愿具名的負(fù)責(zé)人告訴早報記者，他們之所以會接這件標(biāo)的，一方面是因?yàn)樾率兰o(jì)拍賣公司本身就以拍賣古董著名，另一方面則是因?yàn)樗麄兒吞K州有業(yè)務(wù)關(guān)系。當(dāng)時，他們覺得這件拍品肯定會受到關(guān)注，但未必會“叫好又叫座”。 和這位負(fù)責(zé)人當(dāng)初的預(yù)料基本相符：盡管已經(jīng)有不下10批買家親自跑到蘇州踏點(diǎn)，至于來電詢問的更是數(shù)不勝數(shù)，但直到拍賣前，繳納300萬元拍賣保證金的卻一個也沒有。不得已，新世紀(jì)拍賣公司注冊拍賣師梁冰在3月31日下午2點(diǎn)預(yù)定拍賣時間到來之后，走上拍賣臺宣布“葑湄草堂緩拍”。 對于撤拍的原因，公告上寫明的是“綜合原因”，但無論是拍賣行人士還是委托方蘇州新滄浪房產(chǎn)公司都對這個“綜合原因”解釋得含糊不清。 拍賣公司一位具體參與此次拍賣活動的李先生告訴早報記者，“‘綜合原因’當(dāng)然是指各方面原因，但最主要的就是媒體炒作得太厲害之后，客戶都被嚇跑了。”據(jù)他透露，原本有3個客戶已經(jīng)和拍賣公司談得非常好了，且都表達(dá)了希望參與競拍的意向。但這件事經(jīng)過媒體曝光后，受關(guān)注程度迅速竄升，幾乎區(qū)域內(nèi)所有的媒體都就此事進(jìn)行過采訪或報道，讓客戶感到“有點(diǎn)吃不消”。這幾個客戶原本都不想“露富”，也不希望購買古宅的事情受到這么多的關(guān)注，更不愿意在將來受讓“葑湄草堂”產(chǎn)權(quán)后再受到滋擾，因此權(quán)衡再三后都放棄了競拍。 史建華則在解釋拍賣會沒有如期舉行的原因時稱：“包括各種因素，比如客戶的想法、某些條件等等。是否會延期舉行公開拍賣，還有待研究?！?p> 記者隨后從多方打探獲悉，高昂的價格、購買后的使用限制以及產(chǎn)權(quán)問題是阻遏葑湄草堂成功上市的三道坎。相對來說，投資者對使用限制和產(chǎn)權(quán)的敏感程度似乎比價格更甚?！爱吘梗I得起這座宅子的人肯定是一方豪富，對資金的考量不會過于計(jì)較?！?p> “像葑湄草堂這樣的控保古宅，通過上市來達(dá)到保護(hù)的目的本無可厚非。但關(guān)鍵在于受讓者是否能真正合理使用古宅。如果有人要在古宅里開飯店，那煙熏火燎的環(huán)境肯定會對古宅保護(hù)不利。”阮儀三說。
他認(rèn)為，蘇州古宅保護(hù)可以學(xué)習(xí)上海外灘萬國建筑的經(jīng)驗(yàn)。這些建筑早在10多年前就已完成經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，專家當(dāng)時就對使用者提出要求，不能隨意變更使用目的。
而根據(jù)蘇州今年2月份出臺的《蘇州市區(qū)依靠社會力量搶修保護(hù)直管公房古民居實(shí)施意見》（簡稱《意見》），“直管公房古民居出售或租賃后，應(yīng)當(dāng)及時變更保護(hù)管理責(zé)任人，由市文物主管部門與受讓人重新簽訂古建筑保護(hù)管理責(zé)任書。受讓人負(fù)責(zé)直管公房古民居轉(zhuǎn)讓后的搶修保護(hù)，搶修修復(fù)方案須經(jīng)市文物主管等部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施?！?p> 這樣一來，意味著葑湄草堂的新主人將不能隨心所欲地改造自己的古宅。在相當(dāng)一部分買家看來，這多少帶來一些遺憾。 但記者隨后了解到，國內(nèi)目前對破壞控保建筑的處罰并不夠具體。例如前不久，蘇州雙塔有一處古建筑的門獸被撞壞后，文管部門在處理過程中卻發(fā)現(xiàn)沒有任何法律可直接依據(jù)，以實(shí)施懲處，遂只能臨時召集十余位法學(xué)專家及律師組成顧問團(tuán)，商討是否能引用其他相關(guān)法律進(jìn)行制裁，這在某種程度上也削弱了執(zhí)法力度。 “由此可見，古宅的市場化運(yùn)作一旦開了先例，管理部門對其日常使用如何監(jiān)管，也將成為一個亟待解決的課題。”蘇州文管專家王仁宇說。 此外，產(chǎn)權(quán)問題也是讓一些投資者猶疑的方面。根據(jù)《意見》，“控制保護(hù)建筑”不同于文物，可進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易買賣，但一位代替客戶前往蘇州踏點(diǎn)的陳律師表示，《意見》中規(guī)定，投資者可直接通過補(bǔ)交出讓金的形式獲得土地使用權(quán)，但具體如何操作，最終的產(chǎn)權(quán)問題怎么解決，讓人心里沒底。 盡管如此，由于葑湄草堂的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)置換給了蘇州新滄浪房產(chǎn)公司，和其他產(chǎn)權(quán)尚屬國有的控保建筑相比，前者的的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓還相對比較容易。至于一些位于農(nóng)村的控保建筑，如蘇州太湖東山、西山等地的大量古村落，由于其土地性質(zhì)是農(nóng)村宅基地，因此即便有社會資本愿意參與修復(fù)利用，今后產(chǎn)權(quán)證、土地權(quán)證的辦理也相當(dāng)麻煩，這同樣大大加深了社會力量投入古宅保護(hù)的顧慮。 “從根本上說，葑湄草堂的撤拍凸顯了文保單位、政府和社會力量這三者的微妙關(guān)系：文保單位當(dāng)然最關(guān)心能否保護(hù)好古宅，但要保護(hù)就必須拆遷和修繕，這需要大量資金；政府拿不出足夠的資金，只能求助于社會力量，同時要求做好拆遷工作；但社會力量‘在商言商’，最關(guān)心的還是古宅的投資價值。要實(shí)現(xiàn)古宅成功上市，應(yīng)當(dāng)讓這三者關(guān)系得到平衡，而不是相反?！睒I(yè)內(nèi)人士最后說。新聞附件：葑湄草堂上市之旅2002年10月，蘇州公布《保護(hù)古建筑條例》，為尚未列入文物范圍的控保建筑允許買賣開了先聲，引來多方關(guān)注；
2003年4月，《蘇州市歷史文化名城名鎮(zhèn)保護(hù)辦法》發(fā)布，確立全面保護(hù)蘇州古城風(fēng)貌原則； 2003年年底，蘇州出臺了《蘇州市古建筑搶修保護(hù)實(shí)施細(xì)則》和《蘇州市城市紫線管理辦法（試行）》，前者作為《蘇州保護(hù)古建筑條例》的重要配套措施，其中涉及了社會力量參與保護(hù)的優(yōu)惠政策，而紫線則是指各類已登記的文化遺存控制線； 2004年8月，《蘇州市區(qū)古建筑搶修貸款貼息和獎勵辦法》實(shí)施；2005年2月，《蘇州市市區(qū)依靠社會力量搶修保護(hù)直管公房古民居實(shí)施意見》發(fā)布。意見明確：允許和鼓勵國內(nèi)外組織和個人購買或租用直管公房古民居，實(shí)行產(chǎn)權(quán)多元化、搶修保護(hù)社會化、運(yùn)作市場化。由此為葑湄草堂上市拍賣掃除了最后的政策障礙。愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/373186.html
