對房地產業(yè)界來說，2003年是個不平凡的年份。大起大落，大悲大喜，伴隨著業(yè)界走過了磕磕碰碰的一年。

　　先是關于房地產出現(xiàn)泡沫的聲浪四起，接著樓市遭遇“非典”突襲，尚未從“非典”打擊中緩過勁兒的房地產商又遭到央行調整房地產信貸政策的“121號文件”的當頭棒喝。除此之外，有關規(guī)范性的法令、文件和政策，如一道道緊箍咒接踵而來，箍得地產界喘不過氣。正當?shù)禺a界普遍怨聲載道、渴望松綁的時候，國務院18號肯定和扶持性文件出臺，又讓地產業(yè)界緊繃的神經輕松起來，愁云散盡，恢復了對未來前途的憧憬和希望。這一張一弛，反復起落與交錯的境遇，是否意味著一直沐浴著明媚春光的地產業(yè)即將步入一個痛苦的裂變階段——從無序走向成熟和規(guī)范，從過去的小打小鬧、單槍匹馬走向專業(yè)化、規(guī)?；洜I時代？

　　一道法令一個司法解釋

　　兩個通知緊箍地產業(yè)

　　盤點2003年地產業(yè)所發(fā)生的事情不勝枚舉?；仡欉@一年來國家有關部門出臺的規(guī)范房地產行業(yè)的法規(guī)、文件和政策，對業(yè)界約束力最大的莫過于國土資源部的圈地禁令、最高法院的“司法解釋”、央行的121文件、國務院的《物業(yè)管理條例》。

　　2003年2月18日，國土資源部發(fā)布了緊急通知45號令　，要求停止別墅類用地的土地供應，過量供應的地方要認真進行清理。對不符合國家產業(yè)政策的項目、不切實際的形象工程及政績工程項目、別墅項目、高爾夫項目，一律不報批用地。

　　叫停別墅用地的緊急通知，及時糾正了地產界以往大手筆圈地運動的行為。圈地禁令之后，國土資源部會同有關部門在全國范圍內進行了一場為時半年的土地專項整治活動，這給地產界帶來了不小的震動。

　　5月，最高人民法院公布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，對商品房預售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風險承擔、商品房質量、商品房包銷、商品房擔保貸款按揭　等方面如何具體適用法律做出更加明確、具體的規(guī)定。最高法院的“司法解釋”，第一次為解決商品房買賣糾紛提供了法律依據(jù)。

　　國務院總理溫家寶6月8日簽署第379號國務院令，并于9月1日正式公布實施中國第一個《物業(yè)管理條例》。第一次明確規(guī)定了業(yè)主有權炒物業(yè)公司；通過招標選物業(yè)公司；服務內容進行合同化；管理費按質論價；共用設施的收益業(yè)主也有份；物業(yè)管理提前介入；公共維修資金不許挪用等有關業(yè)主與物業(yè)公司、開發(fā)商三者之間的權利和義務。《物業(yè)管理條例》的出臺，從一定程度上又打破了地產開發(fā)商包辦小區(qū)物業(yè)的壟斷局面。這是繼5月份最高法院出臺的關于房地產“司法解釋”之后，又一部規(guī)范地產商服務行為的法規(guī)。

　　“司法解釋”和條例實施以來，全國各地關于商品房訴訟案件、業(yè)主提出辭退物業(yè)公司、要求開發(fā)商售樓時承諾的兌現(xiàn)等各種維權呼聲和活動此起彼伏，一浪高于一浪，令開發(fā)商一籌莫展。

　　 如果說圈地禁令和土地專項整治運動，從源頭上斬斷了與地產有關的形形色色黑幕交易，“司法解釋”和《物業(yè)管理條例》打破了地產買賣和壟斷物業(yè)的局面，那么2003年6月13日，央行發(fā)布的《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》（121號文件），對房地產開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金等7個方面的貸款政策作出的調整，給地產業(yè)帶來的更是一場強烈地震。

　　121文件出臺，事實上切斷了房地產開發(fā)項目依賴銀行貸款的資金鏈，而以往的房地產開發(fā)項目基本上是靠銀行貸款支持。“一石激起千層浪”，121文件引發(fā)了地產業(yè)界一場曠日持久的爭論。地產大佬驚呼121號文件“將把房地產業(yè)帶入寒冬”，“五成開發(fā)商扛不住”，央行此舉是“拔苗助長”、“急功近利”的做法，并預言“中國房地產業(yè)將從此開始重新洗牌”；就連媒體也用最嚴厲的詞來形容地產業(yè)所面臨的嚴冬，并不惜版面大篇幅地去報道；與此同時，不同業(yè)界人士對地產業(yè)也展開了眾說紛紜的評論。一時間，有不少開發(fā)商急著甩樓盤，謀劃去并購、去融資，拉開了“山雨欲來風滿樓”的架勢。

　　震蕩之后意外驚喜

　　峰回路轉的18號文件

　　接二連三的規(guī)范性文件和政策的出臺，特別是央行的121文件，致使幾年來連續(xù)出現(xiàn)火爆場面、日日如沐春風的中國房地產陡然間從艷陽天進入了肅殺的冬天。深圳股市上，地產股對121文件出現(xiàn)了一定反應，不少地產股出現(xiàn)下挫。業(yè)界人士在震驚和表示遺憾的同時，不得不更加現(xiàn)實地去尋找對策。

　　正當業(yè)界普遍怨聲載道、渴望松綁的時候，8月31日，國務院正式下發(fā)了首次明確房地產已經成為國民經濟支柱產業(yè)、表態(tài)支持房地產市場發(fā)展的文件——《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》18號文件　。

　　國務院出臺穩(wěn)定民心的“18號文件”，開篇確立了房地產業(yè)已成為國民經濟的支柱產業(yè)地位，同時，“進一步明確房地產市場發(fā)展的指導思想”，首次公開肯定了房地產在國民經濟發(fā)展中的支柱性地位，并明確提出房地產業(yè)要持續(xù)健康發(fā)展。這表明政府對今后房地產業(yè)發(fā)展的態(tài)度——堅持市場化的基本方向，而非計劃調整。

　　從18號文件來看，中央政府對房地產信貸的態(tài)度和央行121號文件流露出來的態(tài)度差距甚大。

　　據(jù)業(yè)內專家分析，央行的出發(fā)點是為了防止房地產過熱，對央行來說，出臺121號文件是不得已而為之，因為銀行和房地產業(yè)面臨的問題和風險太大。自2002年下半年以來，部分地區(qū)出現(xiàn)房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問題。這些問題如果不及時加以解決，將不利于房地產業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也不利于防范銀行的信貸風險，更不利于金融市場的持續(xù)穩(wěn)定。特別是周正毅案件的發(fā)生，更加證實了金融房貸的高風險。因此，此次出臺政策的基調是為了控制房地產的局部過熱，并不是要完全限制房地產業(yè)。

　　 但18號文件明確提出“發(fā)展住房信貸，強化管理服務”，“對符合條件的房地產開發(fā)企業(yè)和房地產項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度”。18號文件的功效不僅僅在于對受傷的房地產業(yè)的撫慰，它在止住行業(yè)“唱衰風”的同時，明確了政府和企業(yè)各自不同的職能定位。這給惶惶不可終日的地產界吃了一顆“定心丸”。

　　獲此利好消息，京城地產巨頭豪情萬丈，紛紛在公開場合評價18號文件給地產業(yè)帶來的深遠意義。

　　華遠集團董事長任志強在《水落石出》一文的開頭寫道：“從‘冬天’到‘泡沫’，從‘司法解釋’到‘121號文件’，歷時近兩年多的戰(zhàn)火，隨著國發(fā)2003　18號文的發(fā)布而煙消云散了?！?/p>

　　今典投資集團董事長張寶全表示，目前除了銀行貸款，開發(fā)企業(yè)在沒有更多融資渠道的情況下，銀行貿然掐斷這個渠道，開發(fā)商為了保證先期投入，可能會從非法渠道融資。18號令讓地產商松了口氣。

　?。樱希龋现袊鴧^(qū)董事長潘石屹用了兩個詞組來概括他對《通知》中宏觀精神的把握：支柱產業(yè)、市場化。

　　18號文件對推動地產業(yè)發(fā)展的積極意義是不言而喻的，地產業(yè)又迎來了一個峰回路轉、柳暗花明、冬去春來的新局面。

　　多重風雨洗禮

　　在調整和規(guī)范中迎來大整合

　　盡管18號文件及時給震蕩的地產業(yè)吃了一顆“定心丸”，業(yè)內人士預言，經歷了2003年多重風雨的洗禮，濾去了浮躁，今后地產業(yè)會顯得更加成熟和現(xiàn)實。無論是政府的管理行為，還是企業(yè)的投資與開發(fā)行為、消費者的商品房消費行為都趨向理性。

　　政府對地產的政策調整仍將采取有張有弛的手法，估計明年會集中出現(xiàn)兩方面的政策調整：一個是土地政策，一個是不動產金融政策。在土地政策方面，土地管理制度在明年可能會出臺，而且會很“嚴”。當然這個“嚴”是規(guī)則更加精細、交易速度更快，這是未來總的趨勢。在不動產金融方面，明年政府管理將更加寬松。在按揭抵押貸款（包括企業(yè)發(fā)債、投資基金政策）上，還會有很多新的規(guī)則出來，這對房地產是一個利好消息，會推動房地產市場發(fā)展，使市場更加健康。

　　與此同時，業(yè)內人士還判斷，2004年將是中國房地產業(yè)回歸現(xiàn)實和最動蕩的一年，也是地產與資本密切結合的金融年，地產拉動力仍在，但增長步伐會放緩。今后隨著并購趨勢的出現(xiàn)，地產業(yè)將更加向專業(yè)化、集約化、規(guī)?；l(fā)展。

　　虎杰投資的張寅認為，地產回歸現(xiàn)實將表現(xiàn)為回歸消費市場基本面、回歸企業(yè)財務環(huán)境基本面、回歸企業(yè)產品結構基本面三個主要特征。從數(shù)據(jù)趨勢分析來看，2004年房地產投資的增長率將會離開30％的水平，向20％以下回歸。

　　摩根士丹利亞太首席經濟分析師謝國忠分析說，隨著央行采取措施控制信貸增長，出口增長見頂，明年的中國經濟增長率會減至7．8％，房地產市場和投資的增長也會降溫和放緩。但房地產仍將是帶動國內需求增長的主要因素之一。在出口增長放緩之際，中國國內消費需求將有持續(xù)增長的空間，甚至可能超越出口和國內資本開支的增幅。

　　而ＳＯＨＯ中國董事長潘石屹坦陳，2004年將是中國房地產業(yè)最動蕩的一年。第一，土地是房地產最大的資本，隨著土地市場的規(guī)范化，整個房地產業(yè)會重新排序，整個戰(zhàn)略格局也會隨之發(fā)生重大的變化。第二，金融政策，嚴格按照國務院18號文件精神執(zhí)行，合格的房地產公司和項目會更好，不合格的公司日子會更難過。這也是一個市場的選擇。

　　中國房地產協(xié)會副會長顧云昌對房地產今后的金融形勢發(fā)表了這樣的看法，央行121號文件和國務院18號文件出臺后，中國房地產金融形勢發(fā)生了極大變化，地產與銀行的“蜜月期”已過，其他融資方式開始向地產拋出“繡球”。產業(yè)與資本結合是必然的。

　　萬科董事長王石說，今年先后出臺的央行121號文件、國務院18號文件以及去年7月實行的國土資源部11號令等三個重要政策性文件，令國內房地產業(yè)出現(xiàn)重大震蕩，今年可以說是中國房地產業(yè)發(fā)展歷程上的一道分水嶺。種種轉折性變化，將在來年進一步凸顯。專業(yè)化將是2004年國內房地產業(yè)又一新趨勢，這主要表現(xiàn)在房地產開發(fā)階段的專業(yè)化分工和產品做精做深的專業(yè)化兩方面。市場的不斷規(guī)范和成熟，會讓開發(fā)商明白一個道理，并不是做什么都可以賺錢的。

　　首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光預言，明年并購是一個非常大的問題，地產業(yè)的并購時代即將來臨，資源將向更加有實力的企業(yè)過渡，大并購的結果，則必然是大公司的出現(xiàn)。在我國，能夠占有市場總額5％以上的大房地產企業(yè)至今還未出現(xiàn)。今后，房地產市場上一定會活躍著一批大企業(yè)。

　　市場風云變幻莫測，房地產因受開發(fā)周期長、開發(fā)環(huán)節(jié)復雜、產業(yè)鏈條相對也較長、消費者與投資型買家經驗不夠豐富、政府監(jiān)管手段仍不夠健全、法律環(huán)境不夠完善、各地市場發(fā)育水平不均等制約因素的影響，今后各種各樣的遺留問題與新問題仍將不斷出現(xiàn)。不管今后的發(fā)展道路是否順暢，但中國地產業(yè)從以往的無序和混亂走向成熟和規(guī)范，從過去的小打小鬧、單槍匹馬走向專業(yè)化、規(guī)?；洜I的發(fā)展趨勢卻是不可阻擋的。

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