愛華網(wǎng)???? 在中國，地方政府視房地產(chǎn)開發(fā)商如“財神”，將這種堆砌鋼筋混凝土的產(chǎn)業(yè)視為經(jīng)濟(jì)支柱，大力扶持；銀行信貸閘門寬松，利率優(yōu)惠；房地產(chǎn)開發(fā)自有資金門檻低，與“炒房”者一樣以小投入博大收益，如魚得水、底氣十足……致使人們的住房夢總是遙遙無期，雖然中國金融系統(tǒng)的“去杠桿”效應(yīng)，正在深刻地影響房地產(chǎn)業(yè)。卻也催生放大了開發(fā)、投資和需求規(guī)模，進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)大、獨(dú)熱的畸形經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)形成，暴露了不少的問題和風(fēng)險。 呈高“杠桿化”融資態(tài)勢 盡管我國的金融市場相對封閉、監(jiān)管較為嚴(yán)格，信用金融不夠發(fā)達(dá)，再加上我國房地產(chǎn)資金多集中于銀行系統(tǒng)，融資渠道過于單一，也呈現(xiàn)出令人擔(dān)憂的高“杠桿化”融資態(tài)勢。 如一二線城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)自有資金率一般在20%至30%，其他運(yùn)營資金主要為銀行貸款。北京中坤投資集團(tuán)董事長黃怒波說，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在普遍實行預(yù)售制，一個20億元的項目，自有資金有5億元就行了，其他可以通過預(yù)售來解決。如果以自有資金計算，一個項目的利潤率可能高達(dá)100%到200%。 銀行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示了房地產(chǎn)開發(fā)投資中的高“杠桿化”融資態(tài)勢。據(jù)了解，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，銀行貸款占比23.4%，自籌資金占比40.8%，其他資金占比35.3%，而仔細(xì)分析，所謂“其他資金”，其主要構(gòu)成為購房者的定金、預(yù)付款和個人按揭貸款，而這部分資金來自銀行貸款的比例在60%左右?？傮w概算，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源直接或間接來自銀行貸款的比例在45%以上，此外還有部分資金來自于民間融資。而在一線城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會進(jìn)行的抽樣調(diào)查也顯示，即使在房地產(chǎn)業(yè)最不景氣的2008年，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)中融資借款的比例仍達(dá)到60%以上。
此外，房地產(chǎn)市場與地方政府債務(wù)之間也存在著千絲萬縷的聯(lián)系，地方政府的負(fù)債也相當(dāng)于房地產(chǎn)市場資金杠桿的一個延伸，這將房地產(chǎn)市場的杠桿化水平放大了幾倍甚至十幾倍，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大的波動，將可能產(chǎn)生一定的社會動蕩。 “低首付、低利率”投機(jī)心理 近年來，我國房地產(chǎn)價格一路狂飆，從不少一線城市到二、三線城市的房產(chǎn)銷售情況來看，明顯出現(xiàn)了“外來購買者增多、投資性購房增多”的趨勢，而在投資性購房中，依靠“低首付、低利率”實現(xiàn)“杠桿化”融資購房的情況十分突出。 與外來購買者增多的趨勢相比，本地投資性購房增多的態(tài)勢更加明顯。近年來，悄然崛起“炒房團(tuán)”也如火如荼，約50%以上的當(dāng)?shù)鼐用駬碛袃商滓陨系淖》?，“炒房”與“放貸”已經(jīng)成為當(dāng)?shù)鼐用竦膬纱笸顿Y方向。而“不差錢、不缺房”一族也成為追漲購買的主力。 深圳市民劉云飛說，近幾年來，他分別以夫妻倆的名義在市區(qū)和郊區(qū)購置了4套房，其中60%以上的房款靠貸款。其實他和妻子每年做生意可收入近20萬元，一次性清償貸款沒啥困難，但是劉云飛卻認(rèn)為，“貸款買房更劃算?！彼阗~說，4套房子，每月需還貸款約1.3萬元。其中兩套房子出租后每月可得租金約8000元。他利用節(jié)省下的錢放貸款，以月息2%計算，每月可得利息1.8萬元，扣除月供還可凈剩不少錢?！爸灰诸^的錢夠首付，從銀行貸上款，幾年后不僅能白落幾套房子，房價也會漲不少，只賺不賠何樂而不為?” 其實，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款客戶數(shù)、不良貸款余額、逾期貸款客戶數(shù)、逾期貸款余額、風(fēng)險預(yù)警信號客戶數(shù)均居各行業(yè)之首，折射出的各種風(fēng)險仍在不斷積聚?？v然 “去杠桿化“能使房價下跌，但是其中的風(fēng)險問題也是不能忽視的重要部分！
愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/36265.html
