愛華網(wǎng)???? 宅基地可“有條件、限范圍”轉(zhuǎn)讓 廣東繼續(xù)松綁宅基地，近日廣東省法制辦公布的《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法（送審稿）》（下稱《辦法》）明確，依法取得的一戶一宅以外的宅基地，可以在鎮(zhèn)域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)。 宅基地“有條件、限范圍”的轉(zhuǎn)讓，被外界視為土地制度改革的關(guān)鍵性一步。然而面對早已存在、體量龐大的宅基地私下交易市場，這一《辦法》僅僅是開了一個口子。 有條件、限范圍的轉(zhuǎn)讓 8月5日，上述《辦法》開始為期一個月的公開征求意見。 東莞常平鎮(zhèn)的居民王俊平覺得《辦法》所列的內(nèi)容頗為“雞肋”，“終于有了一個確權(quán)的辦法，卻對我們沒有太大的幫助?！蓖蹩∑绞菛|莞老居民，早在上世紀(jì)九十年代就從附近村民處買下一宗宅基地。按照當(dāng)時的規(guī)定，非本村村民是不能辦理相關(guān)土地使用證的，王俊平唯有像其他私下交易一樣，找了該村的朋友代持，用這個朋友的名義辦理了相關(guān)證件。 如果這宗交易是在《辦法》實(shí)施后進(jìn)行，王俊平的財產(chǎn)權(quán)也許就可以獲得法律的全面保障?！掇k法》規(guī)定：符合相關(guān)條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處同意，可以購買本鎮(zhèn)區(qū)域范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋，并取得相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。 所謂的“相關(guān)條件”，辦法也有明確的內(nèi)容，包括需要分戶、宅基地滅失或者不能使用、外來人口落戶、村莊改造搬遷等四種情況。王俊平最初購買宅基地的原因就是希望結(jié)婚成家，他在購入這150平方米左右的宅基地后，推倒重建成一棟7層高的房屋，除了其中一層用于自住外，其余近900平方米的房屋均用于出租。 當(dāng)時東莞正值高速發(fā)展時期，王俊平將房子租予外來務(wù)工者，收益相當(dāng)可觀。有鑒于此，王俊平像其他東莞原居民一樣，在其他村落又購入了多處宅基地，并且均建成類似的房屋用于出租。這些房屋的土地使用證上均不是王俊平的名字。 “按照《辦法》的規(guī)定，我現(xiàn)在可以確權(quán)的宅基地只有現(xiàn)在居住的100平方米?！蓖蹩∑奖硎?。按照《辦法》的規(guī)定，新批準(zhǔn)每戶宅基地的面積為：平原地區(qū)和城市郊區(qū)80平方米以下，丘陵地區(qū)120平方米以下、山區(qū)150平方米以下。已擁有一處宅基地且不低于上述標(biāo)準(zhǔn)的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，禁止再申請宅基地。 雖然王俊平實(shí)際上有著相當(dāng)多的不動產(chǎn)，但這些不動產(chǎn)的所有權(quán)上存在著諸多不確定性。土地使用證上是親戚或者朋友的名字，“如果有一天他們反悔了，拿到法庭去，這些房子沒一套是我的?！蓖蹩∑竭@些年為此不少掉頭發(fā)。目前東莞戶籍人口約160萬人，而外來務(wù)工人員早已超過600萬，早年私下買賣宅基地的情況非常多，不少宅基地轉(zhuǎn)讓都已經(jīng)有四五手了，但土地證上依然是一個不相關(guān)人的名字。以往在“熟人社會”“宗族關(guān)系”的紐帶下尚能維持平衡，但隨著“熟人社會”的條框逐漸被打破，這些年關(guān)于東莞宅基地產(chǎn)權(quán)問題屢有發(fā)生，據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄔ簝?nèi)部人士透露，每年關(guān)于宅基地訴訟案件都有15%的增幅。
雖然《辦法》鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售依法取得的一戶一宅外的農(nóng)村房屋，以及房屋所在的宅基地使用權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)讓，但由于王俊平?jīng)]有產(chǎn)權(quán)保障，所以這個《辦法》對他而言幾乎是一紙空文。 已是重大突破 按照《辦法》規(guī)定，宅基地使用權(quán)也并非永久持有。如果出現(xiàn)宅基地閑置兩年、建新屋不拆舊屋、已遷入新村、戶口遷移、使用權(quán)人死亡等情形，經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)注銷其集體土地使用權(quán)或者撤銷有關(guān)批準(zhǔn)文件，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地使用權(quán)。 另外《辦法》嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民買宅基地，而且農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員出賣、出租、贈與他人住房，或者改變原住房用途，也將被禁止申請新的宅基地。 但就是這個被王俊平視為雞肋的辦法，已經(jīng)被外界認(rèn)為是取得了重大突破。一直以來，盡管私下買賣宅基地的情況早已存在，但中國官方出于社會穩(wěn)定等訴求，明確禁止農(nóng)村宅基地入市。1999年國辦發(fā)39號《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，就明確禁止農(nóng)民住宅向城市居民出售。作為集體財產(chǎn)，法律甚至不能保障其在集體組織成員之間流動。 隨著私下農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓愈演愈烈，加上城市化膨脹、土地資源日益減少，地方也希望農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓有所突破。早在2007年，廣東就印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》，旨在放開對農(nóng)民宅基地上市流轉(zhuǎn)的限制。但當(dāng)時的突破沒有得到上級的首肯。 當(dāng)城鎮(zhèn)化成為中國未來經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)后，農(nóng)村土地改革也取得了突破的契機(jī)。今年3月，廣東省政府辦公室印發(fā)的《廣東省城鎮(zhèn)化發(fā)展“十二五”規(guī)劃》提出，允許轉(zhuǎn)戶農(nóng)民在自愿基礎(chǔ)上通過市場流轉(zhuǎn)方式出讓承包地、房屋、合規(guī)面積的宅基地并獲得財產(chǎn)收益，以解除農(nóng)村勞動力進(jìn)城落戶的后顧之憂。 此次廣東省公布《辦法》，已經(jīng)將宅基地的流轉(zhuǎn)擴(kuò)充到集體組織內(nèi)部。廣東省政府發(fā)展研究中心農(nóng)村處處長冼頻認(rèn)為，在目前的實(shí)際情況下，這已經(jīng)是一個理想的試驗(yàn)范圍。 但農(nóng)地流轉(zhuǎn)的前提是土地確權(quán)，今年中央一號文件就提出要加快農(nóng)村集體土地確權(quán)登記。而廣東省國土資源廳表示，從去年開始廣東在做集體土地確權(quán)發(fā)證到村民小組的工作，同時推動農(nóng)地、林地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)到農(nóng)戶。而宅基地及農(nóng)民房屋的登記發(fā)證也在穩(wěn)步推進(jìn)。 記者從廣東某市主管該項(xiàng)目工作的負(fù)責(zé)人處了解到，宅基地的確權(quán)難度相當(dāng)大。經(jīng)過多年的私下交易，加上此前登記備案缺乏，很多宅基地的交易只是“一紙兩名字”，這些私下交易的宅基地幾乎都不可能獲得確權(quán)；而超出規(guī)定面積的宅基地也比比皆是。這造成該市現(xiàn)階段可獲確權(quán)的宅基地比例甚低。
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