愛華網(wǎng)1．如何買到真正超值的房產(chǎn)
上面的投資項(xiàng)目回報(bào)率是按照房屋貸款20年期的總體收入和支出來計(jì)算的，你覺得滿意嗎？這并不是我想要的投資方式，我要尋找的是真正超值的房屋，不僅長(zhǎng)期投資回報(bào)率高，而且在買入時(shí)就是贏利的，換句話說每個(gè)月它都能給你帶來正的現(xiàn)金流，而不是負(fù)的！如果按照我的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，以上三個(gè)例子均不符合我的要求。我除了計(jì)算投資回報(bào)率之外，還要檢查房產(chǎn)給我?guī)淼膬衄F(xiàn)金流量。以王先生在方莊的房產(chǎn)為例：aihuau.com從這張凈現(xiàn)金流量表可以看出，王先生每年在抵扣房租收入之后，還需要為他的投資性房產(chǎn)額外貼補(bǔ)1萬余元，合到每月現(xiàn)金流為負(fù)的867元。如果你是王先生，你會(huì)選擇這樣的投資嗎？你不會(huì)，我也不會(huì)?？蛇@樣的事情每天都在發(fā)生！請(qǐng)記住，在那些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或熱情的售樓小姐極力向你推薦樓盤、住宅、二手房時(shí)，有一點(diǎn)你必須清楚：他們的重點(diǎn)在交易，只要有交易就有提成；而你的重點(diǎn)是在投資，穩(wěn)妥的投資！想想吧，你們的出發(fā)點(diǎn)有多么的不同，兩種軌跡不可能有交集！你需要的是找一個(gè)客觀的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或售樓小姐，為你提供準(zhǔn)確的參考信息，而剩下的事情則需要你自己來判斷了！如果按照我使用的房地產(chǎn)篩選表，你可以避開很多房產(chǎn)投資的陷阱，從而大大提高你投資的成功率。先按照表格計(jì)算出你的目標(biāo)房產(chǎn)的每項(xiàng)得分，然后把每項(xiàng)的得分加起來，你就得到了這項(xiàng)房產(chǎn)的總體得分。有些房產(chǎn)是絕對(duì)碰不得的，而有些則屬于備選項(xiàng)目，還有少數(shù)的房產(chǎn)屬于真正超值的房產(chǎn)，在你所看的100處房產(chǎn)里可能只有1、2處房產(chǎn)符合我們所要的條件。如果想詳細(xì)了解你可以發(fā)送郵件至fubashen@sinacom索取進(jìn)一步的信息。除了使用房屋篩選表之外，你還可以詢問房主以下的一些信息，或在看房時(shí)檢查房屋內(nèi)的水電煤氣等必要的項(xiàng)目，以查驗(yàn)房屋的可使用性。2．買房不成，定金是否退還案例劉女士認(rèn)購(gòu)了一個(gè)商鋪，并與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)書，繳納1萬元定金，根據(jù)認(rèn)購(gòu)書的要求，劉女士應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)后7天內(nèi)與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同，如果未能簽訂合同，則定金不予退還。劉女士在第5天去開發(fā)商處要求簽合同，但雙方對(duì)于合同中面積問題發(fā)生分歧，未能簽訂正式合同，劉女士現(xiàn)在要求開發(fā)商退還定金，但開發(fā)商稱未簽訂合同是由于劉女士自己的原因，因此拒絕退還定金。【律師提示】本案中定金實(shí)際上是為了能夠簽訂正式合同而設(shè)定的金錢擔(dān)保方式。根據(jù)定金規(guī)則，繳納定金后若因?yàn)殚_發(fā)商的原因或過錯(cuò)未能訂立正式購(gòu)房合同，開發(fā)商要雙倍返還定金；若因?yàn)橘?gòu)房人過錯(cuò)未能訂立合同，則定金不予退還；因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同不能訂立，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還定金。本案中雙方當(dāng)事人就合同主要條款不能達(dá)成一致意見導(dǎo)致未能簽訂商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤荒苡喠?，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還定金。律師提示投資者在商品房認(rèn)購(gòu)書中應(yīng)對(duì)購(gòu)房合同的關(guān)鍵內(nèi)容進(jìn)行約定，提高簽訂合同的成功率，避免簽訂正式合同中發(fā)生分歧，同時(shí)購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)做好證據(jù)保全工作。3．按揭不成，房款怎么付案例王先生購(gòu)買了一套商品房，選定7成10年銀行按揭付款，并約定由開發(fā)商代為辦理銀行按揭手續(xù)。付了首付款后，開發(fā)商通知王先生銀行按揭貸款手續(xù)無法辦理下來，要求王先生一次性支付所有房款，否則解除合同。【律師分析】無法辦理銀行按揭貸款手續(xù)一般有幾種原因，要分情況處理：（1）如果按揭貸款合同未能訂立是由于開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)條件或有關(guān)手續(xù)上的欠缺等原因，則購(gòu)房人可以要求解除合同，要求開發(fā)商返還首付款并承擔(dān)賠償責(zé)任。（2）若按揭合同未能訂立是由于購(gòu)房者不符合資信審查條件，此時(shí)開發(fā)商可以要求解除合同，要求賠償損失，但是仍應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人首付款。（3）如果按揭貸款合同未能訂立是因?yàn)閲?guó)家金融政策變化等不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，雙方可以協(xié)商解除合同，開發(fā)商應(yīng)返還買受人已付的購(gòu)房款本金、利息或定金，雙方都不必承擔(dān)違約責(zé)任。 律師提示：購(gòu)房人在選擇銀行按揭貸款支付房款時(shí)，最好要在合同中約定按揭貸款無法辦理下來的情況下如何處理，同時(shí)建議提前請(qǐng)銀行對(duì)自身的資信情況進(jìn)行評(píng)估。
4．戀愛中購(gòu)房的法律風(fēng)險(xiǎn)防范案例2004年9月，王先生與李小姐相識(shí)，并很快確立了戀人關(guān)系。一年以后兩人關(guān)系已經(jīng)穩(wěn)定，便共同出資在杭州市濱江區(qū)購(gòu)買了一套公寓。王先生在買房時(shí)出資為50萬，李小姐出資30萬，此后雙方又共同出資對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。正當(dāng)親朋好友都企盼二人早日步入婚姻殿堂之際，王先生和李小姐的感情發(fā)生變故。隨后兩人為房產(chǎn)的分割發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，原因是該地段的房屋已經(jīng)升值不少，王先生和李小姐都希望獲得該房屋，雙方在此問題上不能達(dá)成協(xié)議，最終訴諸法院。在本案的審理中，李小姐向法院出示了該房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證書，上面登記的所有人為李小姐。王先生對(duì)此辯稱因?yàn)殡p方當(dāng)時(shí)感情很好，自己為了向女友表示忠心才在房產(chǎn)證上只寫了李小姐的名字，王先生同時(shí)出示了其通過銀行向房地產(chǎn)公司打入50萬的憑證。李小姐對(duì)王先生出資的事實(shí)表示認(rèn)同，但認(rèn)為這是王先生自愿所贈(zèng)。法院最終認(rèn)定，房產(chǎn)的所有權(quán)應(yīng)該以房產(chǎn)證書的登記為準(zhǔn)，王先生雖然能夠證明其出資行為，但是該出資只能認(rèn)定為附加條件的贈(zèng)與，條件就是兩人最終確定合法婚姻關(guān)系；現(xiàn)在條件不能成就，因此李小姐在保有房產(chǎn)所有權(quán)的同時(shí)，應(yīng)該向王先生返還50萬元。【律師提示】在本案中，王先生沒有達(dá)到分割房產(chǎn)的訴訟目的，從表面來看判決結(jié)果似乎對(duì)他是不公平的，但是律師認(rèn)為法院的判決是合法有據(jù)的。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證。很多情況下，熱戀中的年輕人根本不會(huì)考慮感情也是存在不確定性的，也不好意思對(duì)房產(chǎn)的出資比例、產(chǎn)權(quán)歸屬等進(jìn)行約定。正是由于這些原因，導(dǎo)致目前出現(xiàn)了很多類似的糾紛。減少這種糾紛的指導(dǎo)思想是：再好的感情也應(yīng)做好最壞的打算，但一旦發(fā)生糾紛仍以協(xié)商解決為好。基于該指導(dǎo)思想，律師提出以下建議，僅供參考：一是如果房產(chǎn)完全是出資的一方購(gòu)買的，出資人當(dāng)然有權(quán)要求在房產(chǎn)證上寫明自己是權(quán)利人。根據(jù)我國(guó)《婚姻法》第十八條的規(guī)定，如果雙方?jīng)]有做約定，該房產(chǎn)婚后仍然是該完全出資人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。但是，戀人往往不會(huì)這么做，因?yàn)槎枷Ｍ驅(qū)Ψ奖砻靼最^偕老的忠心，怎么辦呢？根據(jù)我國(guó)《婚姻法》第十九條規(guī)定，夫妻可以約定婚前財(cái)產(chǎn)為共同共有。兩人可以簽訂一個(gè)協(xié)議，約定一旦雙方確定婚姻關(guān)系，婚前的財(cái)產(chǎn)就為雙方共同所有。為了增強(qiáng)該協(xié)議的法律效力，該協(xié)議最好讓公證處公證一下。二是如果房產(chǎn)是兩人共同出資購(gòu)買的，按照我國(guó)《民法通則》的規(guī)定，該房產(chǎn)為雙方共有。但我國(guó)對(duì)房屋這樣的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記制度，因此產(chǎn)生的法律效果就是：無論誰出資，房產(chǎn)的歸屬均以登記為準(zhǔn)。為了避免出資卻不能獲得房產(chǎn)所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，最好是在房產(chǎn)證上雙方共同署名，并在產(chǎn)權(quán)份額比例公證中約定誰拿產(chǎn)權(quán)證，誰拿共有權(quán)證。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書有同等法律效力，這樣對(duì)雙方都沒有風(fēng)險(xiǎn)。另外，做婚前財(cái)產(chǎn)公證也很有必要
5．如何防范一房?jī)少u
案例1王女士于2001年12月20日，與某房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同，預(yù)購(gòu)“流星花園”商品房一套，向房地產(chǎn)公司分3期支付了購(gòu)房款共計(jì)91.7萬余元。但隨后房地產(chǎn)公司將王女士選購(gòu)的商品房以更高價(jià)格銷售給不知情的張某，并與張某依法辦理了房屋所有權(quán)證書。2004年7月21日，房地產(chǎn)公司告知王某，拒絕繼續(xù)履行合同出賣房屋，同時(shí)退還原告王某預(yù)付住房款91.7萬余元和補(bǔ)償費(fèi)，合計(jì)117.8萬余元。王女士不愿接受補(bǔ)償費(fèi)，意欲買到所預(yù)購(gòu)的房屋，遂向法院請(qǐng)求和房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同。案例2張先生經(jīng)中介介紹，約定購(gòu)買趙某商品房一套，雙方很快簽訂了二手房買賣合同?？紤]到辦理二手房過戶的稅收費(fèi)用問題，張先生付清房款后，趙某將房屋交付給張先生居住使用，過戶未及時(shí)辦理。而后，趙某又將該房屋出售給劉某，并協(xié)助劉某辦理了過戶手續(xù)。劉某要求趙某限期騰房。因協(xié)商不成，劉某起訴到法院，要求張先生限期騰房。以上兩個(gè)案例都是房產(chǎn)交易達(dá)成后，原房產(chǎn)所有人又將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給他人的例子。但由于沒有申請(qǐng)必要的法律保護(hù)，自身權(quán)益得不到保障。在案例一中，王先生將無法得到他已經(jīng)購(gòu)買的房產(chǎn)，而案例二中的張先生則必須從已購(gòu)買的房產(chǎn)中搬出。【律師建議】我國(guó)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！碑?dāng)事人簽訂房屋買賣合同后，如因種種原因暫不能辦理過戶登記手續(xù)，可以依照上述規(guī)定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，這樣即使未能辦理過戶登記手續(xù)，也可以防止賣房人一房多賣現(xiàn)象，從而依法保護(hù)自己的合法權(quán)益。 此外，如共同出資購(gòu)房（夫妻共同出資、戀人共同出資、父子共同出資或合伙人共同出資），為防止共同出資人私自將房產(chǎn)在購(gòu)買后但未辦理產(chǎn)權(quán)完備手續(xù)之前轉(zhuǎn)賣給他人，可以進(jìn)行異議登記。所謂異議登記，是指權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的正確性存有異議而向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，并將其異議在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中加以記載的過程。異議登記的作用并不是涂銷或變更不動(dòng)產(chǎn)記載的事項(xiàng)，也不發(fā)生變更不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，而只是將有關(guān)利害關(guān)系人的異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，從而使不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)性受到質(zhì)疑，進(jìn)而對(duì)想交易該不動(dòng)產(chǎn)的人予以警示。若一對(duì)同居男女共同出錢買房，但產(chǎn)權(quán)證上只寫了男方名字，男方試圖私自賣房。女方發(fā)現(xiàn)后提出異議，為了防止男方先將房產(chǎn)脫手，女方可以申請(qǐng)異議登記。而買房者在看到此房存在爭(zhēng)議后，一般不會(huì)匆忙購(gòu)買。但按照物權(quán)法規(guī)定，女方必須在異議登記后15天內(nèi)提出起訴，若在期限內(nèi)沒有起訴，異議登記失效。另一方面15天期限也保障了權(quán)利人的交易權(quán)，避免有人惡意申請(qǐng)異議登記，延誤交易時(shí)機(jī)。6．提前還貸——?jiǎng)e忘了要回你的保險(xiǎn)費(fèi)買房辦理按揭后，不少人由于種種原因，可以提前償還全部貸款。這時(shí)，您可別忘了到保險(xiǎn)公司退還提前期內(nèi)的保險(xiǎn)費(fèi)。在借款人提前償還全部貸款后，貸款機(jī)構(gòu)將同時(shí)交還給借款人原一直由貸款機(jī)構(gòu)保管著的個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)單正本。而由于借款人原在辦理貸款時(shí)已一次性付清了借款期內(nèi)的所有保險(xiǎn)費(fèi)，故原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)已提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前期的保費(fèi)。提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)，須根據(jù)原購(gòu)房屋是現(xiàn)房還是期房、期房的投保變費(fèi)實(shí)際期限（半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計(jì)算）、原一次性交付保費(fèi)的貼現(xiàn)利率與速算系數(shù)等因素，其計(jì)算公式為：提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)＝已交保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值－提前歸還前占用保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值。7．如何防范商品房套內(nèi)建筑面積縮水案例1林先生預(yù)購(gòu)了一套價(jià)值30萬元人民幣的商品房。合同約定：該商品房建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為85平方米。在面積確認(rèn)及面積差異處理標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，合同約定以建筑面積為依據(jù)，并約定如產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積發(fā)生誤差比例絕對(duì)值低于3%時(shí)，據(jù)實(shí)結(jié)算；超過3%時(shí)，林先生有權(quán)要求退房。2001年5月份，林先生驗(yàn)收新房時(shí)，開發(fā)商提供的產(chǎn)權(quán)登記部門的實(shí)測(cè)建筑面積與合同約定建筑面積大致相當(dāng)，但套內(nèi)建筑面積卻比合同約定減少了5%。林先生于是向開發(fā)商提出退房要求。開發(fā)商卻認(rèn)為，合同約定的面積確認(rèn)及差異處理標(biāo)準(zhǔn)為房屋的建筑面積，不是房屋的套內(nèi)建筑面積。只要實(shí)測(cè)建筑面積與合同約定建筑面積誤差比例未超過3%，開發(fā)商就不算違約，林先生就不能退房。【律師建議】購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同時(shí)，一定要嚴(yán)格按照《辦法》的規(guī)定，與開發(fā)商詳細(xì)約定所購(gòu)房屋面積確認(rèn)及面積差異的處理方式。特別要詳細(xì)約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差的處理方式。這樣才能有效防止所購(gòu)房屋套內(nèi)建筑面積變小。另外，購(gòu)房人還應(yīng)注意，雖然《辦法》對(duì)許多問題作了有利于購(gòu)房人的規(guī)定，但在現(xiàn)實(shí)生活中，某些不法開發(fā)商還是會(huì)采取各種手段，脅迫、誘使購(gòu)房人與其簽訂不利于購(gòu)房人的協(xié)議，以達(dá)到其規(guī)避《辦法》不利規(guī)定的目的，對(duì)此，購(gòu)房人千萬要當(dāng)心。8．各組成部分面積細(xì)約定案例2長(zhǎng)期以來，趙先生一直夢(mèng)寐以求能夠擁有一間帶大客廳的房屋。2000年1月，趙先生被一套兩室一廳的商品房所吸引，樓書上標(biāo)明的建筑面積為36平方米的大客廳令趙先生怦然心動(dòng)，于是趙先生決定購(gòu)買此房。房屋驗(yàn)收時(shí)，一位律師朋友提醒他一定要注意對(duì)房屋面積進(jìn)行仔細(xì)的驗(yàn)收，于是，趙先生對(duì)此特別留了心，所幸的是，驗(yàn)收時(shí)開發(fā)商出具的經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門實(shí)測(cè)的房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積與購(gòu)房合同的約定大致相同，趙先生很滿意。可他一進(jìn)新房，卻立即意識(shí)到客廳沒有想象中那么大。失望之余，他想一定是開發(fā)商在面積問題上作了手腳，于是他又請(qǐng)有關(guān)單位對(duì)房屋面積進(jìn)行了重新測(cè)量。測(cè)量結(jié)果顯示客廳建筑面積僅為32平方米，比樓書標(biāo)明的建筑面積少4平方米，而陽(yáng)臺(tái)和其中一間臥室的建筑面積卻比樓書標(biāo)明的建筑面積各增加了2平方米。趙先生據(jù)此向開發(fā)商提出賠償要求。但開發(fā)商認(rèn)為樓書標(biāo)明的房屋各個(gè)組成部分的面積在合同中沒有約定，不能作為索賠依據(jù)。趙先生很是生氣，于是，他拿著標(biāo)明房屋各組成部分建筑面積的樓書找到律師朋友，問自己能不能憑樓書向開發(fā)商找回點(diǎn)賠償？【律師建議】本案中，開發(fā)商利用相應(yīng)增減商品房各組成部分建筑面積的方法，達(dá)到商品房建筑面積總值不變的目的，這樣做可謂是一箭雙雕：既不違反合同約定，可又大幅度降低生產(chǎn)成本（陽(yáng)臺(tái)造價(jià)一般較低）。開發(fā)商如此“精明”，費(fèi)盡心思規(guī)避法律，購(gòu)房人真是防不勝防。購(gòu)房人如果不希望趙先生的遭遇在自己身上重演，在簽訂商品房買賣合同時(shí)，就應(yīng)當(dāng)把樓書標(biāo)明的面積詳細(xì)約定在合同里，并約定相應(yīng)誤差的處理方法及違約責(zé)任。這樣，購(gòu)房人才有可能買到滿意的商品房。9．購(gòu)房人可以自己請(qǐng)人測(cè)繪面積案例3江女士預(yù)購(gòu)了一套總價(jià)為48萬元人民幣的商品房，合同約定建筑面積為80平方米。今年8月份入住時(shí)，開發(fā)商與江女士結(jié)算的建筑面積數(shù)為7813平方米，并退還了江女士部分購(gòu)房款。入住后，江女士總覺得房屋建筑面積沒有7813平方米。于是，在律師的建議下，江女士委托有資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位對(duì)其所住商品房面積進(jìn)行了重新測(cè)繪。湊巧的是，江女士委托的測(cè)繪單位與開發(fā)商委托的竟是同一家。而這同一家測(cè)繪機(jī)構(gòu)不同的測(cè)繪人員測(cè)繪出的結(jié)果卻大不相同，此次測(cè)繪結(jié)果標(biāo)明房屋的建筑面積為75平方米。江女士拿著這個(gè)測(cè)繪結(jié)果找到開發(fā)商，開發(fā)商對(duì)此不加理睬。江女士無奈，又找到了測(cè)繪單位。測(cè)繪單位這時(shí)才注意到原來兩份不同測(cè)繪結(jié)果竟然同出自本單位之手。為息事寧人，測(cè)繪單位找開發(fā)商協(xié)商，開發(fā)商這時(shí)也覺事態(tài)嚴(yán)重，由于怕其他業(yè)主相繼鬧事，便同意按75平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)為江女士多退購(gòu)房款18780元，并愿意承擔(dān)江女士因測(cè)繪而發(fā)生的一切費(fèi)用，但開發(fā)商也向江女士提出條件，即江女士不得再以任何形式追究此事，且不得對(duì)外宣揚(yáng)、公布此事。江女士見開發(fā)商肯退錢，又肯承擔(dān)測(cè)繪費(fèi)，便各人自掃門前雪，答應(yīng)了開發(fā)商的苛刻條件，與開發(fā)商簽訂了退款、保密協(xié)議。【律師建議】購(gòu)房人自己請(qǐng)人測(cè)繪所住房屋的面積的依據(jù)是什么呢？建設(shè)部與國(guó)家測(cè)繪局聯(lián)合發(fā)布的第83號(hào)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》是購(gòu)房人請(qǐng)人測(cè)繪所住房屋面積的法律依據(jù)?！斗课轀y(cè)繪管理辦法》規(guī)定，房屋權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人要求測(cè)繪房屋的，應(yīng)當(dāng)委托房產(chǎn)測(cè)繪單位進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪。房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》和本辦法的規(guī)定，取得省級(jí)以上人民政府測(cè)繪行政主管部門頒發(fā)的載明房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)的《測(cè)繪資格證書》。10．異地投資購(gòu)房，看清背后的法律風(fēng)險(xiǎn)近年來，隨著樓市房?jī)r(jià)的不斷走高，以及外地旅游投資房產(chǎn)不斷過來“拉票”，購(gòu)房者異地投資房產(chǎn)的腳步變得越來越頻繁?？墒牵薮蟮纳虣C(jī)總是與更大的風(fēng)險(xiǎn)并存。對(duì)于以下方面，一定要細(xì)心注意，防范風(fēng)險(xiǎn)：8226;認(rèn)準(zhǔn)開發(fā)商的資質(zhì)：投資者選擇開發(fā)商時(shí)要看清兩點(diǎn)：一看資質(zhì)和物業(yè)規(guī)模，開發(fā)企業(yè)資質(zhì)是否和你欲購(gòu)買的物業(yè)規(guī)模一致。二看企業(yè)開發(fā)史。查一查開發(fā)企業(yè)開發(fā)過的項(xiàng)目完工后交付入住的情況，選幾個(gè)點(diǎn)調(diào)查一下，看一看這些項(xiàng)目客戶的入住反饋意見。把握以上兩點(diǎn)，則大致可以了解開發(fā)企業(yè)的敬業(yè)程度和技術(shù)力量，以及其開發(fā)的樓宇是否和其資質(zhì)相稱。8226;親臨現(xiàn)場(chǎng)考察：實(shí)地考察時(shí)，要多注意觀察該房產(chǎn)周圍的環(huán)境、周圍樓盤的品質(zhì)、交通的便利程度；如果是準(zhǔn)現(xiàn)房，可以實(shí)地看看房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等等。8226;考量當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃：投資者要盡可能多地了解該城市的規(guī)劃、建設(shè)對(duì)于該房產(chǎn)的可能影響。8226;延長(zhǎng)付款時(shí)間來分散風(fēng)險(xiǎn)：因?yàn)橥獾氐姆績(jī)r(jià)較之本地便宜很多，于是很多購(gòu)房者喜歡一次性將房款付清。殊不知，這樣也是將風(fēng)險(xiǎn)一次性攤在自己頭上。選擇分期付款的購(gòu)房者就比選擇一次性付款的購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)小很多，而且在追償?shù)倪^程中也相對(duì)比較容易。11．委托房屋中介買二手房購(gòu)房人要注意五個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)8226;交易主體的風(fēng)險(xiǎn)。具體說就是出賣人并非房屋所有權(quán)人，未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)自行賣房。比如說，夫妻雙方的一方瞞著對(duì)方出售房屋；不通知房屋產(chǎn)權(quán)共有人就私自賣房；職工不告知單位便出售單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的房屋等，這些情況都需要仔細(xì)辨別。8226;交易房屋的風(fēng)險(xiǎn)。這包括多種情況：用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍；房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議；房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)益的；房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的；用于交易的房屋存在質(zhì)量瑕疵。8226;交易手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，則有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。8226;交易合同的風(fēng)險(xiǎn)。如果雙方對(duì)權(quán)利義務(wù)約定不明，或者合同條款簽訂不明確，那么其中一方的權(quán)益就容易受到損害。8226;產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買二手房也要認(rèn)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)，以免房屋今后不能出手。按規(guī)定，買賣雙方要繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房地局才會(huì)核發(fā)過戶后的產(chǎn)權(quán)證。12．個(gè)人按揭貸款購(gòu)房的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范按揭，是英語“Mortgage”一詞的粵語音譯。有些購(gòu)房人認(rèn)為“按揭”就是指按揭貸款或抵押貸款，其實(shí)，按照理論來講，按揭的本意并不是貸款，而是一種民事法律行為，或者稱作樓宇預(yù)售過程中約束買方、賣方（開發(fā)商）及金融機(jī)構(gòu)（銀行）三方的一種制度。它的一般過程是：在項(xiàng)目的期房預(yù)售合同中，買方支付一部分樓價(jià)款給賣方，其余房?jī)r(jià)款買方通過金融機(jī)構(gòu)貸款支付給賣方。在房產(chǎn)證辦理完畢之前，由賣方通過協(xié)議將買方對(duì)期房的期權(quán)讓與給金融機(jī)構(gòu)作為取得金融機(jī)構(gòu)貸款的擔(dān)保。待房產(chǎn)證辦理完畢之后，賣方解除擔(dān)保，買方將依合同取得期房的期權(quán)讓與給銀行作為償還貸款的擔(dān)保。兩者的區(qū)別在于期權(quán)所有者不同。當(dāng)買方還清所有貸款本金及利息后，可將期權(quán)贖回，取得房產(chǎn)證。如果買方在貸款期限內(nèi)違約，或不能償還貸款，銀行有權(quán)處分按揭房屋并能優(yōu)先獲得賠償。 按揭購(gòu)房制度至少涉及三方當(dāng)事人，即買方、賣方（開發(fā)商）和金融機(jī)構(gòu)（銀行）。在按揭關(guān)系中，有4~7個(gè)法律關(guān)系： 一是買方與賣方之間的房屋買賣合同關(guān)系； 二是買方與銀行之間的資金借貸關(guān)系； 三是銀行與開發(fā)商之間有關(guān)銀行同意對(duì)預(yù)售項(xiàng)目提供貸款合同關(guān)系； 四是開發(fā)商同意在房產(chǎn)證辦理下來之前對(duì)買方的還款責(zé)任向銀行提供擔(dān)保的保證關(guān)系； 五是買方與銀行之間的房屋抵押關(guān)系； 六是買方為貸款向保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)而產(chǎn)生的保險(xiǎn)關(guān)系； 七是當(dāng)買方不能償還銀行本息時(shí)，銀行或開發(fā)商回購(gòu)買方房屋所產(chǎn)生的房屋回購(gòu)關(guān)系。 按揭制度對(duì)三方都有風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)銀行來說，其風(fēng)險(xiǎn)來源于開發(fā)商和購(gòu)房人。由于開發(fā)商的欺詐、經(jīng)營(yíng)不善、房屋質(zhì)量不合格、違法預(yù)售，以及購(gòu)房人由于失業(yè)、意外事故等原因不能歸還貸款，都可導(dǎo)致銀行在按揭中的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)開發(fā)商來說，由于設(shè)計(jì)、施工及材料問題導(dǎo)致房屋質(zhì)量低劣，或者銀行不能按時(shí)放貸，或者極個(gè)別購(gòu)房者的蓄意違約，都可導(dǎo)致開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。由于銀行和開發(fā)商在按揭房物買賣交易中處于強(qiáng)勢(shì)地位，而購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為： ①開發(fā)商取得銀行劃給購(gòu)房人貸款后，挪作他用，或卷款潛逃； ②開發(fā)商首次涉足房地產(chǎn)，缺乏經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營(yíng)不善或其他原因，導(dǎo)致樓盤爛尾，無限期拖延交房； ③房產(chǎn)商開發(fā)程序違法，不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證； ④開發(fā)商在建筑工程中偷工減料，導(dǎo)致房屋質(zhì)量不合格； ⑤沒有銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證提前搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，導(dǎo)致合同無效； ⑥開發(fā)商將土地或房產(chǎn)抵押，購(gòu)房者事先無法知道，知道后也無法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被執(zhí)行、拍賣，購(gòu)房者都無法實(shí)現(xiàn)其對(duì)房屋的各種權(quán)利； ⑦銀行違約，不能按期放貸，導(dǎo)致買方與賣方的合同違約，雙方解除合同。 目前，購(gòu)房者對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)的防范相關(guān)措施極其有限。國(guó)外的購(gòu)房者是通過聘請(qǐng)律師避免出現(xiàn)上述風(fēng)險(xiǎn)的，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的觀念不同，筆者認(rèn)為消費(fèi)者可以仔細(xì)關(guān)注下列問題，盡量降低交易風(fēng)險(xiǎn)。 第一，要求開發(fā)商將取得房屋所有權(quán)證的確切時(shí)間寫在合同中，如果到期不能取得房產(chǎn)證，則買方有權(quán)退房，或者逾期不能取得房產(chǎn)證，則按日、按一定比例支付違約金。如果開發(fā)商同意在房屋竣工交付之日起兩年內(nèi)能取得房屋所有權(quán)證，并將其寫在合同中，則買方的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)減少。如果開發(fā)商不同意兩年，而是房屋竣工交付之日起的三年內(nèi)或四年內(nèi)，則此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)太大。因?yàn)榘凑照５拈_發(fā)程序，自房屋竣工交付之日起一年左右應(yīng)該能夠取得房屋所有權(quán)證，最多不會(huì)超過兩年。如果超過兩年，則可能是開發(fā)商沒有足夠的資金交納全部土地出讓金，且后期也沒有能力交納，或者項(xiàng)目本身不合法，永遠(yuǎn)也不可能取得房屋所有權(quán)證。 第二，用公積金貸款或商業(yè)貸款是否成功來考查開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。在談合同時(shí)，要求開發(fā)商在合同中承諾如果因?yàn)殚_發(fā)商原因不能取得公積金貸款或商業(yè)貸款，則買方有權(quán)退房、退款，因?yàn)殂y行對(duì)公積金貸款審查較嚴(yán)格，要求開發(fā)商提供合法的“五證”。如果開發(fā)項(xiàng)目不合法，或者說缺少“五證”，銀行是不會(huì)貸款的。如果因?yàn)殚_發(fā)商原因商業(yè)貸款也不能取得，那就從側(cè)面證明了銀行也不看好這個(gè)項(xiàng)目，或者說銀行預(yù)先幫我們審查了這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)存在風(fēng)險(xiǎn)。 第三，如果是預(yù)售項(xiàng)目，開發(fā)商拒不提供預(yù)售許可證的原件，則應(yīng)在合同中注明開發(fā)商最遲應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門做好預(yù)售登記，否則買方有權(quán)退款、退房。如果開發(fā)商不答應(yīng)此項(xiàng)約定，則可能該項(xiàng)目存在缺陷，可能是開發(fā)商并沒有完全取得該項(xiàng)目的預(yù)售許可，或者別的其他原因。 第四，慎簽認(rèn)購(gòu)書。不少購(gòu)房者在簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》后，對(duì)所選房屋不滿意，或者雙方在《商品房買賣合同》條款上約定不能，便要求開發(fā)商退還其交付的定金或訂金，其依據(jù)是《商品房銷售管理辦法》第二十二條，即當(dāng)事人未能訂立《商品房買賣合同》的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。這里所指的費(fèi)用，一般是指“訂金”而非“定金”，前者的法律意義是預(yù)付款性質(zhì)，后者的法律意義是保證性質(zhì)。而且該條還有“當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定”的規(guī)定，即不論是具有預(yù)付款性質(zhì)的“訂金”，還是擔(dān)保意義上的“定金”，只要當(dāng)事人是在合法、自愿的基礎(chǔ)上約定不予退還的，都“從其約定”。因此，在“定金”或“約定不予退還費(fèi)用”的情況下，購(gòu)房者很可能處于被動(dòng)的地位，要么接受開發(fā)商的不平等條款，要么拒絕與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》而承受損失。因此，在購(gòu)房時(shí)必須注意協(xié)議書采取的是“定金”方式還是“訂金”方式，有沒有“另有約定”。 第五，提防商品房使用面積“縮水”。新實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》，將面積誤差比絕對(duì)值的3％作為一個(gè)“分水嶺”，在雙方對(duì)建筑面積、公攤面積沒有其他約定的情況下，按法定原則即第二十條來處理。但這個(gè)原則并沒有明確在建筑面積不變的前提下公攤面積增加及增加幅度的處理方式，只是把公攤面積含在建筑面積中籠統(tǒng)地加以規(guī)定。實(shí)際上商品房“縮水”，主要體現(xiàn)在公攤面積的擴(kuò)大上，糾紛也往往出現(xiàn)在這里。建議購(gòu)房者在處理面積誤差時(shí)，要明確在合同中約定，在建筑面積不變或在3％誤差以內(nèi)時(shí)，公攤面積的增長(zhǎng)比例不能超過總建筑面積的比例，或者約定公攤面積不能增加，這樣就能防止“縮水”問題的出現(xiàn)。愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/353570.html
