愛(ài)華網(wǎng)???? 從來(lái)沒(méi)有一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)可以躺在過(guò)去的成績(jī)上睡大覺(jué)。 在樓市的下半場(chǎng)不超越自我，就要被別人超越。這是一個(gè)殘酷的而又不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。 為了這個(gè)現(xiàn)實(shí)，每家企業(yè)都在開(kāi)足馬力，力爭(zhēng)超越自我，也超越別人。 要實(shí)現(xiàn)超越自我，就要鉚足了勁地去創(chuàng)新，想盡方法去轉(zhuǎn)型，同時(shí)還要努力地化解各種市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避決策的失誤。這是一個(gè)系統(tǒng)的工程，對(duì)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的智慧和果敢的決策能力是一次全面的檢閱。而這些順應(yīng)市場(chǎng)、勇于創(chuàng)新、挑戰(zhàn)自我、超越自我的企業(yè)，也必將成為5月18日地產(chǎn)奧斯卡評(píng)選的大贏家，眾望所歸地捧走小金人。 房?jī)r(jià)面臨全面失控 在樓市下半場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的將是諸多的風(fēng)險(xiǎn)和復(fù)雜的因素。在限購(gòu)、限貸、提高首付比例等諸多房地產(chǎn)調(diào)控政策的重壓基礎(chǔ)上，新公布的“國(guó)五條”又突襲市場(chǎng)，國(guó)務(wù)院提出“二套房首付比例提高，賣房征收20%個(gè)人所得稅”，猶如一枚重磅炸彈在市場(chǎng)上炸開(kāi)了花。3月，為了搶在政策實(shí)施前成交的末班車，各地的房管局里面準(zhǔn)備過(guò)戶的人一度人滿為患。而4月，各地的成交量呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面，廣州、北京第一線城市的成交量甚至下跌50%以上。
不利的消息接踵而來(lái)。今年一季度，GDP增長(zhǎng)只有7.7%，低于市場(chǎng)的預(yù)期，4月份PPI指數(shù)下降2.6%，持續(xù)低迷，這為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的前景蒙上了一層陰影。 更加雪上加霜的是，從4月24日起，廣州將全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售住宅，必須辦理預(yù)售網(wǎng)上申報(bào)，并接受國(guó)土房管部門的價(jià)格指導(dǎo)。借此，廣州也成為繼北京之后，第二個(gè)明確表示要對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行指導(dǎo)的城市。不少房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人對(duì)于“只限房?jī)r(jià)，卻不限地價(jià)”的現(xiàn)象深感不滿。一些房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)檎畬?duì)房?jī)r(jià)的指導(dǎo)（實(shí)際上是為了控制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲而限價(jià)）而中槍，無(wú)法拿到預(yù)售證，或者只能是擠牙膏式地一天得到幾套房子的預(yù)售許可證。與此同時(shí)，接下來(lái)可能有更多的不可測(cè)因素在等待著曾經(jīng)還謹(jǐn)慎樂(lè)觀的房地產(chǎn)企業(yè)們。日前，中國(guó)社科院發(fā)布報(bào)告稱：“房?jī)r(jià)面臨全面失控?！备鶕?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2013年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市中有68個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲。接下來(lái)調(diào)控會(huì)不會(huì)繼續(xù)加碼，將是左右下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要因素。 首要任務(wù)是超越自我 在這樣極其復(fù)雜和眾多不可測(cè)的因素左右下，眾多房地產(chǎn)企業(yè)首要的任務(wù)是要超越自我。 這種超越就連萬(wàn)科也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)千億俱樂(lè)部的擴(kuò)容，綠地和保利等房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)其步步緊逼，而其后還跟著恒大和中海等房地產(chǎn)企業(yè)。過(guò)去的一年，萬(wàn)科備受精裝修房質(zhì)量問(wèn)題的困擾。萬(wàn)科的董事長(zhǎng)王石甚至說(shuō)，如果處理不好質(zhì)量問(wèn)題，萬(wàn)科甚至可能丟掉第一的寶座?？扇f(wàn)科毅然堅(jiān)持做精裝修房，他們有信心解決精裝修房的問(wèn)題。除了質(zhì)量問(wèn)題，萬(wàn)科還需要解決發(fā)展的坎。2008年，萬(wàn)科曾經(jīng)偏離了市場(chǎng)，追求做豪宅、求暴利。因而那一年，萬(wàn)科的銷售額負(fù)增長(zhǎng)。因而萬(wàn)科及時(shí)調(diào)速了經(jīng)營(yíng)策略，堅(jiān)持“做有人住的房子”，加強(qiáng)服務(wù)創(chuàng)新。專業(yè)化一度是萬(wàn)科的天條，但是到了2008年以后，城市純住宅供應(yīng)用地越來(lái)越少，狹隘的專業(yè)化就會(huì)意味著萬(wàn)科很難拿到地，所以萬(wàn)科為了更好地做住宅，也開(kāi)始做商業(yè)配套。正是在這種策略調(diào)整中，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)了超越自我。然而，萬(wàn)科依然不敢有絲毫松懈，保利通過(guò)其全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢(shì)，綠地在全國(guó)大干快上，投資4000億元建設(shè)城市綜合體，都在向萬(wàn)科第一的寶座發(fā)起沖擊。而恒大和中海也極有希望在今年沖擊千億元，恒大的優(yōu)勢(shì)是民生地產(chǎn)和全國(guó)戰(zhàn)略布局的優(yōu)勢(shì)，而中海則有著國(guó)有企業(yè)的資金優(yōu)勢(shì)和融資優(yōu)勢(shì)。 曾經(jīng)一度瀕臨破產(chǎn)邊緣的綠城2012年積極調(diào)整自身的戰(zhàn)略方向，從積極擴(kuò)張變?yōu)榉€(wěn)健運(yùn)營(yíng)，與九龍倉(cāng)達(dá)成合作，通過(guò)定向發(fā)行股票和永久級(jí)可換股可贖回證券，獲得41.6億元資金，后又與融創(chuàng)啟動(dòng)戰(zhàn)略合作，通過(guò)轉(zhuǎn)讓涉及的九個(gè)項(xiàng)目50%股權(quán)，綠城獲得來(lái)自融創(chuàng)的33.6億元的對(duì)價(jià)，最終綠城調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)后，實(shí)現(xiàn)了鳳凰涅槃式的重生，2012年銷售額547億元，凈負(fù)債率大降至49%。今年一季度,綠城再接再厲，累計(jì)取得合同銷售金額約121億元，較去年同期增長(zhǎng)162%。 競(jìng)爭(zhēng)最為白熱化的當(dāng)數(shù)銷售額為300億-500億銷售區(qū)間企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，龍湖、融創(chuàng)、碧桂園、雅居樂(lè)、金地、世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等企業(yè)，都繃緊了弦，鉚足了勁進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)銷創(chuàng)新，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)，推出適應(yīng)市場(chǎng)有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。他們之間任何一個(gè)企業(yè)只要稍有松懈，都有可能被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手甩在身后。 SOHO中國(guó)就因?yàn)樯⑹鄣谋锥瞬粩啵N售額連續(xù)兩年下滑。去年的銷售額甚至與銷售目標(biāo)相差60%。因而SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹不得不當(dāng)“包租公”。 積極轉(zhuǎn)型需大智慧 在超越自我，華山論劍比拼實(shí)力的過(guò)程中，增強(qiáng)自我實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，還要有及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略策略，積極巧妙地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化和政策調(diào)控的智慧。 北京和廣州的限價(jià)政策，一度讓不少企業(yè)措手不及。以廣州為例，一些均價(jià)超過(guò)地區(qū)平均銷售價(jià)格的房地產(chǎn)企業(yè)不得不延期開(kāi)盤。比如說(shuō)在南沙，創(chuàng)鴻集團(tuán)和龍光集團(tuán)都有多個(gè)樓盤無(wú)法拿到預(yù)售證，本想著在五一黃金周期搶金的企業(yè)，如今只能望政策而興嘆。 廣州社科院研究員彭澎認(rèn)為，一季度，廣州房?jī)r(jià)上漲了22.55%，而全年房?jī)r(jià)的控制目標(biāo)為8%，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的壓力不容小覷。因而，面對(duì)控制房?jī)r(jià)上漲的硬任務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)只能主動(dòng)應(yīng)對(duì)。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)或可以采取兩份合同的方法讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，一份是毛坯房的賣房合同，另一份是裝修合同；另外也可以通過(guò)將低密度住宅和普通洋房混搭銷售的辦法，讓房屋均價(jià)降下來(lái)。 房地產(chǎn)業(yè)界的有識(shí)之士認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控將常態(tài)化。除了限價(jià)，限購(gòu)、限貸等政策也不會(huì)在短期之內(nèi)取消。面對(duì)政策，以不變應(yīng)萬(wàn)變，抓緊去化，掌握銷售的主動(dòng)權(quán)，才是真理。 恒大布局全國(guó)的62個(gè)項(xiàng)目，大都是在二、三線城市，且都是以民生地產(chǎn)為主，并采取開(kāi)盤必特價(jià)的策略，始終掌握銷售的主動(dòng)權(quán)；即使在一季度取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，保利也在三、四月份抓緊促銷，回籠資金；龍湖自稱是房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品線最長(zhǎng)的企業(yè)，面對(duì)調(diào)控采取的措施通常是調(diào)整產(chǎn)品線的開(kāi)發(fā)順序，就能將調(diào)控的影響化為無(wú)形；萬(wàn)科則一直堅(jiān)持“做有人住的房子”，這是其多年領(lǐng)跑的關(guān)鍵原因。 除了抓緊去化，房地產(chǎn)企業(yè)也在積極地轉(zhuǎn)型，探索開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、城市綜合體、工業(yè)地產(chǎn)、高爾夫地產(chǎn)等細(xì)分產(chǎn)品，或者積極出海，去海外為華人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，都將是企業(yè)接下來(lái)超越自我的有力實(shí)踐。然而問(wèn)題是，如果為了規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，盲目轉(zhuǎn)型，或面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。娃哈哈要建100個(gè)商場(chǎng)的豪情在商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)度投資的情況下，讓人不得不為之捏上一把汗。旅游地產(chǎn)的大干快上，或?qū)⑵髽I(yè)帶入萬(wàn)劫不復(fù)的境地。因而積極轉(zhuǎn)型的同時(shí)，也需謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)。 2013年5月18日，天津梅江會(huì)展中心星光燦爛，第六屆中國(guó)地產(chǎn)奧斯卡將盛大開(kāi)幕。由住建部、中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)將為大家共同揭開(kāi)政府獎(jiǎng)、企業(yè)獎(jiǎng)、人物獎(jiǎng)、樓盤獎(jiǎng)這些小金人的具體歸屬。一個(gè)個(gè)眾望所歸，積極創(chuàng)新、市場(chǎng)策略得當(dāng)、轉(zhuǎn)型成功的企業(yè)將為過(guò)去的努力，贏得豐厚的回報(bào)。
愛(ài)華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/34855.html
